万科精英解读《万科标准工期》

万科精英解读《万科标准工期的来龙去脉》

☀万科工期解读☀

万科的工期标准，是很多企业对标的标准......

但是，万科的这个标准是怎么来的？我们简单套用是否合适？

今天，就邀请万科的高管分享《万科标准工期的来龙去脉》

☀万科工期解读

一、万科集团标准工期探秘

万科工期关键路径：

主体----砌筑---抹灰---外墙涂料---落外架

万科集团标准工期计算公式

从基础开始，工期计算公式：

=30+20*地下室层数+12*裙房层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150+雨季+春季+其他因素到毛坯交付

2、万科主体、落架工期

说明：a、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流水作业后，3天砌筑一层；

b、每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天；

C、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间；

D、4天：1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。

3、万科砌筑、抹灰工期

外墙抹灰封顶后开始理论工期

二、万科合理工期

如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。

1、实际工期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过10%。（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。

2、关键线路分析：（1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。

一）、主体砌筑工序，

主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：

N1:3*楼层=6（楼层-N1）+32

以18层为例理论开始流水时间为：3*18=6*(18-N1)+32,介入楼层为14层。

以33层为例理论开始流水时间为：3*33=6*(33-N1)+32,介入楼层为22层。

根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出:

1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天；

2、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。

在此期间甲方项目部至少需要完成

A、装修水电图纸；

B、铝合金图纸；

C、铝合金样板层安装；

D、弱电图纸；

E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。

万科样板引路及清单

二）、砌筑抹灰工序

砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系：

N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13

以18层为例抹灰理论开始流水时间为：2*18=3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层；

以33层为例抹灰理论开始流水时间为：2*33=3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。

理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始之间时间：18层楼栋为24天；33层楼栋为48天。

在此期间甲方项目部至少需要完成：

A、防火门样板层安装（需要前置）；

B、入户门样板层安装（需要前置）；

C、消防设施样板层安装（需要前置）；

D、抹灰样板层（含公共部分）完成并通过验收。

三）、工序搭接

1、主体结构施工与砌筑介入时间N1：

N1:3*楼层=6（楼层-N1）+32

以18层为例理论开始流水时间为：3*18=6*(18-N1)+32,介入楼层为14层。

以33层为例理论开始流水时间为：3*33=6*(33-N1)+32,介入楼层为22层。

2、砌筑与抹灰的最佳介入时间：

室外抹灰为主体结构封顶后，砌筑完顶层砌体，所以介入时间为顶层砌筑完成7天以后。

3、抹灰与外墙涂料：

外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天（养护7天，干燥7天），涂料施工一层需要3天。所以外墙涂料开始时间为顶层抹灰完成14天。

鉴于劳动力不充裕，质量要求高等问题，以上介入楼层可以认为是最晚的介入时间，另外介入之前，班组最终选定、砌筑样板层、抹灰样板层需要全部完毕。

四）、小结

以33层建筑为例：1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期延误。2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工期延误。3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰，特别是外墙抹灰的穿插时间。

三、万科如何压缩工期？

根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到结构封顶后才开始施工。

以33层建筑为例，理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰可按以上节点开始流水施工。外墙抹灰（假设无法穿插）需要在主体结顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始相差104天。

事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则是我们可以科学合理压缩利用的时间

分段流水：土建阶段就穿插作业

1、流水划分

划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结构+砌筑）

2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后

公示1: 4（N1-1）+30+6=6（N-N1）

3、总工期（D）

根据 D1=4*N1+30+6; D2=（N-N1-1）*6+10+4*（N-N1-1）+30+6 一般而言D2大于D1，则 D=81+4(N-N1)=81+4