第三章房屋修缮管理
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
14
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
四.房屋修缮责任的划分
➢ 指为确定物业服务企业、业主和使 用人应分别承担的修缮责任和担负 修缮费用的界限。
15
第七章 房屋修缮管理
案例内容－－
业主不愿配合公共部位维修怎么办？
某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳 台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线， 唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必 须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带 来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。
几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污 水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据 业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然 后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜， 同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主 对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水 管返水因何而起呢？
37
第八章 房屋修缮管理
重庆工学院工商管理学院 2008.8
第七章 房屋修缮管理
章节内容
房屋修缮管理概述 房屋完损等级评定与危房鉴定 房屋修缮工程 房屋的日常养护
2
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋的基本功能与要求
① 安全性
② 适用性
龙
湖
③ 耐久性
按经营管理性质：
① 恢复性修缮 ② 赔偿性修缮 ③ 改善性修缮 ④ 救灾性修缮 ⑤ 返工性修缮
30
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
二.房屋修缮标准
① 主体工程 ② 木门窗及装修工程 ③ 楼地面工程 ④ 屋面工程 ⑤ 抹灰工程 ⑥ 油漆粉饰工程 ⑦ 水电卫暖等设备工程 ⑧ 金属构建 ⑨ 其他工作
18
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
A. 房屋完损等级分类
➢ 完好房 ➢ 基本完好房 ➢ 一般损坏房 ➢ 严重损坏房 ➢ 危险房
19
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
B. 房屋完损等级评定方法
A. 结构部分 B. 装修部分 C. 设备部分
➢气候因素： ➢生物因素： ➢地理因素： ➢灾害因素：
6
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
➢使用不当： ➢设计与施工质量的低劣： ➢预防保养不善：
7
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
整幢危房： 局部危房： 危险点：
危险范围判定：
26
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
C. 危房管理
观察使用： 处理使用： 停止使用： 整体拆除：
龙 湖 香 樟 林
27
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
鉴定单位：幢 计量单位：建筑面积
危险范围判定：
24
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
综合判定； 危险相关性； 影响因素。
危险范围判定：
25
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
香
樟
④ 艺术性
林
3
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
指房屋的外露部位 的损坏、起壳、锈蚀 及破坏等现象。
4
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
一.房屋修缮工程分类
按房屋完损状况 和工程性质：
① 翻修工程 ② 大修工程 ③ 中修工程 ④ 小修工程 ⑤ 综合维修工程
28
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
一.房屋修缮工程分类
按房屋结构性质：
① 承重结构修缮 ② 非承重结构修缮
29
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
一.房屋修缮工程分类
特点：季节性预防保养。
35
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
三.考核指标
定量指标： 经费指标： 服务指标：走访查房率、养护计划率、养护及时率 安全指标：
36
第七章 房屋修缮管理
案例内容－－
污水管道返水怎么办？
一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话， 说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大 厅的部分木地板，要求即刻处理。
案例分析
第七章 房屋修缮管理
物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故 障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不 便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此， 在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。
一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种 情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用 户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造 成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现， 物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理 化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认 真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现； 业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。
31
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
一.含义
指为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常 性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的 正确使用维护管理等工作，是房屋修缮管理 的重要环节。
32
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏 引起的小修。
方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，
要求及时，具有经常性的服务性质。
33
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的 使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其 使用寿命而进行科学的修缮养护工作。
特点：定期进行检修保养。
34
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
季节性养护：指依据季节性发生的具体房屋损 坏，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿 命而进行科学的预防保养工作。
B. 房屋修缮管理原则
➢ 用户第一、服务第一 ➢ 经济、合理、安全、实用 ➢ 区别对待
11
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
A. 房屋修缮计划管理
➢ 修缮计划制定 ➢ 房屋修缮资金管理
12
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
B. 房屋修缮质量管理
在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户 的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原 因，争取彻底根除。
38
雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配
合，就 应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业
管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。
如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公
司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本
案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业
管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计
上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大
的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。
17
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
➢ 指按照城乡建设规定的统一标准及 方法，通过目观、检测和定量、定 性分析，对现有房屋的完好或损坏 程度进行综合性评价并划分等级， 即房屋的质量等级。
A. 房屋损坏的ห้องสมุดไป่ตู้象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
指房屋的内部结构、 设备的磨损、污损、 起壳、蛀蚀及破坏等 现象。
5
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
二.房屋修缮与修缮管理
A. 房屋修缮
B.
指房屋自建成到报废为止的整个
使用过程中，为了修复由于自然因素、人
为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋
使用功能，延长房屋使用年限而采取的各
种养护维修活动。
8
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮特点
➢ 工作受限 ➢ 经常性工作 ➢ 新材料改进结构与装修 ➢ 技术要求高 ➢ 生产和房屋的双重性 ➢ 多工种交叉作业
一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清 淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。 维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业 主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿 出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。
16
案例分析
第七章 房屋修缮管理
纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的
尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成
二.危房鉴定与管理
A. 危房鉴定机构
由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。
22
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
整幢危房： 局部危房：
危险范围判定：
23
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
➢ 强化修缮工程质量监督 ➢ 加强修缮工程质量检查和验收 ➢ 完善修缮工程质量保修制度
13
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
C. 房屋修缮施工管理
➢ 指物业服务企业为实现房屋修缮的 总目标，针对修缮工程的施工而进 行的计划、组织、指挥、调节和监 督等管理工作。
➢ 包括：施工计划管理、组织管理、安全 管理、设备管理、成本核算管理等
20
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
B. 房屋完损等级评定指数
A. 房屋完好率：
房屋完好率＝
完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积 总房屋建筑面积
100％
B. 房屋危险率：
危房率＝
危险房屋建筑面积 总房屋建筑面积
100％
21
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
9
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮管理
➢
指物业服务企业根据国家对房
屋维修管理的要求和技术标准，按
照一定的科学管理程序，对企业所
经营管理的房屋进行维护、修缮的
各种活动所进行的管理。
10
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
四.房屋修缮责任的划分
➢ 指为确定物业服务企业、业主和使 用人应分别承担的修缮责任和担负 修缮费用的界限。
15
第七章 房屋修缮管理
案例内容－－
业主不愿配合公共部位维修怎么办？
某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳 台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线， 唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必 须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带 来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。
几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污 水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据 业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然 后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜， 同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主 对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水 管返水因何而起呢？
37
第八章 房屋修缮管理
重庆工学院工商管理学院 2008.8
第七章 房屋修缮管理
章节内容
房屋修缮管理概述 房屋完损等级评定与危房鉴定 房屋修缮工程 房屋的日常养护
2
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋的基本功能与要求
① 安全性
② 适用性
龙
湖
③ 耐久性
按经营管理性质：
① 恢复性修缮 ② 赔偿性修缮 ③ 改善性修缮 ④ 救灾性修缮 ⑤ 返工性修缮
30
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
二.房屋修缮标准
① 主体工程 ② 木门窗及装修工程 ③ 楼地面工程 ④ 屋面工程 ⑤ 抹灰工程 ⑥ 油漆粉饰工程 ⑦ 水电卫暖等设备工程 ⑧ 金属构建 ⑨ 其他工作
18
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
A. 房屋完损等级分类
➢ 完好房 ➢ 基本完好房 ➢ 一般损坏房 ➢ 严重损坏房 ➢ 危险房
19
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
B. 房屋完损等级评定方法
A. 结构部分 B. 装修部分 C. 设备部分
➢气候因素： ➢生物因素： ➢地理因素： ➢灾害因素：
6
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
➢使用不当： ➢设计与施工质量的低劣： ➢预防保养不善：
7
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
整幢危房： 局部危房： 危险点：
危险范围判定：
26
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
C. 危房管理
观察使用： 处理使用： 停止使用： 整体拆除：
龙 湖 香 樟 林
27
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
鉴定单位：幢 计量单位：建筑面积
危险范围判定：
24
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
综合判定； 危险相关性； 影响因素。
危险范围判定：
25
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
香
樟
④ 艺术性
林
3
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
指房屋的外露部位 的损坏、起壳、锈蚀 及破坏等现象。
4
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
一.房屋修缮工程分类
按房屋完损状况 和工程性质：
① 翻修工程 ② 大修工程 ③ 中修工程 ④ 小修工程 ⑤ 综合维修工程
28
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
一.房屋修缮工程分类
按房屋结构性质：
① 承重结构修缮 ② 非承重结构修缮
29
第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
一.房屋修缮工程分类
特点：季节性预防保养。
35
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
三.考核指标
定量指标： 经费指标： 服务指标：走访查房率、养护计划率、养护及时率 安全指标：
36
第七章 房屋修缮管理
案例内容－－
污水管道返水怎么办？
一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话， 说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大 厅的部分木地板，要求即刻处理。
案例分析
第七章 房屋修缮管理
物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故 障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不 便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此， 在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。
一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种 情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用 户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造 成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现， 物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理 化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认 真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现； 业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。
31
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
一.含义
指为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常 性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的 正确使用维护管理等工作，是房屋修缮管理 的重要环节。
32
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏 引起的小修。
方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，
要求及时，具有经常性的服务性质。
33
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的 使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其 使用寿命而进行科学的修缮养护工作。
特点：定期进行检修保养。
34
第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
季节性养护：指依据季节性发生的具体房屋损 坏，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿 命而进行科学的预防保养工作。
B. 房屋修缮管理原则
➢ 用户第一、服务第一 ➢ 经济、合理、安全、实用 ➢ 区别对待
11
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
A. 房屋修缮计划管理
➢ 修缮计划制定 ➢ 房屋修缮资金管理
12
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
B. 房屋修缮质量管理
在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户 的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原 因，争取彻底根除。
38
雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配
合，就 应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业
管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。
如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公
司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本
案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业
管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计
上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大
的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。
17
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
➢ 指按照城乡建设规定的统一标准及 方法，通过目观、检测和定量、定 性分析，对现有房屋的完好或损坏 程度进行综合性评价并划分等级， 即房屋的质量等级。
A. 房屋损坏的ห้องสมุดไป่ตู้象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
指房屋的内部结构、 设备的磨损、污损、 起壳、蛀蚀及破坏等 现象。
5
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
二.房屋修缮与修缮管理
A. 房屋修缮
B.
指房屋自建成到报废为止的整个
使用过程中，为了修复由于自然因素、人
为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋
使用功能，延长房屋使用年限而采取的各
种养护维修活动。
8
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮特点
➢ 工作受限 ➢ 经常性工作 ➢ 新材料改进结构与装修 ➢ 技术要求高 ➢ 生产和房屋的双重性 ➢ 多工种交叉作业
一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清 淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。 维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业 主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿 出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。
16
案例分析
第七章 房屋修缮管理
纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的
尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成
二.危房鉴定与管理
A. 危房鉴定机构
由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。
22
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
整幢危房： 局部危房：
危险范围判定：
23
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
➢ 强化修缮工程质量监督 ➢ 加强修缮工程质量检查和验收 ➢ 完善修缮工程质量保修制度
13
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
C. 房屋修缮施工管理
➢ 指物业服务企业为实现房屋修缮的 总目标，针对修缮工程的施工而进 行的计划、组织、指挥、调节和监 督等管理工作。
➢ 包括：施工计划管理、组织管理、安全 管理、设备管理、成本核算管理等
20
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
B. 房屋完损等级评定指数
A. 房屋完好率：
房屋完好率＝
完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积 总房屋建筑面积
100％
B. 房屋危险率：
危房率＝
危险房屋建筑面积 总房屋建筑面积
100％
21
第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
9
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮管理
➢
指物业服务企业根据国家对房
屋维修管理的要求和技术标准，按
照一定的科学管理程序，对企业所
经营管理的房屋进行维护、修缮的
各种活动所进行的管理。
10
第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理