房地产行业业务模式及人力资源分析报告

地产开发模式
房产开发模式
物业经营模式
➢ 土地出让为主，结合金融、贸 ➢ 产品单一化，在不同城市迅速复 易、商业地产开发，如：陆家 制，如：万科
嘴、金融街
➢ 在单一城市的多个区域做多种产
➢ 开发工业区土地，如：天津工 品，多是大型国有企业，如：华润
业区
置地
➢ 在少数高端城市开发高端产品，以
较少的项目赢得较高利润，如：万 通
陆家嘴
自有土地资源 土地获取能力 政府公关能力
通过投资决策获得一定的
2
房产开 发模式
土地溢价；并通过专业化 的规划设计/建造和物业管 理，获得房屋销售和物业
万科
费收益
土地研究/投资决策 规划设计/质量控制 物业管理能力
3
物业持 有模式
在建好住宅/商业物业后， 通过招商和服务获得高租 金
万达商业 地产
➢ 定制服务，以房屋定制和项目管理收取服务费，如：日本大和房屋，万通也开始尝试
金融投资模式
➢ 房地产信托，如：金信信托
➢ 房地产基金，如：精瑞基金、凯德置地
7 其中重要的四种商业模式具有不同的盈利方式、关键能力和特点
名称
盈利模式
典型案例
关键能力
1
地产开 发模式
通过获得大面积土地的开 发权，进行土地整理后转 让，获得土地出让收益
➢通过其利润贡 献率，形成了房 地产价值链的微 笑曲线
销售、客服环节
高利润
区域三：也是企业关键利润 区，是整个投资策划项目后 期阶段，此阶段各个业务都 非常重要，直接影响企业投 资策划成败
5 房地产企业六大盈利模式
根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业的盈利模式划分为六大 盈利模式：
降低了开发企业的持续发展 风险 ；但占有较多财务 资源，需要极强的资金融 通能力
只派出有限管理人员，着眼 于获取投资收益，节省组 织资源；但对业务掌控力 不强，且需要极强的资本 实力和投资管理能力
8 综合运作型盈利模式
综合运作型
地产开发 型
房产开发wenku.baidu.com型
物业持有 型
整合营销 型
金融投资 型
增值 环节
• 如今，华润置地已进入北京、上海、深圳、成都等中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。地产是 华润集团七大战略业务单元（地产、电力、消费品、医药、水泥、燃气、金融）之一
综合运作型
地产开发型
房产开发型
物业持有型
整合营销型
金融投资型
分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类
6 目前北京、上海、深圳、广州等中心城市呈现出多种房地产业务运营模 式并存发展的格局
辅助业务 价值链 行业主业 务价值链
地产开发
中介服务（评估、经纪、定制等）
房地产金融
房产开发
物业持有 物业管理 物业经营
关键利 润环节
客户细分 投资策划 设计
外部融资 土地获取
土地投资策划环节
高利润
区域一：是客户细分设计和 投资策划，它是关键利润 区，这一阶段十分重要，是 企业进行项目决策我做出行 为的阶段，客户细分与设计 和投资策划的正确与否直接 关系到企业有没有利润，是 企业的方向舵，此区域也就 是土地投资策划环节
1
房地产行业业务模式及人力资源分析报告
2
房地产行业业务模式及人力资源相关案例分析
房地产行业典型运营模式 房地产开发企业发展路径、项目管理模式及组织架构 房地产开发行业薪酬福利现状 房地产开发行业绩效考核办法
3 房地产行业相关概述——房地产整体价值链因素
➢作为市场经济的一部分，房地产业算是当前中国最活跃，最琢磨不透，最不稳定的经济组成部分 ➢房地产整体价值链因素主要包括五大部分：
项目预算、成本控制
营
客户服务
销
品牌塑造
推
与传播
项目 建筑 招标 工程
广
销售
物业
策划 设计 管理 管理
管理
管理
楼盘工程建造环节
低利润
区域二：是利益贡献有限 区，关系到企业项目的整个 运营质量和企业的利润多 少。它关系到项目质量，工 程进度，以及资金成本控制 效率和使用效率，此区域也 就是楼盘工程建造环节
土地增值
策划设计增值
工程建造增值
营销策划增值 物业持有增值 多元投资增值
特点 盈利特性 资金需求 核心能力 发展趋势 代表企业
从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资 盈利包括地价增值与房产增值 土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量 现金流入 政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力
国内传统房地产开发的主要模式，随市场发展会逐步分化，向专业化发展
华润置地
9 华润置地——中国内地最具实力的综合型地产开发商之一
华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一
华润置地 简介
• 华润置地有限公司（HK 1109）从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分 股，成为香港蓝筹股之一
✓物业价值， 包括开发商品 牌，建筑设计 社区规划和物 业服务。体现 的是项目的整 体价值和水平
✓身份价值， 是楼盘价值的 软实力，企业 为顾客打造一 种与众不同的 身份，从而吸 引更多优质的 顾客，提升企 业竞争软实力
4 房地产行业相关概述——房地产行业价值链图
关键利 润环节
房地产行业价值链图
利润贡献有限区
国贸
土地研究/投资决策 规划设计/质量控制 招商/服务能力 资金实力
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金融投 资模式
选择投资项目，进行投资 项目管理，最终获得投资 收益
嘉德置地 摩根士丹
利
投资项目评估能力 投资管理能力
特点
获利容易，但需要掌控大量 的土地资源，资源耗尽则无 以为继
环节比较多，对组织资源的 依赖高于其它盈利模式， 需要投入相对多的人力资 源
房地产 整体价值链因素
土地价值
资源价值
✓土地价值包 括政府，私人 和企业，企业 投资策划考验 企业的洞察能 力，就是以较 低的价格获取 潜力高的地块
✓资源价值包 括的因素是项 目周边的环境 因素，如交 通、文化、购 物环境、餐饮 娱乐设施。这 些意味着顾客 住宅的品质高 低
居住价值
物业价值
身份价值
✓居住价值表 示居住环境户 型。目前很多 企业都在通过 精装修，附送 多余的使用面 积等方式来增 加产品的使用 价值
➢ 小城镇开发模式，如：浙江广厦、 新奥房置地业产服务模式
➢ 以物业经营专业能力突出而著 称，并配合战略合作者来收取租 金回报 ，如：第一太平洋戴维斯
➢ 混合的物业出租经营，以收取租 金为主，如：中国国贸
➢ 开发和物业出租经营混合，如： 万达集团，香港新世界
➢ 中介经纪及评估，如：国内公司伟业顾问、上海同策，外资公司二十一世纪不动产