2018年深圳豪宅项目案例分析

中洲湾启动“全城巡展” 2018.1.13
健康人居万里行— —粤港澳大湾区站 2018.6.21
中洲湾-现场展示
营销中心影音室
营销中心洽谈区
营销中心沙盘
营销中心大堂
营销中心沙盘
中洲湾-户型分析
公寓
A栋住宅 C栋住宅 D栋住宅 B栋公寓
户型面积区间 86平米（2+1房） 142平米（四房） 166平米（舒适四房）
华润城3公寓-推广渠道
分类 线上推广 线下推广
渠道 微信公众号
围挡 楼体字
具体细项 —— —— ——
华润城3公寓-推广画面
公众号推送
宣传主画面
朋友圈推广
华润城3公寓-活动
华润城私人定制晚宴
三期公寓开盘 2018.9.28
华润三期展示中心开放 亲子暖场活动
华润城3公寓-现场展示
华润置地展示中心大门 公寓样板房餐厅
营销中心内部走道 营销中心沙盘
华润城3公寓-户型分析
楼栋
建筑面积
户型
套数
占比
约40㎡
1房1卫
472
69.82%
约50㎡
1房1卫
68
10.06%
T6Βιβλιοθήκη Baidu
约60㎡
1房2厅1卫
136
20.12%
总计
676
100%
华润城3期公寓-公寓户型分析
户型：约40㎡ 1房1卫
n 亮点：
① 17-20西北朝向，具有宽阔的视野优势，安静； ② 进深7.1米，室内的采光能力强。
开盘时间 开盘地点 选房形式 认筹情况 推售情况 销售情况 折扣体系 装修标准
客户情况
10月16日
营销中心
现场选房
无认筹 10月16日推售住宅共228套，户型建面约89-142㎡3-4房 10月17日推售公寓共408套，户型建面约35-60㎡1-2房 住宅去化约150套，去化率约44% 公寓去化约0套，去化率约0%
中洲湾-推广渠道
分类 线上推广
线下推广
渠道 微信公众号
围挡 楼体字
具体细项 公众号名称：中洲湾、中洲湾服务号
已出街
中洲湾-推广画面
公众号推送
微信贴片广告
楼体字 围挡画面
中洲湾-活动
中洲置地媒体答谢晚宴-首次介绍中洲湾 2018.1.5
中洲湾C FutureCity体验中心盛大绽放 2018.3.24
景观
深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园
配套 梯户比 装修 物管
京基KKone、购物公园、君尚百货、cocopark、绿景佐阾、深圳高尔夫 俱乐部、福田区体育公园、红树林公园、深圳文化创意园 3T10户
精装
深圳市中洲物业管理有限公司
中洲湾-价值点
中洲湾-营销节点
2018年3月24日
性定位
2018年5月12日
住宅清水样板房开放
8月19日
9月28日
启动前期蓄客
9月24、25日提交资 料并冻结150万／套
定位语：中国首个城市人文综合体
公寓开盘
销售约208套 销售率30%
推广渠道 活动安排
围挡、楼体、代理商朋友圈、华润公众号
重点活动： 1、私人定制晚宴； 2、展示中心开放； 3、2018.9.28：公寓开盘。
合计 86平米（2+1房） 90平米（小三房） 128平米（舒适三房）
合计 86平米（2+1房） 142平米（四房） 166平米（舒适四房）
合计 35平米 43平米 47平米 56平米
合计
户数 45 44 45 134 41 82 41 164 45 44 45 134 287 41 41 41 410
景观
双高尔夫景观、大沙河公园、远眺深圳湾海景、塘朗山山景
配套 梯户比 装修 物管
自带24万㎡的商业万象天地、南山京基百纳广场、科技园文化广场、天 虹商场、益田假日广场 未知
带精装销售（赠送精装修）
深圳市华润物业管理有限公司润物业
华润城3期公寓-价值点
华润城3公寓-营销节点
关键节点
蓄客结果 项目形象属
n 亮点：
① 功能齐全，带有烟道和阳台的设计具有良好的居住舒适度; ② 5.7米的进深户型比例较佳。
n 劣势：
① 由于承重墙问题，实际的采光面小的多; ② 朝向原因，东南向单位价格要比北向有优势，价格差距较大。
中洲湾-公寓户型分析
户型：约43㎡ 1房1厅1卫
n 亮点：
① 独立阳台设计足以满足日常晾晒需求; ② 卫生间可独立通风采光； ③ 户型结构上省去了走廊，空间使用效率高。
销售情况 客户情况 核心卖点
共计去化208套，去化率30%
客户年龄集中在25-35岁之间，大部分买40平的客户主要用来投资，而 60平的户型最受欢迎，因为是小两房，且带天然气，有不少人买来自 住
n 劣势：
① 视野开阔度较差； ② 15、12单位面向路口车流量较大，容易受到车辆噪音的影响。
华润城3期公寓-公寓户型分析
户型：约50㎡ 1房1卫
n 亮点：
① 开间3.9米，进深可达9.1米，室内空间感较好，功能区域划分 清晰；
② 入户门方向可有效保护室内隐私。
n 劣势： ① 只有单面光源，采光一般； ② 开放式厨房与客厅太近显得比较拥挤，实用性不高。
住宅开盘99折，一次性付款98折
住宅毛坯交楼，公寓精装交楼
认可：项目的福田cbd地段、百万大盘规划、红树林海景、双地铁、16万商业、周 边配套设施。 抗性：周边农民房密集
中洲湾-销售动态
时间 10.12
上门 进线 成交
均价
备注
560 0
0
8.5
无活动
上门进线趋势图 成交趋势图（暂无）
华润城3期公寓
n 亮点：
① 南向端头户型，双面采光; ② 休闲会客空间功能更独立并能自然同分采光。
n 劣势：
① 开放式厨房油烟影响居住; ② 低楼层无景观面。
中洲湾-开盘简报
【中洲湾】于2018年10月12日取得预售，本次备案的产品为89-142㎡3-4房住宅共228套，备案均价约9万/㎡（毛坯），
区间价7.6-9.9万/㎡；35-56㎡ 1-2房公寓共408套，备案均价约8.5万/㎡（精装），区间价7.7-9.3万/ ㎡ 。无认筹。10月 16日在营销中心开盘，当天去化公寓0套，成交均价8.9万/㎡，开盘99折，一次性付款98折，去化率约0%。
厨房（仅01、06、11、16户型）
阳台（仅01、06、11、16户型）
入户门
天花 墙面 地面 天花 墙面 地面 卧室门 天花 墙面 地面 卫生间门 天花 墙面 地面
天花
地面
标准
吊顶（面饰乳胶漆） 墙纸、木饰面、局部不锈钢 实木复合地板 吊顶（面饰乳胶漆） 墙纸、木饰面、局部不锈钢 实木复合地板 木质门 吊顶（面饰防水乳胶漆） 瓷砖 石材 木质门，淋浴间为玻璃门 吊顶（面饰防水乳胶漆） 瓷砖 瓷砖
业态
户数
华润城3期
华润置地 深南大道与沙河西路交汇处 2018年9月28日
约63万㎡（三期3.4万㎡） 约280万㎡（三期30.28万㎡） 约6.34 1699个 三期共7栋超高层建筑，1栋A、B座，2栋为35层超高层住宅，3栋为54 层超高层公寓，4、5、6栋52、53、53层超高层住宅，三所社区幼儿园， 24万平方米商业万象天地。 676套建面约40-60㎡1-2房公寓
中洲湾
中洲湾-基础资料
序号 1 2 3 4
中洲湾B栋公寓户型配比
效果图
户型面积（㎡） 35平米 43平米 47平米 56平米
户型名称 一房一厅 一房一厅 一房一厅 两房一厅
数量 287 41 41 41
占比 70.00% 10.00% 10.00% 10.00%
合计
410
100.00%
开发商 地址 开盘时间 占地面积 总建筑面积 建筑容积率 停车位 业态 户数
华润城3期公寓-基础资料
3栋 公寓
华润城3期T6公寓户型配比
效果图
序号 1 2 3
户型面积（㎡） 约40㎡
户型名称 1房1卫
约50㎡ 约60㎡
1房1卫 1房2厅1卫
合计
数量 472 68 136 676
占比 69.82% 10.06% 20.12% 100.00%
开发商 地址 开盘时间 占地面积 总建筑面积 建筑容积率 停车位
中洲湾
深圳市汇海置业有限公司
深圳市福田区滨河大道与椰树路交汇处
2018年10月16日
9.7万㎡ 330万㎡，一二期126万㎡ 9.2
5200个 共9座塔楼，其中3座46-50层住宅，4座46层公寓，2座超甲级写字楼、 16万平商业、18班幼儿园 228套建面89-142㎡3-4房毛坯住宅、 410套建面约35-60㎡1-2房公寓（预售1座46层公寓408套）
华润城3期公寓-公寓户型分析
户型：约60㎡ 1房2厅1卫
n 亮点：
① 端头户型双面采光，明厨明卫； ② 良好的开间进深比，各空间功能独立； ③ 入户门方向有利于室内隐私保护。
n 劣势： ①端头噪音较强，靠近马路。
华润城3期公寓-精装标准
室内空间 公共空间
客厅/餐厅 （含开放式厨房）
范围
卧室
卫生间
世联行·代理四部 2018.10.27
目录
P3-P17 ----------------------------------------------中洲湾 P18-P31----------------------------------------------华润城3期 P32-P47----------------------------------------------绿景红树湾壹号 P48-P63----------------------------------------------半岛城邦4期 P64-P79----------------------------------------------香山美墅5期 P80-P94----------------------------------------------京基御景峯 P95-P104---------------------------------------------招商太子湾 P105-P119--------------------------------------------瑧湾汇 P120-P134--------------------------------------------华润悦玺
开发商 华润置地（深圳）有限公司
项目位置 深圳市南山区深南大道与沙河西路交界
华润城
开盘情况 2018年9月28日上午8点开盘，9点10分开始选房，现场签到约380批
开盘地点 深圳湾体育中心羽毛球1号馆
成交价格 84999元/㎡
选房形式 现场乒乓球抽号
折扣情况 开盘当天可享受98折优惠，一次性付款折上再98折
关键节点
蓄客结果 项目形象属
性定位
体验中心开放 召开发布会
无蓄客
9月24日
样板房开放
福田CBD 超百万都荟巨著
10月16日
拿到预售证 开盘 开盘销售约100套 去化率44%
推广渠道
公众号、楼体字、朋友圈、媒体（目前除公众号外其他都没有大范围推广）
活动安排
重点活动 1、2018.1.5：中洲置地媒体答谢晚宴； 2、2018.1.13：中洲湾启动“全城巡展”； 3、2018.3.24：中洲湾体验中心盛大绽放； 4、2018.6.21：健康人居万里行— 粤港澳大湾区站。
建筑主体大面积为陶板、铝板、涂料，局部为石材等 品牌电梯
华润城3期公寓-开盘简报
【华润城3期公寓】于9月28日早上8：00在深圳湾体育中心羽毛球1号馆开盘，项目主推产品位于3栋，主 要为40㎡、50㎡、60㎡，共有676套，均价约84999元/㎡（含装修费约5000元/㎡），备案价格基本与住 宅一致，带装修。前期认筹累计约400批，开盘当天到场380批，当天去化208套，去化率约30%。
户数比 33.58% 32.84% 33.58% 100.00% 25.00% 50.00% 25.00% 100.00% 33.58% 32.84% 33.58% 100.00% 70.00% 10.00% 10.00% 10.00% 100.00%
中洲湾-公寓户型分析
户型：约35㎡ 1房1厅1卫
n 劣势：
① 采光面受到一定影响; ② 朝向西北。
中洲湾-公寓户型分析
户型：约55㎡ 1房1厅1卫
n 亮点：
① 南向阳光照射角度较好，视野宽阔; ② 采光面较好室内明亮，实用率高； ③ 入户门方向对室内隐私保护较好。
n 劣势：
开放式厨房油烟影响居住。
中洲湾-公寓户型分析
户型：约47㎡ 1房1厅1卫
吊顶（面饰防水乳胶漆）
瓷砖 木质门
柜体
衣柜、橱柜、镜柜、玄关柜(仅01、06、11、16户型)、迷你酒柜（仅01、06、11、16户型）
电器 洁具 灯具、插座开关 外窗
其他
外墙 电梯
品牌空调；品牌厨电；品牌热水器 品牌洁具及五金 品牌灯具、品牌插座开关 铝合金玻璃窗
（1）可视对讲设备 （2）水、电、燃气（仅01、06、11、16户型）、电视管线、电话管线及网络管线安装到户