万科精英解读《万科标准工期》
万科开发标准工期
及直属城市西安、津、大连、长春、青岛、沈745120201210451202012115012020121850120201230501202012超高层33601202012别墅3201202042012020126201202012735120201210351202012114012020121840120201230401202012超高层33451202012小高层高层成都、武汉、重庆、贵阳、昆明成都区域小高层高层北京区域及直属城市西安、新疆公司北京、天津、大连、长春、青岛、沈阳、烟台、西安、新疆多层层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期进度（天/层）总工期层数增加工期（天/123601225834012258500122538244832584064601225483258407856664012254624663686486700122566369654126726112012251066015690206120613401225116661761022261326202012123612251040122510601225310304104051050107012254104051050710701073122547286742875678012256742976312784712912251077015710520714072131225117771771192271547234121236122510401225106012进度（天/层）总工期主体结构工程（无裙房）的不同施工部位所需时间（天）小高层、高层、超高层完成1/3层数小高层、高层、超高层完成1/2层数小高层、高层、超高层完成2/3层数主体结构封顶斜层面曾加工期万科标准工期转换层25310304104051050107012 25410405105071070107312 2547286742875678012 256742976312784712912 2510770157105207140721312 2511777177119227154723412123612 25104012 25106012 25310304104051050107012 25410405105071070106412 2546246636864867012 256636965412672611212 251066015690206120618412 2511666176102226132620212总工期000000000加工期。
万科标准工期
及直属城市西安公
司津、大连、长春和青岛、沈阳（鞍山）、西
安
1颜色表格中准工期，
2、实际工期调整原则：
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行缩减，但总工期及各分段工期缩减量以10%（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
（3）落脚手架工期要求，分以下三种类型：
有保温、有副框的项目，按4天一层考虑；
有保温、无副框的项目，按5天一层考虑；
无保温、无副框的项目，按4天一层考虑；
集团内各区域和直属城市制定标准工
以10%为限。
和大连按照80天。
4、建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。
5、北京区域按80+4N（层数）计算主体结构封顶至落完外架时间。
6、地形地貌酌情考虑增加工期的10-15%。
7、 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。
8、 装修房施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前30天（沈阳60天）考虑。
另外对于有赠送面积的装修房，其施工介入点从房屋建筑面积核查完成计。
9、装修房从施工开始到完成交付时
层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。
平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。
2、主体结构转换层按25天考虑，每增加一层地下室，需增加工期20天。
3、季节施工。
万科精装修标准流程与工期(1)
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.精装修施工标准流程和标准工期编制黄少武日期2008-7-17审核袁军日期2008-7-17批准日期2008-7-17流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确精装修（包括样板间和大面积装修）的流程和工期，更好的进行精装修管理操作。
2.适用范围深圳万科所有精装修项目，含惠州项目和东莞双城水岸项目。
3、精装修房标准流程和参考工期3.1样板房施工流程及工期(工期45d供参考)进场前准备阶段5d10d 15d 20d 25d 30d 35d 40d精装修出图装修单位采购土建、水电改造厨卫回填、防水施工战略标准材料采购厨卫电器设备安装天花吊顶墙地面砖铺贴衣柜、门框安装施工进场门、窗成品保护厅房吊顶、造型施工墙纸施工或墙面二遍面油施工场地交接验收顶棚刮腻子、一遍面油毛坯地板保护墙面刮腻子、一遍面油、墙纸界面剂顶棚二遍面油木地板铺贴空调安装防水蓄水验收水电隐蔽验收橱柜进场安装挂门扇个性化材料采购全面家居小组执行秘书下单项目部填写材料订货单传统采购招标或约谈SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.45d3.2 大面积装修施工流程及工期(工期130d供参考)进场前准备阶段10d 20d 30d 40d 50d 60d 70d 80d精装修出图装修总包采购外墙淋水土建、水电改造厨卫回填、防水施工装修分包采购厨卫电器设备安装天花吊顶墙地面砖铺贴衣柜、门框安装施工进场门、窗成品保护铝合金淋水厅房吊顶、造型施工墙纸施工或墙面二遍面油施工场地交接验收顶棚刮腻子、一遍面油毛坯地板保护墙面刮腻子、一遍面油、墙纸界面剂顶棚二遍面油木地板铺贴空调安装防水蓄水验收进场交底水电隐蔽验收橱柜进场安装挂门扇物业开荒开放开放前风险评估家俱等软装SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.90d100d 115d130d3.3 常见施工工序补充说明：3.3.1大厅、房间、大堂天花线安装；（安装前需注意天花平整度的复测以确保方正） 3.3.3室内天花吊顶；（常用有轻钢龙骨，木龙骨不提倡常用，木龙骨可使用于湿度较小的部位，同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识，此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法）3.3.4内墙腻子油漆（控制在木门安装前完成二底一面漆完成，木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整，木地板安装前全部完成，木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度）；3.3.5木地板踢脚线安装的预先打孔，打孔前需由土建总包的水电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识；3.3.6卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板，需先由精装修总包完成户型排砖图后，方可进行样板铺贴；3.3.7橱柜、浴柜样板安装；（橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核，后再进行现场放线后，方可投入生产，浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定，需重点注意座厕工作面的位置，及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位） 3.3.8煤气管道样板安装；（厨柜图纸设计前需先明确煤气管道的安装方式，是明装还是暗装，对穿厨柜的煤气管道时，需与厨柜公司配合先完成煤气安装样板） 3.3.9强弱电穿线，安装并调整强弱电面板；（穿线需在墙地砖铺贴前完成，以避免后期因穿线不通进行二次平凿，面板安装可在内墙油漆第一次面漆完成后安装） 3.3.10厨房墙砖、卫生间墙、地砖大面积铺贴；（墙地砖铺贴前冷热水管通水15天，即室内水管带压施工）3.3.11卫生间浴缸安装；（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招标，以确定安装部位地面的标高，需重点关注浴缸去水管的位置） 3.3.12厨房阳台外墙油漆完成；（阳台排水管最好是在外墙腻子完成并打磨后，方安装效果会更佳）3.3.13淋浴门安装；（安装前需由土建总包水电人员对其交底，以确保安装时不会钻到水电管线）3.3.14 小五金开孔；（小五金的定位需按样板先行的原则执行） 3.3.15窗台大理石制安；（需重点复查空鼓问题）模拟验收开始（模拟验收需在室内通水通电时才能进行，即龙头洁具安装完毕） 3.3.16油烟机安装；（需在厨柜图纸设计前提供样板） 3.3.17物业开荒；（需重点与保洁公司的移交工作，提前对其成品保护进行交底）室内空气检测 物业开荒入伙模拟验收第一次 装修总包全面清洁一模整改完成模拟验收第二次二模整改完成SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.3.3.18交付（注意相应说明书的保留及移交物业）概括而言：从上到下、从里到外、从湿作业到干作业的施工顺序，用意在于改进施工程序，减少交叉施工，利于成品保护，避免返工。
万科北京区域铝模施工标准工期模型
2.2 向铝模厂提供的图纸及方案包括：建筑图、结构图、装修图、水电图、外架方案、放线孔位、布料机位等；图纸 应由项目部下发，有相关签发记录。 （注：1、使用叠合板的项目需提供叠合板设计尺寸、叠合板使用的支撑体系；
2、在总包未确定时，需进行铝模深化的项目至少提供建筑图、结构图、装修图、水电图、外架方案） 2.3 深化图完成后，铝模厂将图纸发项目部、设计部、工程部、（墙板厂）、总包等单位，项目部负责组织各单位参加 联合会审确认； 2.4 铝模加工试拼装完成后项目部、总包、监理应对铝模节点、加固体系、尺寸偏差、窗边（梁、墙）部位压槽等进 行验收确认，对存在的问题要通过书面形式提出，并发相关人员； 2.5 模板编号需由总包与厂家共同完成，同时相关的铝模展开图纸与编号相对应； 2.6 模板移交必须办理三方验收单。模板移交资料：配模图、模板编号图、模板背楞加固图、模板清单、三方验收 单、模板施工技术交底等； 2.7 模板加固方式（拉片式或螺栓式）在铝模设计之初需由项目部决定。并在铝模板深化图纸完成后，制定专项墙面 螺栓空洞、拉片孔洞的处理方案。
可以提效大约 15-16%。
2、 提效措施
2.1 模板形式：使用铝合金模板+快拆体系。建筑层数需超过 22 层，否则铝合金模板不具备成本优势。
2.2 外架形式：钢质爬架基本可以做到与主体施工进度一致，基本不占用主体施工时间。
悬挑钢管架需每 6 层设置一层悬挑，每次悬挑影响主体工期 2-3 天。
2.3 结构形式：铝模+全现浇外墙+全现浇板。模板展开面积较大，铝模人工功效需达到 55-65 平米/工日。
程工艺如下：
2.4 模板安装与拆除程序 （1） 墙柱模板安装流程
上海万科工程主要节点统一工期(第二版)
上海万科工程主要节点统一工期(第二版)
工程管理部
上海万科工程主要节点统一参考工期（第二版）
008
12、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。
6、具备交付条件：住宅配套竣工：
①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；
⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
工程管理部
二OO四年二月九日
拟文：金义审核：华立冲签发：陈东彪
第1页共1页。
万科集团标准工期解读
万科集团标准⼯期解读⼀、集团标准⼯期详解关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架集团标准⼯期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +⾬季+春节+其他影响因素到⽑坯交付1、地下室2、主体、落架说明：1、每⼀层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天⽅可进⾏下道⼯序；形成流⽔作业后，3天砌筑⼀层；2、每⼀层砌筑⾄抹灰完成，总⼯期为45天。
3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、⼲燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。
4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流⽔，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰说明：1、⼯序1-2可前置，⼯序1-13为⼀层砌筑全部完成⾄可抹灰施⼯，总计32天；2、⼯序14-15为开始抹灰⾄外门窗收⼝完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；3、砌筑抹灰单层⼯期为45天。
4、其他因素5、装修⼆、合理⼯期如何通过合理的⼯序搭接，实现标准⼯期。
1、实际⼯期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际⼯期可适当进⾏调整，但禁⽌超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层⼯期不少于6天。
2、关键线路分析：（1）主体：6天⼀层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介⼊，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进⾏，楼层越⾼可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键⼯序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内陆坪或室内电梯开通时间影响。
1、合理⼯期——主体砌筑⼯序⼀、主体结构施⼯与砌筑开始流⽔时间关系：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32以18层为例理论开始流⽔时间为：3×18＝6×（18-N1）+32，介⼊楼层为14层。
(万科)标准化工期
23
邮电信报箱安装完成
封顶后135天
24
电视、电信安装完成
封顶后135天
21
智能化安装完成
封顶后135天
22
紧急备用电源安装完成
封顶后120天
23
小区道路、管网完成
封顶后120天
达到工程竣工标准
24
园林环境配套完成
封顶后140天
25
规划验收完成
工程竣工后30天
26
环保验收完成
工程竣工后60天
封顶后60天
10
拆除外排棚
封顶后63天
11
毛坯完工
封顶后90天
12
豪华装修竣工
封顶后180天
13
永久供水
封顶后85天
14
永久供电（电压配电）
封顶后80天
15
取得消防验收合格证
封顶后85天
16
邮电报箱安装完成
封顶后85天
17
电视、电信安装完成
封顶后85天
18
智能化安装完成
封顶后85天
19
小区道路、管网完成
达到工程竣工标准
24
园林环境配套完成
封顶后105天
25
规划验收完成
工程竣工后30天
26
环保验收完成
工程竣工后60天
27
取得质量验收意见书
工程验收后60天
28
取得档案认可书
工程竣工后75后
29
取得竣工验收备案表
工程竣工后85天
30
《房地产权属证明书》及全部分户图
工程竣工后90天
☀多层&洋房项目合计工期：±0.00至毛坯完工165天，±0.00至豪装完工190天
万科 住宅施工阶段标准工期
阶段
内容
分项
工程管理策划
图纸会审
院墙
广告围挡
前期准备阶段 临建工程 临水
临电
道路开口
售楼处施工
样板房施工
第一阶段 基坑开挖 （基坑施工） 基坑验槽
浅基础
第二阶段 （基础施工）
从垫层开始施工到+0完成
主体1层到预售条件
第三阶段 预售条件到封顶 （主体结构） 主体砌筑工程及二次结构
主体结构验收完成
内墙抹灰
外墙抹灰
屋面工程完成
厨卫瓷砖铺贴
地暖地面工程
单位 天
标准工 期
说明
15 包括工程管理策划编制、评审、审批
天
10 包括三方会审，图纸会审记录
天
15 15天/每千米
天
15 15天/每千米
天
30 市政开口配套
天
30 市政开口配套
天
30 包含市政道路开口，甲方主道路，以及大门和道路冲洗设备等相关
天
21 包括垫层、回填。如果有地下室参照高层标准工期
相应基坑验槽完成后开始
天
22 主体首层、2层、顶层各为10天，标准层6天/层，另顶层造型10天，封 ±0完成后开始
天
20 顶为顶层完成，不包括机房和造型,封顶前完成室内砌体和抹灰样板。 预售条件达到后开始
天
30
包括砌体、挡水墙、构造柱、后塞缝，在主体封顶后30天之前完成， 平均工期本地项目5天/层，外地项目4天/层
在成本部结算完成之后1个月完成
调整
条件 争预售 转换层 斜屋面
内容
假期影响 工期调整项
农忙影响
天气影响 雨季
【精品】最新SAP万科标准工期参考
进场，则增加15天的施工准备期
天；高层增加90天 对基础施工、边坡支护及材料运输
基本工期＋地下室、斜屋面…全装修 第二阶段特指：总包进场从基础开
段调整工期：即从场地土方平整－桩 程。未包括竣工验收至入伙前各项准 。
场做施工前准备，预制桩、六层多层
合理总工期
计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层 毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工
说明
D/E列中选择一数据
D/E列中选择一数据
选定基本工期＝ E/F+G+H列（ 以上 工期每天按2班工 作，并已扣除与结 构工程穿插施工的 时间）
第二段调整工 期
计算值（天） 计算值（月） 计算值（天） 计算值（月）
在米黄色处根据说明输入数据 第二阶段调整工期＝（第二阶段选定基本工期＋地下室、斜屋面…全装修 284.0 房调整值）×（1＋地形地貌系数）。第二阶段特指：总包进场从基础开 始施工至最后竣工。 9.5 359.0 总工期＝第一阶段选定工期＋第二阶段调整工期：即从场地土方平整－桩 基施工－总包施工至最后竣工的全过程。未包括竣工验收至入伙前各项准 12.0 备工作时间，此部分建议按4个月计算。
基 基础形式/上部主 体层数/面积
本
数
据
一般装修(毛坯） 普通住宅（框架结 高层住宅（框剪结 室外管线、硬 、水电及外架拆 构） 构） 景道路 除
场地平整、土方 开挖和支护小区 道路 灌注桩 桩基础及地基处 理(含试验） 预制桩 强夯地基 基础（完成至± 0.00） 基础施工 2/400m2 3/1000m2 4/2000m2 5/3000m2 6/4000m2 7/5000m2 10/10000m2 11/12000m2 12/15000m2 15/15000m2 18/15000m2 20/20000m2 32/20000m2
(万科)标准化工期
(万科)标准化工期万科施工计划与进度时间标准（全套工期标准）一、别墅进度与进度标准序号工作内容参考时间备注1 桩基础施工20天（静压桩）2 土方开挖15天（半地下室）3 桩基础检测20天（静载、动测）4 地下室结构40天（半地下室）±0.000 95天5 主体结构60天（20×3天）6 屋面主体结构15天7 内外墙砖砌体完成封顶后25天8 内外墙砌体批档完成封顶后40天9 外墙饰面砖完成封顶后60天10 拆除外排棚封顶后63天11 毛坯完工封顶后90天12 豪华装修竣工封顶后180天13 永久供水封顶后85天14 永久供电（电压配电）封顶后80天15 取得消防验收合格证封顶后85天16 邮电报箱安装完成封顶后85天17 电视、电信安装完成封顶后85天18 智能化安装完成封顶后85天19 小区道路、管网完成封顶后80天20 园林环境配套完成封顶后120天21 规划验收完成工程竣工后30天22 环保验收完成工程竣工后60天23 取得质量验收意见书工程竣工后60天24 取得档案认可书工程竣工后75天25 竣工备案工程竣工后85天26 《房地产权属工程竣工后90天证明书》及全部发分户图天工期二、多层(6层)工期与进度标准序号工作内容参考时间备注1 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）2 土方开挖、基坑支护35天（地下一层）、20天（无）3 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）交叉进行（±0.000,95天）4 主体结构60天（10天、层）5 三层会验第三层砌体完成6 样板房装修60天（所在层结构完成后40天内进场）7 销售环境完成销售前15天交叉进行8 内外墙砖砌体完成封顶后25天9 内外墙砖砌体批档完成封顶后35天重点控制结构垂直度，内外墙同时进行10 外墙饰面砖封顶后40天开始、封顶后60天完成11 群楼装修60天交叉进行12 拆除外排棚封顶后65天13 毛坯王封顶后105天14 豪华装修竣工封顶后60天场地移交开始、封顶后85天移交完成、封顶后130天15 永久供水封顶后100天16 永久供电（抵押配电）封顶后90天17 取得消防验收合格证封顶后100天18 取得煤气验收合格证封顶后100天19 邮电信报箱安装完成封顶后100天20 电视、电信安装完成封顶后100天21 智能化安装完封顶后100天成22 紧急备用电源安装完成封顶后90天23 小区道路、管网完成封顶后85天达到工程竣工标准24 园林环境配套完成封顶后105天25 规划验收完成工程竣工后30天26 环保验收完成工程竣工后60天27 取得质量验收意见书工程验收后60天28 取得档案认可书工程竣工后75后29 取得竣工验收备案表工程竣工后85天30 《房地产权属证明书》及全部分户图工程竣工后90天三、小高层(10-11层)工期与进度标准序号工作内容参考时间备注1 超前钻30天视需要而定交叉进行2 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）3 土方开挖、基坑支护50天（地下两层）、30天（一层地下室）4 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）交叉进行5 地下室结构65天（地下两层）、45天（地下一层）±0.000,225天6 主体结构70天（首层10天、顶层10天、其它层5.5×9）7 三层会验第十层主体结构完成交叉进行8 样板房装修60天（所在层结构板完成后45天进场）9 售楼环境完成销售前15天交叉进行10 内外墙砖砌体砌筑完成封顶后25天11 电梯安装场地封顶后40天移交12内外墙砖砌体批档完成封顶后35天 13 外墙饰面砖 封顶后40天开始、封顶后70天完成14 群楼装修 60天 交叉进行15 拆除外排棚封顶后80天 16毛坯完成封顶后120天17 豪华装修竣工封顶后60天场地移交开始、封顶后100天移交完成、封顶后150天豪装完成四、高层(18-20层)工期与进度标准序号 工作内容 参考时间 备注 1超前钻30天视需要而定交叉进行2 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）3 土方开挖、基50天（地下两层）、坑支护30天（一层地下室）4 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）交叉进行5 地下室结构65天（地下两层）、45天（地下一层）±0.000,225天6 主体结构70天（首层10天、顶层10天、其它层5.5×16）7 三层会验第十层主体结构完成交叉进行8 样板房装修60天（所在层结构完成后40天内进场）9 销售环境完成销售前15天交叉进行10 内外墙砖砌体完成封顶后30天11 电梯安装场地移交封顶后45天12 内外墙砖砌体批档完成封顶后45天重点控制结构垂直度，内外墙同时进行13 外墙饰面砖封顶后40天开始、封顶后60天完成14 群楼装修60天交叉进行15 拆除外排棚封顶后100天16 毛坯完工封顶后140天17 豪华装修竣工封顶后75天场地移交开始、封顶后120天移交完成、封顶后160天18 永久供水封顶后135天19 永久供电（抵押配电）封顶后120天20 取得电梯准用证封顶后130天21 取得消防验收合格证封顶后130天22 取得煤气验收合格证封顶后130天23 邮电信报箱安装完成封顶后135天24 电视、电信安装完成封顶后135天21 智能化安装完封顶后135天成22 紧急备用电源安装完成封顶后120天23 小区道路、管网完成封顶后120天达到工程竣工标准24 园林环境配套完成封顶后140天25 规划验收完成工程竣工后30天26 环保验收完成工程竣工后60天27 取得质量验收意见书工程验收后60天28 取得档案认可书工程竣工后75后29 取得竣工验收备案表工程竣工后85天30 《房地产权属证明书》及全部分户图工程竣工后90天☀高层（18-20层）合计工期：±0.00至毛坯完工248天，±0.00至豪装完工268天五、高层(32-33层)工期与进度标准序号 工作内容 参考时间 备注 1超前钻30天视需要而定交叉进行2 桩基础施工 60天（冲孔桩）、20天（静压桩） 3土方开挖、基坑支护50天（地下两层）、30天（一层地下室） 4 桩基础检测 20天（静载、抽芯、动测）交叉进行5 地下室结构65天（地下两层）、45天（地下一层） ±0.000,225天6 主体结构185天（首层10天、顶层10天、其它层5.5×30） 7 三层会验 第十层主体结构完成交叉进行8 样板房装修 60天（所在层结构完成后45天内进场）9 销售环境完成 销售前15天 交叉进行10内外墙砖砌体完成封顶后30天11 电梯安装场地移交封顶后45天12 内外墙砖砌体批档完成封顶后45天重点控制结构垂直度，内外墙同时进行13 外墙饰面砖封顶后40天开始、封顶后115天完成14 群楼装修60天交叉进行15 拆除外排棚封顶后125天16 毛坯完工封顶后180天17 豪华装修竣工封顶后75天场地移交开始、封顶后145天移交完成、封顶后200天豪装完成18 永久供水封顶后175天19 永久供电（抵押配电）封顶后160天20 取得电梯准用证封顶后175天21 取得消防验收合格证封顶后175天22 取得煤气验收合格证 封顶后175天 23 邮电信报箱安装完成 封顶后175天 24 电视、电信安装完成 封顶后175天 21 智能化安装完成 封顶后175天 22 紧急备用电源安装完成 封顶后160天23 小区道路、管网完成 封顶后150天 达到工程竣工标准24园林环境配套完成封顶后180天25 规划验收完成 工程竣工后30天 26 环保验收完成 工程竣工后60天27 取得质量验收意见书 28 取得档案认可书 工程竣工后75后 29取得竣工验收备案表工程竣工后85天30 《房地产权属证明书》及全部分户图工程竣工后90天☀高层（32-33层）合计工期：±0.00至毛坯完工365天，±0.00至豪装完工385天六、酒店(含4层裙楼)工期与进度标准序号工作内容参考时间备注1 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）2 基坑支护30天（地下一层）3 土方开挖20天（地下一层）、10天（无地下室）4 桩基础检测20天（静载、抽芯、动测）5 地下室结构50天（地下一层）、20天（无地下室）±0.000,180天6 主体结构128天（裙楼二层20天，裙楼其他层15天/层、顶楼15天、其他12×4）7 屋面主体结构30天8 内外墙砖砌体完成封顶后25天9 外墙砖砌体批档完成封顶后40天10 外墙饰面砖封顶后45天开始、封顶后120天完成11 拆除外排棚封顶后130天12 塔楼排棚封顶后70天13 室内装修竣工封顶后70天进场、封顶后250天完成14 永久供水封顶后240天15 永久供电（抵押配电）封顶后200天16 厨房设备完成封顶后200天17 消防系统完成封顶后130天18 空调暖通完成封顶后90天19 煤气安装完成封顶后130天20 电视、电信安装完成封顶后240天21 智能化安装完成封顶后245天22 小区道路、管网完成 封顶后140天 达到工程竣工标准23园林环境配套完成封顶后180天24 规划验收完成 工程竣工后30天 25 环保验收完成 工程竣工后60天 26 取得质量验收意见书 工程验收后60天 27 取得档案认可书 工程竣工后75后 28取得竣工验收备案表工程竣工后85天☀酒店(含4层裙楼)合计工期：±0.00至豪装完工378天七、写字楼（四十层）工期与进度标准序号 工作内容 参考时间 备注 1超前钻30天视需要而定交叉进行2 桩基础施工60天（冲孔桩）、20天（静压桩）3 土方开挖、基坑支护50天（地下两层）、30天（一层地下室）4 桩基础检测30天（静载、抽芯、动测）交叉进行5 地下室结构70天（地下两层）、45天（地下一层）±0.000,240天6 主体结构275天（首层20天、顶层15天、其它层6×40）7 三层会验第十层主体结构完成交叉进行8 样板房装修60天（所在层结构完成后45天内进场）9 销售环境完成销售前15天交叉进行10 内外墙砖砌体完成封顶后30天11 电梯安装场地移交封顶后45天12 内外墙砖砌体批档完成封顶后45天重点控制结构垂直度，内外墙同时进行13 外墙幕墙封顶后20天开始、封顶后120天完成14 群楼装修60天交叉进行15 拆除外排棚封顶后90天16 毛坯完工封顶后180天17 室内装修竣工封顶后20天场地移交开始、封顶后145天移交完成、封顶后200天豪装完成18 永久供水封顶后200天19 永久供电（抵押配电）封顶后190天20 取得电梯准用证封顶后200天21 取得消防验收合格证封顶后200天22 取得煤气验收合格证封顶后200天23 邮电信报箱安装完成封顶后200天24 电视、电信安装完成封顶后200天21 智能化安装完成 封顶后200天 22 紧急备用电源安装完成 封顶后190天23 小区道路、管网完成 封顶后240天 达到工程竣工标准24园林环境配套完成封顶后270天25 规划验收完成 工程竣工后30天 26 环保验收完成 工程竣工后60天27 取得质量验收意见书 28 取得档案认可书 工程竣工后75后 29取得竣工验收备案表 工程竣工后85天 30 《房地产权属证明书》及全部分户图工程竣工后90天 ☀写字楼（四十层）合计工期：±0.00至工程竣工545天，±0.00至竣工备案630天。
万科集团标准工期
万科集团标准工期万科集团标准工期提要：如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间其它精品万科集团标准工期一、万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据2.合理工期计算计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图4.标准预售期上面图表附加说明：1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场，则增加15天工期；4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30%;6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。
”二、万科华东区域工期计算标准1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格6、具备交付条件：住宅配套竣工：①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
“万科速度”知多少？详解万科集团标准工期
“万科速度”知多少？详解万科集团标准工期一、万科集团标准工期详解关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架集团标准工期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +雨季+春节+其他影响因素到毛坯交付1、地下室2、主体、落架说明：1）每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流水作业后，3天砌筑一层；2）每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。
3）81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。
4）4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰说明：1）工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天；2）工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；3）砌筑抹灰单层工期为45天。
由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。
4、其他因素5、装修以完成施工样板房联合验收为开始计算工期二、合理工期（一）如何通过合理的工序搭接，实现标准工期1、实际工期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
2、关键线路分析：（1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
（二）合理工期——主体砌筑工序主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32以18层为例理论开始流水时间为：3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。
万科北京工期标准文件
备注：1、橙色框为基本工序；2、蓝色框为次要工序3、黄色框可安排为不同楼层流水作业时间，但就某层而言，不可压缩。
4、蓝色字体工序可通过增加劳动力或工作时间正常赶工，但最多节省工期13天。
总结2、反坎浇注4天一层；1、主体结构按7天一层的进度，楼层养护14天一层，模板拆除清理5天一层，楼层清理以线4天一层。
3、砌筑第一道一天一层，第一次间歇3天，配筋带5天一层，第二道砌筑一天一层，第二次技术间歇7天，斜顶砖1天一层，第三次技术间歇7天。
4、墙体抹灰2天一层，养护7天，干燥7天。
5、基层检查修补2天一层，腻子一天一层，底涂一天一层，中涂一天一层。
6、外墙砖与外墙涂料施工时间重合，在此不在单独罗列。
5、扣除13天后的75天工期为底线工期（含涂料流水施工和拆架），项目计划工期压缩超过底线工期的将得到黄牌警告，压缩超过10%的将得到红牌警告。
每层楼的外墙施工工期，均应该参照表中顶层的90天有序进行，不得少于75天底线工期整栋楼关键路径通用计算公式：封顶－养护－顶层拆模清理－砌筑－抹灰－外保温-涂料L＝14＋5＋39＋18＋7＋1×（N-1）＋1×N＝90＋1×（N-1）＋1×N＝90＋2N其中，14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，39天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为外保温施工时间;7天为顶层基层修补和顶层涂料时间，即顶层施工共需90天（不计拆架）。
另计其他楼层1天为每层涂料流水施工时间，1天为每层拆架时间，为层数。
砖混结构为60+2N扣除可赶工的15天，底线工期计算公式为：75+2N；砖混底线工期为：45+2N工序时间安排横道图#####24####################################温-涂料－落架＋2N砌筑及间歇时间，18天为和顶层涂料时间，即顶层，1天为每层拆架时间，N 2N线工期。
清理以及测量放，#######################。
万科工期计算及控制标准
【万科研发】万科集团工期计算及控制标准（绝密数据、稍后删除）2014-04-11 转载请注明来自〉房地产经理人联盟第一部分.万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据2.合理工期计算精品文档计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图精品文档精品文档精品文档4.标准预售期精品文档上面图表附加说明：1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场，则增加15天工期；精品文档4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%- 30％；6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。
"精品文档第二部分.万科华东区域工期计算标准1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
精品文档4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。
万科集团层面开发节点，区域公司开发节点，工期计算方法，全了
万科集团层面开发节点，区域公司开发节点，工期计算方法，
全了
01万科集团层面关注的开发节点
02万科区域公司控制计划节点
03设计与报批报建参考工期
❶设计与报批报建参考工期
04万科各类单体建筑参考工期
18层单体建筑参考工期
18层工期相关说明:
Ⅰ—按照一层地下室考虑，桩机施工50天；支护与地下结构施工40天;
Ⅱ—地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期5天;
Ⅲ—顶层施工周期10天；
Ⅳ—外立面施工初始工作按30天计；外立面施工全面启动后按每层5天时间施工及落架;
Ⅴ—结构施工从2层起搭设外部挑脚手架；雨污水施工在落架前开始并完成。
12层单体建筑参考工期
12层工期相关说明:
Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ—（同上）；
Ⅵ—地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期6天
10层单体建筑参考工期
10层工期相关说明:
Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ—（同上）
8层单体建筑参考工期
12层工期相关说明:
Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ—（同上）；
Ⅶ—地上第一、第二层平均工期按10天计取；三层以上标准层工期6天
4-7层单体建筑参考工期
4-7层工期相关说明:
Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅶ —（同上）；
2-3层单体建筑参考工期
2-3层工期相关说明:
Ⅰ—（同上）；Ⅷ—地上每层平均工期按15天计取
05万科工期总说明
❶总开发周期=设计与报批报建周期单体周期总体周期
❷全装修项目，总工期增加90天。
2015万科集团高层、多层、别墅标准工期计算
万科集团工期计算及控制标准（绝密数据、稍后删除）第一部分.万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据2.合理工期计算计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图4.标准预售期上面图表附加说明：1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场，则增加15天工期；4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%- 30％；6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。
"第二部分.万科华东区域工期计算标准1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。
6、具备交付条件：住宅配套竣工：①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
万科精装修工程现场管理条例精装修标准流程与工期施工图设计深度标准33页
万科集团房地产精装修工程现场管理条例《管理手册》说明1、精装修施工管理流程1.1精装修施工进场前准备工作流程1.2精装修施工材料进场验收流程1.3精装修施工工序流程1.4精装修施工验收工作流程1.5精装修工程移交工作流程2、精装修施工工艺作业指导书2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求2.2地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）2.3墙砖施工工艺流程及质量要求（釉面砖）2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求2.6户内木门施工工艺流程及质量要求2.7铝扣板天花施工工艺流程及质量要求2.8地面石材施工工艺流程及质量要求2.9橱柜安装施工工艺流程及质量要求2.10洁柜施工工艺流程及质量要求2.11镜柜施工工艺流程及质量要求2.12浴缸施工工艺流程及质量要求2.13马桶安装施工工艺流程及质量要求2.14台（柱）盆安装施工工艺流程及质量要求3、精装修施工管理措施3.1土建与精装修交界面的移交注意事项3.2安全文明施工及现场管理规定3.3精装修成品保护要求及具体措施条款4、精装修管理用表4.1表格目录4.2劳动力计划表4.3材料进场计划表4.4施工交界面验收表4.5现场施工质量跟踪卡4.6分户材料明细表4.7施工日志4.8装修房屋移交验收记录表4.9装修房屋模拟验收记录表1.目的明确精装修（包括样板间和大面积装修）的流程和工期，更好的进行精装修管理操作。
2.适用范围深圳万科所有精装修项目，含惠州项目和东莞双城水岸项目。
3、精装修房标准流程和参考工期。
万科精装修标准流程与工期
万科精装修标准流程与工期深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.期页码：第 2页共24页精装修施工标准流程和标准工期编制黄少武日期2008-7-17审核袁军日期2008-7-17批准日期2008-7-17流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人期页码：第 3 深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页共24页期页码：第 4 深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页共24页深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.期页码：第 5页共24页25d30d35d40d45d3.2 大面积装修施工流程及工期(工期130d供参考)进场前准备阶段10d精装装修总外墙装修分门、窗成铝合施工场地进场厨卫电器衣柜、门框安墙纸施工或顶棚二遍木地空调物业开橱柜进挂开放前家俱深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.期页码：第 6 页 共 24页 20d30d 40d 50d 60d 70d 80d 90d 100d 115d 130d3.3 常见施工工序补充说明：3.3.1大厅、房间、大堂天花线安装；（安装前需土建、水厨卫回填、厨卫电器天花墙地面衣柜、门框安厅房吊顶、墙纸施工或顶棚刮毛坯地墙面刮腻顶棚二遍木地空调室内空防水蓄物业入水电隐橱柜进模拟验挂装修总包一模整模拟验二模整期页码：第7 深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页共24页注意天花平整度的复测以确保方正）3.3.3室内天花吊顶；（常用有轻钢龙骨，木龙骨不提倡常用，木龙骨可使用于湿度较小的部位，同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识，此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法）3.3.4内墙腻子油漆（控制在木门安装前完成二底一面漆完成，木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整，木地板安装前全部完成，木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度）；3.3.5木地板踢脚线安装的预先打孔，打孔前需由土建总包的水电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识；3.3.6卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板，需先由精装修总包完成户型排砖图后，方可进行样板铺贴；3.3.7橱柜、浴柜样板安装；（橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核，后再进行现场放期页码：第8 深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页共24页线后，方可投入生产，浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定，需重点注意座厕工作面的位置，及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位）3.3.8煤气管道样板安装；（厨柜图纸设计前需先明确煤气管道的安装方式，是明装还是暗装，对穿厨柜的煤气管道时，需与厨柜公司配合先完成煤气安装样板）3.3.9强弱电穿线，安装并调整强弱电面板；（穿线需在墙地砖铺贴前完成，以避免后期因穿线不通进行二次平凿，面板安装可在内墙油漆第一次面漆完成后安装）3.3.10厨房墙砖、卫生间墙、地砖大面积铺贴；（墙地砖铺贴前冷热水管通水15天，即室内水管带压施工）3.3.11卫生间浴缸安装；（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招标，以确定安装部位地面的标高，需重点关注浴缸去水管的位置）3.3.12厨房阳台外墙油漆完成；（阳台排水管最期页码：第9 深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.页共24页好是在外墙腻子完成并打磨后，方安装效果会更佳）3.3.13淋浴门安装；（安装前需由土建总包水电人员对其交底，以确保安装时不会钻到水电管线）3.3.14 小五金开孔；（小五金的定位需按样板先行的原则执行）3.3.15窗台大理石制安；（需重点复查空鼓问题）模拟验收开始（模拟验收需在室内通水通电时才能进行，即龙头洁具安装完毕）3.3.16油烟机安装；（需在厨柜图纸设计前提供样板）3.3.17物业开荒；（需重点与保洁公司的移交工作，提前对其成品保护进行交底）3.3.18交付（注意相应说明书的保留及移交物业）概括而言：从上到下、从里到外、从湿作业到干作业的施工顺序，用意在于改进施工程序，减少交叉施工，利于成品保护，避免返工。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万科精英解读《万科标准工期的来龙去脉》
☀万科工期解读☀
万科的工期标准，是很多企业对标的标准......
但是，万科的这个标准是怎么来的？我们简单套用是否合适？
今天，就邀请万科的高管分享《万科标准工期的来龙去脉》
☀万科工期解读
一、万科集团标准工期探秘
万科工期关键路径：
主体----砌筑---抹灰---外墙涂料---落外架
万科集团标准工期计算公式
从基础开始，工期计算公式：
=30+20*地下室层数+12*裙房层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150+雨季+春季+其他因素到毛坯交付
2、万科主体、落架工期
说明：a、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流水作业后，3天砌筑一层；
b、每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天；
C、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间；
D、4天：1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3、万科砌筑、抹灰工期
外墙抹灰封顶后开始理论工期
二、万科合理工期
如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。
1、实际工期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
2、关键线路分析：（1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
一）、主体砌筑工序，
主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：
N1:3*楼层=6（楼层-N1）+32
以18层为例理论开始流水时间为：3*18=6*(18-N1)+32,介入楼层为14层。
以33层为例理论开始流水时间为：3*33=6*(33-N1)+32,介入楼层为22层。
根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出:
1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天；
2、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。
在此期间甲方项目部至少需要完成
A、装修水电图纸；
B、铝合金图纸；
C、铝合金样板层安装；
D、弱电图纸；
E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。
万科样板引路及清单
二）、砌筑抹灰工序
砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系：
N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13
以18层为例抹灰理论开始流水时间为：2*18=3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层；
以33层为例抹灰理论开始流水时间为：2*33=3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。
理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始之间时间：18层楼栋为24天；33层楼栋为48天。
在此期间甲方项目部至少需要完成：
A、防火门样板层安装（需要前置）；
B、入户门样板层安装（需要前置）；
C、消防设施样板层安装（需要前置）；
D、抹灰样板层（含公共部分）完成并通过验收。
三）、工序搭接
1、主体结构施工与砌筑介入时间N1：
N1:3*楼层=6（楼层-N1）+32
以18层为例理论开始流水时间为：3*18=6*(18-N1)+32,介入楼层为14层。
以33层为例理论开始流水时间为：3*33=6*(33-N1)+32,介入楼层为22层。
2、砌筑与抹灰的最佳介入时间：
室外抹灰为主体结构封顶后，砌筑完顶层砌体，所以介入时间为顶层砌筑完成7天以后。
3、抹灰与外墙涂料：
外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天（养护7天，干燥7天），涂料施工一层需要3天。
所以外墙涂料开始时间为顶层抹灰完成14天。
鉴于劳动力不充裕，质量要求高等问题，以上介入楼层可以认为是最晚的介入时间，另外介入之前，班组最终选定、砌筑样板层、抹灰样板层需要全部完毕。
四）、小结
以33层建筑为例：1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期延误。
2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工期延误。
3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰，特别是外墙抹灰的穿插时间。
三、万科如何压缩工期？
根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工序。
实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到结构封顶后才开始施工。
以33层建筑为例，理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰可按以上节点开始流水施工。
外墙抹灰（假设无法穿插）需要在主体结顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始相差104天。
事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则是我们可以科学合理压缩利用的时间
分段流水：土建阶段就穿插作业
1、流水划分
划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结构+砌筑）
2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后
公示1: 4（N1-1）+30+6=6（N-N1）
3、总工期（D）
根据 D1=4*N1+30+6; D2=（N-N1-1）*6+10+4*（N-N1-1）+30+6 一般而言D2大于D1，则 D=81+4(N-N1)=81+4。