2018年2月房地产政策研究(政策研究中心)

杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人
贷款违规流入股市和房市。”“继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。”证 监会系统 2018 年工作会议指出“要坚决打好防范化解资本市场重大风险攻坚战，加强股市、债市、 期货市场风险监测和应对能力建设，坚决守住不发生系统性风险的底线。”全国保险监管工作会议
2 月 1 日起，广州四大银行上调房贷利率，首套房贷利率从最低基准上浮 5%调至最低上浮 10%，二 套房贷维持上浮 15%不变。2月1日，四川银监局称，2018 年要切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类 违规房地产融资行为。2 月 2 日，广东银监局提出 2018 年努力抑制居民杠杆率， 严控个人贷款违规 流入股市和房市。2 月 6 日，北京银行业监督管理工作会议明确要坚决遏制房地产泡沫，牢牢坚守 “房子是用来住的，不是用来炒的” 定位，坚持调控目标不动摇、政策执行不放松、依法查处不含糊。 严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地 产市场的速度和规模。
三、报告正文
（三）中央深化财税体制改革，与地方共同承担城乡保障性安居工程 中央深化财税体制改革，明确中央地方权责。十九大报告提出，加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财 力协调、区域均衡的中央和地方财政关系；建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度，全面实施 绩效管理；深化税收制度改革，健全地方税体系。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立现代财政 制度，推进基本公共服务均等化，推进分领域财政事权和支出责任划分改革，2 月 8 日，国务院办公厅印发 了《基本公共服务领域中央与地方共同财政事权和支出责任划分改革方案》（国办发〔2018〕6 号，以下简 称《方案》）。《方案》明确了基本公共服务领域中央与地方共同财政事权范围。将涉及人民群众基本生活 和发展需要、现有管理体制和政策比较清晰、由中央与地方共同承担支出责任、以人员或家庭为补助对象或 分配依据、需要优先和重点保障的主要基本公共服务事项，首先纳入中央与地方共同财政事权范围。 与地方共同承担城乡保障性安居工程，推进保障性住房建设。城乡保障性安居工程作为我国转方式、调结构 、惠民生的重大举措，成为《方案》公共服务事项之一。城乡保障性安居工程方面，将由地方结合实际制定 标准。主要依据地方财力状况度、年度任务量等因素确定中央与地方的支出责任及分担方式。中央将与地方 共同承担城乡保障性安居工程将有利于进一步明确各级政府的职责，推动解决中央与地方部分财政事权不够 清晰明确、责任落实不到位等问题，推进保障性住房的建设。
三、报告正文
（五）地方继续加强市场监管，热点城市信贷政策收紧 多地出台调控收紧政策，继续加大市场监管力度。春节前各线城市先后启动房地产调控收紧政策。2 月 9 日，河北省住房与城乡建设工作会议提出2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等 管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。2 月 11 日，三亚市发改委、三亚市住建局 联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》， 要求做好商品房销售价格备案有关工作，要求新 房备案价格不得高于 2017年2月同区域同类型产品的网签均价，之前备案价格高的必须重新价格备案；销 售价格超过备案价格的不予网签，降价销售幅度不得超过备案价格的20%。湖北省发布《省物价局关于进 一步加强商品房销售价格行为监管的通知》，重点强调加强监测监管，密切关注并重点整治房地产开发企 业、房地产中介机构在房地产交易中的价格违法违规行为。2 月 13 日，淄博市政府发布了《关于建立淄 博市房地产市场调控联席会议制度的通知》，提出淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新 区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。2 月14 日，济南济阳县住房和城乡建设管理委员会发 布《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定自通知印发之日起实施限售、限贷、 限价等措施，以促进房地产市场平稳健康发展，保障新旧动能转换先行区的开发建设。整体来看，2 月份 房地产调控政策仍然体现为热点城市政策继续深化与调控城市扩围的特点。点城市信贷政策收紧。春节前 夕，广州、四川、北京等省市再次强调楼市调控目标。2 月 1 日起，广州四大银行上调房贷利率，首套房 贷利率从最低基准上浮 5%调至最低上浮 10%，二套房贷维持上浮 15%不变。2 月 1 日，四川银监局称， 2018 年要切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。
景下，政府职能机构改革将助力包括住房制度、财税、土地、金融、户籍改革等在内的一系列房地产相关长
效制度建设的推进和落实，同时对短期市场的调控能力也有利于进一步优化。
三、报告正文
热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变。在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，为保持
房地产市场调控政策的连续性和稳定性， 维护房地产市场平稳发展，中央和地方相继出台多项房地产金融及 销售调控政策。春节前后各地继续强化市场监管，纷纷出台相关市场调控政策。调控区域由一二线热点城市 逐渐向三四线城市拓展。未来针对房地产市场的监管将不断加强和完善，金融严监管、去杠杆政策延续，货 币政策易紧难松，房地产信贷调控趋势短期内方向不变。随着一二线热点城市房价的企稳，房价上涨较快的 三四线房产将成为新一轮调控的重心。
三、报告正文
（六）展望：政府职能机构改革助力房地产长效机制建设、短期调控。热点城市政策深化与调控城市扩围并 存，住房租赁金融支持逐步增加，区域协调发展政策持续推进新型城镇化建设。 政府职能机构改革助力房地产长效机制建设、短期调控 。十九届三中全会公报在论述国家机构改革时指出 ，“坚决破除制约使市场在资源配置中起决定性作用、更好发挥政府作用的体制机制弊端，围绕推动高质量 发展，建设现代化经济体系，调整优化政府机构职能，合理配置宏观管理部门职能……统筹优化地方机构设 置和职能配置，构建从中央到地方运行顺畅、充满活力、令行禁止的工作体系，中央加强宏观事务管理，地 方在保证党中央令行禁止前提下管理好本地区事务，赋予省级及以下机构更多自主权，合理设置和配置各层 级机构及其职能，增强地方治理能力。”在不断深化住房制度改革，继续加强房地产市场分类调控的基本背
三、报告正文
（二）中央一号文件聚焦乡村振兴，推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革 中央一号文件连续十五年指导“三农”工作，大力实施乡村振兴战略。 2018 年 2 月 4 日，中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布，文件对实 施乡村振兴战略进行了全面部署。其中，对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适 合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等方面有了新的强调。
三、报告正文
（四）货币环境易紧难松，金融监管不断升级 货币环境易紧难松，房地产信贷总量增速趋缓。。2月14日，中国人民银行公布的《2017 年第四季度中国 货币政策执行报告》指出，2017 年末，广义货币供应量 M2 余额为 167.7 万亿元，同比增长 8.2%，增 速比上年末低3.1个百分点，创历史新低。全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为 32.2 万亿元，
2018年2月房地产政策研究报告
政策研究中心
目录
一、报告要点
二、2月重要事件及主要政策指出 三、报告正文
一、报告要点
一、报告要点
市场情况：春节期间成交下滑，一线城市降幅最为显著。 中央一号文件聚焦乡村振兴，推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革。 中央深化财税体制改革，与地方共同承担城乡保障性安居工程。
警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理பைடு நூலகம்”全国银
行业监督管理工作会议强调“打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，金融结构适应 性提高，金融服务实体经济能力明显增强，硬性约束制度建设全面加强，系统性风险得到有效防控。”
三、报告正文
其中着重指出，要“着力降低企业负债率，严格控制对高负债率企业融资”，要“努力抑制居民杠
货币环境易紧难松，金融监管不断升级。
地方继续加强市场监管，热点城市信贷政策收紧。 展望：政府职能机构改革助力房地产长效机制建设、短期调控。热点城市政策深化与调控城市扩围并存，住 房租赁金融支持逐步增加，区域协调发展政策持续推进新型城镇化建设。
二、2月重要事件
二、2月重要事件及主要政策指出
附表1：2018年2月全国房地产相关政策及重大事件
三、报告正文
三、报告正文
强化乡村振兴制度性供给，推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革。中央一号文件提出要系统总 结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，加快土地管 理法修改，完善农村土地利用管理政策体系。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权 确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分 置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房 屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别 墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化 村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地； 预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建 设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励，进一步完善设施农用地政策。推进集 体经营向建设用地、宅基地制度改革对于增加租赁用地、产业用地的供应具有非常重要的作用。
同比增长 20.9%，增速较上年末低 6.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的 26.8%。全年金融去
杠杆效果不断向房地产行业传导，行业资金面由松渐紧。金融监管不断升级，房企融资渠道收紧。2018年 年初，一行三会工作会议陆续召开，继续将防风险放在更重要的位置。2018 年 2 月中国人民银行工作会 议要求“切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预
三、报告正文
2 月 2 日，广东银监局提出 2018 年努力抑制居民杠杆率， 严控个人贷款违规流入股市和房市。2 月 6 日，北京银行业监督管理工作会议明确要坚决遏制房地产泡沫，牢牢坚守“房子是用来住的，不是 用来炒的” 定位，坚持调控目标不动摇、政策执行不放松、依法查处不含糊。严防各路资金违规进入 房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。 热点城市信贷政策收紧。春节前夕，广州、四川、北京等省市再次强调楼市调控目标。
二 、2月重要事件及主要政策指出
二 、2月重要事件及主要政策指出
二 、2月重要事件及主要政策指出
附表 2：2018 年 2 月各省市相关政策及重大事件
二 、2月重要事件及主要政策指出
二、2月重要事件及主要政策指出
二 、2月重要事件及主要政策指出
三、报告正文
三、报告正文
（一）市场情况：春节期间成交下滑，一线城市降幅最为显著 2018年前三个月各线代表城市较去年同期有所 下滑。 受春节假期以及近期政策调控的影响，各线代 表城市周均成交量环比均呈现回落态势，一线 城市降幅最为显著。具体来看，一线城市月度 周均成交量环比降幅均超过四成；二三线城市 月成交量同比下降10%，但有明显升高趋势。 在分析此次数据后，一二线城市房地产购买力 逐渐下降，成交量有所萎靡，市场热度已从一 线城市转移到了二三线乃至三四线城市，三四 线城市成交量将大幅提高。两会以后，各地方 政府“因地制宜、因城制策”不断细化房地产 政策，预计未来三线及下级城市成交量将保持 高位。故企业战略布局应转向三四线城市。
指出“要加大防范化解风险力度，把防控风险放在更加重要的位置”。2018 年初中央层面的多次
表态，将防范化解金融风险工作提到更高层次，以房地产领域为代表的重点领域金融降杠杆、防风 险受到高度关注。 整体来看，自 2016 年以来，金融方面持续收紧，且这种收紧与限购、限贷、限售等房地产调控政 策是同步的。进入 2018 年 2 月份，相关会议及政策均高度关注房地产领域金融风险和泡沫。