五年烂尾楼营销逆势突围方案
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4%
100㎡以下3万抵5万赠送车位、100㎡ 以上3万抵25万赠车位
上半年销售额 （亿元） 25 16 10 15 3.8
4.87
6
VIP卡2万一张开盘1%，
——
2.5万抵6万（2.5万不计入房款）， 按揭2%,按时签约1%
0.68
2018年已开盘次数
6 1 3 0 1 1
1 认筹阶段
1
Can't pass Unprecedented
专业：针对团队进行从政策、市场、本体、客户等一系列客户所接触的问题都要 进行培训及演练，树立 专业团队的良好形象； 狼性：针对销售团队极强的团队荣誉感及极强的单兵对比作战能力；
KEY 4
极致 客储
——中海品牌极致客储—— 千亩大盘，北市标杆，昆明销冠明星项目
① 3大前提：价值策划、销售目标、价格策划要极致 ② 设置目标：总量目标、分解目标要极致 ③ 达成目标：作战地图、环境、方案、军队、费用铺排要极致 ④ 储客转化：客户质量、终端管理、现场接驳要极致
256, 52%
C.点楼设计,
70, 14%
社区内部建筑现状
B.高压线, 28, 6%
知己知彼·百战不殆
80人销售大兵团两个月组建完毕团队磨合时间紧迫
内 忧
团队组建初期，项目新人销售较多，团队内部磨合周期较短，销售队伍未成熟。
11月
1、销售团队组建：主要为半山龙庭 团队，4人 2、主要工作：销售培训、市场调查
融城昆明湖
中海锦苑
中建龙熙壹号
中海龙泉公馆 俊发龙泉俊园
新时代广场
绿城春江明月
德润朗悦湾
俊发城
恒大翡翠华庭
碧桂园·星荟
江东境界
蓝光林肯公园
碧桂园北城映象
中梁项目
江东永和府
碧桂园云南映象
远洋时光里
➢ 北市区在售楼盘共计16个；即将新入市楼盘4个，相继在年
中、下半年面世；
➢ 中梁、万科、中海等一线品牌开发商相继入驻北市； ➢ 6月30日江东境界、俊发城与项目同期开盘；
极致 体验
——碧桂园云南映象—— 区域首创 ，匠心体验馆+柳溪湖湖居美学打造
① 集成项目所有优势打动客户，动线规划从业主生活动线出发，板块内容 深挖业主需求，各板块形成联动，展现手法全互动，让业主真实的感受 到居住在云南映象的美好生活，打造西南片区真正的人居社区。
KEY 3
极致 团队
——绿城春江明月—— 昆明北市高端项目典范 稳定月均一亿销售额
项目
俊发城 蓝光林肯公园 中海龙泉公馆 融城昆明湖 恒大翡翠华庭 万科金域水岸
江东境界 新时代广场 绿城春江明月
优惠政策
选车位住宅优惠10万元， 按揭1%一次性2%，俊客会1%，按
时签约2% 总优惠4%-8%
2万抵8万
购房96折
购房87折
万客会0.20%、按时签约1%、一次 性付款6%、按揭优惠4%、诚意登记
—— 对标市场 借鉴破局 ——
KEY 1
极致
势能
——俊发城—— 千亩大盘，北市标杆，昆明销冠明星项目
① 大盘起势 标杆打造: 4000亩全配套大盘形象面世，打造北市宜居标杆 ② 推广势能：线上线下推广重拳出击ห้องสมุดไป่ตู้加大市场发声，增加知晓度。 ③ 灵魂卖点：师大全系教育价值+龙泉古镇文化价值挖掘打造。
KEY 2
五年 烂尾 形象 低端
五年 烂尾 极差 体验
五年 烂尾 产品 过时
知己知彼·百战不殆
北市核心，生活配套成熟，双地铁加持，区位价值天赋异禀
内 忧
昆明碧桂园•北城映象项目位于铂金大道与北京路交叉口处前行500米，中汇沃尔玛斜对面，占地284亩，规划建筑面积约117万 平米，共计分为6个地块开发。
10月
1、拓客团队组建：主要为半山龙 庭团队，12人
2、主要工作：大区市场摸排与区 域初步精拓
12月
1、代理团队进场：正合代理团队 进场，80人拓客军团初现雏形 2、主要工作：区域资源摸排
知己知彼·百战不殆
品牌万科、龙头俊发等地产大鳄分食北市推盘速度快市场激战
外 患
碧桂园御龙半山 骆驼湾
万科·金域水岸
项目6月30日开盘，首期开盘地块6号地（1-3栋全部，4栋1-5号房），合计1065套
5栋 6栋
4栋 3栋
7栋
2栋
8栋
1栋
在售 待售
知己知彼·百战不殆
烂尾形象深入人心，点楼产品不被市场认可，口碑及展示烂尾
内 忧
✓ 口碑差：项目首开为天宇前期销售中途烂尾产品，市场口碑较差，客户信心难以树立 ✓ 高压线：220千伏高压线距离本案楼栋仅20米距离，因高压线具有强辐射性、视野干扰因素，客户抗性很大； ✓ 高速路：昆曲高速距离本案楼栋64米左右，高速道路行车造成的噪音及灰尘会对本案溢价及去化造成一定的影响； ✓ 高速涵洞：此涵洞为昆曲高速涵洞，属于本案的必经路线，外围环境较差，对本案的展示区会造成一定的影响；
涵 洞
地块入口外围
高 速 路
昆玉高速现状
地块入口现状
地块内不利因素：220KVA高压线经过。
地块卫星图
N.交G.通面,积3段, 偏
小1%, 8, 2%
高
J.朝向, 5,
客户第一抗性点
压
1%
O.其他,
线
F.精装修, 2,
36, 7%
M.区位1%,
高压线现状
77, 16%
A.昆曲高速,
A. 昆曲高速 B. 高压线 C. 点楼设计 D. 楼间距 E. 周边配套 F. 精装修 G. 面积段偏小 H. 面积段偏大 I. 采光
150天
15亿·1200套 前所未有
知己知彼·百战不殆
推广诉求未形成整合传播 天宇烂尾产品外部素质较差 历史原因使客户信心不足 销售团队缺乏磨合成熟度低
内 忧
外 患
中观市场去库存压力显著 北市区域产品同质化严重 微观区域内三足鼎立竞争
项目伊始，内忧外患
270天，如何完成从烂尾到热销的涅槃奇迹
酒香也怕巷子深，如何打开陈窖，在幽邃的深巷，寻觅出不变的定律？
万
匠
象
心
荟
卓
【碧桂园北城映象】
萃
云南区域
烂尾 首开劲销千余房源去化九成
TOP .1
2018年8月昆明项目商品住宅销售金额NO.1
从烂尾到涅槃重生·会当击水三千里是如何的脱变？ 凤凰涅槃 经天火浴炼·枯木再荣 项目伊始 我们也经历黑暗的凛冬
4大舆论+4大内忧
Winner is coming
五年 烂尾 市场 代表
一场突破产品 突破营销 突破形象的涅槃行动
极致势能 极致体验
项目端口高调占位，打造城市大盘的市场影响力，形成买房必看、看房必买的名盘 认知，实现内部差异化竞争壁垒。
通过极致化展示区打造、服务体验全面升级、极富感染力的推广打造高强价值标签， 升华项目认知，彰显项目品质
100㎡以下3万抵5万赠送车位、100㎡ 以上3万抵25万赠车位
上半年销售额 （亿元） 25 16 10 15 3.8
4.87
6
VIP卡2万一张开盘1%，
——
2.5万抵6万（2.5万不计入房款）， 按揭2%,按时签约1%
0.68
2018年已开盘次数
6 1 3 0 1 1
1 认筹阶段
1
Can't pass Unprecedented
专业：针对团队进行从政策、市场、本体、客户等一系列客户所接触的问题都要 进行培训及演练，树立 专业团队的良好形象； 狼性：针对销售团队极强的团队荣誉感及极强的单兵对比作战能力；
KEY 4
极致 客储
——中海品牌极致客储—— 千亩大盘，北市标杆，昆明销冠明星项目
① 3大前提：价值策划、销售目标、价格策划要极致 ② 设置目标：总量目标、分解目标要极致 ③ 达成目标：作战地图、环境、方案、军队、费用铺排要极致 ④ 储客转化：客户质量、终端管理、现场接驳要极致
256, 52%
C.点楼设计,
70, 14%
社区内部建筑现状
B.高压线, 28, 6%
知己知彼·百战不殆
80人销售大兵团两个月组建完毕团队磨合时间紧迫
内 忧
团队组建初期，项目新人销售较多，团队内部磨合周期较短，销售队伍未成熟。
11月
1、销售团队组建：主要为半山龙庭 团队，4人 2、主要工作：销售培训、市场调查
融城昆明湖
中海锦苑
中建龙熙壹号
中海龙泉公馆 俊发龙泉俊园
新时代广场
绿城春江明月
德润朗悦湾
俊发城
恒大翡翠华庭
碧桂园·星荟
江东境界
蓝光林肯公园
碧桂园北城映象
中梁项目
江东永和府
碧桂园云南映象
远洋时光里
➢ 北市区在售楼盘共计16个；即将新入市楼盘4个，相继在年
中、下半年面世；
➢ 中梁、万科、中海等一线品牌开发商相继入驻北市； ➢ 6月30日江东境界、俊发城与项目同期开盘；
极致 体验
——碧桂园云南映象—— 区域首创 ，匠心体验馆+柳溪湖湖居美学打造
① 集成项目所有优势打动客户，动线规划从业主生活动线出发，板块内容 深挖业主需求，各板块形成联动，展现手法全互动，让业主真实的感受 到居住在云南映象的美好生活，打造西南片区真正的人居社区。
KEY 3
极致 团队
——绿城春江明月—— 昆明北市高端项目典范 稳定月均一亿销售额
项目
俊发城 蓝光林肯公园 中海龙泉公馆 融城昆明湖 恒大翡翠华庭 万科金域水岸
江东境界 新时代广场 绿城春江明月
优惠政策
选车位住宅优惠10万元， 按揭1%一次性2%，俊客会1%，按
时签约2% 总优惠4%-8%
2万抵8万
购房96折
购房87折
万客会0.20%、按时签约1%、一次 性付款6%、按揭优惠4%、诚意登记
—— 对标市场 借鉴破局 ——
KEY 1
极致
势能
——俊发城—— 千亩大盘，北市标杆，昆明销冠明星项目
① 大盘起势 标杆打造: 4000亩全配套大盘形象面世，打造北市宜居标杆 ② 推广势能：线上线下推广重拳出击ห้องสมุดไป่ตู้加大市场发声，增加知晓度。 ③ 灵魂卖点：师大全系教育价值+龙泉古镇文化价值挖掘打造。
KEY 2
五年 烂尾 形象 低端
五年 烂尾 极差 体验
五年 烂尾 产品 过时
知己知彼·百战不殆
北市核心，生活配套成熟，双地铁加持，区位价值天赋异禀
内 忧
昆明碧桂园•北城映象项目位于铂金大道与北京路交叉口处前行500米，中汇沃尔玛斜对面，占地284亩，规划建筑面积约117万 平米，共计分为6个地块开发。
10月
1、拓客团队组建：主要为半山龙 庭团队，12人
2、主要工作：大区市场摸排与区 域初步精拓
12月
1、代理团队进场：正合代理团队 进场，80人拓客军团初现雏形 2、主要工作：区域资源摸排
知己知彼·百战不殆
品牌万科、龙头俊发等地产大鳄分食北市推盘速度快市场激战
外 患
碧桂园御龙半山 骆驼湾
万科·金域水岸
项目6月30日开盘，首期开盘地块6号地（1-3栋全部，4栋1-5号房），合计1065套
5栋 6栋
4栋 3栋
7栋
2栋
8栋
1栋
在售 待售
知己知彼·百战不殆
烂尾形象深入人心，点楼产品不被市场认可，口碑及展示烂尾
内 忧
✓ 口碑差：项目首开为天宇前期销售中途烂尾产品，市场口碑较差，客户信心难以树立 ✓ 高压线：220千伏高压线距离本案楼栋仅20米距离，因高压线具有强辐射性、视野干扰因素，客户抗性很大； ✓ 高速路：昆曲高速距离本案楼栋64米左右，高速道路行车造成的噪音及灰尘会对本案溢价及去化造成一定的影响； ✓ 高速涵洞：此涵洞为昆曲高速涵洞，属于本案的必经路线，外围环境较差，对本案的展示区会造成一定的影响；
涵 洞
地块入口外围
高 速 路
昆玉高速现状
地块入口现状
地块内不利因素：220KVA高压线经过。
地块卫星图
N.交G.通面,积3段, 偏
小1%, 8, 2%
高
J.朝向, 5,
客户第一抗性点
压
1%
O.其他,
线
F.精装修, 2,
36, 7%
M.区位1%,
高压线现状
77, 16%
A.昆曲高速,
A. 昆曲高速 B. 高压线 C. 点楼设计 D. 楼间距 E. 周边配套 F. 精装修 G. 面积段偏小 H. 面积段偏大 I. 采光
150天
15亿·1200套 前所未有
知己知彼·百战不殆
推广诉求未形成整合传播 天宇烂尾产品外部素质较差 历史原因使客户信心不足 销售团队缺乏磨合成熟度低
内 忧
外 患
中观市场去库存压力显著 北市区域产品同质化严重 微观区域内三足鼎立竞争
项目伊始，内忧外患
270天，如何完成从烂尾到热销的涅槃奇迹
酒香也怕巷子深，如何打开陈窖，在幽邃的深巷，寻觅出不变的定律？
万
匠
象
心
荟
卓
【碧桂园北城映象】
萃
云南区域
烂尾 首开劲销千余房源去化九成
TOP .1
2018年8月昆明项目商品住宅销售金额NO.1
从烂尾到涅槃重生·会当击水三千里是如何的脱变？ 凤凰涅槃 经天火浴炼·枯木再荣 项目伊始 我们也经历黑暗的凛冬
4大舆论+4大内忧
Winner is coming
五年 烂尾 市场 代表
一场突破产品 突破营销 突破形象的涅槃行动
极致势能 极致体验
项目端口高调占位，打造城市大盘的市场影响力，形成买房必看、看房必买的名盘 认知，实现内部差异化竞争壁垒。
通过极致化展示区打造、服务体验全面升级、极富感染力的推广打造高强价值标签， 升华项目认知，彰显项目品质