酒店项目财务分析报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
氛围： ✓与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域的 商务环境和居住环境。
2
1.1 市场分析—宗地属性
宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态构成典型的综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。
购物中心、商业 酒店、LOFT公寓、步行街
多层住宅
家居中心
高层住宅
立交桥 及规划 四号线
3
1.1 市场分析—宗地总结
根据酒店的建筑面积3万㎡推算其各项成本费用，其静态的成本为34869万元。
14
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对住宅的溢价 酒店对于住宅的溢价率为6%；高层溢价900元/㎡，洋房溢价1200元/㎡。
15
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对住宅的溢价 酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，因此酒店对于这两类的溢价率同样为6%，溢价900元/㎡。
5
1.1 市场分析—城市资源：商 务资源 天津拥有成熟的商务环境和发达的产业园区规划，商务资源十分丰富。
商业办公： ✓全市超万平方米以上的大型商贸设施已有128个。 ✓非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量的70%以上。 ✓全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。 产业园区：
古海岸与湿地国家级自然保护区
国家级景点：
国家级自然保护区 国家级风景名胜区
古海岸与湿地国家级自然保护区
八仙山国家级自然保护区
7
1.1 市场分析—城市高星级酒
店分布 天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店目前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。 高星级酒店市场：
✓天津拥有三星以上酒店共93家。
红星天津项目
河东区
✓河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现 有居民73万人， 河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿， 是实现天津市经济中心战略东移的要地。
✓河东区建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示 范基地。河东区的GDP增长连续保持在20%以上。
北京
天津
上海
✓天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。 ✓天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市，拥 有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。 ✓2009年，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收 入达到21430元。 ✓天津具有上千年的人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护 区。
天津天诚丽笙世嘉酒店
天津世纪泰豪酒店
天津财富豪为酒店
天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管 理的一家高星级标准筹建的酒店，拥有多种不 同类型的客房，周边有五大道、古文化街、静 园等景点以及滨江道购物中心。
天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国 道上，是一家欧式建筑风格的高档酒店，毗邻 市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场， 空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位 置优越，交通便捷，四通八达。
经济技术开发区 高新技术开发区
6
1.1 市场分析—城市资源：旅
游资源 天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。
八仙山国家级自然保护区
旅游资源：
盘山风景名胜区
✓天津旅游资源十分丰富，具有数十个中大型旅游景点。
蓟县国家级自然保护区
✓其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。
✓拥有3个国家级自然保护区。
✓其中五星级酒店20家。
wenku.baidu.com
和平区 河西区
滨海 新区
✓四星级酒店46家，三星级酒店27家。
五星级酒店市场： ✓五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。
8
1.1 市场分析—城市高星级酒 店运营 天津五星级酒店的平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。
9
1.1 市场分析—区域概况
本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移的重要区域。
河东区街道划分
✓河东区还将借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物 流和现代服务业，并规划了"五区三带"的建设。"五区"即围绕楼宇比较集 中的大王庄地区、新开路地区、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地区 五个商业聚集区，发展商贸、物流、现代服务业。
10
1.1 市场分析—区域资源
河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。
天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上的 高档酒店，毗邻河西繁华的商贸区、小白楼、国 展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十 分便利。
12
1.1 市场分析—总结
通过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。
具备打造五星级酒店的可行性！
13
1.2 财务评估—酒店投资评估
第一章 天津项目酒店可行性研究
1.1 市场分析—宗地区位
宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。
天津筛选案例及本案位置图
市中心 区域
万达广场 4.5km
红星天津项目
市中心区域 综合体案例 红星项目
区位： ✓位于河东区，离市中心仅4.5km。
交通： ✓项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面 交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。
天钢 新开路 天诚丽笙世嘉酒店
海河公园
五大商业聚集区 主要景点及五星酒店 红星本案
红星天津项目
荐福观音寺 大直沽 天妃宫遗址
✓全国三大妈组庙宇之一的天妃宫遗址，荐福观音
寺和海河公园已成为天津的旅游热点。
天 妃 宫 遗 址
荐 福 观 音 寺
海 河 公 园
11
1.1 市场分析—区域高星级酒 店运营 河东区高星级酒店的平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。
仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。
紧邻市中心，位于主 干道旁，交通便捷
未来将成为区域级中 心，商务氛围提高
宗地体量大，是典型 的城市综合体项目
具备打造高星级酒店的基础
4
1.1 市场分析—城市概况
天津是中国四个直辖市之一，是北方重要的沿海经济城市和历史文化名城。
重庆
经济圈 直辖市 天津
16
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对办公的溢价 酒店对于办公的溢价率为8%；办公溢价1200元/㎡。
17
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对商业的溢价 酒店对于销售商业的溢价率为9%，商业溢价1350元/㎡；租赁型溢价率为5.5%，租金溢价0.275元/㎡/天。
2
1.1 市场分析—宗地属性
宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态构成典型的综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。
购物中心、商业 酒店、LOFT公寓、步行街
多层住宅
家居中心
高层住宅
立交桥 及规划 四号线
3
1.1 市场分析—宗地总结
根据酒店的建筑面积3万㎡推算其各项成本费用，其静态的成本为34869万元。
14
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对住宅的溢价 酒店对于住宅的溢价率为6%；高层溢价900元/㎡，洋房溢价1200元/㎡。
15
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对住宅的溢价 酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，因此酒店对于这两类的溢价率同样为6%，溢价900元/㎡。
5
1.1 市场分析—城市资源：商 务资源 天津拥有成熟的商务环境和发达的产业园区规划，商务资源十分丰富。
商业办公： ✓全市超万平方米以上的大型商贸设施已有128个。 ✓非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量的70%以上。 ✓全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。 产业园区：
古海岸与湿地国家级自然保护区
国家级景点：
国家级自然保护区 国家级风景名胜区
古海岸与湿地国家级自然保护区
八仙山国家级自然保护区
7
1.1 市场分析—城市高星级酒
店分布 天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店目前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。 高星级酒店市场：
✓天津拥有三星以上酒店共93家。
红星天津项目
河东区
✓河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现 有居民73万人， 河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿， 是实现天津市经济中心战略东移的要地。
✓河东区建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示 范基地。河东区的GDP增长连续保持在20%以上。
北京
天津
上海
✓天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。 ✓天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市，拥 有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。 ✓2009年，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收 入达到21430元。 ✓天津具有上千年的人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护 区。
天津天诚丽笙世嘉酒店
天津世纪泰豪酒店
天津财富豪为酒店
天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管 理的一家高星级标准筹建的酒店，拥有多种不 同类型的客房，周边有五大道、古文化街、静 园等景点以及滨江道购物中心。
天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国 道上，是一家欧式建筑风格的高档酒店，毗邻 市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场， 空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位 置优越，交通便捷，四通八达。
经济技术开发区 高新技术开发区
6
1.1 市场分析—城市资源：旅
游资源 天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。
八仙山国家级自然保护区
旅游资源：
盘山风景名胜区
✓天津旅游资源十分丰富，具有数十个中大型旅游景点。
蓟县国家级自然保护区
✓其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。
✓拥有3个国家级自然保护区。
✓其中五星级酒店20家。
wenku.baidu.com
和平区 河西区
滨海 新区
✓四星级酒店46家，三星级酒店27家。
五星级酒店市场： ✓五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。
8
1.1 市场分析—城市高星级酒 店运营 天津五星级酒店的平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。
9
1.1 市场分析—区域概况
本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移的重要区域。
河东区街道划分
✓河东区还将借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物 流和现代服务业，并规划了"五区三带"的建设。"五区"即围绕楼宇比较集 中的大王庄地区、新开路地区、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地区 五个商业聚集区，发展商贸、物流、现代服务业。
10
1.1 市场分析—区域资源
河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。
天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上的 高档酒店，毗邻河西繁华的商贸区、小白楼、国 展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十 分便利。
12
1.1 市场分析—总结
通过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。
具备打造五星级酒店的可行性！
13
1.2 财务评估—酒店投资评估
第一章 天津项目酒店可行性研究
1.1 市场分析—宗地区位
宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。
天津筛选案例及本案位置图
市中心 区域
万达广场 4.5km
红星天津项目
市中心区域 综合体案例 红星项目
区位： ✓位于河东区，离市中心仅4.5km。
交通： ✓项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面 交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。
天钢 新开路 天诚丽笙世嘉酒店
海河公园
五大商业聚集区 主要景点及五星酒店 红星本案
红星天津项目
荐福观音寺 大直沽 天妃宫遗址
✓全国三大妈组庙宇之一的天妃宫遗址，荐福观音
寺和海河公园已成为天津的旅游热点。
天 妃 宫 遗 址
荐 福 观 音 寺
海 河 公 园
11
1.1 市场分析—区域高星级酒 店运营 河东区高星级酒店的平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。
仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。
紧邻市中心，位于主 干道旁，交通便捷
未来将成为区域级中 心，商务氛围提高
宗地体量大，是典型 的城市综合体项目
具备打造高星级酒店的基础
4
1.1 市场分析—城市概况
天津是中国四个直辖市之一，是北方重要的沿海经济城市和历史文化名城。
重庆
经济圈 直辖市 天津
16
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对办公的溢价 酒店对于办公的溢价率为8%；办公溢价1200元/㎡。
17
1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对商业的溢价 酒店对于销售商业的溢价率为9%，商业溢价1350元/㎡；租赁型溢价率为5.5%，租金溢价0.275元/㎡/天。