公共租赁住房融资模式的国内外综述

公共租赁住房融资模式的国内外综述

2013年06月28日10:06 来源：《当代经济管理》2013年1期作者：潘爱民王芳字号

打印纠错分享推荐浏览量 109

摘要：连续、稳定的资金来源是利用公共租赁住房有效解决中低收入人群住房问题的前提，适宜的融资模式可以使公共租赁住房拥有良好的资金循环系统，确保资金的持续稳定。文章以综述的方式总结亚洲、欧洲、美洲以及我国的公共租赁住房融资模式，并将国内外融资模式进行比较，以期为我国公共租赁住房融资的发展提供启示，获得解决融资问题的方法。

关键词：公共租赁住房融资模式综述

作者简介：潘爱民，湖南科技大学商学院副教授，副院长，博士，硕士研究生导师；研究方向：房地产经济、区域经济；王芳，湖南科技大学商学院硕士研究生，研究方向：房地产经济学

为了进一步解决中低收入人群住房需求问题，温家宝总理在2009年政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”的指示，随后《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中又提出了“要进一步加快以公共租赁住房为主的保障性安居工程的建设进程”的要求。2012年7月15日起开始实施的《公共租赁住房管理办法》，明确指出公共租赁住房可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。然而公共租赁住房在各地实际操作中和其他保障性住房一样，遇到了供应不足、资金短缺等问题，这在很大程度上是由于我国财政资金不足、融资渠道单一等问题造成的。为此，本文以综述的方式总结国内外公共租赁住房的融资模式，并对国内外融资模式进行比较，从而为我国公共租赁住房融资模式的发展提供启示，获得解决融资问题的办法。

一、国外公共租赁住房融资模式

中低收入人群的住房问题是一个世界性的问题，为满足这类人群的住房需求，各国政府都致力于制定适合自己国情的住房保障制度。目前，国际上对公共租赁住房的范畴尚未给予明确的界定，像日本的公团住宅、韩国的国租房、美国的公共住房、新加坡的公共组屋都类似于公共租赁住房。国外的保障性住房建设开始的比较早，形成了相对成熟的融资模式，可以为我国公共租赁住房融资模式的发展提供了很多有益的经验。

(一)亚洲融资模式

由于亚洲人口多、人口密度大，各国的城市问题随着经济的高速发展越来越突显，如经济发展造成了城市住房的短缺，中低收入人群的住房问题变得更为突出。亚洲大多数国家一直致力于建立一套适合自身的住房保障体系，其保障性住房融资方式大都是以政府投资为主、其他多种融资渠道为辅，而像房地产投资信托基金、资产证券化等新的融资工具尚未得到广泛的应用。在亚洲，比较典型的是新加坡公共组屋融资模式。

新加坡的公共组屋是由新加坡建屋发展局以较低的市场价格出租或出售给中低收入人群的福利住房。公共组屋的规划、建设、运营和管理由建屋发展局直接负责。蔡利标等人指出，新加坡建屋发展局的建设资金主要来源于政府提供的住房建设贷款和运营津贴、中央公积金贷款、公共组屋的租金及出售收入。其中，最核心的资金来源是政府的贷款、拨款和补贴。同时，中央公积金所提供的建设资金贷款，为建设公共组屋提供了强有力的金融支持。韩林认为在公共组屋融资模式下，新加坡公共组屋建设可以获得稳定的

资金，中低收入人群的住房问题能有效解决，但采用这种模式与新加坡的国情密不可分，如较小的国土面积、良好的房地产市场秩序、高度廉洁的行政作风等，其他国家在绝大部分情况下难以复制与实现。

(二)欧洲融资模式

欧洲地区的经济发展水平比较高，这些国家的保障性住房融资存在一个形式转变，即由以政府财政支持为主的融资方式向多元化的融资方式转变。如2003年后，德国公共住宅领域引入了PPP等较新的融资模式，为解决住房问题发挥了很大作用。在欧洲，荷兰的融资模式具有典型的特点。

荷兰的人口居住密度比较高，其利用公共租赁住房相类似的社会住房顺利地解决了中低收入人群的住房问题。荷兰社会住房是指由住房协会或公立住房公司提供的用于租赁的非盈利性住房。1989年荷兰住房市场化改革开始前，社会住房的资金来源主要是政府贷款和资产津贴。这种方式虽然促进了社会住房的开发建设，但是也直接加重了荷兰政府的财政负担。为了有效减轻政府的财政压力，住房市场化改革开始后，金融市场的抵押贷款成为主要融资来源。同时，荷兰为帮助住房协会得到较低的贷款利率成立了社会住房基金。胡金星、陈杰指出，荷兰政府不仅鼓励银行、保险公司、投资公司和养老金基金等发放贷款，还允许国外金融机构发放贷款，同时还推进金融机构之间相互竞争，促进各金融机构创新贷款方式。

(三)美洲融资模式

在美洲，除了美国和加拿大以外，其他都是发展中国家，各国之间的经济发展水平存在很大的差异。相对于美洲的其他国家，美国的公共住房有其独特的融资模式，它依赖成熟的金融市场环境，形成了健全的住房金融体系，同时充分地利用了金融杠杆的力量，保证了公共住房建设资金的持续性。

在20世纪六七十年代以前，美国公共住房的建设资金成本由联邦政府负责，地方住房管理机构与租户则共同负责其运营和维护成本。但是，随着通货膨胀以及房龄增长等因素造成的维修费和运营支出的不断上涨，同时政治、经济与社会的矛盾的不断凸现，这套融资模式开始出现运行困难问题。为此，美国开始改善融资方式，采取新的运营措施，用于补助公共住房支出，如对私人银行等金融机构给予贷款补贴，鼓励私人金融机构向保障性住房开发商提供低息贷款；鼓励私人资金参与公共住房建设等等。美国逐步形成了以住房金融体系支撑为主导的融资模式，为公共住房的发展提供了新的资金渠道。彭建林认为从20世纪70年代以来，美国涌现了大量的融资新工具，如房地产投资信托基金、公私合作关系、建造运营移交等，这些新的融资工具能够为金融市场注入新的活力，为住房市场的发展带来庞大的社会资金，促进了中低收入家庭住房问题的有效解决。

二、国内公共租赁住房融资模式

目前，我国公共租赁住房融资模式主要有政府财政划拨为主的融资模式、政府专门机构融资模式、投融资平台融资模式等几种。

(一)政府财政划拨为主的融资模式

在政府财政划拨为主的融资模式下，主要通过政府财政拨款、专项资金、运营补贴以及政府信用为基础的贷款等方式为公共租赁住房的开发建设提供资金来源，但这种模式也有一定的局限，如侯莉认为这种融资模式会使地方政府承担着比较大的财政压力，并对公共租赁房项目的长期运营产生影响。因此，政府财政实力雄厚、公租房建设规模比较小的地区适合于该融资模式。