深圳豪宅公寓项目案例研究
深圳案例_星河盛世(住宅_高容积率_综合体_深度案例研究
楼王面市
真正的好货卖高价：
推出朝向及质素较高的80套单位； 顺应客户需求变化，锁定更高一级的实力客户； 保留部分单位，后续加推。
实收均价2.6万元/平
商务公寓面市 奇货可居再涨价：
先推商务公寓，保留住宅公寓部分，避免与在售产 品冲突； 低价为先，分层放出，同朝向/多套销控； 保留质素高/景观优单位。
信义嘉御山
和成世纪 十二橡树 庄园
在售项目 待售项目
熙园山院
星河盛世 书香门第
雅宝工业城
溪山（三 期）
10
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【竞争分析】区域内刚需带动高层新项目成交爆发，星河盛世通 过城市综合体、地铁物业、星河品牌树立核心竞争力
项目
占地面积 （平米）
容积率
物业 类型
星河盛世 6.9万
9
成交均价（元/平米）
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【片区楼盘】龙坂片区12年供应多为中高端产品系列，在售楼 盘集中分布于龙华新城中央生活区
锦绣御园 福东龙华府
幸福城
潜龙曼海 特发和平里 宁二期
中央原著
中航天逸 润达圆庭 卓越皇后道
水榭春天
卓能雅苑
绿景公馆1866
汇龙湾花园
金亨利都 荟首府
项目属性：
属性 中等规模城市旧改
交通便捷 水景资源
综合体
项目事实 占地6.9万平米，容积率为4.36 梅林关口附近，三侧紧邻城市主干道，距地铁口300米 东侧有部分民治水库景观 物业类型包括住宅、公寓、商业
7
Part. 1 Part. 2 Part. 3 Part. 4
深圳_绿景公馆1866案例分享
首战夺目 2012年8月
8月19日，公馆1866项目北区在大中华开盘，北区推出662套，到场人
数逾4000人，销售率80%，实现整体实收均价23500元/平，开盘销售 近13亿!
产 次战夺势 2012年12月 地 12月2日，公馆1866项目南区一批在营销中心开盘，推出496套，到 联 场客户逾2500人，销售率近80%，实现整体均价23500元/平，回收
突—“围史举脉措营2销”世贯联穿地项产目的灵魂
整体思路
时间段
营销节点
阶段主题
策略核心
事件营销
2012.52012.9
2012.92013.1
2013.22013.5
1）营销中心开 放； 2）北区园林、 样板房展示+ 认筹； 3）北区公开发 售
1）南区园林 、样板房展示 +认筹； 2）南区首批单 位公开发售
深港中轴低密人文豪宅
绿景Artdeco City
地
形象
联 ——将artdeco的生活品味和生 绿景中央公馆
活哲学融入项目
世 客户 关内品质及功能性换房客户
龙华本地客户占比36%；福田客户占 比35%；南山客户占比18%。
产品
舒居型为主，90平米以上占65%， 平衡项目利润与风险，90平米以上户
部分拼合户型
推广
推广受限制
产费用少、竞品 多如何脱颖而
地 出？ 世联
1.推广费用少——矫枉过正，南北两区仅有1000万推广费用预算（北区500万，
南区500万，最终没花完）；
2.绿景固有的推广渠道和客户资源，与本项目的客户群严重错位；（大公馆、香 颂、绿景花园、中城天邑、NEO、合作中信银行等自由客户资源和渠道，最终 成交数量不过20套，还不如世联关系户成交的多）
万科深圳楼盘案例分析
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
深圳典型别墅及高端产品分析
跃庭248-249 跃庭264-265
独栋413-457
销售速度： 厢庭 阔庭 跃庭 独栋
合府并联户型 • 突破传统联排“户户并列”的拼接方式，采 用多户“交叉拼合”的形式，在外观上构成 一个统一的整体。提供了一种联排 TownHouse 屋顶及立面处理的新型拼接方 式，把联排TownHouse在同一屋檐下合成一 座大气浑厚的府邸。 ——能令客户产生独栋 的感觉。 • 双跃式的设计，具体是：1、地下室跃式设 计，停车位与其它平面错开，实现不同功能 区间的区隔。2、一层跃式设计，部分配阳 光房，餐厅两层通高，分中西厨房、前庭后 院、观景露台设计，室内结构丰富。 客厅的净层高：3.78米 房间内的净层高：2.90米 中空餐厅层高：6.23米 地下室层高：2.80米
区域 项目名称 星河丹堤 招华曦城 观澜湖高尔夫 大宅系列 宝安 圣莫丽斯 纯水岸二期 南山 城市山谷花园 振业城 大山地 龙岗 福田 栖湖 香蜜湖第一生 态苑 建筑风格 新太平洋 西班牙 意大利古典风格 新古典主义 地中海 现代简约 西班牙新古典主义 现代自然 现代 现代 自然生态 现代 园林风格 中西结合 新欧式园林风格 地中海 现代简约 西班牙现代风格
观澜湖高尔夫
中海大山地
必备价值需求
——景观
圣莫丽斯私家登山道
若无独特自然资源，至少通过人工水景等营造大型园 林环境。本项目无自然景观，势必通过园林景观进行 引导。
园林景观说明 项目 星河丹堤 招华曦城 观澜湖高尔 夫大宅 人造坡地园林、 4 万平方 米的社区山体中央公园 高尔夫景 3万平方米人造湖景 内部园景 人造园景 外部景观 银湖山郊野公园， 9.1 万平方米的原 生活水湖 尖岗山及远处的铁岗水库景 高尔夫球道景观环绕别墅 背靠原生山景、登山步道、 3 万平方 人造水景贯穿 欢乐谷人造景观 无 远处青山 背倚天然山林 别墅近赏44万平方天然香蜜湖
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
深圳万科第五园案例分析
内部——强调“院”的作用
• 庭院house:前庭后院中天井，“六合院” “四 合院 叠院house:“立体小院”，院落+露台
合院阳房：围和形成大院
庭院house
庭院house
叠院house
立体小院
合院阳房
• 4户合院，打破传统别墅的孤立，让四户家庭成为一大家 人，每户独立而又能够相互照应。他们一起共享一个100 平方米大小的庭院。
空间层次
• 街坊——街巷——大院——小院——内院 空 间过渡自然
细部——提炼“墙”的形象
墙的特
二皮脸的手法
框景
夹景的作用庭院house庭院house叠院house立体小院合院阳房?4户合院打破传统别墅的孤立让四户家庭成为一大家人每户独立而又能够相互照应
国际青年旅舍建筑设计 案例分析
“深圳万科第五园”
深圳万
院落空间分析
区域规划——表达“村”的形态
中央景观带分割出两个轮 廓清晰的村落。
庭院house 每个村落 叠院house 合院阳房 街巷 各村内部 步行小路 大小不同的院落
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH，小高层约占20％
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合，倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势：房地产市场快速健康发展 Q2——竞争：本项目将与万科城产生竞争
Q3：圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位？
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：中原深港研究中心）
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间（万元）
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
（数据来源：中原深港研究中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套； 300万元以下TOHO的供应量为113套，400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
高端住区规划与设计_深圳星河丹堤案例研究
住宅特集.. SPECIAL COLLECTION OF HOUSING高端住区规划与设计—深圳星河丹堤案例研究陈方摘要/在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用要求的背景下，高端住区开始面向更宽的市场面，从而在规划设计中体现出一些新的特点与趋势。
以星河丹堤为案例，从产品分布、规划布局、自然生态、交通组织及自由住宅功能等诸方面进行分析并归纳总结，具有一定的现实意义。
关键词/政府住房新政策高端住区规划设计深圳星河丹堤..1 新政与高端住区的背景研究自去年初国家采取一系列控制房价的住房新政策(以下简称“新政)以来，高端住宅面临着来自市场、政府及公众等方面的挑战和压力，这种压力继而转化为对设计层面的更高要求。
国外或其他地区住房供应采用政府及商业市场双轨供应，新政涉及的领域更多的是集中在政府津贴房，如香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背景地区，均采用了公屋政策，用以平衡住房市场的高价格。
而住房市场则成长为高端物业领域，其高昂的地价也从侧面补贴了公共用地的优惠土地成本。
新政的目标是希望居者有其屋，同时鼓励更多的人进入中产阶层。
目前，高端住区虽然处于浪尖，但却有品质高端化的趋势，量减而质升，对高端产品规划设计提出了更高的要求。
面对新政，开发商往往采用以下方法来应对：充分升值30%的合法高端领域，灵活转换70%的低端物业，认真研究低端物业的市场特征。
..2 高端社区规划设计的几种发展趋势—深圳星河丹堤案例研究中国经济的持续快速成长，新贵不断涌现的同时，作为基础的中产阶层正在扩大，其居住需求远远超越了新政的面积上限。
原来仅仅面向富人的高端产品将面向这个新兴阶层。
高端产品已初步呈现多元化的趋势，别墅的外延不断扩大，出现了多种House复合形态。
星河丹堤项目属于高低层复合型高档山水社区(图1)，区内有独栋别墅Villa House、联排别墅TownHouse、空中别墅Loft House、台府别墅Terrace House等。
2021深圳豪宅万科臻湾汇案例分析
营销动作
时间轴
营销节 点 营销 动作
2016.5月
5月25日万科 高端产品系“ 瑧”新品发布
2016.6月
6月份启动 50万诚意金 冻结
2016.9月
9月份诚意 金解冻
2016.11月
11月份营销中 心开放
2017.1月
1月26日拿预售 许可证
2017.2月
2月13-14日 启动小户型产 品认筹，认筹
基础资料
万科瑧湾汇——多元化高端奢侈湾居
项目分东、西区，总货量1390套（LOFT1048套，大平层342套）。西区景观质素较高，主力户型为260/310 ㎡大平层单位；东区为写字楼指标改公寓，素质较弱，设置小面积平LOFT单位；西区F座已于2017年2月入市。 户型配比：76㎡LOFT（55%），85㎡LOFT（20%），260㎡（19%），310㎡（约5%） 。
5.4万㎡
8.36 58万㎡
楼号 A B C
D E F
合计
户型面积 260 260 260 310 260 310 260 76 85
户数 58 58 38 38 38 38 74 144 72 558
总户数占比 10.39% 10.39% 6.81% 6.81% 6.81% 6.81% 13.26% 25.81% 12.90% 100%
112950.08
76.19 54.27 112675.71 76.19 54.27 112401.35 76.19 54.27 112126.98 76.19 54.27 111852.61 76.19 54.27 111578.25 76.19 54.27 111303.88 76.19 54.27 111029.51 76.19 54.27 110755.15 76.19 54.27 110480.78 76.19 54.27 110206.41 76.19 54.27 109932.05 76.19 54.27 109657.68 76.19 54.27 109383.31 76.19 54.27 108697.4 111418.20 213-83269
深圳顶豪案例集锦分析
万科瑧山府
项目规划
社区配套
安托山 公园
学校 医院 超市
阳光泳池，对标五星级酒店标准，强调 室外泳池的室内化，既有室内泳池的超 高配置和水质，又兼具室外风景，通过 水温调节将泳季延长 在项目西侧，计划利用4万㎡规划30个别 具特色的文化博物馆，主要包括4个博物 馆组区，将成为深圳最大的博物馆公园
万科瑧山府
绿篱根据人的心理尺度，附网斜面种植高两米红车，赋予绿篱以雕塑 感。绿篱植物特意挑选红车，植物特征新叶泛红，花灌特意挑选素雅 品种，优雅需要去发现。
万科瑧山府
现场展示
营销中心设计展示：内外庭院相呼应，关注中式 细节，营造山峦迭起的景致
大尺度的净面水景在雾境中溢出， 舒缓雅趣。长条简洁透光幕墙面 如白玉，将景观划分为外庭内庭 的同时，将视线引向营销中心入 口。整个空间去除一切形式元素， 以灯具点饰水面，营造极简东方 美学意境 酒店式落客区前庭，由大尺度金 属连廊从室外空间引入室内。同 时中轴划分外庭院。连廊两侧整 体对称而又不显呆板。地面石材 与金属连廊整体色调沉稳端庄， 顶部是无序的铜孔灯饰
•中轴对称，稳重大气
参照园林排布方式，沉稳庄重
•雅致立面，彰显气质
香槟金铝板立面，展现优雅气质
万科瑧山府
项目规划
园林规划
外围通过障景法以郁郁葱葱的植被将院内活动掩盖其中，增强私密感； 内院通过优质大草坪释放休闲空间
翡翠公园
项目迎宾大道中段选择对称列植八颗细叶榄仁，营造 呈现三分之一天空，深圳最美林荫道。形成强烈的仪 式感，轻盈的枝叶又不失优雅。
万科瑧山府
户型分析
B户型 四房两厅三卫
•3.15m层高
•三梯两户，私家专属电梯入户 •双玄关设计 •60㎡客厅一体阔厅 •7.3m大尺度景观阳台 •双套房卧室，南向三卧室
深圳十大豪宅
深圳十大豪宅N0.1 观澜湖高尔夫大宅项目评价：与世界第一球会零距离接触的超级豪宅特色：在观澜湖20平方公里珍稀原生态自然区内，拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活。
1、开发商：由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发，隶属于骏豪集团，总部设于香港，专注投资体育休闲产业的多元跨国经营实体，投资领域包括体育产业、工商业、酒店业、房地产业。
自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过9年的发展，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。
成为目前最专业、最大顶级物业专业地产开发商之一。
2、项目基本情况数据：2003年观澜湖高尔夫大宅面世，2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。
大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。
高尔夫大宅小区分为汉士达区、露诗达区、纳斯比区、蔓菲亚区、5个区，每个区域的命名源自英国高尚的贵族社区，并以绿茵球场为伴为卖点；户户面对一望无际的高尔夫球道，球道之上，碧水连天，这样的景观，确实让住客有心旷神怡的感觉。
3、项目总体评价：拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活4、周边环境美丽指标：观澜湖是国家最高级别4A旅游区的自然美景、山林、湖泊、河流、水溪加上一望无际的绿色果岭使观澜湖高尔夫大宅成为与自然融合的典范。
无论是建筑设计、小区规划还是园林设计，观澜湖高尔夫大宅都充分尊重现有的自然景观，既有欧洲古典的华丽气质，又有美洲现代的悠闲风格。
5、小区规划景观美丽指标：球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境。
大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。
高尔夫大宅各区均与球场空间连接，利用球场地形，形成高低起伏，错落有致的小区空间。
根据地形结合园林围合出不同的空间序列(线状空间、环状空间、组合式空间)。
私家花园采用独院设计，两侧筑高墙，前后采用通透的雕花栏杆，自动雕花铸铁大门，花园内种花草树木，在入口大门外设有特色喷泉，体现高尔夫大宅的私密、尊贵及气度。
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
深圳万科中心建筑案例分析
室内空间
竹材做为 混凝土模 板在室内 设计中大 规模应用， 创造出独 特的艺术 空间。
室内空间
室内空间
室内空间
室内空间
大面积的玻璃幕墙提供了良好的视野和采光。
室内空间
室内空间
室内空间
坡地的灵感来自于柯布西耶对于白色方盒子的阐述。
室内空间
细节的处理
绿色巨构建筑
·自动调节外遮阳系统 ·太阳能热水及光伏发电系统 ·冰蓄冷空调系统及地板送风系统 ·中水加人工湿地污水处理系统 ·按需控制的通风及工作照明
功能空间灵活 性
水平方向的高层建筑
万 科 扩 展 空
万 科 总 部
间
高 档 公 寓
五 星 级 酒
店
枝状平面
交通流线 通道展开剖面图
枝状平面
强调人们在“路径”上 穿越空间的体验：建 筑的抬起、转折、高 低错落、场地起伏， 刻意营造的“不确定 性”暗示着建筑师对“ 运动”、“时间”、“片 段”等多重语汇的策 略化运用。
绿色技术
获得LEED白金级认证 2010年BCI绿色设计奖（商业建筑类）绿色领袖奖得主
绿色技术
作为办公建筑，设计采用了大面积玻璃以获得充足的日照阳 光。同时，为了避免由于这种设计产生过多的太阳得热，以 及冬季里的眩光现象，设计在采用通常使用的低辐射、高透 光玻璃的同时，亦配以创新式的、能够自动调节的外遮阳系 统，该系统根据太阳高度角以及室内的照度，自动调节水平 遮阳板，其开启的范围0~90
在匀空间中穿插变异空间，打 破狭长矩形空间的单调和沉闷。
枝状平面
基地与建筑
建筑与基地的关系
基地不仅仅是建筑的 一部分。 建筑的存在不是对基 地地景的入侵。 建筑与基地相互融合， 建筑的存在对基地作 出解释，并在两者之 间建立联系。
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
梁志天案例分析
《冬》
以独特的简约风格， 为不同的居停空间赋 予了全新的感觉
简约而有质量的概 念，和中国传统观 念中的中庸之道一 脉相承。
以恰到好处为做事原 则，用最适当的法， 达到最佳的效果。
不同的材料，帶出不同的感覺
以恰到好处为做事原则，用最适当的方法，达到最佳的效果。
给年轻设计师的建议
梁志天觀瀾豪園案例分析
项目名称: 观澜豪园 简 欧风格样板房 坐落地点: 深圳宝安区观 澜湖 项目面积: 1000 平方米 设计公司: 梁志天设计公 司 主设计师: 梁志天 设计时间: 2007 项目性质: 别墅样板房
风格及设计概念
追求简约美，是因为天地本身就提供了两种最基本、最完美的设 计元素 ── 光影和空间。 能善用这些元素，再加上点点创意和对人的体贴，点到即止，就 能为生活的每个角落，营造舒适和谐。 设计风格于建筑设计方面，在衡量实际环境及楼宇用途的基本原 则下，梁氏往往能在符合经济和美学原则中取得平衡，尽量发挥 楼宇的独特个性。 概念不构思方面，梁氏的设计亦丌为传统观念所局限，以适应社 会和时代的趋势，创新合时的风格使楼宇流露出脱俗的气质及潇 洒的品位。 在室内设计方面，梁氏则能运用其建筑师的与业角度，认真处理 室内每个空间，致力彰显完美的空间运用和光线配合。 其室内设计一直以简约风格见称，善于融合亚洲文化及艺术于生 活之中。并以“以人为本”为首要的设计理念，活显屋主的独特 风格、个性、喜好及文化背景，为空间添上生命色彩之余，处处 缔造舒适和谐，以达到“天人合一”的完美境界。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
要成为一个好的设计师首先要对设计有热诚，另外就是要享 受生活，懂得享受生活，才能设计出让人享受的作品。要注 意的是，享受不等于奢侈，不等于要花钱，而是多留意身边 的事物，用心发挖生活中的乐趣。 正如之前所说，信息发达是这个年头的一桩好事，但当信息 太多的时候，我们要懂得从中找出合适的信息来汲收。另外， 我们要鼓励「原创」的风气，让年轻设计师晓得从思想中成 长，而不是埋首于复制和抄袭别人的设计，因为有原创的能 力，才不会落后于别人。 抄袭的人必定在原创的人后面，那种设计不会有出色，只有 能找出自己个性，做自己的创作，才可以成功。 至于品牌，必先要找出自己公司的独特之处，然后耐心去经 营、逐步在社会建立起品牌的信誉及鲜明的形象，才有可能 成功
建筑设计-别墅案例分析
1
• 深圳硅谷别墅设计说明
• 本设计强调功能与形式的完美结合现代主义风格与传
统风格为渊源和思想基础发展而来的简约主义设主义设 计风格，更强调功能的合理，强调功能与形式的完美结 合，强调空间内在的魅力， • 室内设计就是以点，线，面，体来塑造空间，本设计 则用之作为设计的理念。在室内的构筑建筑形态塑造方 面大量采用了穿插与加减的设计手法。 在光影设计中， 一线性元素设计灯光，巧妙搭配从而形成一个现代与传 统结合的空间。
一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观 引入了主卧室和儿童房。
主卧室的180度大露台观景效果极好，且给了业 主未来一定的改造空间。
11
顺驰林溪别墅
本组认为可改进点：
一层和二层的公共卫生间的面积应适 当加大，并做到干湿分离，佣人房及其 卫生间、洗衣房、设备间不应占用地上 面积。 主卧增加步入式衣帽间。
内庭院的运用既解决了楼梯与卫生间的采光问题， 又使得室内空间变得更加生动和有趣味。
10
顺驰林溪别墅
B1二层平面
总建 324 面 平米
其中 257 地上 平米
二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼 上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小 公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二 层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。
地下室
二层平面 一层平面
12
客厅与餐厅都采用了浅 咖啡色与黑胡桃木，各 种色彩十分的搭调，突 出了业主的高贵与典雅。
13
书房的家具和布置都采用 了古典豪华式的风格，蕴 涵了丰富的传统文化。同 时也彰显出了用户的身份。
14
他人对方案的评价
本案追求奢华，但又保持低调，金碧辉煌之中寻求素雅的元素，集观 赏、享受和生活于一体，开阔的大厅，通透的地下休闲区及静雅的中庭， 均是本案的亮点，各种元素及色彩的运用如此的美妙，惬意。
万科十七英里
案例四：万科十七英里——最稀缺临海高尚社区17英里项目档案物业类别: 高尚住宅建筑类别: 多层物业地址: 龙岗区葵涌镇溪涌宗地面积：67571.10平方米总建筑面积：50678.00平方米容积率：0.75价格: 均价:25000元/平方米开发商:深圳万科房地产有限公司深圳１７英里花园濒临大海沙海洋度假区，依山临海，景观稀缺，在最高尚地段，万科以“盒”为主题的独特规划与设计风格成功打造深圳海景第一盘。
１、项目定位：财富和身份的象征２、融资渠道：首创信托融资方式３、规划理念：山海紧密结合４、建筑设计：户户海景，全现家住海边的生活特色５、营销策略：低调营销＋氛围营销印象中，万科擅长在郊区拿地，营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而这系列产品定势又反向指导万科的拿地方向、建筑设计和营销策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。
然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下17英里三面环海的6.7万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。
该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。
结果17英里没有令王石失望：一、项目概况1、地理位置万科·17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为67571.1平方米，容积率0.75，总建筑面积50678平方米，其中住宅48678平方米，商业（含会所）2000平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
2、产品概况项目共分两期开发，一期为退台式联排别墅（分双拼、联排和叠拼三种），共107套。
二期为2栋小高层公寓，约320余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
二、项目选址考究——高速发展区域中最稀缺资源1、寻找房地产开发的下一块“奶酪”在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角，相互促进、协调发展的完整产业生态链。
豪宅项目研究_华侨城新天鹅堡研究报告
项目研究
B1.项目规划（珍贵的478户，户户面湖而居。）
天鹅湖花园（二期）包括二栋
超高层住宅，共478户：其中
D 栋住宅一单元42层，二单元
40层，共236户；E栋住宅一
42
单元41层，二单元43层，共
层
242户。
40
幼儿园为市级管理配套。
层
41
43
层
层
项目研究
B2.建筑设计（国内外顶级设计团队）
朋友介绍 18%
业主介绍
18%
福田
南山其他
36%
区域
按揭
转介 52%
33%
88%
项目概括
A 6 . 客户分析（56%自住客户；事业有成壮年人士；资产雄厚的企业主）
新天鹅堡二期的自住比例仅56%，体现了客户看好新天鹅堡二期的投资潜力。 纯投资客户占比上升明显，占比约7%，体现新天鹅堡二期的投资性增强。 事业有成的壮年人士始终是购买华侨城项目的主力客群。 新天鹅堡二期的企业主买家占比达45%。金融从业者及房地产从业者占比分别为6%、3%，表明新天鹅堡 二期具有一定的投资属性。
1、 规划设计：英国福斯特建筑事务所（Foster） 2、 建筑方案设计：深圳市立方建筑设计顾问有限公司 3、 建筑施工图设计：深圳市建筑设计研究总院有限公司 4、 景观方案设计：SCDA建筑设计事务所 5、 景观施工图设计：艾特莱廸设计顾问（深圳）有限公司 6、 室内方案设计：德国HID海艺德室内设计有限公司 7、 室内施工图设计：深圳丹健环境艺术设计有限公司
新天鹅堡二期客户置业目
为的父母
购置0%
为子女
其他 0%
纯投资购置
7% 4%
自住
兼投
豪宅实例调查分析报告
豪宅实例调查分析报告1. 研究背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，豪宅成为一个热门话题和梦想。
豪宅不仅具有高档的建筑设计和豪华的装饰风格，还提供了丰富的生活配套设施和高品质的居住环境。
本次调查旨在对一些豪宅实例进行分析，以了解豪宅市场的现状和趋势。
2. 调查目的•分析豪宅市场的规模和需求趋势•探讨豪宅买家的特点和购房动机•研究豪宅设计的创新和发展趋势•分析豪宅的投资回报率和价值变动趋势3. 调查方法本次调查采用了定性和定量相结合的研究方法。
定性研究主要通过深度访谈的方式，与豪宅业主、豪宅设计师和豪宅开发商进行交流，了解他们对豪宅市场的看法和体会。
定量研究利用问卷调查的方式，收集和统计了大量的数据，分析豪宅市场的规模、价值和买家特点等。
4. 调查结果4.1 豪宅市场的规模和需求趋势根据调查数据显示，豪宅市场正呈现出蓬勃的发展态势。
豪宅的销售额和平均价格均呈现逐年增长的趋势。
尤其是在一线城市和富裕地区，豪宅的需求更加旺盛。
豪宅市场的规模预计将继续扩大，并呈现出差异化和多样化的发展趋势。
4.2 豪宅买家的特点和购房动机调查显示，豪宅买家主要集中在高收入群体和富豪阶层。
他们追求高品质的生活方式，愿意为豪宅投入较高的资金。
豪宅买家的购房动机主要包括投资增值、享受高品质生活、提升社会地位等因素。
豪宅买家更加注重隐私和安全性，对社区环境和配套设施的要求也较高。
4.3 豪宅设计的创新和发展趋势豪宅设计在不断创新和发展中，注重结合自然环境和人文风景，打造独特的建筑风格和生活空间。
豪宅设计趋向于简约、高雅和实用，注重自然采光和通风，注重室内外空间的联系和流畅性。
同时，豪宅设计也应用了智能化技术，提供智能家居系统和便利的生活设施，满足豪宅买家对高科技生活的需求。
4.4 豪宅的投资回报率和价值变动趋势豪宅作为一种高端的房产类型，具有较高的投资价值。
研究显示，豪宅的投资回报率一般较高，尤其在一线城市和热门旅游城市。
豪宅的价值变动趋势取决于市场供求和经济环境等因素，但总体来说，豪宅的价值相对稳定并有增值的趋势。
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两栋写字楼之间的“室外大堂”（实际为雨棚），彰 显豪华气派 超奢阔挑高大堂20米，高端形象展示
东海国际公寓：深南大道旁50万平综合体地标
东海国际
东海国际中心，由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店——东海朗廷酒店（已开业）、两 座顶级摩天商务豪华公寓及国际时尚精品商场组成。
项目位置
建筑面积：约93㎡ 1房2厅1卫
建筑面积：约139㎡ 2房2厅2卫
户型优点： 270°三面采光，超奢景观面； 专业烹饪流线设计； 超五星级总统套房； 客厅出阳台，绝佳一线景观台。
户型优点： IMAX视效会客厅； 13㎡米其林三星级厨房； 主卧出阳台，一览中央大街夜景； 2+1灵动空间，随心随变。
南区
T5：公寓（163-515㎡），50F，总层高189.88m， 每层层高3.45-3.69m; T6：公寓（204-330㎡），35F，总层高129.95m， 每层层高3.3-3.5m; T7：低层写字楼，中层酒店，高层公寓，最高层 会所；共68F，总层高342m，每层层高3.753.9m; T8：公寓（204-330㎡）；低区（6-18F），高区 （未推售）；共29F，每层层高3.6-3.9m; 企业会馆规划 高档商业配套
户型优点： 6.4米面宽奢阔会客厅； 五星级套房，CLAYX等卫浴四件套； 私人衣橱设计，每个中心人物都是 时尚引领者。
项目营销节点
【营销节点铺排】
2013.3.13 营销中心开 放 2015.1.24 5栋样板房开放 2015.6.15 启动认筹， 500万资产 验资即可办 理VIP 2015.7.10
卓越前海壹号：47万平米前海核心领先综合体
卓越前海壹号
卓越前海壹号总建面47万㎡，整体业态由4栋超甲级写字楼及2栋顶级行政公寓组合而成，是集办 公、居住、购物和休闲为一体的一站式平台，前海首席的高端商务综合体。
项目位置 总用地 计容建筑面积 金融办公 其中 商业 商务公寓 容积率 车位数 主力户型 楼栋状况 目前销售情况 前海航海路与学府路城市干道交汇处 4.3万㎡ 140万㎡ 29.55万㎡ 5.3万㎡，其中地下商业2.11万㎡ 9.234万m²，703户 10.4 地上车位900个 88-247平 总楼栋数：6栋（公寓：2栋，写字楼：4栋） 2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3 房，4#楼已售罄
福田CBD东区，占据中心区1/9土地面积
中国一线珍稀城市核心CBD，最超大规模综合区 天元所在地是四大一线城市界定为心脏的地段；10年来第一次供应也是 最后一次供应。 市场现状是10年没供应的饥渴状态，真正的稀缺源于土地的稀缺；CBD 唯一供应，中心区未来无土地供应，最后一块地； 不同于北上广有多个中心，北上广深包括香港地标地段最具价值公共资 源配套最牛的项目，深圳仅此一个中心，无法复制不可替代 CBD唯一一个拥有多个永久性景观的物业，看中央公园无遮挡
综合价值
47万平米领先综合体，前海核心绝对地标，资金压力大
前海第一拍，资金占用大，项目要求兼顾先期回现、 后期溢价。
公寓价值
公寓纯粹化，独立组团以及两栋产品区别定位，保证纯粹性，前期严控总价 、做小面积
公寓部分与商办物业隔离，形成 独立组团，保证纯粹性。 公寓预期单价高，为控总价，适当做小户型面积，两栋公寓档次区分明 显，先推4#楼。
占地面积 计容建筑面积 公寓
深南大道7888号东海国际中心（二期）B区
T8低区C户型（198㎡） C:204㎡
2套房2厅3卫
B:289㎡
3房2厅3卫
户型结构：2套房2厅3卫 朝向：西南朝向 景观面：西临中心路、城市水景；南面与三湘海 尚对视，视野及采光略受到影响，但能看到部分海 景
核心价值点
颠覆常规意识的超大空间尺度,将空间美学与艺术、科技全面融合
全玻璃幕墙设计 360°无边际景观 3.5-4米极限层高 2.4米极限宽幅双Low-E 三层中空夹胶超白玻璃 配置科技智能家居生活
公寓价值
中心区繁华商业与顶级居所分离
中心区繁华商业体上的豪宅，住宅与商业分离 住宅电梯直通30万平米商业 绝对私密，只有业主可以自由出入 尽享繁华，纯粹人居，自成高端圈层 商业楼顶作为公寓花园，超大泳池和景观园林彰显尊贵。
户型配比
项目首开推售T5栋A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力产品面积段 为219-313㎡三至四房，其中T5标准层800㎡，T6标准层520㎡。
全球十大顶级设计师联袂巨献，诉求由外及里的居所理想
全德意系品牌精装
全德意系精装，融合世界超5星级品牌超越普通的“精装成品”，最奢侈装修品牌汇集
Bulthaup橱柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯 格雅&唯宝卫浴设施、卡门/诺布莱斯高级装甲入户门、日 立空调…… 欧洲品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华 雅致、舒适和谐的生活空间
楼栋
低区
类型
一房 二房 三房 四房 大平层 复式 小计 一房
分类
一房一厅一卫 一房一厅两卫 两房一厅两卫 两房一厅三卫 三房两厅三卫 三房两厅四卫 四房两厅五卫 五房三厅六卫 六房两厅五卫 复式 一房一厅一卫 一房一厅两卫 两房一厅一卫 两房一厅两卫 三房一厅三卫 小计
建筑面积
约88-100平米 约92-115平米 约137平米 约142平米 约183-195平米 约183-249平米 约195-273平米 约431平米 约530平米 约589平米 约47-89平米 约85平米 约121平米 约119-120平米 约143平米
140万超级自身配套（2倍万象城商业体量）
30万旗舰商业体量，2倍万象城；500个商业品牌，25个业态 800米品牌商业大街，奢侈品旗舰店，都会展览馆，媲美世界大街 4栋约40万平米甲级写字楼，350米地标，150米门户建筑，构建城市天 际： 约22万平都会中心资源顶级豪宅，28万平城市高端公寓，自成高端圈层
益风尚女王派对
明清瓷器回流展 财富论名流会 花艺分享会
项目精装修标准
【精装修】 主打媲美香港最顶级豪宅精装标准，大量德系配置，精装标准约1万/㎡ 厨房精装品牌 1、 洗菜盆、龙头、垃圾处理器：FRANKE弗兰卡或同等档次品牌 2、 抽油烟机、双眼电磁灶、冰箱：Gaggenau嘉格纳或同等档次品牌 3、 橱柜：Poggenpohl博德宝或同等档次品牌 4、 厨房电视：美瑞菲或同等档次品牌 5、 净水器：EVERPURE爱惠普或同等档次品牌 卫浴精装品牌 1、 洗手盆：KERAMAG凯乐玛或同等档次品牌 2、 浴缸：CALYX卡力仕或同等档次品牌 3、 一体感应坐便器Kohler科勒或同等档次品牌 4、 浴缸龙头、洗手盆龙头、淋浴花洒：GESSI爵士或同等档次品牌
深圳豪宅公寓项目案例分析
深圳湾1号：世界顶级城市综合体
深圳湾1号
深圳湾1号是深圳目前最顶级的豪宅项目之一，公寓产品更是突破了传统的居住理念，价格直 指片区天花。
基本指标：
占地：4.6万㎡（北1.4万㎡ ，南3.2万㎡ ） 建面：47.5万㎡（北10.3万㎡ ,南37.2万㎡ ） ，其中计容建面32万㎡ 容积率：北地块4.6，南地块7.97 建筑高度：80-342米 业态：其中办公约8.3万㎡，酒店约3.5万㎡， 公寓约16.17万㎡，商业约4万㎡
套数
92 92 46 46 40 40 40 2 2 2 402 138 46 46 46 46 322
套数比
23% 23% 11% 11% 10% 10% 10% 0% 0% 0% 100% 43% 14% 14% 14% 14% 100%
2栋
高区
4栋
二房 三房
标准层平面图（1400㎡）
公寓亮点展示
Bulthaup
米勒
汉斯格雅
唯宝
当代
卡门
日立
中心天元：深圳中心140万平米综合体地标
中心天元
中心天元总建面140万㎡，业态涵盖公寓、写字楼、shopping-mall、酒店、配套奢设施。
项目位置 占地面积 计容建筑面积 标准层面积 公寓 写字楼 其中 shopping-mall 酒店 配套设施 容积率 4.5 深南大道与金田路交界处 22.7万㎡
②户型结构：3套房2厅4卫+工人房 ③朝向：东北朝向 ④景观面：东侧内湾湖及深圳湾海景、北侧9F可
越过企业会馆观项目北区群楼及深圳湾春茧、西侧
可享城市景观
T8
T8低区B户型（289㎡）
户型结构：3房2厅3卫（双套房） 朝向：东南朝向 景观面：东侧永无遮挡内湾湖景观及深圳湾海景； 南侧与三湘海尚对视，视野略受影响（三湘海尚高 约100m，T8高区视野可越过三湘）
T3 T4
T5 T6 T7 合计
主力户型
5栋A座，2单元，两梯两户，产品为196-238m²三房。
5栋A座01户型
建筑面积：约196㎡ 3房2厅3卫
5栋A座02户型
建筑面积：约238㎡ 3房3厅4卫
赠送10m²
主卧阳台6m²
户型优点： 270°三面采光，7.6米别墅级开间； 米其林三星宴会级厨房； 主卧全功能空间，匹配阳台； 双套房设计，双倍尊贵与个性。
2栋
有景观 楼高193m，52层 中大户面积 主力产品：90-270m，26层
中小户面积
主力产品：46-140m2单至三房 首次开盘情况：
2016年1月22日开盘，推售322套87-142㎡一至 三房，开盘即售罄，整体均价10万元／平
户型配比
目前销售情况：目前4#楼已售罄，2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房。
户型配比
北区主力产品为430—590㎡，产品更为纯粹；南区产品线较为丰富，涵盖128—520㎡一至 四房，目前在售T5高区430—520㎡三至四房以及T8低区198—325㎡两至三房，T8高区Kelly Hoppen美学空间发售在即