XX科技大厦物业服务合同模板

合同编号：SZ市建设工程服务合同

工程名称：CX科技大厦物业服务

工程地点：SZ市NS区科苑南路

甲方：CX科技有限公司

乙方：SZ市ZY物业管理有限公司

20XX年X月

CX科技大厦物业服务合同

一、合同当事人

CX科技大厦物业服务委托合同（“本合同”）由下列双方当事人在SZ市签订：

1.1甲方：CX科技有限公司是CX科技大厦产权人，依法有权签署本协议，行使及维护其合法权利；

1.2乙方：是依法成立的、具有物业服务资格的专业物业服务公司；

1.3乙方在甲方举办的CX科技大厦物业服务招标项目中中标。

为明确甲、乙双方的权利义务，根据有关法律、法规和招、投标文件的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就对CX科技大厦实行全面专业化、一体化的物业服务，订立本合同，以资共同信守。

二、定义

在本合同中，除非另有规定或需另外解释，以下划线词语在使用时具有下文所规定的含义：

2.1CX科技大厦，指由甲方依法拥有的位于宗地号的规划红线范围内的物业项目，包括所有地上、地下建筑物、构筑物；

2.2使用人，指甲方拥有物业的承租人、借用人、代管人、雇员及甲方许可进入或使用其房产的其它受许可的人员。

2.3《CX科技大厦管理公约》，指根据国家有关法规制定的明确甲方、使用人、物业管理公司责任权利的《CX科技大厦使用管理维修公约》。

2.4固定资产，指甲方为保证乙方正常开展物业管理工作所提供或委托乙方购买的各

类固定资产。

2.5CX科技大厦物业服务中心，指为甲方所属的物业管理及服务机构。

2.6“一方”：指甲方或乙方的任何一方合同当事人的单称。

2.7“双方”或“各方”：指甲方和乙方的合称。

三、物业情况

3.1物业基本情况

物业名称：CX科技大厦

座落位置：

四至：

占地面积：X平方米；

建筑面积：共X平方米；其中：

写字楼: 约X平方米；

商业：约X平方米；

地下车库：约X平方米；

其他：约X平方米；

绿化率：约X%；

车位数：X个

电梯：X部。

物业类型：写字楼。

3.2乙方提供服务的受益人为甲方或物业使用人。

四、委托管理范围

甲方委托乙方管理的标的物业范围如下：

工程方面

建筑及其设备的维护与修缮管理。保证建筑及设备在正常状态下适用，保持建筑及设备的完好，不因不合理设施、不正确的使用造成损害；

通过建筑及设备、设施的修缮，延长建筑及设备、设施的使用年限，减少自然淘汰，充分发挥建筑及设备的效用，维护甲方及使用人的合法权益；

1.建筑及其共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2.建筑的共用设施和设备的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、新风系统、烟道、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖设备房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统、保安监控系统、门禁系统等。

3.规划红线内的共用设施和设备（不含当地政府明确规定由指定单位维护管理项目）的运行、维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、室外自行车场、停车场等。

4.物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、邮政等市政设施的委托管理，包括代收代缴有关费用。

5.规划红线内的附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理。

6.编制并执行设施和设备的日常维修养护计划和大、中、小修方案。

7.负责执行物业管理区域内、建筑及其公用设备设施的日常巡视、检查。

8.甲方授权乙方管理和监督裙楼以及规划红线内区域的规划遵守和商业开发使用情况，涉及物业区域用途调整、广告招牌架设等相关事项，需要甲方书面明确审批之后方可执行。

9.提供面向甲方及使用人的建筑自用区域、设施及设备的维护保养服务，合理收费，供甲方及使用人自主选择。

10.做好数据和资料管理工作，包括本项目物业相关的包括但不限于竣工验收资料、工程图纸、设备资料、变更记录、维修记录、运营和运维数据、使用人档案等信息与资料，认真维护、更新、存储与备份上述数据信息。

11.乙方负责物业管理区域内所发生装饰装修工程的监督管理，对各租户的装修、设计方案进行审核（包括但不限于土建、消防、环境图纸审批）并报甲方最终审批；配合甲方以及违章建筑政府主管部门对违章建筑进行举报监督和管理，包括但不限于成品保护、装修现场巡查、装修垃圾清理、现场违章情况、无安全隐患，对违章情况进行记录和处理。

12.当发生使用人违反物业管理法规、合同及《管理公约》的行为时，根据具体情况及时采取相应措施，措施包括：规劝、批评、警告、制止、责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金；对于不听劝阻、不肯修正、不肯缴纳相关费用的责任人，及时采取继续催缴催改、酌情停止服务、适时述诸法律等措施。

13.乙方有义务做好承接查验工作，提交《承接查验报告》，协助甲方对大厦返修等遗留问题进行持续跟踪，每季度给出问题处理跟踪报告。

14.对于大厦装修期间，乙方有义务指定装修人员、材料进出通道/路线，做好安全防护，确保大厦地面、墙壁、电梯等公用设施完好。

15.关于大厦客户装修押金事宜，应由物业公司代收后交甲方，物业公司对装修现场进行监管，装修查验完毕后退还客户。

清洁方面

1.提供规划红线内道路、楼外小区、公共楼道、公厕、停车场等物业共用部位和相关公共环境与场地的清洁卫生服务，包括清洁、护理以及垃圾的清扫、收集、转运，雨水、污水管道系统的维护与疏通等等。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。

2.负责建筑内外公用绿地、园林花木、水景造型、建筑小品的养护和管理，制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境。

3.装修现场巡查，对装修垃圾清理、现场违章情况、有无安全隐患等情况进行记录和处理等。

4.乙方有义务对大厦外墙、大堂大理石、办公区地毯、地胶等区域给出专业保洁及养护意见，乙方可协助甲方选聘专业机构对其分包养护。

5.乙方有义务为甲方提供垃圾房的选址建议、垃圾桶、垃圾箱、果皮箱等款式建议。

6.乙方有义务定期清理化粪池、隔油池等。

●安保方面

1.负责维护物业管理区域内公共秩序，做好相关安全防范。

2.负责物业管理区域内的日常安全巡查和保安服务，包括安全监控、巡视、值勤和防火防盗等。

3.负责对小区的通道、停车场及设施的经营管理，交通、车辆（机动车和非机动车）行驶及停泊秩序的管理。

4.负责针对建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防火防盗等安全措施以及相应紧急预案。

5.负责定期组织防火等应急演练，遇到台风等恶劣天气时，应提前做好相关的应急防护。

●日常管理

1.体现“以人为本”的服务理念。使“以人为本”的服务理念体现在物业管理服务之中，提供充满亲情和亲近感的服务。

2.负责向物业使用人通知缴纳物业服务费用以及政府规定的各项费用。

3.负责服务品质管理工作，适应和满足持续增长的服务需求，定期开展物业服务满意度调查。

4.做好物业管理项目相关的信息和资料管理，定期向甲方同步和提交相关数据和资料信息。包括但不限于建筑和设备的维修保养和运行维护信息、物业管理项目相关的财务信息和人力资源信息、物业管理项目相关的使用人信息和资料。

5.负责配合甲方建筑项目的开发工作。

6.负责与政府相关部门之联系，取得对甲方和物业管理项目的及时有效支持。

7.经甲方审批同意后，开展持续服务创新，为产权人、使用人提供方便，增加物业管理项目收入，帮补运营经费。

8.按照甲方要求提供日常会务服务、会议物资摆放、会务设备操作与维护以及大型会议的来访接待、参观、指引等会议现场协调工作。

9.按照甲方要求进行日常接待来访、问询服务、指引服务、电话诉求及热线服务、物业服务现场调度服务等工作。

10.乙方的物业核心管理团队应遵循稳定的原则，项目经理及各部门负责人等核心骨干更换应取得甲方书面许可。

11.乙方有义务协助开展相关的增值服务（广告、室内保洁等），甲方可根据具体业务情况给与适当奖励。

12.乙方应在2年内达到国家示范大厦评定标准。

13.乙方的服务品质须按照投标文件的约定进行，甲方可请第三方进行定期评估及检查。

社区文化

1.开展社区文化建设，定期组织落实社区文化活动，采取演出、比赛、舞会、义诊、运动会、展览等形式，与时俱进。

2.重要节假日期间的环境装饰布置工作，包括但不限于元旦、春节、五一、中秋、国庆、圣诞等。

五、委托管理期限

5.1甲方委托乙方管理的期限自乙方正式进场之日起满36个月止。（前期筹备期3个月，正式服务期33个月，乙方正式进场时间以甲方书面通知为准）

六、物业管理费用

6.1物业管理费

6.1.1物业管理费标准为商业部分30元/㎡、办公楼部分25 元/㎡，本体维修基金元/㎡，空

调设备维护费元/㎡（空调电费、水费、其他电费另计，按实际使用量根据计价标准收取）。

6.1.2 物业管理费由甲方按月收取，各使用人应于每月5日前将当月的物业管理费支付至甲方指定账号，乙方负责协助甲方向各使用人催收物业管理费。甲方收款账号信息如下：

公司名称：CX科技有限公司

纳税识别号：

地址：SZ市NS区科技南十二路

电话：0755-

银行账号：

开户行：

6.2 运营费用

6.2.1本合同附件四为乙方投标文件中的固定酬金报价及乙方根据本项目情况预估的物业运营费用预算，此运营费用预算（除人工单价外）仅作为甲方评标参考使用，不作为本项目后续运营费用的执行依据。乙方应按甲方要求重新核算各年度及各月度的运营费用预算上报甲方，并经甲方审批同意后，作为本项目运营费用的执行依据。

6.2.2乙方应于每年1月向甲方提交当年度的运营费用预算明细，经甲方最终审批同意后，乙方方可按此预算执行。

6.2.3 乙方应于每月1日向甲方提交当月度的运营费用预算明细，经甲方审批同意后，乙方应严格按甲方审批同意的预算执行。如因甲方要求或突发事件导致需超出预算，乙方应重新修订预算，并提交甲方审批同意后执行。

6.2.4 各项运营费用的执行须接受甲方的检查、监督，并由甲方最终验收确认。乙方根据运营费用实际执行情况向甲方申请付款，甲方审核无误后向乙方付款。具体付款规则以双方最终协商确认的补充文件为准进行执行。乙方收款账号信息如下：

公司名称：SZ市ZY物业管理有限公司

纳税识别号：

地址：

电话：0755-

银行账号：

开户行：

6.2.5 乙方应于每月10日前向甲方提交上月的运营费用执行明细及上月签署的各类合同、发票、验收文件及其他与物业管理相关的资料原件，以便于甲方审核并及时归档管理。

6.2.6乙方应本着节约的原则，合理控制各阶段人员投入数量、工资待遇标准、其他费用开支等，甲方将对以上各阶段人数、单价及其他各项运营支出等进行审核及评估。（例如：早期介入、搬迁入驻、日常运营、创优标杆等阶段）。

6.3 乙方服务酬金

6.3.1 本合同采用固定酬金制，其中筹备期为3个月，筹备期固定酬金为￥200000.00 元/月；自筹备期结束后进入正式运营期，正式运营期的固定酬金为￥400000.00元/月。

6.3.2甲方取每月结算的物业固定酬金总价100%作为服务质量保证金，服务质量保证金的支付与乙方的服务考核结果挂勾，甲方按照附件五《CX科技大厦物业服务月度考核表》对乙方的服务每月进行一次考核打分，并根据考核得分直接在月服务费中对考核款进行扣减。考核款支付标准如下表：

6.3.3加分项考核：乙方在服务过程中，出现以下情况的，甲方给予乙方加分，其中以下情况，每出现1次，酌情加1-3分，每月最高累计不超过10分。本项加分可以抵扣乙方日常固定酬金部分考核扣分。

1）受到甲方书面表扬的；

2）如遇突发事件在保护甲方及客户生命、财产安全过程中，表现突出，起到较大作用的；

3）通过创新的设施设备运营管理方法，有效降低甲方运营费用，降低比例为同期同科目运营费用5%（含）以上的；

4）在服务过程中发现供应商产品、服务存在重大瑕疵或弄虚作假，或发现管理区域安全隐患等，乙方向甲方及时反馈，经核实情况属实并有效减少甲方损失达5万元及以上的。

乙方应于每月甲方输出考核结果后5日前向甲方提交当月服务酬金付款申请及对应发票，甲方应于收到付款申请及合格发票后5个工作日内向乙方支付对应的服务酬金。乙方收款账号信息如下：

公司名称：SZ市ZY物业管理有限公司

纳税识别号：

地址：SZ市

电话：0755-

银行账号：

开户行：

6.4触发运营费用考核：甲方取乙方月度物业运营费用总额15%作为考核款，如发生下表情况之一，经甲乙双方达成一致意见，甲方直接在当月运营费用中进行扣减。

触发运营费用考核标准如下表：

如果根据以上考核标准进行扣罚后任然不足以弥补甲方直接损失，甲方有权要求乙方另行补足。6.5 额外创收

双方中任一方利用各自资源为本大厦带来额外收入的，如业务及产品展示、对外会务接待等，双方可以根据各自投入的资源情况另行协商，可后续签订相关补充协议

或约定。

6.6如在合同期内乙方应甲方的要求增加委托管理项目，增加项目的收费标准由甲、乙双方另行商定。

6.7本合同规定的物业管理费均不包括甲方或使用人自用部分的能源费。

6.8乙方应承担其未按中华人民共和国相关税务法规足额缴纳税款而产生的全部责任。甲方不因签署本合同而导致连带承担乙方的税务责任，如果因此而导致甲方直接损失的，乙方应当赔偿前述损失。

七、物业管理服务质量

7.1乙方对CX科技大厦的物业管理质量必须达到《物业服务通用规范》（A10SZDB/Z）的标准，并据此对进行管理。

7.2房屋外观和设备运行按《物业服务通用规范》（A10SZDB/Z）标准进行管理。7.3房屋及设备、设施的养护依照建设部有关城市房屋修缮的规定和SZ市的相关规定标准执行。

八、固定资产以及必要的前期费用

8.1为保证乙方顺利接管并开始进行物业管理，甲方向乙方提供必要的固定资产资金及其他前期费用如下：

8.1.1固定资产：甲方在乙方提供的固定资产折旧费用清单预算范围内，根据乙方提出的资金使用计划，在审核同意后分期分批支付给乙方；甲方提供给乙方使用的固定资产，由乙方保管，合同期满后返还给甲方。

8.1.2前期费用：在关键岗位前期物业介入阶段和前期物业管理服务阶段，乙方按月提供费用清单，甲方审核同意后，乙方提供增值税专用发票后甲方在十个工作日内支付给乙方。”

8.2甲方对上述费用的合理使用拥有监督权。

九、甲方的权利和义务

9.1代表和维护甲方、使用人的合法权益。

9.2协助制定《管理公约》（最终发布版本需经过甲方审核、确认）。

9.3依据本合同以书面形式授权乙方对CX科技大厦进行物业管理。

9.4审定乙方拟定的物业管理制度。

9.5检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

9.6审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。

9.7负责协助收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并移交乙方。

9.8协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

9.9敦促使用人执行《管理公约》、本合同或相关文件条款。

9.10在保修期内协调乙方处理使用人对物业的维修等问题。

9.11甲方协助乙方理顺前期的物业管理工作。

9.12乙方在物业管理中遇到困难并提出需要甲方帮助时，甲方应尽力协助乙方与有关方面或有关人员进行协调。

9.13协助乙方签订或发布有关物业管理文件。

9.14向乙方提供设施、设备所附带的全部备品、备件和配件，并同时提供备品、备件和配件清单，甲方提供的资产及设施设备所有权归甲方。监督乙方使用，并享有在本合同结束后收回未使用的备品、备件、配件及相应清单的权利。

9.15按照本合同的有关规定向乙方提供筹备期间所需物品、相关费用及其它必备条件。

9.16审批乙方委托其他专业公司提供服务的建议。甲方收到乙方的书面请示后20个工作日给予答复，否则视为同意。如遇特殊情况双方另行协商。

9.17甲方有权对不称职的乙方服务人员（含项目经理及各业务负责人）提出整改及更换要求，乙方需配合，并应在约定的时限内整改或更换。拒绝或超出整改、更换时限的，则甲方有权单方面解除本协议。

9.18为保证顺利接管物业及运营，甲方应及时向乙方提供必要的资产投入和必需的前期费用，并监督此类费用的使用情况。

9.19甲方无偿向乙方提供必需的管理用房。甲方提供的所有设备及办公区域，乙方不得随意变更其实际用途，也不得使用设施从事违法犯罪行为或用于其他非本协议约定之用途，不得泄露甲方商业秘密或给甲方造成名誉等损失。如有违反，一经发现，甲方有权要求乙方赔偿由此造成的相关损失；情节严重的，甲方有权单方解除本协议，并对乙方按照如下标准进行处罚：

1)经双方评估，甲方损失在人民币壹万元以内的（含壹万元），处罚人民币壹仟元；

2)经双方评估，甲方损失在人民币大于壹万元小于伍万元的（含伍万元），处罚人民币叁仟元；

3)经双方评估，甲方损失在人民币大于伍万元小于壹拾万元的（含壹拾万元），处罚人民币伍仟元；

4)经双方评估，甲方损失在人民币大于壹拾万元小于伍拾万元的（含伍拾万元），处罚人民币壹万元。

如本条扣罚标准与第6.3.2、6.4条冲突的，以扣罚较重的为准。

9.20自本合同生效之日起至本合同终止，甲方应指定专人帮助协调乙方工作，定期召开会议讨论、决定与物业管理相关的问题。

9.21国家法律、法规所规定由甲方承担的其它责任。

9.22乙方不按本合同及《管理公约》的约定管理，致使的物业状况严重恶化，甲方有权解除本合同，但应提前30天书面通知乙方。

9.23甲方有权审定并经甲乙双方商定修改《附件五》之《CX科技大厦物业服务月度考核表》标准及扣分比重，并有权根据考核结果对乙方进行相应处理。

9.24 对因乙方原因造成甲方零容忍的关键事项（包含但不限于诚信、重大责任事故及对甲方造成社会影响等同类级别事件），每发生一次，根据给甲方造成的损失程度，甲方有权根据附件五的考核标准对乙方进行考核扣罚（如果涉及触发第6.4条的则甲方有权同时按照第6.4条约定扣罚相应的运营费），且有权单方面解除合同并不承担任何违约责任。前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方另行补足。

9.25甲方有权每年聘请第三方进行评估，对于不合格项目要求乙方进行整改。

十、乙方的权利和义务

10.1乙方对CX科技大厦日常物业管理享有管理权，乙方设立专门的派出机构，并代表乙方履行本合同的权利和义务。

10.2依据本合同向甲方收取物业管理服务酬金。

10.3负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、绿化、设备年度维修养护计划和大、中修方案。并报甲方审核，在甲方认可的情况下组织实施。

10.4有权依照法律、法规、本合同和《管理公约》的规定对使用人违反物业管理规定的行为采取相应的处理措施。（如果涉及罚金的需要提前报备甲方，经过甲方同意后才可以做出相应处罚）

10.5经甲方许可，乙方有权选聘专业公司承担专项服务业务，但不得将整体管理事项、责任、权力及利益转移或交付给第三方。乙方不得将重要专项业务承包给个人。

10.6接受物业管理主管部门及政府有关部门的监督、指导，接受甲方的监督。10.7根据有关法律、法规及本合同的规定，制定的各项物业管理制度。对外公布的制度需甲方事先书面认可。

10.8对CX科技大厦的共用设施乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在内改、扩建完善配套项目，须经甲方书面同意并报政府有关主管部门批准后方可实施。10.9建立健全的物业管理档案（包括但不限于，设备管理数据、信息数据备份等）

并负责及时记载有关变更情况。按甲方要求，为甲方查阅提供便利条件并按月向甲方提供上月的档案维护数据。

10.10本合同终止时，乙方应确保共用设施、设备的完好。乙方必须向甲方完整移交乙方所占用的全部管理用房、原受托管理的全部物业的管理权及其各项物业管理档案（包括但不限于各类管理数据）、财务账簿、工程图纸、备品、备件及其它相关资料。

10.11保证并不断提高服务质量、控制成本，降低能耗。

10.12有权获取物业管理服务酬金。

10.13有权合理使用甲方提供的各类管理用房，包括办公室、库房、更衣室等配套服务用房，未经甲方的允许，不得擅自改变其使用功能。

10.14在合同有效期内，乙方人员的工资及福利标准应保持不变。

10.15乙方在配合甲方对该物业项目进行竣工验收的同时，对供电、供水、道路等公建配套设施、设备进行承接验收：

10.15.1甲方会同乙方对物业资料、物业共用部位、物业共用设施设备和物业服务用房等进行查验。查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。10.15.2经查验符合要求的，甲乙双方签订物业承接验收确认书。物业承接验收确认书壹式贰份，甲、乙各执壹份，具有同等法律效力。

10.15.3乙方承接物业时，甲方应向乙方提供并移交下列物业资料：

1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4）物业管理所必需的其他资料。

10.15.4甲方交付使用的物业应当符合国家规定的验收标准，并依法承担物业保修期限和保修范围内的保修责任。

10.16当本合同终止时，如果乙方未被继续聘用，则乙方在新的物业公司入驻时，应协助相关各方做好与其交接及善后的一切工作。

10.17乙方在本合同期内制订的所有物业管理制度及拟实施与甲方、使用人相关的物业管理措施均需报甲方备案，以供甲方行使监督的权力。

10.18在本合同期内，经甲、乙双方确认后的乙方派出机构总经理、物业部经理、工程部经理及保卫部经理等核心管理岗位要保持固定。乙方不得因自身原因调换。如确需调换的，应与甲方协商并达成一致意见后方可办理。

10.19乙方应按月向甲方提供资产投入、前期费用的支出明细，并在甲方批准的范围内合理使用。

10.20乙方协助甲方共同协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；乙方由指定专门部门负责投诉、报修、检修等一系列协调工作。乙方制订合理的价格进行有偿服务。

10.21国家法律、法规所规定由乙方承担的其它责任。

10.22乙方必须按照《附件一》、《附件二》及《附件三》的约定提供岗位资质完备、训练有素的工作人员提供质量上乘的服务，以确保服务有效及服务品质。如人员不足导致服务质量不符合甲方要求的，甲方有权要求乙方限期整改，乙方逾期或拒绝改正的，则甲方有权单方解除本协议，并有权参照本协议之第6.3.2及第6.4条的约定进行处罚。乙方应按甲方之要求细化《附件二》及《附件三》的内容，甲方有权不定期要求乙方进行更新。

10.23乙方指派的各业务负责人以及其他工作人员，必须符合岗位要求，其中业务负责人并需经甲方面试通过方可指派。