万科集团财务状况分析

摘要
本文以上市公司万科集团对外披露的财务报表和年度审计报告为分析对象，依据财务报表分析的相关理论，选取万科最近三年的财务报表，从整个房地产行业的角度对万科的基本情况和战略进行分析，并逐次对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行趋势分析和结构分析，对相关财务指标进行了分析，结合杜邦分析法来了解和分析公司真实的财务状况、经营成果和现金流量；根据上述战略分析和财务分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的建议，供经营管理者决策参考；同时可以帮助投资者正确作出相关的投资决策。

合理的研究方法对于研究的科学与否起着至关重要的作用。

本文主要采取查阅资料法、案例分析法、图表分析法等一些基本的研究方法展开分析。

笔者主要通过书籍、网络、期刊等方式查阅了大量的相关资料以完成整个研究工作，在整个论文写作过程中，始终坚持理论联系实际的原则来研究和解决实际问题。

通过阅读相关的理论资料，搭建和确定了本文的财务报表分析理论框架，通过对万科企业股份有限公司近三年的财务数据进行具体的分析，以此得出相关的结论。

关键词：万科；财务报表分析；财务状况
Abstract
ThispapertakeslistedcompaniesVankeGroupdisclosedfinancialstatemen tsandannualauditreportastheresearchobject，accordingtotherelevanttheoriesoffinancialstatementanalysis，choosesVankeinrecentthreeyearsoffinancialstatementsofVanke'sbasicsitu ationandstrategyfromtheentirerealestateindustryperspective，andthesuccessiveofVanke'sbalancesheet，profitstatementthecashflowstatement，trendanalysisandstructuralanalysis，therelevantfinancialindicatorswereanalyzed，combinedwithDuPontanalysistounderstandandanalyzethecompany'struefinan cialposition，operatingresultsandcashflow;accordingtothestrategicanalysisandfinanci alanalysis，comprehensiveevaluationofthemanagementofthecompany，thecompanysaidTherearesomeproblems，andputforwardcorrespondingsuggestionsformanagementdecision-making;att
hesametimecanhelpinvestorsmaketherightinvestmentdecisionsrelated.Reas onablemethodsforthestudyofthescienceandplaysavitalrole，
Thispapermainlyadoptsliteraturereview，caseanalysis，chartanalysisandsomebasicresearchmethodsareanalyzed.Theauthormainlyth roughbooks，work，consultingalotofrelevantinformationtocompletetheworkinthecourseofwrit ing，alwaysadheretotheprincipleofintegratingtheorywithpracticetostudyandso lvethepracticaltheproblem.Throughreadingtheorydata，buildanddeterminethetheoreticalframeworkoffinancialstatementanalysis，financialdatabyLimitedbyShareLtdofChinaVankenearlythreeyearsofdetaile danalysis，inordertodrawrelevantconclusions.
Keywords:Vanke;financialstatementanalysis;financialsituation
目录
一、万科集团的现状 (1)
（一）万科集团基本情况 (2)
（二）万科集团公司的发展现状 (3)
二、万科集团财务报表分析 (3)
（一）万科集团的资产项目分析 (4)
（二）万科集团的利润项目分析 (4)
（三）万科集团的现金流量项目分析 (4)
（四）万科集团的单项能力分析 (5)
三、财务报表视角，万科集团存在的问题 (5)
（一）资产中存货占较大的比重，资金流转受到影响 (6)
（二）资产负债率逐年上升，企业面临较高的财务风险 (6)
（三）资产周转率偏低，利润下降 (7)
四、针对万科集团财务报表分析存在的问题的改进建议 (7)
（一）采取促销策略，减少存货比例 (8)
（二）开拓土地新市场，谨慎投资 (8)
（三）制定资产管理措施，提高资产使用效率 (9)
结论 (10)
参考文献 (11)
致谢 (12)
万科集团财务状况分析
一、万科集团的现状
（一）万科集团基本情况
万科企业股份有限公司，股票代码:000002，是王石于1984年5月创立，总部位于中国深圳，经过几十年的高速发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环勸海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市，当之无愧成长为目前中国最大的专业住宅开发企业。

近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿，这个数字，大约相当于美国四大住宅公司高峰时的总和，//科的销售规模多年来持续居全球同行业首位。

万科1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交所第二家上市公司，1993年将大众住宅发确定为公司核心业务。

（二）万科集团公司的发展现状
多年来持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，是股市里的代表性地产蓝筹股。

公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

在多年的企业经营中，万科张持“不囤地，不
捂盘，不拿地王”的经营原则，实行快速周转、快速发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。

产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房;坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。

同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。

万科认为，艰守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。

二、万科集团财务报表分析
（一）万科集团的资产项目分析
（二）万科集团的利润项目分析
（三）万科集团的现金流量项目分析
（四）万科集团的单项能力分析1.偿债能力分析
从总体来看，公司的资产总额在近三年内有显著增加，截止到2016年底，公司资产总额增加到755929647875.75元，相对于2015年增长了。

伴随着资产总额的增加，公司的负债和股东权益也在不断的增长，两者共同构成资产增加的主要资金来源。

同时根据表中所提供数据，计算可知股东权益相对于2014年也是增长了，这意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。

2.营运能力分析
万科负债结构中主要以长期借款为主，原因主要在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道，长期借款的筹资费用也比较低。

存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少。

应付账款增加是由于工程量的增加。

一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。

流动比例近三年都大于1，说明资产流动性较好，有足够的能力偿还
流动负债。

3.盈利能力分析
利润表是根据“收入一费用=利润”的基本关系来编制的，其具体内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的具体体现。

从反映企业经营资金运动的角度看，它是一种反映企业经营资
金动态表现的报表，主要提t共!关企业经营成果方面的信息，属于动态，计报表
4.发展能力分析
短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。

公司将坚持积极销售，灵活应对市场变化。

长期来看，行业进入白银时代的趋势难以改变，公司将坚持城市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。

2016年，公司将以价值创造、能力提升为核心，继续深化合伙人机制，推动业务转型。

质量是不可逾越的底线。

2016年公司将在现有质量管理体系的基础上，开展“天网行动”，实现覆盖42家城市公司78类产品类别的质量抽检机制。

公司将坚持工业化道路，推广快建快装工艺工法，扩大穿插施工管理应用范围，提高施工效率。

公司将坚持城市配套服务商发展战略，在夯实核心业务的基础上，加快业务创新。

对于核心业务，公司将全面落实“三好”产品解决方案，本着“为客户的每一分钱精打细算”的原则，打造最具竞争力的产品和服务。

对于新业务，公司将进一步明确物业、物流、海外等板块的年度经营管理要求和考核评价体系；同时，继续培育和试点其他新业务。

随着公司的转型深入，未来的
客户群体将更加广泛。

公司需要以互联网的思维打破业务边界，实现各项业务和客户的互通互联，通过整合客户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈。

为此，公司启动了“沃土”计划，未来将以信息化战略为基础，构建统一的信息平台，为多业务协同综合提效打好基础，重构业务流程，形成清晰、规范、便捷、统一的管理模板。

2016年，公司将继续坚持以现金流为基础的持续回报增长目标，加快销售回款，强化库存管理。

同时，公司将继续提升现金流管理，整合金融资源，通过融资创新提高投资效率，尝试包括资产证券化在内的金融工具，通过金融转型为业务转型提供助力。

公司将严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前布局，为后续开展更多新业务打下基础。

公司将坚持合作创新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优势，积极寻找战略合作机会。

同时，公司将有序推进投资团队建设和专业能力提升，完善专业培训和人才保有，搭建以资产管理能力为基础的考核激励机制。

公司将坚持国际化战略，进一步加大和各类机构投资者的合作，推进海外业务多元化，通过海外投资获得更加均衡的全球资产配置。

在物流地产领域，公司致力于成为行业领先、客户高度认可的物流地产服务商，公司将继续根据客户需求指导投资布局，拓展多元化渠道资源，加速并购和战略合作，探索差异化增值服务，力争在产品、工程、租赁效率等方面成为行业标杆。

在物业领域，公司将坚持通过专业的管理来做好建筑物本身的打理，为业主房产的保值增值护航。

通过建设开放的平台，推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制。

万科物业将主动通过并购、睿服务、全委等模式拓展住宅及商写市场，实现对外市场规模的快速增长；同时，进一步深化组织变革，聚焦组织效率提升，迭代事业合伙人制度，打造物业服务的生态
系统。

公司将配合新业务的发展需求，建立战略实施的推进机制，促进治理结构和决策体系的优化。

包括进一步完善跟投制度，涵盖更多业务板块，强化核心管理团队职责。

三、财务报表视角，万科集团存在的问题
（一）资产中存货占较大的比重，资金流转受到影响
公司的资产中存货占较大的比重，这影响了公司资金的流动，近三年来公司的净资产收益率只能依靠增大负债在收益中的比重，增加权益乘数来勉强维持原有的净资产收益率，并在该基础上稍有提高，而不是在产品盈利性和资金周转率上有较大提高。

存货在资产总额中占的比重较大，占60%～70%，流动比率、速动比率较小且呈下降趋势，流动资产的变现能力较差，短期债务面临的压力较大。

同时，资产负债率越来越大，负债总额也在不断地增加，在资产总额中占的比重越来越大，万科集团举债投资风险大，偿债能力较差。

（二）资产负债率逐年上升，企业面临较高的财务风险
万科企业的资产负债率逐年上升，负债总额持续增加，而公司的偿债能力在减弱，企业面临较高的财务风险。

资产类周转率虽然有所上升，但比率还是比较低，营业周期较长，资产的利用效率和管理水平有待进一步提高，同时，要增强自身的销售能力，创新销售方式，否则会影响公司的盈利水平。

（三）资产周转率偏低，利润下降
万科的总资产周转率偏低，且呈现逐渐下降的趋势，说明企业的销售能力减弱，利润减少，营业周期较长，最终会影响企业的获利能力。

土地资源的减少和土地竞拍价格的上升，对于房地产来说土地购置会成为一个难题，在土地购置方面可能会面临较多的问题。

而且万科集团的成本费用率较高，为取得利润付出的费用较高，毛利率下降。

四、针对万科集团财务报表分析存在的问题的改进建议
（一）采取促销策略，减少存货比例
对于公司存货比重过大的问题，建议万科应进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，减少存货的比重，为企业筹措资金。

存货是万科盈利的保障，同时也是公司主要风险的來源。

管理层应充分意识到存货数量过大所带来的风险和问题，做好相关的风险预防和规避工作。

应优化存货结构，把存货的数量控制在一个适当的水平，改善营销策略，扩大销售，减少存货在总资产中的比重，以免造成存货过多，积压资金。

同时，也要密切关注政府的政策和市场的动态走向，预防存货数量过大造成的风险，做好规避工作。

（二）开拓土地新市场，谨慎投资
国内外竞争对手公司在中国大陆地区发展迅速，高速扩张，在一定程度上削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成了一定的威胁，而随着土地资源的日益紧缺，土地出让金水涨船高，土地成本越来越高，拿地越来越困难，与此同时，一二线城市成交低迷，三四线城市上升较快。

建议万科应发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”，目前万科已经进入了32个城市，公司应在更大范围内寻找更好的土地市场机遇，谨慎拿地。

近年来，房地产行业竞争激烈，土地价格高，同时，经济发达城市房价、地价高，成交量低，经济发展中城市发展空间较大且住房需求大，因此万科集团应深度分析市场的动态，做好定位，在土地购置方面要更加谨慎。

（三）制定资产管理措施，提高资产使用效率
万科集团是由王石先生于1984年成立，不同于许多有国企背景的房地产企业，万科在管理上少了很多国企的通病，但在某种程度上缺乏政府的政策倾斜和
相关支持，与政府关系一般，这一缺陷使得以房地产为主导业务的万科在拿地方面较为被动，影响了万科的经营效益，建议万科应多与政府协商、合作，努力创造双赢的局面。

做好年度财务计划和财务预算，严格控制建筑成本，适当减少各类费用的支出，提高营业额和利润。

做好市场调研，分析各城市的需求，做出有针对性的调整，并提供售后服务，努力提高信誉水平。

结论
通过以上的分析，我们可以得出结论:对于万科集团而言，其现有资金管理模式，资金管理中心已经不适用于当前其经营发展的阶段，对于一个大型企业集团而言如果继续实行财务和资金上的强势集权必定会阻碍其继续前进的步伐。

在从各方面进行详细分析之后，本文得出初步的构想，即万科集团可以借鉴保利集团的资金管理模式成立财务公司，同时针对万科自身与保利集团在各方面的不同，尤其是万科集团资金管理中心的历史悠久、经营种类相对而言比较少、财务管理思想上的强势集中等方面，对单纯的财务公司进行改进——将资金结算中心作为财务公司内部机构的形式保留下来，作为万科由资金结算中心向财务公司转变的一种过渡阶段，以达到平稳过渡、并发挥财务公司和资金管理中心相结合的资金管理效果的目标。

随着我国经济的不断发展以及资本市场的不断完善，未来我国大型企业集团的数量和规模将会不断扩大、不断走向成熟，而关于企业集团财务公司方面的政策法规也会更符合我国实际情况、更具有可操作性，因此我国企业集团的资金管理模式的未来方向也应该是成立财务公司的，至于针对我国的具体环境和企业集团的特殊状况，如何进一步优化财务公司在企业集团中的作用则是值得学术界进一步研究的方向。

参考文献
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致谢
毕业论文暂告收尾这也意味着我在XXX大学的四年的学习生活既将结束。

回首既往自己一生最宝贵的时光能于这样的校园之中能在众多学富五车、才华横溢的老师们的熏陶下度过实是荣幸之极。

在这四年的时间里我在学习上和思想上都受益非浅。

这除了自身努力外与各位老师、同学和朋友的关心、支持和鼓励是分不开的
论文的写作是枯燥艰辛而又富有挑战的。

XXXX是理论界一直探讨的热门话题老师的谆谆诱导、同学的出谋划策及家长的支持鼓励是我坚持完成论文的动力源泉。

在此我特别要感谢我的导师xxx老师。

从论文的选题、文献的采集、框架
的设计、结构的布局到最终的论文定稿从内容到格式从标题到标点她都费尽心血。

没有xxx老师的辛勤栽培、孜孜教诲就没有我论文的顺利完成。

感谢经济XXXX系的各位同学与他们的交流使我受益颇多。

最后要感谢我的家人以及我的朋友们对我的理解、支持、鼓励和帮助正是因为有了他们我所做的一切才更有意义也正是因为有了他们我才有了追求进步的勇气和信心。

时间的仓促及自身专业水平的不足整篇论文肯定存在尚未发现的缺点和错误。

恳请阅读此篇论文的老师、同学多予指正不胜感激。