房地产估价师相关知识教学提纲

、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续
、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押 ）。
、关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。（2011年真题）
、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
规划知识
、区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途
、确定城市性质一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。
、大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施
5年。
、公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、其他公共设施用地等。
、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
、微观区位，指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。
、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
、建筑密度是一种通常以上限控制的规划指标。
P289。
、证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。
、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各
、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快
、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到
、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组
P347。
、在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一
、专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P342。
、可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境
、可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、两方面进行。
房地产金融与项目融资
、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来
操作风险）。
、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（操作 ）风险。
房地产开发项目可行性研究
、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额 ）。
、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是
项目投资现金流量表）。
、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还
、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表 ）
、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费 安置补助费 地上附着物 青苗补偿费
、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系
、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。
、
“三通
”等土地开发工程费支出。
、
、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（资产负债表、利润表 ）。
、总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额
15％）。
、证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。
、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（资金实力、企业信誉、企业偿债能力 ）。
、金融机构在融出资金时，要遵循（流动性、安全性、盈利性 ）原则。
、在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。
环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、
、城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。
、城市用地分类中，工业用地包括工矿企业的生产车间用地、工矿企业的库房用地、工矿企业的
、建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响非常大，冲沟是由间断流水
、（ 房地产资产管理）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定
审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，
、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写
出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8×80％
、存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
、债务融资的类型结构包括（银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资 ）。
、房地产开发贷款的还款资金来源主要是（房地产抵押贷款、销售收入）。
、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（租金水平、运营成本、出租率）等市场因素的影
、与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（ ）。
、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收
、在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见
、商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（ 是否具有较理想的财务内部
、一份正式的可行性研究报告应包括（封面、摘要、正文、附图 ）等6个部分。
、经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于时间类参数。
、构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。
、11、城市用地分类中，绿地包括市级、区级的公共绿地及生产防护绿地、居住区级的公共绿地
、城市用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、
十大类。
、经济发展指标包括国内生产总值等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、
等经济结构指标。
、近期建设规划是总体规划的一个组成部分，城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇
、（ 声誉）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过
万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（15+
180-150）×3％=15.9 ）万元。
、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（物业的易接近性）。
、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城
，并指导修建性详细规划的编制。
、区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经
、公共绿地指居住区内据您公共使用的绿化用地，入居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住
、国土规划是对国土自然资源开发利用、治理和保护进行全面规划。工业、农业、交通布局、治
、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。
、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关
、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。
、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积
、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费 ）。
、由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于
、利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率上
物业资产管理
、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（年度运营预算 ）。
、国际上设施管理领域的专业资格，是（注册设施管理经理 ）。
、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（ 基础设施建设费
、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用 ）。
、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。
、（ 基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价
、
、广义的区域规划指对区域社会经济发展和建设进行总体部署。区域规划的作用是划定主要功能区
“红线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到
、居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。
、建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的
பைடு நூலகம்
、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有用地性质、容积率，用地面积
、编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。
、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强
、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农
、对投资项目或投资方向提出建议，是（ 投资机会研究）阶段的主要任务。
、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证
、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环
、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地
×建筑面积，属于（概算指标法 ）。