房地产大盘开发模式及策略思考(1)
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
大盘时代超级大盘运作模式策略思考
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资金使用
合理安排资金使用，包括股票投资、债券投资 、资产收购等，以实现收益最大化。
3
资金风险管理
建立有效的资金风险管理机制，包括对冲策略 、分散投资策略等，以降低资金风险。
投资组合策略
股票投资组合
01
根据市场情况和企业基本面，选择优质股票构建投资组合，以
实现长期稳健的投资收益。
债券投资组合
02
根据利率风险和信用风险，选择不同期限和类型的债券构建投
资组合，以实现稳定的收益。
资产配置
03
根据市场环境和投资者风险承受能力，合理配置股票、债券和
其他资产，以实现资产多元化和风险分散化。
风险管理策略
市场风险管理
对股票、债券和其他资产的价格波动进行风险评估和监控，以控制市场风险。
信用风险管理
对投资组合中涉及的信用风险进行评估和管理，以降低信用风险。
流动性风险管理
案例比较分析与启示
通过对国际成熟市场和中国市场的超级大盘运作模 式案例的比较分析，可以发现其有如下启示
超级大盘运作模式的成功关键在于规范化和透明化 的交易机制、多元化的交易服务和金融产品以及国
际化的拓展策略。
中国市场的超级大盘运作模式应注重多层次市场 的协调发展，推动市场创新和风险管理，加强监
管力度，以提高市场效率和吸引力。
研究问题
本文将针对大盘时代房地产企业的运作模式和策略进行深入 探讨，分析其影响因素、作用机制和发展趋势，提出创新性 的解决方案和发展建议。
研究方法与框架
研究方法
本研究将采用文献研究、案例分析和问卷调查等方法，对大盘时代房地产企 业的运作模式和策略进行深入探讨。
房地产大盘开发
金地模式
专业化精品型
• 注重企业文化与企业制度建设 • 精品路线 • 品牌与企业成长性很强 • 开始由区域市场向全国市场扩张
奥林匹克花园模式
主题与专业开发型
• 概念地产，复合地产，主题地产 • 注重速度与创新 • 注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营
销 • 由项目公司到专业化公司 • 与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专
• 祈福新村与同样做白领阶层洋房市场的后起之 秀相比，其优势还在于它发展历史长，社区成 熟。即使南国奥林匹克花园上升迅速，但也只 是瓜分其部分市场，由于白领小康家庭市场数 量庞大，祈福新村仍以其成熟优势领先市场。
祈福新村给中国楼市的启示
• 牢牢占领30-40万/套房子的小康阶层置业市场， 居住性价比做到最好，或者是最好的选择之一。
福综合医院落成。
祈福新村：单店做大的典型销售六大利器： • 交通：外线：广州7条线路、市桥、香港、澳门、珠海、
深圳、顺德等，内线社区穿梭巴士。全市唯一的区内公交 体系，拥有屋村巴士近３００辆，上下班时间每１０分钟 就有巴士接送。 700多班次屋村大巴，24小时运营（1998 年开始） • 8万平方米大会所（1999年对外营业） • 5000平方米的超市、一万平方米的菜市场，食街（1999年 对外营业） • 医院（2002年对外营业） • 20万平方米的小学、中学、幼儿园 • 绿化环境，绿化率超过70%，大型人工湖、200亩农庄
祈福新村：单店做大的典型
• 总体概况 • 占地6500亩 • 总建筑面积：200万平方米 • 容积率：1 • 建筑密度：20%
祈福新村：单店做大的典型
• 开发时间：1991年至今，十二年。 • 已开发面积：5000亩 • 已销售面积：3万套，170万平方米 • 销售价格：洋房3800元/m2，别墅从60万-
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
房地产：大盘地产的营销策略(一)
房地产："大盘地产"的营销策略（一）我国房地产业经过20多年的发展。
目前已进入"火山喷发期"，处于活跃和繁荣的市场景象之中。
房地产开发商对房地产开发、销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强，*考试大*开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。
房地产业在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发（开发面积5千平方米-10万平方米）和中等规模开发（开发面积10万平方米-30万平方米）之后，近几年出现了大规模、成片开发（开发面积在30万平方主以上，甚至超100万平方米）的"大盘地产"（此处规模界定并非是绝对科学的划分标准，只是为说明问题而加以的初步界定）。
由于中小规模房地产项目开发，具有开发地块相对较小、项目选址较为优越、投资规模较小、营销策略较为灵活等优点，使很多开发商从中小规模开发中受益。
而"大盘地产"却往往不具备上述优点，操作起来难度和风险极大，房地产开发商要正确认识和把握好"大盘地产"，并掌握行之有效的"操盘"策略。
一、"大盘地产"的出现有其必然性准确地说，"大盘地产"的出现是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于"地段"，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。
随着中心区域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空间，为"大盘地产"的出现在土地资源上提供了可能；*考试大*二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技趿α俊⑷肆ψ试春途手实闹行】⑸套呱狭瞬还槁罚康夭⑿幸档玫搅司换切┚芰η康拇笮头康夭笠涤涤辛烁蟮姆⒄箍占洌康夭⑸炭ⅰ按笈痰夭碧峁┝耸谐』肪潮Ｕ希黄淙康夭⑸淘诳⒐讨兄鸾コ墒炱鹄矗绕淠切┢木呔婺：途芰Φ姆康夭⑵笠担欠⑾帧按笈痰夭本哂泻芏嘤诺悖非械厮凳抢笥诒祝僖稻槲按笈痰夭背鱿痔峁┝怂枷肷虾驮俗魃系谋Ｕ希谑恰按笈痰夭庇υ硕！按笈痰夭痹诒本⑸虾！⒐阒莸鹊匾丫偶幌剩本┟倒逶啊⒐阒荼坦鹪啊⑵砀Ｐ麓宓戎疃嗦ヅ淘诓僮鳌⒃擞⑾凵隙既〉昧司薮蟪晒Α?BR> 二、"大盘地产"的劣势与优势同在优秀的营销策略应该立足于对楼盘产品、市场竞争和环境的全面客观分析，并根据分析结果提出具有针对性和可操作性的应对方案，对于"大盘地产"也是一样。
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
桃源居的教育主题：
大规模清华学校，发展商大
量的精力放在建设学校上；
投入大，做一个不可复制的
核心竞争力。
绿地21城尊老社区主题：
综合医疗机构、酒店、商业街、
广场、便利店、健身设施、户型
设计等符合老年人生活习惯；
老年人知识讲座多形式老年
教育。
奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链，
好的社区环境消除消费者的心理抗性。
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，
而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设
基本特征
主题鲜明----成为社区开
发的核心支撑力；
主题宣传----让消费者接
受主题，主题成为项目标
签；
主题先行----体现主题的
硬件设施建设先行，感受
主题；
主题复合----单主题宣传
➢
万科城
通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配
套保证郊区化生活的；
➢
通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。
公共配套设施
基础服务设施
街区、社区……
新市镇是经过事先计划所兴建
的新城市或是大型社区。
新市镇通常位於大型都会的郊
区，主要目的是疏散市中心较
多的人口。
精选课件
凤凰城
10
能互补与协调、空间共享等
郊区陌生区大盘开发
主题社区
开发模式
新市镇
开发模式
产业驱动
开发模式
老年社区
休闲产业
体育社区
体育产业
教育社区
商务产业
项目功能配比与功能分区，以满足居
住的基本生活需求
项目开发驱动模式，吸引消费群体
房地产大盘开发模式及策略思考-精品
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老
年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急
救助完备。
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健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的 重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
郑州
南昌
济南 上海
南宁
昆明
广州
深圳
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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
大盘开发模式及策略思考
•准确定位、科学分区、合理•的烂功尾能：开配发比商、永符远合的市痛场需求的启动策 略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛 弃
•大盘价值创造
•地产项 目价值
•定位规划 设计价值
•建设 •标准
化
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标 准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造
➢ 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； ➢营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期
主题社区开发 模式基本特征
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣 传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设
•1 •主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；
•2 •主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；
•3 •主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；
户共享。
•模式一： •主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
•主题社区开发模 式
•核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
•4
•主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区 。
•适用条件
➢ 陌生区大盘开发，消费者 心理抗性大；
➢ 有区域内其它项目不具备 的独特资源，具有打造不 可复制核心竞争力潜质；
➢ 资金雄厚，前期投入大， 项目大、实现周期长。
929288-房地产开发-大盘开发模式及策略思考
成功关键因素
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建筑非凡空间
模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇
结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
New town 的来源
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
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建筑非凡空间
模式三： 产业驱动模式
关键词： 特色产业； 产业经营； 产业影响力； ……
深圳华侨城
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发
产业驱动模式
通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
准确定位、科学分区、合理的烂功尾能：配开发比商、永符远合的市痛场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
房地产大盘开发模式及策略思考
惠城区片区量价成交情况
7.09-7.15成交量前十片区量价情况
7.09-7.15，河南岸片区网签139套排名第一，网签均价为6212.37元/平米， 汝湖片区网签成交均价11836.7元/平米，片区均价最高。
Part.2 地块认知
一、项目地块经济指标 二、项目地块简析
【项目地块简析】
1、项目基本经济指标：
合生的强大的品牌效应，加上项目本身具备 的无可比拟的一线江景和CBD核心区位价值 是支撑项目豪宅价值的核心要素
【豪宅市场分析】
2、量价分析：月均10套/月，主力价格区间1.0-1.5万/平米 从帝景湾的成交量看，新政后成交量较大幅度震荡，但相对稳定，月均走速 15套左右，12年上半年看新政对豪宅产品影响不会太大；
规划定位：一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准
的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为 主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚， 社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。
Part.3 微观层级
一、分产品类型市场分析 二、区域市场分析
市场主要产品类型——
入高于新村地区。
【项目地块简析】
2、项目地块区位：
项目位于惠州江北片区的中部，紧邻三环路，属于CBD一级辐射区
及核心居住配套区域。
三环路
区位：项目紧邻惠州北 三环南侧，是传统市场认 知意义上的“市区用地”
本项目
项目到惠州市政府距离： 不足4公里
惠州大道
与惠州CBD距离：通过 三环与惠州大道连接，约3 公里
项目占地面积130万平米，属于大规模旧改项目,未来规划为住宅、
商业、工业用地。
三新村项目基础信息
工业用地：三新工业区，约