公共租赁住房融资模式的国内外综述
公共租赁住房融资模式论文
公共租赁住房融资模式论文摘要：面临挑战，我们要善于调整和改变自己，完善相关的法律法规和风险控制能力。
一旦形成一个成熟PPP融资体系，相信不仅仅是公共租赁住房，其他基础设施的融资都会变得更加简单。
一、公共租赁住房的概念和意义（一）公共租赁住房的基本概念公共租赁住房作为我国保障性住房重要组成部分，是用来解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一类保障房。
公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，以低于市场价格向新就业职工出租，包括部分应届大学毕业生和从外地迁移到城市工作的群体。
公共租赁住房是一个过渡性的解决方法，对于既不够廉租房条件又买不起经济适用房的“夹心层”，无法通过市场解决住房困难，政府有义务为其群体提供住房帮助。
经过一段时间，入住者收入水平有所提高不再符合入住条件时，必须离开公共租赁住房到市场中购买或承租住房。
（二）公共租赁住房的意义公共租赁住房的现实意义在于帮助“夹心层”群体解决住房困难，但更广泛的意义在于社会保障体系面向“非低收入群体”着力的观念转变。
这种思想转变的出发点是政府认识到部分非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助。
今天政府注意到“夹心层”群体的住房困难，明天政府可能关注到更多非低收入困难群体的民生问题，这势必会完善我国的社会保障体系，加速构建和谐社会。
另外，公共租赁住房的建设增加了住房的市场供给，缓解了市场的住房需求。
这无疑在一定程度上消减了商品房市场的泡沫，有利于房价回归到合理水平，减轻其他收入阶层的购房压力。
房价的合理回归势必引起社会资金流出房地产业，流向其他资金短缺的产业部门，有利于改善我国的产业结构，提高社会资源的配置效率，使我国经济发展逐步摆脱依赖钢筋水泥，加速经济转型。
二、公共租赁住房的现状（一）房地产企业进入积极性较低由于自身的保障属性，建公租房利润低且资金回收期长，还具有一定的流动风险和信用风险。
房地产企业的目标是利润最大化，其进入保障房市场的积极性很低，有时甚至是迫不得已。
《REITs的发展现状综述3500字》
REITs的发展现状综述目录REITs的发展现状综述 (1)1.1 美国及亚太市场 (1)(1) 美国市场 (1)(2) 亚太市场 (5)1.2 境内市场 (6)1.1 美国及亚太市场(1) 美国市场REITs在美国的起步较早，经过几十年的发展，产品数量和规模不断增长。
图2.4描述了美国1971-2020年REITs的数量及规模，其中在2008年房地产次级贷款危机的严重冲击下，REITs市值几乎腰斩，但仅仅花了3年的时间就恢复生机，美国REITs规模再创新高。
目前美国已经成为全球最大的REITs市场。
根据美国不动产投资信托协会（Nareit）数据，截止2021年2月28日，美国共有221只REITs，持有并经营着大约2万亿美元的商业不动产，其中有194只在交易所上市，市值超过1.27万亿美元。
截止2020年12月31日，美国权益型REITs的财务状况良好，资产负债率为32.3%，利息覆盖比率为4.6倍。
上市REITs的交易越来越活跃，2021年2月所有上市REITs日均交易额达到83亿美元，同比2016年2月上升18.57%，同比2011年2月上升130.56%。
图2.4 美国1971-2020年REITs市场规模数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs图2.5和图2.6分别从数量视角和规模视角描绘了美国REITs市场结构在1971-2020年的变化。
可以看出并且自1990年之后，权益型REITs的数量和规模增长迅速，与此相反抵押型REITs开始走下坡路，逐步奠定了权益型REITs的主导地位。
图2.5 美国REITs市场结构变化（数量视角）数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs图2.6 美国REITs市场结构变化（规模视角）数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs根据Nareit的数据，在上市的REITs中，权益型有160只占了近94%，而抵押型仅有34只，规模不到权益型的1/17。
我国公租房融资运用REITs的问题研究
我国公租房融资运用REITs的问题研究“新城市人口”住房问题的日益突出，导致作为解决途径之一的公共租赁住房需求不断增大。
由于公共租赁住房建设资金主要来源于政府，建设数量的增多使得政府财政压力加大，在这种形势下，解决公共租赁住房建设资金问题尤为迫切。
本文提出了以R卫ITs作为新的融资渠道，通过分析发行REITs解决公共租赁住房建设资金难题的可行性，进而设计了REITs在公租房项目中的融资模式和运作流程，并提出相应的激励措施。
一、研究背景截止至2017年我国常住人口城镇化率已经达到58.52%，城镇化进程的加快带来了两方面的问题：一是使得商品房价格随着城市人口的增多、需求的增大而大幅上升，尤其是一二线城市。
另一方面城市化进程带动由进城务工人员以及毕业后在城市定居、就业的农村大学生所构成的“新城市人口”的出现，房价高企使得他们无法通过购买获得住房，加上用于租房的费用占据大部分的收入，“新城市人口”的基本住房保障成为民生建设工程急需解决的问题之一。
针对这一社会问题，2017年4月住建部强调指出：要通过加强对公租房的建设来保障“新城市人口”的住房问题，从而解决热点城市的住房供求矛盾。
在相关政府部门的倡导下，我国公共租赁住房的目标建设数量不断增加，由于公共租赁住房是具备福利性质的准公共产品，具有租金收入低、投资回报周期长的特点，因此社会投资者积极性不高，使得目前公租房的建设资金主要来源于财政拨款以及政府向银行贷款，融资模式以政府为主。
中央和地方政府面临的财政资金压力使得公共租赁住房的建设数量虽逐年增加但仍无法完成建设目标、满足社会需要。
因此当务之急是利用创新型的金融工具，积极提高投资者热情，调动社会资金参与到公共租赁住房投资中，改变政府主导的单一型融资方式。
从国外的实践来看，REITs 是较为可取且具有发展潜力的工具。
二、我国公共租赁住房融资发行REITs的可行性（一）政策和相关法规自2008年国务院首次提出将发行REITs作为融资的新型工具，我国多次出台关于支持开展租赁住房REITs试点的通知。
PPP模式在公共租赁住房的应用研究一个文献综述
PPP模式在公共租赁住房的应用研究一个文献综述【摘要】PPP模式作为一种新型的公共租赁住房建设模式，在促进公共租赁住房的发展中，将发挥至关重要的作用。
本文通过对PPP模式在公共租赁住房的应用研究的文献综述，对当前PPP模式在公共租赁住房中的应用有一个整体的把握。
【关键词】PPP模式；公共租赁住房；应用研究一、引言近几年来，我国政府加快了公共租赁住房保障体系的建设力度。
从2007年起，国家相关部门首先提出通过公租房“解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”的想法，并且在2009年3月住建部提出要加快公租房的建设，2010年在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中专门规定了公租房建设运营管理相关制度。
根据《中华人民共和国2014年国民经济统计公报》，“2014年全年全国城镇保障性安居工程基本建成住房511万套，新开工740万套”，在住建部新公布的公告中显示，2015年1-7月全国城镇保障性安居工程开工517万套，基本建成425万套，分别占年度目标任务的69%和88%（2015年，全国计划新开工城镇保障性安居工程740万套，基本建成480万套）。
从中可以看出我国在加快推进住房保障的步伐。
在政府不断加大公共租赁住房的建设力度时，资金的来源成为制约公租房发展的瓶颈。
在以往，保障性住房的资金主要来自财政拨款、银行贷款、公积金增值收益、公积金贷款、土地出让金收入等方式，但是这样的资金来源毕竟是有限的，民间资本则存在大量的空间，因此将民间资本介入保障性住房的建设就显得很有必要，我们有必要探究一种新型的融资方式，以弥补在公租房建设中存在的资金缺口。
PPP 模式就是一种将政府和私营部门结合起来，进而来发挥各自优势的融资模式，它不单是公共产品供给的一种融资方法，还自然的延伸到公共产品设计、经营、维护的各个环节并且发挥各自优势。
通过PPP这样一种融资模式，拓宽了住房保障体系的融资渠道，对于完善住房供应与保障体系，填补住房保障体系的空白区，进而实现商品房市场和住房保障之间的有效衔接，从而满足“夹心层”群体的住房需求有着现实意义。
国内外融资租赁业的发展现状问题及趋势
03
国内外融资租赁业的发展趋 势
国内融资租赁业的发展趋势
行业规模持续扩大
随着经济的快速发展和产业结构的调整，国内融资租赁业规模不断扩大，业务范围涉及 设备、基础设施、交通工具等多个领域。
政策环境逐步优化
政府逐步放宽对融资租赁业的监管，鼓励创新和业务拓展，为行业发展提供了更加宽松 的政策环境。
专业化、差异化发展
，比上年增长4.3%。
业务模式
国际融资租赁业以直接租赁 和杠杆租赁为主要业务模式
，其中直接租赁占比超过 50%。
行业监管
国际融资租赁业监管政策因 国家和地区而异，多数国家 采取适度监管政策，促进融 资租赁业发展。源自国内外融资租赁业发展对比分析
市场规模
我国融资租赁市场规模不断扩大， 但与国际市场相比仍有较大发展 空间。
国内融资租赁业的监管体系尚不完善，监 管力度不够，导致一些不法企业违规操作 ，损害行业形象。
人才短缺
信用环境差
融资租赁业需要具备金融、法律、税务等 多方面知识的专业人才，而国内这方面的 人才储备不足，制约了行业的发展。
国内社会的信用环境较差，导致融资租赁 业的信用风险较高，制约了行业的健康发 展。
国际融资租赁业存在的问题
04
国内外融资租赁业发展政策 建议
国内融资租赁业发展政策建议
完善法律法规
建立健全融资租赁相关法律法规，规范市场 行为，保护各方利益。
税收优惠
给予融资租赁企业一定的税收优惠政策，降 低其运营成本。
降低准入门槛
放宽市场准入条件，吸引更多优质资本进入 融资租赁行业。
监管创新
加强监管力度，同时鼓励行业自律和市场化 运作。
绿色租赁发展迅速
随着环保意识的提高，绿色租赁成为 国际融资租赁业的重要发展方向。
文献综述--探析住房融资租赁经营模式
探析住房融资租赁经营模式前言本毕业论文题目是《探析住房融资租赁经营模式》，融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。
在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。
厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出1。
住房融资租赁经营模式有住宅融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。
自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。
房地产是一个资金密集的行业，单一的依靠银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。
从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房的市场保障体系。
本论文的资料和参考文献主要源自对传统的动产融资租赁相关研究。
其实融资租赁是一种专业性和实践性的市场交易行为，对于融资租赁的研究主要是站在出租人的角度来研究与租赁相关的经济风险和商业风险、税务、会计、法律等方面。
然而对于住房融资租赁还可以借鉴住房按揭贷款和消费信贷方面的理论。
正文租赁的起源可以追溯到公元前2010年，但现代租赁业在英国和美国兴起。
20世纪初期，制造商开始认识到卖方租赁和促销型租赁对产品销售的重要性，1954第一家独立租赁公司在美国成立，此后租赁获得迅速放展。
租赁已成为欧美国家资本设备长期投资的重要形式，1990年美国年租赁成交额达1200亿美元，占设备投资32%，英国年成交额210亿美元，占投资的20%，到1994年法、意、荷等欧洲国家现代租赁市场成交量达到设备投资20%左右2。
租赁产品对经济有巨大促进作用。
第一、租赁作为一种融资手段，为许多企业解决融资问题，企业1任彦祥，2008：《金融租赁公司监管》，中金融出版社。
国内外融资租赁业的发展现状.pptx
2003年的渗透率 美国：31% 加拿大：22%
• 与银行业务的差异越来越大。 德国：21.7%
• 出租人上规模。
法国：15.4%
• 法律法规完善。
英国：14.2%
• 各种机制完善。
日本：8.7% 澳大利亚：20%
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1.4 租赁与融资租赁的对比
合同法规定了租赁和融资租赁的基本交易规则以及当事人的权利义务。
租赁 简单的融资租赁 创造性的融资租赁
经营租赁 租赁的新产品 成熟的租赁
意义： 1，认识发展规律；
2，认识自己所处的位置；
3，指导业务前进的方向。
以下对租赁业的发展阶段进行说明。
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（1）租赁
大家对租赁交易可以说熟视无睹。为了了解融资租赁，我们首先应对租赁交 易的内涵有清晰的认识。租赁：两方参与的交易。
其他特点： • 承租人的意愿是最终购买租赁物件； • 出租人的意愿是不要返还； • 全额清偿，不涉及余值； • 定额支付租金； • 不提供服务。
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（3）创造性的融资租赁
• 背景：竞争激烈 • 不得不推出新的方式
——不同的期末处理方式 留购、续租、退还
——灵活的还租方式 先少后多；先多后少；租金放假；…… 免除承租人信用记录不良的忧虑
国内外融资租赁业的发展现状
目录
一、国外融资租赁业发展简介 二、融资租赁在我国的发展 三、法律法规 四、认知上的一场革命 五、案例分析
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一、国外融资租赁发展简介
1.1 关于租赁 1.2 现代租赁——融资租赁的起源 1.3 国外租赁业经历的阶段 （1）租赁 （2）简单的融资租赁 （3）创造性的融资租赁 （4）经营租赁 （5）租赁的新产品 （6）成熟的租赁
公租房建设的国外经验及借鉴
公租房建设的国外经验及借鉴摘要：公租房能够解决城镇中“夹心层”的住房问题，但其建设中也面临着严重的资金问题；如何多渠道筹集资金，让公租房建设进入良性循环，成为摆在地方政府面前的一道待解难题。
分析国外公租房建设中的成功经验，解析我国公租房建设中的现有资金来源，结合实际提出应用PPP模式解决公租房建设中的资金问题。
关键词：公租房；资金来源；PPP模式一、公租房建设的现状目前我国城镇中“夹心层”群体的住房问题是最严重的，因为他们达不到申请廉租房标准，不能买经济适用房或限价房，也买不起商品房，尽管目前的房地产市场和住房保障体系不断发展完善，有这样一部分人群依然处在这个体系之外，因此各地政府积极探索新型的住房保障模式，正是在这种背景下，公租房作为完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践应运而生。
公租房定位于以社会救助为主，面向全社会、符合一定条件的、存在阶段性住房困难的、有稳定职业的城市常住人员提供，公租房的建设将使更多的住房困难群体成为最大的受益者。
我国也出台了一系列发展公租房的相关政策来推动公租房在全国范围内加快发展。
2009年，住房和城乡建设部正式提出，把发展公共租赁住房作为保障型住房的方式之一，要加快公共租赁住房建设，首次对“夹心层”的住房问题给出了清晰的解决路径。
2010年，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布。
2011年，国家有关部门发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。
2012年，住房和城乡建设部组织全国26家设计单位及大专院校，由中国建筑标准设计研究院牵头编制了《公共租赁住房优秀设计方案汇编》，这是我国首个全国性的公租房设计指导方案。
我国“十二五”期间将建设3600万套保障性住房。
其中，2011年开工建设1000万套和2012年开工建设700万套保障房。
因为公租房在建设过程中资金投入大、回收周期长、利润少，随着大批公租房的开工建设，资金问题日益严峻。
公共租赁住房REITs融资模式研究
公共租赁住房REITs融资模式研究本文针对我国公共租赁住房制度建设现存问题，探析了公共租赁住房中引入房地产投资信托基金（REITs）模式的必要性和可行性，对公共租赁住房项目REITs模式的运作目标、程序和保障措施进行分析，以探索公共租赁住房资金瓶颈的解决途径。
标签公共租赁房；REITs融资；房地产市场1、REITs 概述及发展REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
近年来，我国一直都在研究推出REITs，2008年12月，《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确要“开展房地产信托投资基金试点”，相关部门也积极着手准备。
[1]保障性住房福利性的特点不同于一般的房地产开发项目，故如何解决保障性住房建设资金问题至关重要。
2、我国公共租赁住房引入REITs的必要性分析2.1 公共租赁住房建设资金缺口大2010年6月11日，全国公共租赁住房工作会议在北京召开。
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强指出：2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套[2]。
公共租赁住房其福利性的特点与一般商品房开发不同，尤其体现在其开发建设过程中融资渠道的单一化，当前仍旧依赖于财政拨款、社会保障等纯政策性资金的投入。
2.2 现有融资途径过度集中于银行贷款长期以来，银行贷款是我国房地产融资最主要的途径。
对于政府推动的保障性住房项目，一些省市正在尝试组建专门负责保障性住房项目融资的公司，包括银团贷款、基金融资、险资融资等。
目前，虽有国家开发银行的高调参与，但金融机构为了控制风险，仍要求有经营性资产作抵押等贷款条件。
沈阳市公共租赁住房REITs融资模式分析
沈阳市公共租赁住房REITs融资模式分析【摘要】这篇文章旨在探讨沈阳市公共租赁住房REITs融资模式的相关问题。
在首先介绍了研究背景，指出了公共租赁住房融资需求的重要性，然后阐述了研究的意义和目的。
在分别介绍了沈阳市公共租赁住房的概况和REITs融资模式的基本情况，然后对沈阳市公共租赁住房REITs融资模式进行了深入分析，同时探讨了借鉴经验和面临的挑战。
结论部分总结了研究结果，展望了未来的研究方向，并提出了一些建议。
通过本文的研究，可以为沈阳市公共租赁住房REITs融资模式提供理论支持和实践指导，促进沈阳市公共租赁住房领域的发展和创新。
【关键词】沈阳市、公共租赁住房、REITs、融资模式、分析、借鉴经验、风险、挑战、结论、展望、政策建议。
1. 引言1.1 研究背景沈阳市作为中国东北地区的重要城市，人口增长迅速，住房需求持续增加，尤其是针对低收入人群的公共租赁住房需求日益凸显。
公共租赁住房是由政府机构或者社会组织提供给符合条件的低收入家庭的住房，是保障低收入群体基本居住权利的重要途径。
在当前房地产市场供求矛盾加剧的背景下，发展公共租赁住房成为解决低收入家庭住房困难的重要途径。
公共租赁住房项目的建设和运营需要大量资金支持，目前传统的政府资金补贴模式已经难以满足需求。
引入REITs融资模式成为一种新的解决方案。
REITs是不动产投资信托基金，通过将不动产投资分割成小额股份，由各类投资者进行认购，从而实现房地产项目融资和运营。
为此，本文将对沈阳市公共租赁住房REITs融资模式进行深入分析，探讨其优势和不足之处，借鉴其他地区的经验与教训，提出相应政策建议，以推动沈阳市公共租赁住房项目的更好发展。
1.2 研究意义公共租赁住房REITs融资模式是目前在房地产领域备受关注的一个新兴领域。
通过对这一融资模式进行深入研究，可以帮助我们更好地了解公共租赁住房市场的运作机制，有助于解决目前住房短缺、租金上涨等问题。
通过分析REITs融资模式在沈阳市公共租赁住房领域的应用，可以为其他城市提供借鉴和参考，推动城市住房租赁市场的健康发展。
公共租赁住房PPP融资模式研究
公共租赁住房PPP融资模式研究摘要：所谓公共租赁房，就是以低租金租赁的政策性住房，由政府负责建设或回购，供中低收入住房困难家庭租赁居住，主要面向刚毕业的大学生、外来务工人员等社会群体[1]。
这项政策不仅解决了住房不稳定的问题，而且扩大了住房保障的范围。
但是，目前我国公共住房的供应不足，而居住公共住房方面，增长缓慢。
主要原因之一是公共住房资金不足。
关键词：住房支付能力；公共租赁住房；综合定价引言随着城市化程度的提高，城市人口增长、住房需求的增加和商业住房价格的上涨，远远高于中低收入人群的消费支出。
公共住房建设作为解决中低收入住房问题的负担得起的建设项目，自实施以来一直受到资金问题的困扰。
人们越来越注意克服财政瓶颈。
1公共租赁住房建设过程中的融资现状分析为了解决中低收入家庭的住房问题，由于政府的大规模动员，政府租用的住房数量每年都在增加。
租金收入的获取与需要资本的项目、需要资金的长期期限和贷款期限所需的贷款利息有很大不同。
因此，公共住房融资存在重大障碍。
第一，社会筹资是困难的。
建造公屋的大部分土地由政府分配，并受到限制。
银行、保险公司和其他金融机构不愿将这些土地用作贷款货币。
银行贷款、保险公司贷款和社会保障基金贷款等社会资金难以融合，使公共住房融资更加困难。
第二，公共开支面临巨大压力。
公共住房的建设由中央和地方供资，主要由家庭、债务发行、土地权益净收入和住房建设公司债券供资。
预算有限，尤其是在中西部地区。
国家财政本身薄弱，直接承担建设资金，财政压力是可以想象的。
毕竟，筹集资金的机会仍然有限。
获得融资是我国公共住房融资不足的主要原因。
对国际经验的分析发现，面向市场的资本交易是一个重要的激励来源。
关于扩大融资渠道的建议包括通过资产证券化、项目融资和更适合中国的公私伙伴关系为公屋融资。
2公共租赁房PPP融资模式分析2.1公共住房公私合作研究现状PPP即public-privatepartnerships，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。
公租房融资政策的国际比较
经济横横公租房融资政策的国际比较张晓萍张若望杨蕾王海净摘要:本文选取美国、英国、新加坡、中国四个典型国家的公租房融资政策作为研究对象，分别分析了四国公租房融资政策的特征、演化及典型模式。
本文认为，美国模式侧重政府立法与市场配置，英国为政府主导下的协会供应制，新加坡侧重强制性，中国则是政府计划下的逐步探索模式。
关键词：公租房；融资政策；国际比较中图分类号:F832.7文献标识码:A基金项目：2019年度河北省社科基金重点项目“雄安新区公租房PPP+REITs融资模式创新研究"（HB19YJ001）。
作者单位：河北金融学院一、美国:政府立法，市场配置1.特征。
一方面，美国的公租房融资政策体系以完备的法律体系为依据，比如20世纪30年代通过的《住宅法》规定"联邦政府以贷款的形式向州政府提供资金，由地方政府建造公共租赁住房”。
另一方面，美国的公租房融资政策体系以完善的住房金融市场为基础:从市场主体看,公租房管理机构（联邦住宅管理局等（负责公租房的建设和管理，并为中低收入家庭提供担保以获得银行的低利率贷款,公租房政策执行机构（吉利美等）负责向低收入群体发放补贴，金融机构（商业银行等）和个人投资者通过购买政府债券等金融工具向公租房项目融资;从市场工具看，政府发行公租房建设债券或提供税收优惠向金融机构和个人融资，金融机构发行抵押贷款向投资机构和个人融资。
2.演化。
根据不同时期公租房制度面临主要问题的不断变化，美国公租房政策大致经历了三次明显的演化:第一次演化起源于美国城市化进程和世界大战,当时的住房供给远不能满足住房需求，迫使政府从对住房市场的自由放任政策向建设和提供公租房的政策转变;第二次演化发生于公租房政策面临的意识形态和政见分歧的问题，促使政府减少了直接建设公租房的做法,而是转变为向金融机构和房地产开发商提供补贴等优惠政策,提高住房市场增加公租房供给的动力;第三次演化的原因在于公租房制度的主要矛盾由原来的公租房供不应求转化为低收入群体的收入与房租相比过低的矛盾，为此政府将补贴的发放对象由公租房的建设机构转变为公租房的租户。
浅析公共租赁住房多元化融资模式及应用.doc
浅析公共租赁住房多元化融资模式及应用-一、引言公共租赁房建设是当前我国保障性住房建设的重中之重。
从2010开始，各地的公共租赁住房都进行大规模的建设，但由于资金短缺，致使公共租赁住房建设完成率很难达到国家目标。
城市化和工业化进程不断加快，城市人口的不断增加形成了对住房的巨大需求，而住房价格的不断增长，大大超出了广大中低收入者住房消费水平，购房己经成为普通民众最困难的问题。
自开始实施公共租赁住房建设以来，己经取得了一定成果。
但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府的资金拨款，后续的发展受到了很大的阻碍。
建立健全住房保障体系，促进房地产业和谐健康发展，己成为我市各级政府工作的重点和难点。
结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金的瓶颈，保障广大中低收入人群能够实现住有所居的愿望。
升空间，彩票市场总销售量将会出现大幅增加。
据调查显示，平均每周花费10元以上购买彩票的人群，工薪阶层占92%以上，进一步说明，沈阳市彩民数量不仅大而且也具有良好的稳定性，所以福利彩票销售额巨大且资金来源稳定，可以满足沈阳公共租赁住房长期融资和资金数量大的需要。
第三，福利彩票与公共租赁房抚助对象具有一致性。
公共租赁住房是保障性住房的一部分，其保障主体之一是住房困难的中低收入家庭、夹心阶层及新兴务工人员，也是社会福利所应该惠及的人群和扶住的目标。
福利彩票与沈阳公共租赁住房保障对象是不存在矛盾的，它的福利性质和无偿使用特点也使得从其中提取适当的比例用于沈阳市公共租赁住房建设中具有可行性。
二、公共租赁住房BOT模式应用分析BoT融资模式在我市公共租赁住房项目上具有广阔的应用前景，其优点主要体现在:一方面，BoT融资模式有利于解决沈阳市政府在公共租赁住房建设项目上资金投入不足、投资效益低下、资金使用效率不高等三大难题。
公共租赁住房项目是回报时间长的行业，其发展长期依靠有限的政府财政拨款。
同时，通过利用先进的项目管理方式，能够提高项目建设的速度和质量，使资金得到更高效的利用。
论述国外公共住房融资模式
论述国外公共住房融资模式一、国外主要保障性住房融资模式国外与我国保障房相对应的住房通常被成为“公共住房”（Public housing）或“社会住房”（Social housing）。
目前，国际上较为典型的公共住房供应和融资模式有新加坡的组屋模式、日本的公共住房模式、德国的公共福利房模式、英国的可负担住房模式和美国模式。
总体看来，各国保障房的供应模式和融资模式各具特色。
主要可以大致可分为三种类型。
第一种是政府直接进行保障房建设开发和运营的模式，以新加坡为代表，美国、日本、德国、英国等多数国家在早期也采用此模式。
新加坡公共住房的筹资与建设统一由建屋发展局负责。
建屋发展局的公用住房开发建设资金主要来自于中央公积金，并辅之以一定的财政资金。
新加坡公共住房融資模式如下图。
政府直接投资建设保障房的优势是，能够在住房严重短缺、住房供求矛盾尖锐时期迅速提高住房供应量，缓解中低收入家庭的住房问题。
但是，此模式的一大问题是，随着保障房建设规模的扩大，政府的财政压力会越来越大，租赁型保障房建成后还需要以租养房，更是占用大量的财政资金。
即使是财政力量雄厚的美国、德国等国家，也没有长期采用此模式。
目前，人口规模较小的新加坡是此模式的典型，日本也保留了部分参与保障房建设的政府机构。
即使依然在采用此模式的国家，政府的保障房建设资金也并非全部来自财政资金，政府通过使用公共基金，如新加坡的中央公积金、日本的财政投融资体制，支援公共住房建设。
第二种是民间参与保障房建设、政府提供金融支持的模式，以德国、英国为代表。
政府直接参与保障房建设的各种弊端，使西方主要发达国家政府逐渐不再直接参与保障房建设，转向间接参与的方式，鼓励民间企业和非营利机构成为保障房建设的主力军，政府为其提供各种税收、金融等方面的支持，同时，对保障房的价格和租金进行一定程度的干预。
政府通过成立专门的公共住房金融机构，如日本的住房金融支援机构、德国的复兴信贷银行、英国的住房金融公司，向民间企业和非营利机构提供利率优惠、期限较长的住房开发贷款；同时，政府在税收上进行一定程度上的减免。
我国公租房融资模式现状与创新
我国公租房融资模式现状与创新作者：向慧来源：《时代经贸》2012年第04期【摘要】公租房建设是我国保障性住房的重要组成部分。
其自身的福利性决定了它与普通的商品房的开发和运营模式有着较大的差异。
在其开发和融资的过程中大多依靠政府投入和银行投入，融资渠道单一以及融资渠道不畅已成为了我国公租房建设的瓶颈。
为了解决这一问题，亟需从公租房的自身特点出发，积极引入多元化的融资渠道来满足融资需求。
【关键词】公租房；融资模式；创新公租房是中国房地产市场中一项不可或缺的住房制度，在解决当前中国房地产市场失衡发挥着重要的作用。
同时，公租房作为中国福利保障体系的重要环节，是保障和改善民生，加快城乡统筹进程的重要保障和创新举措。
因此，促进其发展和发展刻不容缓。
而其自身的福利性和公益性的特点更决定了其发展与运营模式与一般商品房的明显不同。
融资渠道单一，单靠政府的财政拨款的方式使融资模式僵硬化。
发展和完善融资渠道，解决开发建设过程中的资金缺口成为了问题的关键。
借鉴国外经验与创新将有利于问题的解决。
一、我国公租房建设融资的现状与分析目前，我国公租房建设的资金来源渠道主要来自财政拨款、住房公积金、社会保障和社会捐赠以及土地净收益中的部分资金。
资金从大体上来看是政府在负担。
从长期的战略眼光来看，这种融资模式存在着很大的缺点。
（一）财政支出资金主要由政府各级财政支付，在短期内政府可以承受，但是在长期内随着保障的对象的不断增加，政府定将不堪重负。
据住房和城乡建设部统计，截止2008年底，通过廉租房和经济适用住房建设，已解决800多万户城市低收入家庭住房问题，仅占城镇家庭总数的4.2%。
而“十一五”时期中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1675亿元，扣除这部分已经提供的住房保障资金，缺口资金高达1030亿元。
按照国际廉租房配发标准计算，资金缺口会更大。
这意味着仅靠政府财政为主的模式必将导致政府财政的入不敷出，影响中国经济的发展。
《金融租赁发展研究国内外文献综述》2400字
金融租赁发展研究国内外文献综述目前，就金融租赁而言，由于其发源于国外，国内是2000年之后才有了金融租赁这一概念，因此相关研究以国外为多，但是为了展示金融租赁业在国内外的发展全貌，本文的文献部分仍然从国内外两个角度来对其进行展示。
首先，关于“金融租赁”这一概念，由于各国法律、财务等的界限不同，在不同国家其具体定义有差异，首先在国外并没有金融租赁与融资租赁这一具体概念的划分，而是统称为“Financial Lease”，但是在我国，金融租赁是由融资租赁演变而来，所以两者的定义有所不同。
在我国，“金融租赁”是指由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
（一）国内相关研究我国的金融租赁经历了兴起与建立期、高速成长期、整改磨合期、转型建设期、活力复苏期、以及高速发展期。
其中高速发展期是从2007年至今。
而关于金融租赁的一系列理论也多产生于2007年之后。
且国内的学者更多地研究于金融租赁的风险、制约因素等。
从金融租赁的影响因素来看，周再清和邹晓辉（2007）参考国外著名的四大支柱理论，结合我国法律、会计、监管以及税收这四个方面的实际情形提出了结论，即在法律与会计这两方面我国的基础尚可，但是在另外两个方面，我国却存在着规则不够完善的问题，相关部门应当做出合理的整改。
而关于金额租赁的风险问题，孙静芹、张春梅（2000）认为金融租赁业的风险主要有三大类；金融风险、业务经营风险和信用风险。
后来，姬红波（2011）对于如何进一步细分金融租赁的风险，提出了风险的具体划分方法，一个可行的风险评估指标体系，利用这一指标体系可以更好地评估公司的风险，对于风险指标处于高位的公司能有较好的预警作用。
在金融租赁的解决对策上，郭清马（2010）重点研究了国内金融租赁业的发展状况，提出了国内该行业发展中所遇到的一系列的问题。
一线城市公租房运营及融资模式分析
摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）一线城市公租房运营及融资模式分析文/投行业务部张添丁陈洁滢（实习生）一、我国公租房的历史与现状经过多年的探索与努力，我国逐渐形成了由商品房和保障性住房组成的住房体系。
保障性住房作为社会保障中的一环，一般由政府主导建设并提供政策优惠或货币补贴，具体形式包括廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、棚改安置房等（不同城市分类略有差异）。
其中，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
本文根据政策法规和相关案例、数据讨论分析公租房的运营模式和融资模式。
（一）公共租赁住房大规模建设始于2010年，目前已成为我国保障性住房体系的重要主体1998年，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，政府停止福利分房，保障性住房制度的发展拉开帷幕，多层次的城镇住房供应体系开始建立和完善。
2007年，住建部出台《廉租住房保障办法》，对廉租房建设、实物配租、货币补贴、税费减免等方面提出了优惠政策。
2009年国家政府工作报告中首次明确提出要“大力发展公共租赁住房”之后，2010年6月国务院颁布《关于加快公共租赁住房的指导意见》，强调要加大对公租房建设企业的金融支持，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，并探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。
各级地方政府，深圳（2008.1）北京（2009.8）、上海（2010.9）、广州（2010.9）也先后出台地方性管理办法或实施意见，明确规定公租房的准入条件及配租管理办法，开始进入公租房大规模建设阶段。
从2014年起，公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，成为我国住房保障体系的主体之一。
（二）一线城市公租房筹建存量约55万套，预计2020年达到78万套，占城镇住房总量的2%目前一线城市中公租房筹建存量约为54.7万套，其中北京20万套，上海16万套，广州6.7万套，深圳12万套，约占城镇住房总量的1.56%。
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公共租赁住房融资模式的国内外综述2013年06月28日10:06 来源：《当代经济管理》2013年1期作者：潘爱民王芳字号打印纠错分享推荐浏览量 109摘要：连续、稳定的资金来源是利用公共租赁住房有效解决中低收入人群住房问题的前提，适宜的融资模式可以使公共租赁住房拥有良好的资金循环系统，确保资金的持续稳定。
文章以综述的方式总结亚洲、欧洲、美洲以及我国的公共租赁住房融资模式，并将国内外融资模式进行比较，以期为我国公共租赁住房融资的发展提供启示，获得解决融资问题的方法。
关键词：公共租赁住房融资模式综述作者简介：潘爱民，湖南科技大学商学院副教授，副院长，博士，硕士研究生导师；研究方向：房地产经济、区域经济；王芳，湖南科技大学商学院硕士研究生，研究方向：房地产经济学为了进一步解决中低收入人群住房需求问题，温家宝总理在2009年政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”的指示，随后《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中又提出了“要进一步加快以公共租赁住房为主的保障性安居工程的建设进程”的要求。
2012年7月15日起开始实施的《公共租赁住房管理办法》，明确指出公共租赁住房可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
然而公共租赁住房在各地实际操作中和其他保障性住房一样，遇到了供应不足、资金短缺等问题，这在很大程度上是由于我国财政资金不足、融资渠道单一等问题造成的。
为此，本文以综述的方式总结国内外公共租赁住房的融资模式，并对国内外融资模式进行比较，从而为我国公共租赁住房融资模式的发展提供启示，获得解决融资问题的办法。
一、国外公共租赁住房融资模式中低收入人群的住房问题是一个世界性的问题，为满足这类人群的住房需求，各国政府都致力于制定适合自己国情的住房保障制度。
目前，国际上对公共租赁住房的范畴尚未给予明确的界定，像日本的公团住宅、韩国的国租房、美国的公共住房、新加坡的公共组屋都类似于公共租赁住房。
国外的保障性住房建设开始的比较早，形成了相对成熟的融资模式，可以为我国公共租赁住房融资模式的发展提供了很多有益的经验。
(一)亚洲融资模式由于亚洲人口多、人口密度大，各国的城市问题随着经济的高速发展越来越突显，如经济发展造成了城市住房的短缺，中低收入人群的住房问题变得更为突出。
亚洲大多数国家一直致力于建立一套适合自身的住房保障体系，其保障性住房融资方式大都是以政府投资为主、其他多种融资渠道为辅，而像房地产投资信托基金、资产证券化等新的融资工具尚未得到广泛的应用。
在亚洲，比较典型的是新加坡公共组屋融资模式。
新加坡的公共组屋是由新加坡建屋发展局以较低的市场价格出租或出售给中低收入人群的福利住房。
公共组屋的规划、建设、运营和管理由建屋发展局直接负责。
蔡利标等人指出，新加坡建屋发展局的建设资金主要来源于政府提供的住房建设贷款和运营津贴、中央公积金贷款、公共组屋的租金及出售收入。
其中，最核心的资金来源是政府的贷款、拨款和补贴。
同时，中央公积金所提供的建设资金贷款，为建设公共组屋提供了强有力的金融支持。
韩林认为在公共组屋融资模式下，新加坡公共组屋建设可以获得稳定的资金，中低收入人群的住房问题能有效解决，但采用这种模式与新加坡的国情密不可分，如较小的国土面积、良好的房地产市场秩序、高度廉洁的行政作风等，其他国家在绝大部分情况下难以复制与实现。
(二)欧洲融资模式欧洲地区的经济发展水平比较高，这些国家的保障性住房融资存在一个形式转变，即由以政府财政支持为主的融资方式向多元化的融资方式转变。
如2003年后，德国公共住宅领域引入了PPP等较新的融资模式，为解决住房问题发挥了很大作用。
在欧洲，荷兰的融资模式具有典型的特点。
荷兰的人口居住密度比较高，其利用公共租赁住房相类似的社会住房顺利地解决了中低收入人群的住房问题。
荷兰社会住房是指由住房协会或公立住房公司提供的用于租赁的非盈利性住房。
1989年荷兰住房市场化改革开始前，社会住房的资金来源主要是政府贷款和资产津贴。
这种方式虽然促进了社会住房的开发建设，但是也直接加重了荷兰政府的财政负担。
为了有效减轻政府的财政压力，住房市场化改革开始后，金融市场的抵押贷款成为主要融资来源。
同时，荷兰为帮助住房协会得到较低的贷款利率成立了社会住房基金。
胡金星、陈杰指出，荷兰政府不仅鼓励银行、保险公司、投资公司和养老金基金等发放贷款，还允许国外金融机构发放贷款，同时还推进金融机构之间相互竞争，促进各金融机构创新贷款方式。
(三)美洲融资模式在美洲，除了美国和加拿大以外，其他都是发展中国家，各国之间的经济发展水平存在很大的差异。
相对于美洲的其他国家，美国的公共住房有其独特的融资模式，它依赖成熟的金融市场环境，形成了健全的住房金融体系，同时充分地利用了金融杠杆的力量，保证了公共住房建设资金的持续性。
在20世纪六七十年代以前，美国公共住房的建设资金成本由联邦政府负责，地方住房管理机构与租户则共同负责其运营和维护成本。
但是，随着通货膨胀以及房龄增长等因素造成的维修费和运营支出的不断上涨，同时政治、经济与社会的矛盾的不断凸现，这套融资模式开始出现运行困难问题。
为此，美国开始改善融资方式，采取新的运营措施，用于补助公共住房支出，如对私人银行等金融机构给予贷款补贴，鼓励私人金融机构向保障性住房开发商提供低息贷款；鼓励私人资金参与公共住房建设等等。
美国逐步形成了以住房金融体系支撑为主导的融资模式，为公共住房的发展提供了新的资金渠道。
彭建林认为从20世纪70年代以来，美国涌现了大量的融资新工具，如房地产投资信托基金、公私合作关系、建造运营移交等，这些新的融资工具能够为金融市场注入新的活力，为住房市场的发展带来庞大的社会资金，促进了中低收入家庭住房问题的有效解决。
二、国内公共租赁住房融资模式目前，我国公共租赁住房融资模式主要有政府财政划拨为主的融资模式、政府专门机构融资模式、投融资平台融资模式等几种。
(一)政府财政划拨为主的融资模式在政府财政划拨为主的融资模式下，主要通过政府财政拨款、专项资金、运营补贴以及政府信用为基础的贷款等方式为公共租赁住房的开发建设提供资金来源，但这种模式也有一定的局限，如侯莉认为这种融资模式会使地方政府承担着比较大的财政压力，并对公共租赁房项目的长期运营产生影响。
因此，政府财政实力雄厚、公租房建设规模比较小的地区适合于该融资模式。
早期的深圳公共租赁住房的融资模式主要依靠政府划拨资金和专项贷款来支持公共租赁住房的开发、建设和运营。
但早期的这种模式导致了建设资金短缺，无法满足中低收入人群对住房的需求。
为此深圳2009年开始建立多元化发展的深圳融资模式，吸引各类社会闲置资金的进入。
(二)政府专门机构融资模式在政府专门机构融资模式中，公共租赁住房项目的资金筹集是由政府专门机构负责，融资来源包括财政资金、庞大的社会资金和私人部门的投资。
该融资模式被国内多个城市广泛地应用，如北京。
北京在公共租赁住房的建设中创新采用了“三多一统筹”模式。
所谓“三多”指的是多主体建设、多方式筹集公租房源、多元化融资；“一统筹”指的是统一建设标准，加强统筹管理，规范审核分配，抓好后期管理。
同时，北京市成立的公共租赁住房发展中心是一个政府机构，专门负责了公共租赁住房的融资、建设以及运营等方面的工作。
以政府为中心的北京模式拥有较强的抗风险能力和执行力，它合理地运用了政策支持，有效地发挥了政府在市场中的调动能力，推动了社会资金注入公共租赁住房的建设。
(三)投融资平台融资模式政府的部门及机构通过财政或注入土地、股权等方式设立的投融资平台公司，通过直接贷款、发行企业债券、政府提供担保、回购等信用形式举债融资。
目前，该融资模式已经应用于公共租赁住房的开发、融资、建设、管理等。
赵鹏认为投融资平台融资模式不仅具有保障政府的强有力支持和规范化运作的能力，而且还能避免政府部门直接干预的各种弊端，体现了融资方式灵活、经营规范的特点。
我国重庆、常州、邯郸等城市采取了投融资平台融资模式。
如重庆市政府注资成立了重庆地产集团，该集团承担了重庆市公共租赁住房建设、城市重点基础设施建设等任务。
在建设目标确立后，重庆地产集团必须对公共租赁住房项目进行融资、开发、建设和运营等各项工作。
该融资平台采取不同的融资方式，积极扩展融资渠道，为重庆市公共租赁住房建设筹措资金。
这种融资模式提高了公共租赁住房的运作效率，保证了公共租赁住房的顺利建设和运营，在一定程度上缓解了政府的财政压力。
但应注意到该模式下的投融资平台公司的工作效率有待提高，与其相关的政策法规需要健全和完善。
三、国内外公共租赁住房融资模式比较各国的公共租赁住房融资模式是针对各自的国情建立的，各有特色、各有利弊。
我国是世界上最大的发展中国家，目前其公共租赁住房融资模式整体上与新加坡的公共组屋融资模式相似，都是以政府为主导。
在这种模式下，公共租赁住房建设的资金以政府财政划拨为主，同时依靠政府补贴来弥补运营机构亏损、维持项目的正常运营；此外，资金还来源于土地出让金净收益、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、住房公积金增值收益与贷款等，而来自于投融资改革吸收的社会资金比较少。
新加坡建立这种融资模式与其国情相适应，很好地解决了中低收入人群的住房问题。
而我国国土面积广、人口基数大，处于“夹心层”的中低收入人数较多，通过以政府为主导的模式，不仅会给政府带来巨大的财政压力，中低收入人群的住房问题也得不到妥善的解决。
相比，更值得我国借鉴的是以住房金融体系支撑为主导的美国公共住房融资模式，它利用创新的融资工具，鼓励和扶持了私人金融机构和私人资金参与公共住房建设。
借鉴这一模式有利于我国吸引到庞大的社会资金，解决公共租赁住房融资难的问题。
同时，英国、荷兰等欧洲国家过去以政府投资为主的融资方式与我国目前情况相类似，但现在许多欧洲国家已经向多方利用各种形式参与保障性住房建设转变，这一转变过程以及转变方式值得我国参考与学习。
四、对我国公共租赁住房融资模式发展的思考通过对国内外公共租赁住房融资模式的研究和比较，我国公共租赁住房的建设应该坚持政府的主导地位，借助政府专门机构或投融资平台公司进行大规模融资。
同时，我国可以将房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP)、建造运营移交(BOT)等新融资工具引入到公共租赁住房建设以及将住房公积金投资公共租赁住房等。
为了更好的完善和发展我国公共租赁住房融资模式，以下几点值得我们注意：首先，要始终发挥政府在公共租赁住房中的主导地位。
我们要意识到发挥政府的主导地位不等同于政府凭借其财力独揽公共租赁住房的建设，要改变以往对政府资金过度依靠的方式，应该在政府的引导下落实公共租赁住房政策的实施，要充分利用市场机制的作用、积极调动市场主体的力量，让各种社会力量都参与到公共租赁住房建设中来。