房地产咨询 产品研究 世联 高容积率别墅解决方案
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•地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁
•占地面积：66万平方米
•建筑面积：41万平方米
•总体容积率：0.62
•总户数：约124户
•产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别 墅
•一期项目概况
三联排别墅
相连三联排之间的处理
规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
棠樾.悦水庄
人行道（约宽2.5m)
合院
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保
重庆.龙湖悠山郡
证每户都有南向庭院
项目介绍
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方 米
• 特点：合院别墅由7栋别 墅采用子母楼设计，达到独 栋感受
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
联院
领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.6
北京.领秀新硅谷
4
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不 同物业分区排布
独栋
合院
联院
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
•由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品
营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5 在特定地块条件限制下， -0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深 蓝（r=0.57）
• 重庆.龙湖悠 山郡（r=0.6）
借鉴案例
创新——打造 高容积率的低 密度产品
•高容积率别墅产品使间 距尺度更加宽松 •高容积率能有效减轻对 地形、进深条件的依赖 根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
找到适合本项目的创新高容
积率别墅产品，并借鉴案例
…
创新的高容积率别墅产
品
•注：由于叠拼、双拼在 青岛乃至全国的市场实现 度较差，故在此不予考虑
高容积率别墅解决方案
分享人：何既君、宋靖、李瑜
根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解 决方向——打造容积率的低密度产品
目标
项目需 打造低 密度产 品标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
解决方向
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
山源自文库保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突显独栋意向， 但容积率损失较大
建筑 庭院
建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
合院 上海.万科深蓝
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 •深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别
谷（r=1.6） （r=0.62）
谷（r=1.13） 墅（r=0.6）
入户道路
• 上海.万科 • 重庆.龙湖悠 深蓝（r=0.57） 山郡（r=0.6）
联院组团
L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能 突出独栋别墅意向
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米的 别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒
深圳.万科棠樾
物密”的效果
项目介绍
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的 同时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
• 北京.领秀新 硅谷（r=1.13）
• 北京.香江别 墅（r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山 谷（r=1.6）
• 深圳.万科棠 樾（r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
创新联排
城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积
深圳.城市山谷
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
南
成“内”“外”、沟通
案例总结，并选择适合本项 目的高容积率低密度产品
率达到了1.1
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光 花房
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B
•占地面积：66万平方米
•建筑面积：41万平方米
•总体容积率：0.62
•总户数：约124户
•产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别 墅
•一期项目概况
三联排别墅
相连三联排之间的处理
规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
棠樾.悦水庄
人行道（约宽2.5m)
合院
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保
重庆.龙湖悠山郡
证每户都有南向庭院
项目介绍
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方 米
• 特点：合院别墅由7栋别 墅采用子母楼设计，达到独 栋感受
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
联院
领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.6
北京.领秀新硅谷
4
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不 同物业分区排布
独栋
合院
联院
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
•由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品
营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5 在特定地块条件限制下， -0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深 蓝（r=0.57）
• 重庆.龙湖悠 山郡（r=0.6）
借鉴案例
创新——打造 高容积率的低 密度产品
•高容积率别墅产品使间 距尺度更加宽松 •高容积率能有效减轻对 地形、进深条件的依赖 根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
找到适合本项目的创新高容
积率别墅产品，并借鉴案例
…
创新的高容积率别墅产
品
•注：由于叠拼、双拼在 青岛乃至全国的市场实现 度较差，故在此不予考虑
高容积率别墅解决方案
分享人：何既君、宋靖、李瑜
根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解 决方向——打造容积率的低密度产品
目标
项目需 打造低 密度产 品标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
解决方向
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
山源自文库保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突显独栋意向， 但容积率损失较大
建筑 庭院
建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
合院 上海.万科深蓝
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 •深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别
谷（r=1.6） （r=0.62）
谷（r=1.13） 墅（r=0.6）
入户道路
• 上海.万科 • 重庆.龙湖悠 深蓝（r=0.57） 山郡（r=0.6）
联院组团
L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能 突出独栋别墅意向
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米的 别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒
深圳.万科棠樾
物密”的效果
项目介绍
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的 同时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
• 北京.领秀新 硅谷（r=1.13）
• 北京.香江别 墅（r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山 谷（r=1.6）
• 深圳.万科棠 樾（r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
创新联排
城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积
深圳.城市山谷
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
南
成“内”“外”、沟通
案例总结，并选择适合本项 目的高容积率低密度产品
率达到了1.1
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光 花房
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B