万科房地产项目管理运作流程图
W科地产项目运作流程图

万科地产项目运作流程图1项目运作流程项目开拓一、、项目信息收集处理(一)、市场部进行专业的调查,获取项目信息,并进行分析处理:1①、对于有效信息,持续跟进;②、暂无价值的信息存档,但必须持续跟踪。
2、市场部跟进项目的相关要素,包括:①、项目概况、区域情况及竞争楼盘(显在及潜在)等;②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等;③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等;④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等;⑤、与项目相关的关键要素和风险点等;⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。
、经过市场部的跟进,通常产生以下两种结果:3; 进入正式市场调查程序①、获得甲方的初步意向和要求, 必要时继续跟踪。
分析总结原因后存档,②、跟进失败, 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
(二)、项目初步接洽、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查,涉及异地和费用使用的项目,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,1 费用涉及相对大的调查呈报总经理审批,按照程序进行办理:①、通过上一步程序的进入下一步;②、没有通过则按照要求返回重做方案。
过程和结果纳入考核;调查结束后,涉保证数据信息的质量,,2、通过审批的方案,称做计划,市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查及费用的项目必须当天到财务部报销。
23、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析,对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论,并编制《项目调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形:①、策划部经理签收或拒收(要求补充调查分析);②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点(要求补充调查分析);③、经过以上程序,发现项目本身不可行,市场部总结后存档。
[万科]房地产公司各部门管理流程(全套图表146页)
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流程目录一、人事行政部行政-01 会议管理流程 (04)行政-02 专项档案管理流程 (05)行政-03 固定资产采购领用管理流程 (06)行政-04 公文管理(发文)流程 (07)行政-05 公文管理(收文)流程 (08)行政-06 办公用品采购领用管理流程 (09)行政-07 网络信息管理流程 (10)行政-08 重要档案借阅管理流程 (11)行政-09 文书档案管理流程 (12)行政-10 秘书日常事务管理流程 (13)人事-01 培训计划管理流程 (14)人事-02 招聘管理流程 (15)人事-03 员工定薪管理流程 (16)人事-04 职位说明书管理流程 (17)人事-05 绩效考核管理流程 (18)人事-06-劳动合同管理流程 (19)二、市场发展部市场-01 集团年度经营计划制订流程 (20)市场-02 产品定位报告编写流程 (21)市场-03 可研分析工作流程 (22)市场-04 销售计划管理流程 (23)市场-05 销售价格管理流程 (24)市场-06 销售工作督察工作流程 (25)市场-07 物业销售流程 (26)市场-08 市场推广流程 (27)市场-09 广告宣传流程 (28)市场-10 合同签定流程 (29)市场-11 销售优惠管理流程 (30)市场-12 销售资料管理流程 (31)市场-13 房屋交付流程 (32)市场-14 客户投诉处理流程 (33)市场-15 信息管理流程 (34)三、资金财务部财务-01 费用报销管理流程 (35)财务-02 资产购置管理流程 (36)财务-03 资产入帐管理流程 (37)财务-04 资产调用管理流程 (38)财务-05 资产处置管理流程 (39)财务-06 资产盘点管理流程 (40)财务-07 资金流入管理流程 (41)财务-08 资金流出管理流程 (42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明 (43)工程-01方案设计管理流程 (44)工程-02初步设计管理流程 (45)工程-03施工图设计管理流程 (46)工程-04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)工程-05开工准备工作管理流程 (48)工程-06施工图会审管理流程 (49)工程-07工程进度与计划管理流程 (50)工程-08设计变更管理流程 (51)工程-09质量缺陷修补及质量事故处理流程 (52)工程-10基础及主体工程结构验收管理流程 (53)工程-11单位工程竣工验收管理流程 (54)工程-12技术资料管理流程 (55)工程-13综合验收及工程移交物业管理流程 (56)工程-14保修期内工程维修管理流程 (57)工程-15材料检验管理流程 (58)五、造价审计部造价-01项目成本计划编制流程 (59)造价-02工程项目总承包招标管理流程 (60)造价-03监理招标管理流程 (61)造价-04分包工程招标管理流程 (62)造价-05甲供材料与设备采购招标管理流程 (63)造价-06甲定乙供材料与设备定价管理流程 (64)造价-07工程合同管理流程 (65)造价-08费用签证管理流程 (66)造价-09工程款中期支付管理流程 (67)造价-10工程结算支付管理流程 (68)造价-11履约保证金退还管理流程 (69)造价-12造价信息管理流程 (70)造价-13审计工作检查考核管理流程 (71)造价-14审计档案资料管理流程 (72)浙江某房地产集团有限公司会议管理流程编号:行政-01 编制日期: 2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司专项档案管理流程编号:行政-02 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司固定资产管理流程编号:行政-03 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司编号:行政-04 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司编号:行政-05 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司办公用品采购领用管理流程编号:行政-06 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司网络信息管理流程编号:行政-07 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司重要档案借阅管理流程编号:行政-08 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司文书档案管理流程编号:行政-09 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司秘书日常事务管理流程编号:行政-10 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司培训计划管理流程编号:人事-01 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司招聘管理流程编号:人事-02 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司员工定薪管理流程编号:人事-03 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司职位说明书管理流程编号:人事-04 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司绩效考核管理流程编号:人事- 05 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:被考核人 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司劳动合同管理流程编号:人事-06 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 人事行政部 相关领导浙江某房地产集团有限公司集团年度经营计划制订流程编号:市场-01 编制日期:2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 市场发展部 相关领导浙江某房地产集团有限公司产品定位报告编写流程编号:市场-02 编制日期: 2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 市场发展部/策划公司 相关领导注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”浙江某房地产集团有限公司可研分析工作流程编号:市场-03 编制日期: 2005-09-16 第 次修改 修改日期:相关部门 市场发展部/策划公司 相关领导注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”。
1、万科房地产项目运作流程图

万科房地产工程运作流程图<一)、工程信息收集处理1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理:①、对于有效信息,持续跟进;②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪.2、市场部跟进工程地相关要素,包括:①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在)等;②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等;③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等;④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等;⑤、与工程相关地关键要素和风险点等;⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素.3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果:①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。
②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪.4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序.<二)、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理:①、通过上一步程序地进入下一步;②、没有通过则按照要求返回重做方案.2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核;调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形:①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析);②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析);③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档.4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审:①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调;②、没有通过则按照要求重做方案.5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况:①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序;②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案;③、客观原因,协调失败,总结后归档.二、工程论证1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最终裁决:①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据;②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证;③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施;④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证;⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.2、经过论证通常出现三种情形:①、通过论证评审,报送总经理进行最终评审;②、工程地论证缺少部分依据,由市场部与策划部协作对其补充调查,调整方案,直到各种客观依据充分为止,继续进行论证;③、论证后认为工程不成立,进行存档处理.3、总经理地评审过程,各部门指派代表参加,主要对于总经理提出地各种与工程有关地质问进行答辩,并产生如下结果:①、通过总经理地评审,工程立项,并进入合同洽谈程序;②、总经理对于部分方案提出否定,返回论证评审程序;③、总经理否决该工程,总结后归档处理.三、合同订立1、总经理负责与甲方就工程合作事宜地相关合同条款进行磋商:①、磋商成功,相关条件满足我方运作地各种要素,把甲方或我方草拟地合同样本送达律师进行审核,进入合同签署程序;②、磋商失败,对方地条件不能满足工程地运作,总结后归档处理.2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同,行政副总负责调查甲方地资信后,加盖“合同专用章”.四、工程筹备1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批。
万科房地产集团公司全套管理流程图

等级: 绝密级流程目录一、人事行政部行政—01 会议管理流程 (04)行政—02专项档案管理流程 (05)行政—03固定资产采购领用管理流程 (06)行政—04 公文管理(发文)流程 (07)行政—05 公文管理(收文)流程 (08)行政—06办公用品采购领用管理流程 (09)行政—07网络信息管理流程 (10)行政—08重要档案借阅管理流程 (11)行政—09 文书档案管理流程 (12)行政—10 秘书日常事务管理流程 (13)人事—01培训计划管理流程 (14)人事—02招聘管理流程 (15)人事—03员工定薪管理流程 (16)人事—04 职位说明书管理流程 (17)人事—05 绩效考核管理流程 (18)人事—06—劳动合同管理流程 (19)二、市场发展部市场—01集团年度经营计划制订流程 (20)市场—02产品定位报告编写流程 (21)市场—03可研分析工作流程 (22)市场—04销售计划管理流程 (23)市场—05销售价格管理流程 (24)市场—06销售工作督察工作流程 (25)市场—07物业销售流程 (26)市场—08市场推广流程 (27)市场—09广告宣传流程 (28)市场—10合同签定流程 (29)市场—11销售优惠管理流程 (30)市场—12销售资料管理流程 (31)市场—13 房屋交付流程 (32)市场—14 客户投诉处理流程 (33)市场—15 信息管理流程 (34)三、资金财务部财务—01费用报销管理流程 (35)财务—02资产购置管理流程 (36)财务—03资产入帐管理流程 (37)财务—04资产调用管理流程 (38)财务—05资产处置管理流程 (39)财务—06资产盘点管理流程 (40)财务—07资金流入管理流程 (41)财务—08资金流出管理流程 (42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明 (43)工程—01方案设计管理流程 (44)工程—02初步设计管理流程 (45)工程—03施工图设计管理流程 (46)工程—04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)工程—05开工准备工作管理流程 (48)工程—06施工图会审管理流程 (49)工程—07工程进度与计划管理流程 (50)工程—08 设计变更管理流程 (51)工程—09质量缺陷修补及质量事故处理流程 (52)工程—10基础及主体工程结构验收管理流程 (53)工程—11 单位工程竣工验收管理流程 (54)工程—12技术资料管理流程 (55)工程—13综合验收及工程移交物业管理流程 (56)工程—14 保修期工程维修管理流程 (57)工程—15 材料检验管理流程 (58)五、造价审计部造价—01项目成本计划编制流程 (59)造价—02工程项目总承包招标管理流程 (60)造价—03 监理招标管理流程 (61)造价一04分包工程招标管理流程 (62)造价—05甲供材料与设备采购招标管理流程 (63)造价—06甲定乙供材料与设备定价管理流程 (64)造价—07工程合同管理流程 (65)造价—08费用签证管理流程 (66)造价—09工程款中期支付管理流程 (67)造价—10工程结算支付管理流程 (68)造价—11履约保证金退还管理流程 (69)造价—12造价信息管理流程 (70)造价—13审计工作检查考核管理流程 (71)造价—14审计档案资料管理流程 (72)编号:行政—01第______ 次修改相关部门万科集团有限公司会议管理流程人事行政部编制日期:2009-09-16修改日期:______________相关领导万科集团有限公司专项档案管理流程编号:行政—02 第次修改编制日期:2009-09-16修改日期:相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司固定资产管理流程编号:行政—03第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________相关部门人事行政部 相关领导相关部门 人事行政部 相关领导万科集团有限公司 公文(发文)管理流程编号:行政—04 第 ______ 次修改编制日期:2009-09-16 修改日期: ____________开始万科集团有限公司公文(收文)管理流程编号:行政—05第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司办公用品采购领用管理流程主管领导批办编号:行政—06第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________ 人事行政部相关领导相关部门提出米购需求人事行政总监审核万科集团有限公司网络信息管理流程编号:行政—07第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:___________ 相关部门人事行政部相关领导月度发稿统计万科集团有限公司重要档案借阅管理流程编号:行政—08第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________ 相关部门人事行政部相关领导主管领导审核万科集团有限公司文书档案管理流程编号:行政—09第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司秘书日常事务管理流程工作预测编号:行政-10编制日期:2009-09-16第次修改修改日期:相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司总结、归档万科集团有限公司编号:人事—01 第 ______ 次修改相关部门 人事行政部 相关领导培训计划管理流程编制日期:2009-09-16 修改日期: ____________万科集团有限公司招聘管理流程编号:人事02编制日期:2009-09-16第次修改修改日期:相关部门人事行政部相关领导-------------------------------------- 办理入职手续万科集团有限公司员工定薪管理流程编号:人事—03 第次修改编制日期:2009-09-16修改日期:相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司职位说明书管理流程编号:人事—04第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司绩效考核管理流程次修改修改日期:被考核人人事行政部相关领导万科集团有限公司劳动合同管理流程编号:人事—06第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________万科集团有限公司集团年度经营计划制订流程编号•市场一01 第次修改编制日期:2009-09-16修改日期:相关部门市场发展部相关领导各项目公司制定年度综合计划万科集团有限公司 产品定位报告编写流程编号•市场一 02 第次修改编制日期:2009-09-16 修改日期:相关部门市场发展部/策划公司相关领导(开始)Sr市场发展部/策划公司根据市调报告 等基础资料对项目进行深化研究注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司 可研分析工作流程编号:市场-03 第 ______ 次修改资金财务部提供财务数据分析项目公司、总师办按正式 文本编制设计任务书项目总经理审核分管副总裁审核编制日期:2009-09-16 修改日期: ______________相关部门 市场发展部/策划公司 相关领导项目总经理审批注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司 销售计划管理流程编号:市场一 04 第 次修改相关部门 项目公司销售部 相关领导编制日期:2009-09-16 修改日期: ______________集团市场发展部分析汇总万科集团有限公司销售价格管理流程编号:市场一05第______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________项目公司销售部/策划公司相关部门相关领导注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售工作督查工作流程编号:市场—06 第次修改编制日期:修改日期:2009-09-16相关部门市场发展部相关领导项目公司进行整改、处理万科集团有限公司物业销售流程编号:市场—07 第次修改编制日期:2009-09-16修改日期:相关部门项目公司销售部相关领导编号:市场一08 第次修改相关部门项目公司销售部/策划公司相关领导市场推广流程方案调整编制日期:2009-09-16修改日期:_____________结束注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司编号:市场- 09第______ 次修改相关部门广告宣传流程项目公司销售部/策划公司编制日期:2009-09-16修改日期:_____________相关领导注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司合同签定流程编号:市场一10编制日期:2009-09-16第次修改修改日期:相关部门项目公司/策划公司销售部相关领导注:如该项目为策划公司服务代理,则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售优惠管理流程编号:市场一11第_______ 次修改万科集团有限公司编制日期:2009-09-16修改日期:_____________ 相关部门项目公司销售部相关领导销售资料管理流程编号:市场- 12编制日期:2009-09-16第次修改修改日期:相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司房屋交付流程编制日期:2009-09-16编号:市场一13次修改修改日期:相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司客户投诉处理流程编号:市场一14编制日期:2009-09-16次修改修改日期:相关部门 项目公司销售部 相关领导相关部门 项目公司销售部 相关领导万科集团有限公司 信息管理流程编号: 市场-15 编制日期:2009-09-16 第次修改修改日期:开始结束万科集团有限公司费用报销管理流程编号. 财务一01编制日期:2009-09-16第次修改修改日期:相关部门资金财务部相关领导万科集团有限公司资产购置管理流程编号:财务一02第_____ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:____________相关部门资金财务部相关领导资产入帐管理流程编号:财务一03编制日期:2009-09-16第_____ 次修改资金财务部修改日期:_____________相关领导相关部门收到供应商到货通知核对发票和申购单并验收不领用领用填写资产领用单万科集团有限公司资产调用管理流程编号:财务一04第_____ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:_____________万科集团有限公司资产处置管理流程编号.财务一05编制日期:2009-09-16第次修改修改日期:相关部门资金财务部相关领导相关部门资金财务部相关领导否万科集团有限公司 资产盘点管理流程编制日期:2009-09-16 修改日期: _____________相关领导编号:财务一06 第 ______ 次修改资金财务部确定盘点流程及人员培训资金流入管理流程编号:财务一07第_______ 次修改编制日期:2009-09-16修改日期:_____________相关部门资金财务部相关领导万科集团有限公司资金流出管理流程编号:财务一08第_____ 次修改相关部门资金财务部相关领导填写用款申请书或借款申请书通过编制日期:2009-09-16修改日期:____________不需要总裁审批万科集团有限公司工程管理流程编制说明:1、在工程一01《方案设计管理流程》中,定位报告由集团市场发展部提供。
万科房地产集团公司全套管理制度及流程图

万科房地产开发管理制度目录一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管经营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书2.项目前期部(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书3.设计管理部(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书5. 工程管理部(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室(1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书(4)档案主管职位说明书三、万科房地产开发投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计(1)企业项目投资管理制度(2)企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具(1)项目阶段投资回收分析表(2)企业年度总体经营计划书(3)投资项目竞争分析调研表(4)项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程(1)企业经营决策管理流程(2)年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计(1)年度经营计划方案(2)项目投资分析方案(3)项目拆迁安置方案四.万科房地产开发设计管理1.设计管理制度设计(1)工程设计管理制度(2)设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具(1)工程项目设计任务单(2)设计任务修改审批表(3)设计任务修改审批表(4)设计跟踪检查记录单(5)设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程(1)图纸设计管理工作流程(2)设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计(1)工程设计合同书编制方案(2)工程计任务书编制方案五、万科房地产开发造价管理1. 造价管理制度设计(1)工程预结算管理细则(2)工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具(1)工程预算作业进度表(2)单项工程计量一览表(3)分项工程计价控表(4)单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程(1)工程预算编制流程(2)工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计(1)工程水电预结算办法(2)竣工结算社会审价方案(3)项目付款审核审批办法六、万科房地产开发工程施工管理1.工程施工管理制度设计(1)项目经理部管理制度(2)项目招投标管理制度(3)工程承包商管理制度(4)工程监理管理制度(5)技术交底管理制度(6)临时水电使用规定(7)工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具(1)项目工程施工进度表(2)建设工程招标申请书(3)建设招标报价清单表(4)施工招标合同评审表(5)施工招标合同会签表(6)施工组织设计报审表(7)工程施工方案审批表(8)工程施工进度计划表(9)进度调整计划审批表(10)建设工程开工申请单(11)技术交底三签记录表(12)施工工程量签证单(13)周工程量统计表(14)工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程(1)工程施工过程管理流程(2)工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计(1)施工组织总设计方案(2)安全生产协议书模板(3)给排水技术指导方案(4)施工技术管理方案(5)土方回填施工方案(6)工程成品保护方案七、万科房地产开发绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计(1)绩效考核管理制度(2)员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表(1)总工程师绩效考核表(2)前期部经理考核表-1(关于投资)(3)前期部经理考核表-2(关于经营)(4)项目经理绩效考核量表(5)水暖工程师绩效考核表(6)工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程(1)目标设定工作流程(2)绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计(1)项目经理绩效考核办法(2)工程技术人员考核办法八、万科房地产开发财务管理1 财务管理制度设计(1)企业存货管理制度(2)货币资金管理办法(3)部财务管理制度2 财务管理操作工具(1)营业利润测算表(2)年度财务费用台账(3)票据及存款日报表(4)财务审计报告表(5)审计查账记录表(6)现金流量分析表(7)融资项目登记表(8)项目融资申报表3 财务管理工作流程(1)资金管理工作流程(2)财务审计管理流程4 财务管理方案设计(1)财务会计报告管理方案(2)财务成本核算控制方案九、万科房地产开发行政人事管理1.行政人事管理制度设计(1)办公用品管理制度(2)会议管理制度(3)文书管理制度(4)印章管理制度(5)出差管理制度(6)档案管理制度(7)车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具(1)办公费用明细表(2)办公用品请购单(3)办公用品领用表(4)办公设备登记表(5)固定资产登记表(6)图书借阅登记表(7)印章使用申请单(8)车辆使用申请表(9)安全状况检查表(10)会议申请表3 行政人事管理工作流程(1)行政经费控制流程(2)企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计(1)办公费用控制办法(2)车辆使用管理办法一、万科房地产开发组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1.负责企业投资项目的搜寻与调查研究,并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划,并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3.对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估,拟订可行的项目开发计划4.组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师3.设计管理部组织结构与责权经理级1人根据实际而定职责1.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2.对设计单位的设计方案进行确认,组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3.配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4.配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5.参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作,参与图纸会审工作6.负责对工地的服务、跟踪工作,负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7.负责与、设计单位做好交流、协调、配合工作8.负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1.工程设计单位的初步选择权2.对外部设计方案的审核权、修改建议权3.对设计变更、工程洽商的参与审批权4.建设工程质量的参与验收权设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师5.对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明4 商务部组织结构与责权部门部门负责人 直属领导部门组织结构图部门编制 经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等 3.根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4.审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件商务部经理造价工程师土建预算员 安装预算员合同管理员询价员 合同主管说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2.配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2.审查施工组织设计,监督进度计划的实施情况,控制施工进度,完成工期目标3.熟悉施工设计图纸,参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍,并协调好对、对外的关系工程管理部经理土建工程师水电工程师市政工程师技术资料管理员各专业技术员8.对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9.在项目预算围,对工程费用使用的决策权10.在权限围,可以代表企业对外行使联络权和协调权11.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明6 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1.编制和执行项目营销工作计划2.督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案销售部经理销售员客服主管营销策划专员7 办公室组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2.根据总经理及相关高层领导意见,召开企业办公会议和其他有关会议,做好会议记录,撰写会议纪要,并检查督促会议决议的贯彻实施3.参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4.汇总企业年度综合性资料,草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿,撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿,并负责审核5.负责处理企业行政文书,做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6.负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、万科房地产开发职位说明书1. 高层管理类(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管经营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管运营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书2.项目前期部(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书3.设计管理部(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书5. 工程管理部(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书。
万科计划节点流程管理—运营总图2019年

4、 沙盘(概念)和户型单体横型(外形、 景观、 绿化、 车棚、 能源站点等位置明确), "天, 销鲁大厅投放住用前制作完成,项目亮相前在捐僮大厅内霪置好位置,
5、 印刷品设计制作(溉念搂书、 房型图、 田单、 宣传海报等), 政府图审元戌后开始执行, 邓天内完戍,
.、 道路指示系統(项目周边主要道路设置指示系统), 项目桩基施工前沁天开始执行, 项目开工之前完成, 四、 联动准备(分卖场妇的设计、 包桨以及销"具制作、 吞房 车配备及包裘吞房车司机配各) 根摺项目情况安挂. I
60天
销售大厅及样板间主体及装修施工,具备接待条件
60天
一百
一、 项目外部资源(广告公司、 制作公司、 策略公司、 媒介公司、 活动公司的选择与确定), 项目启动后开始执行, 劝天内完成,
<·1-'h 二、 项目销售人员招聘与项目知识(邃筑知识、 项目概况、 项目卖点综述、 竞争对手比较、
斗、 法律知识、 钏偏技巧、 苦理测度、 工作流程等方面)培训, "天,
三、 项目完相前销售道具准备(完相前准备完毕).
, 、 豆戌.诃良型手册(仅供客户购房参考), "天内完成,
,、 临时性销售大厅(设计、 奖饰以及内外指引包裳, 句括有工地围栏、 吊旗, 道旗、 形象墙、 指示牌、 资料架、 展示架等), 项目启动后开始执行, 1印天内完成令
3、 样板甸(设计、 裳修、 环境指示说明系统), 项目启动开始执行, "'天内完成,
项目CIS体 系方案拟定
15天
销售面积 图纸测绘
30天
1密棠型企业广告、 产品卖点广告和软文性广告 ,开速销督热线, 接收屯话咨询, 3米电客户信息登记
万科全部开发流程(全套)

万科全部开发流程(全套)万科▪完整项目开发流程万科从拿地到项目交付的全部开发流程,包含房地产开发的9大环节40个关键节点,值得房地产运营经理、项目总、报建经理收藏研读......01一.万科土地获取阶段全部工作内容 1.万科土地信息收集阶段工作内容2.万科土地初判阶段工作内容3.万科土地深判阶段工作内容4.万科资金合作过程工作内容5.万科土地摘牌过程工作内容6.万科签订土地合同工作内容7.万科用地规划许可证工作内容7.万科确权阶段工作内容8.万科土地证办理工作内容02二.万科规划设计阶段工作程序 9.万科区域市场调研工作内容11.万科项目定位工作内容12.万科设计前期工作内容13.万科方案设计工作内容14.万科指标控制工作内容15.万科施工图设计工作内容16.万科工程规划许可证办理过程·03三.万科施工阶段工作程序 17.万科施工许可证办理工作内容18.万科开工准备工作内容19.万科现场放线工作内容20.万科开工工作内容☀项目开工之后就进入了销售准备阶段,下面是销售准备及销售阶段的工作程序。
04四.万科营销阶段工作程序 21.万科项目亮相前准备工作建筑工程内参专注:建筑行业前沿信息、政策走向、把握财富脉搏、创造利润最大化!公众号22.万科项目亮相工作程序23.万科销售许可证办理工作内容24.万科开盘前准备工作程序25.万科开盘工作程序26.万科日常销售工作程序27.万科清盘阶段工作程序05五.万科施工过程工作程序 28.万科主体施工阶段工作程序29.万科施工过程中工作程序30.万科土建装饰工作程序31.万科安装工程工作程序32.万科智能化工程工作程序33.万科暖通空调工程工作程序34.万科电梯安装工程工作程序35.万科配套工程工作程序06六.万科竣工验收工作程序 36.万科毛坯房竣工验收工作程序37.万科精装房竣工验收工作程序07七.万科入住阶段工作程序 37.万科综合验收工作程序38.万科入驻阶段工作程序08八.万科售后阶段工作程序 39.万科售后工作程序09九.万科权证办理工作程序 40.万科权证办理工作程序本期万科房地产项目开发流程专题分享完毕,如果觉得好,请与最要好的同行共赏......。
万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管经营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书2.项目前期部页脚内容1(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书3.设计管理部(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部(1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书5. 工程管理部(1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书页脚内容2(4)市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室(1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书(4)档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计(1)企业项目投资管理制度(2)企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具(1)项目阶段投资回收分析表(2)企业年度总体经营计划书(3)投资项目竞争分析调研表页脚内容3(4)项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程(1)企业经营决策管理流程(2)年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计(1)年度经营计划方案(2)项目投资分析方案(3)项目拆迁安置方案四.万科房地产开发有限公司设计管理1.设计管理制度设计(1)工程设计管理制度(2)设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具(1)工程项目设计任务单(2)设计任务修改审批表(3)设计任务修改审批表(4)设计跟踪检查记录单页脚内容4(5)设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程(1)图纸设计管理工作流程(2)设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计(1)工程设计合同书编制方案(2)工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理1. 造价管理制度设计(1)工程预结算管理细则(2)工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具(1)工程预算作业进度表(2)单项工程计量一览表(3)分项工程计价内控表(4)单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程页脚内容5(1)工程预算编制流程(2)工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计(1)工程水电预结算办法(2)竣工结算社会审价方案(3)项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理1.工程施工管理制度设计(1)项目经理部管理制度(2)项目招投标管理制度(3)工程承包商管理制度(4)工程监理管理制度(5)技术交底管理制度(6)临时水电使用规定(7)工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具(1)项目工程施工进度表页脚内容6(2)建设工程招标申请书(3)建设招标报价清单表(4)施工招标合同评审表(5)施工招标合同会签表(6)施工组织设计报审表(7)工程施工方案审批表(8)工程施工进度计划表(9)进度调整计划审批表(10)建设工程开工申请单(11)技术交底三签记录表(12)施工工程量签证单(13)周工程量统计表(14)工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程(1)工程施工过程管理流程(2)工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计页脚内容7(1)施工组织总设计方案(2)安全生产协议书模板(3)给排水技术指导方案(4)施工技术管理方案(5)土方回填施工方案(6)工程成品保护方案七、万科房地产开发有限公司绩效管理1 房地产企业绩效管理制度设计(1)绩效考核管理制度(2)员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表(1)总工程师绩效考核表(2)前期部经理考核表-1(关于投资)(3)前期部经理考核表-2(关于经营)(4)项目经理绩效考核量表(5)水暖工程师绩效考核表(6)工程项目预算员考核表页脚内容83 房地产企业绩效管理流程(1)目标设定工作流程(2)绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计(1)项目经理绩效考核办法(2)工程技术人员考核办法八、万科房地产开发有限公司财务管理1 财务管理制度设计(1)企业存货管理制度(2)货币资金管理办法(3)内部财务管理制度2 财务管理操作工具(1)营业利润测算表(2)年度财务费用台账(3)票据及存款日报表(4)财务审计报告表(5)审计查账记录表页脚内容9(6)现金流量分析表(7)融资项目登记表(8)项目融资申报表3 财务管理工作流程(1)资金管理工作流程(2)财务审计管理流程4 财务管理方案设计(1)财务会计报告管理方案(2)财务成本核算控制方案九、万科房地产开发有限公司行政人事管理1.行政人事管理制度设计(1)办公用品管理制度(2)会议管理制度(3)文书管理制度(4)印章管理制度(5)出差管理制度(6)档案管理制度页脚内容10(7)车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具(1)办公费用明细表(2)办公用品请购单(3)办公用品领用表(4)办公设备登记表(5)固定资产登记表(6)图书借阅登记表(7)印章使用申请单(8)车辆使用申请表(9)安全状况检查表(10)会议申请表3 行政人事管理工作流程(1)行政经费控制流程(2)企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计(1)办公费用控制办法页脚内容11(2)车辆使用管理办法页脚内容12一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发有限公司组织结构图页脚内容13页脚内容142 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1.负责企业投资项目的搜寻与调查研究,并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划,并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作页脚内容15页脚内容163.对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权4.要求相关部门配合的权力5.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明3.设计管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职1.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作页脚内容17页脚内容18页脚内容194 商务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3.根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作页脚内容20页脚内容21页脚内容225 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2.配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续页脚内容23页脚内容24页脚内容25页脚内容266 销售部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1.编制和执行项目营销工作计划2.督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案3.负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作页脚内容27页脚内容28页脚内容297 办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2.根据总经理及相关高层领导意见,召开企业办公会议和其他有关会议,做好会议记录,撰写会议纪要,并检查督促会议决议的贯彻实施页脚内容30页脚内容31二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类(1)总经理职位说明书(2)副总经理(分管经营)职位说明书(3)副总经理(分管营销)职位说明书(4)总工程师职位说明书(1)总经理职位说明书页脚内容32页脚内容33(2)副总经理(分管运营)职位说明书页脚内容34页脚内容35(3)副总经理(分管营销)职位说明书页脚内容36页脚内容37(4)总工程师职位说明书页脚内容38页脚内容392.项目前期部(1)项目前期部经理职位说明书(2)投资发展主管职位说明书(3)项目开发主管职位说明书(4)项目规划主管职位说明书(1)项目前期部经理职位说明书页脚内容40页脚内容41页脚内容42(2)投资发展主管职位说明书页脚内容43页脚内容44(3)项目开发主管职位说明书页脚内容45(4)项目规划主管职位说明书页脚内容46页脚内容473.设计管理部(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书(1)设计管理部经理职位说明书页脚内容48页脚内容49(2)结构设计师职位说明书职位说明书页脚内容50。
万科房地产项目开发全流程控制[1]
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• 深入理解客户需求,指导产品创新; • 持续跟踪整个城市客户构成的变化,发现新的客户需求和
客户类型,抢占市场机会
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
万科客户细分纬度:家庭生命周期+支付能力 +房屋价值
家庭生命周期
老年家庭 三代家庭 成熟家庭 小太阳家庭 丁克家庭 单身
是加速要求及客户导向
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
前置工作篇
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
为什么福特会成功
——
营 销 的 古 老 逻 辑 从: 鞋 匠 到 福 特
量身定做:
每个人的衣服 都是不一样的
标准化生产:
每个人的衣服 全是一样的
4 1
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万科房地产项目开发全流程控制[1]
完善广州新的科教文化区。
前置工作
10
花都副城区
北优
西联
5 4
8
南拓
9
6
7
萝岗-新塘副城区
1 东进
2 3
南沙副城区
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城:城市中央商务区(CBD)硬核。 2、琶洲地区:形成以会展业为核心,集国际商务、行政办公、观光旅
游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区:以大学城、生物岛为核心,加快建立和
前置工作
为什么福特会失败
——
现 代 营 销 逻 辑 : 从 福 特 到 通 用
深圳万科----地产项目全程策划流程1

深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研:1, 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2,市场分析------(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况)3, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势ﻫ4,竞争个案项目调查与分析ﻫ5,消费者分析:(1)购买者地域分布;ﻫ(2) 购买者动机ﻫ(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性ﻫ(5) 购买反应(价格、规划、地点等)ﻫ(6)购买频度ﻫ6,结论二、项目环境调研1,地块状况:ﻫ(1)位置ﻫ(2) 面积(3)地形ﻫ(4) 地貌(5) 性质2,地块本身的优劣势ﻫ3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)4, 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6, 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)ﻫ三、项目投资分析1, 投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开ﻫ(2)房地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2, 土地建筑功能选择(见下图表)3, 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)ﻫ4, 土地延展价值分析判断(十种因素)5,成本敏感性分析(1)容积率ﻫ(2)资金投入ﻫ(3)边际成本利润6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表ﻫ(2)股东回报率7,同类项目成败的市场因素分析四,营销策划(一)市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)ﻫ2建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)ﻫ5功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)ﻫ6物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)ﻫ7发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)ﻫ8结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)(二)、目标客户分析ﻫ1、经济背景·经济实力·行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)ﻫ2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)、价格定位ﻫ1理论价格(达到销售目标)ﻫ2成交价格3租金价格ﻫ4价格策略(四)、入市时机、入市姿态(五)、广告策略1广告的阶段性划分ﻫ2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现ﻫ4广告效果监控ﻫ(六)、媒介策略1 媒介选择ﻫ2软性新闻主题3媒介组合ﻫ4投放频率ﻫ5费用估算ﻫ(七)、推广费用1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)2印刷品(销售文件、售楼书等)ﻫ3媒介投放五、概念设计ﻫ1, 小区的规划布局和空间组织ﻫ2, 小区容积率的敏感性分析ﻫ3,小区道路系统布局(人流、车流)4, 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)ﻫ5,小区建筑风格的形式及运用示意ﻫ6,小区建筑外立面色彩的确定及示意ﻫ7,小区户型比例的搭配关系ﻫ8,小区经典户型的功能判断及其面积划分ﻫ9,小区环境绿化概念原则10, 小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统(一)核心部分ﻫ1, 名称ﻫ2,标志ﻫ3,标准色4,标准字体ﻫ(二) 运用部分ﻫ1, 现场·工地围板ﻫ·彩旗·挂幅ﻫ·欢迎牌ﻫ2,营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板规范ﻫ·胸卡ﻫ·工作牌·台面标牌3,工地办公室ﻫ·经理办公室ﻫ·工程部·保安部ﻫ·财务部4, 功能标牌ﻫ·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房ﻫ·火警119·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下,进行项目的特性分析,从而确定“万科地产”的品牌定位。
万科房地产项目运作流程图

②、没有通过则按照要求返回重做方案.
2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核;调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.DXDiTa9E3d
3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形:RTCrpUDGiT
⑥、《工程包装概念设计》: VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位<装修套餐)等地设计和制作计划安排及费用预算;M2ub6vSTnP
⑦、《工程新闻炒作提纲和广告发布计划》:户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作地计划安排及费用预算;0YujCfmUCw
⑧、《工程公关活动策划报告》:开工、开盘、封顶、竣式、入伙等地仪式,新闻发布会,展销会地其他公关活动地计划安排及费用预算;eUts8ZQVRd
②、《工程经济敏感性分析报告》:造价、进度、售价、回报率间地变量关系图表;
③、《工程价格策略报告》:依据经济敏感性分析结合对市场走势地判断,进行价格地高低、提升、折率地编排和修整;y6v3ALoS89
④、《工程地物业模型》:配合营销推广而设立地新型物业管理概念和"标准" 物业管理模式地融合;
⑤、《工程前期工作计划表》:文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算;
①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析);
北京万科房地产项目开发流程图

分期入住前 3个月 客户关系中心 常务副总、片区/ 项目第一负责人 项目经理部\销售中心 (销售组)\销售公司 \设计\客户关系\物业 公司品质管理部\物业 服务中心 对产品效果进行整体 验收 入住前的风险预控
分期入住后 4个月内 项目经理部 管理层全体 总经理层\项目经理 部\销售中心(销售 组)\工程部\成本部 \设计部\财务部\物 业\客户关系\总办 全方位回顾本期项 目进程和成果。总 结经验教训,传承 成功经验,防范错 误再现。
1、确定总包招标范 围、方式、入围单位 2、确定项目合同架构 3、确认招标相关工作 计划
1、针对部品研究成 果(按照目标客户描 述和参考标杆制作的 部品样板),确定各 类部品的材料、形 式、规格和成本,并 完成封样。
1、依据示范区控制图 和各专业口的开盘准 备计划,复核开盘前 准备情况和进度评估 2、确定销售手册初稿
项目取得后5个工 作日内
项目取得后5个工 作日内
项目交底会后 15天内
项目经理部 项目/片区负责人 项目经理部\项目发 展部(报建)\设计 部\销售中心(市 场)\工程部\成本部 \计委
项目经营计 划会后35天内 设计部 总经理、常务副 总、设计总监 设计部\销售中心 (市场)\财务部 \成本部\项目经 理部\工程部
项目综合计划汇报 PP或Excel: 项目示范区实施方 案汇报PP;
项目采购策划(pp)
部品清单(决策稿) 部品工作汇报pp
销售手册草稿 示范区实施状况汇报 开盘前各专业口工作 计划
价格策略 价格测算及价格表 折扣策略及折扣测算
成交客户分析 流失客户分析 产品去化速度分析 产品反馈 客户地图 SP活动总结
根据项目进度而定
立项会后1个月 内,且已通过产品 定位决策会 设计部 常务副总、设计 总监 设计部\销售中心 (市场)\项目发展 部\工程部\成本部
万科_房地产开发全流程图

房地产开发作业指导书(内部使用资料)·万科房地产公司·目录1. 土地投标(商务) (4)2. 土地投标(技术) (6)3. 土地状况调研 (8)4. 编制可行性研究报告 (10)5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 (14)6. 建立优秀设计师信息库 (15)7. 编制设计任务书 (16)8. 建筑方案招标 (19)9. 规划方案报审 (22)10.申报计划立项 (24)11.申办《建设用地规划许可证》 (25)12.编制房地产开发流程计划 (26)13.双代号座标网络计划(房地产开发企业项目管理通用范例) (30)14.设计委托 (31)15.建筑设计优化 (33)16.日照分析报告的编制和报送 (36)17.编制营销策划书 (38)18.选择和确定营销代理 (40)19.召开扩初设计审批会 (42)20.扩初设计送审 (43)21.委托现场地质勘探 (46)22.结构设计优化 (49)23.三通一平跟踪管理 (51)24.土地接管 (52)25.工程报建 (54)26.申办《建设工程规划许可证》 (56)27.工程安全质量报监 (58)28.申领《施工许可证》 (60)29.投资监理委托 (62)31.现场管理台帐 (68)32.图纸管理 (70)34.编制会议纪要 (72)35.施工图内审 (73)36.施工图设计交底 (75)37.临水、临电配套 (77)38.申办开工复验红线 (79)39.施工技术方案优化 (81)40.委托勘丈 (83)41.楼书及宣传资料制作 (85)42.选择首届物业管理单位 (86)43.申办《预售许可证》 (88)44.组织房展会 (90)45.商品房销售合同的网上备案和登记 (91)46.商品房定金合同的网上备案 (93)47.编制工程预算 (94)48.编制项目计划书 (96)49.审核验工月报 (98)50.工程拨款 (100)51.甲方采购 (102)52.施工安全管理 (105)53.施工安全巡视 (108)54.施工图修改 (110)55.工程例会 (112)56.现场签证 (114)57.工程质量事故处理 (116)58.索赔 (118)59.样板引路和封样验收 (122)60.隐蔽工程验收(土建) (124)61.隐蔽工程验收程序(安装) (126)62.竣工备案制验收 (128)63.公建配套 (133)64.供电配套 (135)65.供水配套 (139)66.排水配套 (142)67.消防配套 (144)69.环卫配套 (149)70.卫生防疫报批 (151)71.通信配套 (153)72.有线电视配套工程 (155)73.绿化配套 (157)74.邮政配套 (159)75.安全技术防范配套 (160)76.门牌报批 (162)77.申办“使用粘土砖”核定 (163)78.结建民防工程建设管理 (164)79.工程竣工档案编制验收和报送 (168)80.申办规划验收 (172)81.公司内部验收 (174)82.申办入户许可证 (175)83.申办大产证 (177)84.编制工程决算 (179)85.物业移交和接管 (181)86.预售商品房的物业交付 (183)87.代办小产证 (185)88.项目总结 (186)89.项目资金管理 (188)90.项目贷款 (190)91.项目经济效益测评 (192)92.成本管理 (194)93.成本核算 (201)94.课题组研究成果报告摘要 (206)95.课题组研究成果评审意见 (209)土地投标(商务)1.作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。
万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程导读:房地产策划是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式, 本文分享给大家万科房地产策划的全流程,看看大型房企的策划是怎么做的。
前期策划阶段前期策划的整体流程前期策划的总体流程可仃性、可行性研究阶段1、市场分析2、市场预测3、收入、成本、费用预测4、财务评估5、敏感性分析6、盈亏平衡分析7、风险评估二、项目研究1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势)2、项目价值分析:区位价值、项目资源3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论)三、项目定位1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位3、产品定位:内容、策略4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景5、经济效益分析:开发商、小业主四、市场推广1、卖点提炼:地段、产品、附加值2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素3、推广费用预算:4、现场包装方案:5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格7、营销工作总体时间:前期策划分阶段、可行性研究1、可行性研究的定义:可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
2、可行性研究的作用:★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究的内容:审场分析-----1布埔琼割------- ]I收入.说长、费用瑾删-----------I 傍菇表刘、害米表能、曾格预耐4rtlUt/v. 上渔武衣.定值枇衣.市豉戒金的.偿理K■•帆费!骸态指加成,**1衲津、M替41利率动志州等:宇风值、内台报酬率*祖背用翻里亏苹衡分析J■亏*荷的蛇城是携到黑号忏尚点・即啧-35*舫也由忻』申军得#、项目研究项目研究的目的: 敏恳・往分析|宏观环境研究•经济环境宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)重大事件及其影响(如北京 2008年奥运会、上海2010年世博会)城市经济状况(GDP 、人均收入等)城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)•房地产市场环境结构及其规模(一、二、三级市场)板块布局(热点区域)行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)结论:房地产未来发展趋势项目价值分析•区位价值分析产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)市均状况 ,甘能的客户 奇能的产品街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)•项目资源分析自然(山景、海景、湖景等)、人文景观交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)竞争环境分析•同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析,寻求突破创新和差异化。
万科工程项目管理5步法

现现场场与与控控制制
••开开始始实实施施 ••监监督督项项目目 ••修修改改项项目目
••供供方方管管理理
完完工工与与移移交交
▪项项目目验验收收 ▪交交付付准准备备 ▪资资料料整整理理
维维修修与与服服务务 维维修修管管理理 项项目目后后评评估估 纠纠正正提提高高
项目管理讨论 三种颜色
项目定义
阐明一个项目要达到的目的和要求
明明确确焦焦点点 取取得得时时间间、、费费用用、、任任务务三三要要素素的的平平衡衡
制定项目目标
明确项目的结果和衡量项目成功的标准
洞洞察察与与定定义义 ▪分分析析环环境境 ▪描描述述项项目目 ▪制制定定目目标标 ▪分分解解工工作作结结构 构
案例:总部搬家(举例)
▪ 项项目目结结束束时时,,要要取取得得什什么么结结果果?? ▪ 必必须须满满足足什什么么要要求求?? ▪ 什什么么时时候候结结束束?? ▪ 如如何何知知道道每每个个目目标标是是否否达达到到
工作分解的三个关键问题:
案例: 拼图游戏
11.. 你你能能准准确确的的估估算算实实施施这这个个行行动动所所需需的的资资源源吗吗?? 22.. 你你能能准准确确的的估估算算实实施施这这个个行行动动所所需需的的时时间间吗吗?? 33.. 如如果果你你必必须须把把这这个个行行动动安安排排给给别别人人,,你你有有把把
需要了解: ▪ 参考资源需求表 ▪ 谁拥有完成工作所需的资源? ▪ 谁拥有完成工作所需的信息? ▪ 需要什么特殊资源 ▪ 我们需要谁的承诺?
列出参加工作的人员及其职责 ▪ 多人参与时,标出主要责任人; ▪ 谈判协商,取得参与人员的承诺。
图片说明: 一伙外国人外出狩
猎、野炊
谁带了小 圆面包?
计划阶段
万科房地产项目开发全流程图

圈现状调研(商业部分) 状况、经营特点、预期发展方向 时组织相关专业人士进行专业论证
市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查(商业部分)
竞争项目开发规模、定位种类、操 作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 、竞争项目实地调研了解相关信息
商业招商部:运用顺驰商会操作平台,重点 访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
明确产品设计思路
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比 、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标 准等规划设计提出改善性意见
法务:合同文义审核 运营:成本审核
研发
研发 研发 研发
建筑方案送审 取得许可证
申报单位(人)委托代理的,需提 交授权委托书
建筑设计方案申报表
研发:配合提供设计院盖章确认
1/500现势地形图1份
土地出让合同
发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份(含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图 等)、重要项目需提交模型 申报单位(人)委托代理的,需提 交授权委托书
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
综管:提供相关证明资料
开发部
销售:参与协助研发对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 客户分析、竞争楼盘分析等
研发部
综管 销售部
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部:针对重点商家进行专向访谈同 商业策划部
开发部
土地出让合同
[万科]地产工程管理六管一控图解(图表29页)
![[万科]地产工程管理六管一控图解(图表29页)](https://img.taocdn.com/s3/m/dba3f817a8114431b90dd8b8.png)
【框架】万科工程项目管理框架万科将项目管理的知识与工程管理相结合 六管一控 五个环节务司 公 计划 管理 成本 管理 策 略战 范围 管理 项目 质量 管理 理 略 风险 管理 组织 管理 管1 洞 察 预定 义项 目2 策划与评估供 方司 公 计划 管理 质量 管理 策 略交战 略 范围 管理 项目及 风险 成本 管理 理3 现 场5维修与服项采购 管理 组织 管理供 方目4完 工 与【功能】万科工程项目管理的“六管一控”与 控 制管【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理管理范围定义 确保所作的工作既充分且必要,这些工作可 以实现项目的目标。
管理范围含义所确定的工作范围是充分的 工作范围不包括那些不必要的工作 工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标投资方 开发方 设计方 施工方 其它供方 物业公司DM - Development Management 决策阶段移万科培训体系【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 房屋的生命周期实施阶段 使用阶段 物业 管理采购管理土地机会 市场定位 概念 规划 施工图 房屋 销售 产品建议 设计 寻找 设计 建造 准备 设计 设计 施工 DM DM PM PM PM PM PM项目的参与者FMPM - Project ManagementFM - Facility Management【功能】万科工程项目管理的六管一控工程项目管理的含义 通过项目策划(Project Plan)和项目控制(Project Controlling)以达到项目的费用目标(投资目标、成本目标)、 质量目标和进度目标。
PM=PP+PC 房地产的工程项目管理的范围包括了¾ 参与项目的前期设计 ¾ 参与项目采购 ¾ 依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制 ¾ 配合销售 ¾ 对供方的管理 ¾ 保证房屋竣工验收……… 提问:由于图纸原因影响施工进度,谁应该负责? 项 公司战 范围 管理 项目 略 采购 管理 组织 管理 管计划 管理供 方质量 及风险 目 管理 成本 管理 策 略 理【功能】万科工程项目管理的“六管一控”计划管理【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理编制项目计划的重要性我们在计划管理中常犯的错误:计划管理的 计划管理的5拍万科三级计划管理体系 一级计划:三年经营计划 由公司计划管理工作组拟稿,公司决策层审议,总经理签发 二级计划:项目开发工作指导书等 由相关责任部门拟稿,计划管理工作组审核,总经理签发 例: 项目开发工作指导书:项目经理部与各专业部门协调后拟稿, 计划管理工作组审核,公司总经理签发 三级计划:各专业部门围绕项目的作业计划 由项目总经理协调各专业部门拟稿(集成) ,项目总经理审核并 签发; 项目实施前的详尽预测和模拟 ; 促进项目干系人之间的沟通,达成共识 ; 为项目测量和控制提供基准 ; 构成项目档案的主要组成部分Ò 项目的独特性决定了,每个项目都是从未做过的事情,所以计划编制对项目来说是非常重要的。
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万科房地产工程运作流程图市场部专业调查其他部门信息高层领导信息其他信息渠道市场部分析处理市场部跟进备案存策划部方案与甲方协组织各部门立项论证评审总经理签合同有效信息初步意向立项不立项暂无价值行政副总预算报批组建工程组销售准备工正式运作期间工程组长与各相关方归口对接工程结算工程总策划部行政人力资源报告支持监督反馈持续跟进跟踪失败市场部与策划部协作补充协调失败成功反馈总经理评审否决否定与甲方合同磋不成立人员支持监督甲方签证确认结算支账款催收财务部后续事市场部调查经营副总评审统筹不可行评审竞选工程组支持甲方广告公我方广告公合作沟通协作工程结束工程组市调工程运作流程一、工程开拓(一)、工程信息收集处理1、市场部进行专业的调查,获取工程信息,并进行分析处理:①、对于有效信息,持续跟进;②、暂无价值的信息存档,但必须持续跟踪。
2、市场部跟进工程的相关要素,包括:①、工程简况、区域情况及竞争楼盘(显在及潜在)等;②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等;③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等;④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入工程的程度等;⑤、与工程相关的关键要素和风险点等;⑥、其他影响工程及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进,通常产生以下两种结果:①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序。
②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
(二)、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有计划的正式调查,涉及异地和费用使用的工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,费用涉及相对大的调查呈报总经理审批,按照程序进行办理:①、通过上一步程序的进入下一步;②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案,称做计划,市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核;调查结束后,涉及费用的工程必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对工程所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析,对工程资源的条件进行整合及判断,并对工程的可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形:①、策划部经理签收或拒收(要求补充调查分析);②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点(要求补充调查分析);③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档。
4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审:①、通过评审,由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方,进行协调;②、没有通过则按照要求重做方案。
5、在与甲方的协调当中,通常产生三种情况:①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序;②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案;③、客观原因,协调失败,总结后归档。
二、工程论证1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关的各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最终裁决:①、市场部主要针对工程的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据;②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证;③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现的情况进行设想,并提出应对措施;④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现的情况进行论证;⑤、财务部对于工程运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。
2、经过论证通常出现三种情形:①、通过论证评审,报送总经理进行最终评审;②、工程的论证缺少部分依据,由市场部与策划部协作对其补充调查,调整方案,直到各种客观依据充分为止,继续进行论证;③、论证后认为工程不成立,进行存档处理。
3、总经理的评审过程,各部门指派代表参加,主要对于总经理提出的各种与工程有关的质问进行答辩,并产生如下结果:①、通过总经理的评审,工程立项,并进入合同洽谈程序;②、总经理对于部分方案提出否定,返回论证评审程序;③、总经理否决该工程,总结后归档处理。
三、合同订立1、总经理负责与甲方就工程合作事宜的相关合同条款进行磋商:①、磋商成功,相关条件满足我方运作的各种要素,把甲方或我方草拟的合同样本送达律师进行审核,进入合同签署程序;②、磋商失败,对方的条件不能满足工程的运作,总结后归档处理。
2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同,行政副总负责调查甲方的资信后,加盖“合同专用章”。
四、工程筹备1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批。
①、通过审批的方案成为计划,依据计划执行;②、没有通过审批的方案,依据总经理的质疑重新修改报批方案。
2、工程组长实行竞争上岗,行政副总负责组织,经营副总负责组长的评选,销售部经理参与评选,最终结果报送总经理审核。
公司内部中层管理人员(包括)以下的所有员工有权参与竞争,并按照行政人力资源部的要求详细提供如下资料:①、述职报告②、工程经营管理方案③、资源需求及目标职责④、风险防范及风险控制措施、应急措施。
工程组长的评选工作本着公开、公正、公平的原则以答辩会展开。
3、入选的工程组长根据获得审批的人力资源计划,向行政人力资源部提交人员需求,工程组长有权对行政人力资源部调配或招聘的人员进行评选,最终组建工程组。
4、工程组长根据获得审批的物资需求计划,向行政人力资源部提交申请,并按照计划开展各项工作,所涉及的工程经营管理方面的事宜必须按照要求定期或不定期(突发事件)如实报送销售部经理,销售部经理填写倾向性意见后报送经营副总审核。
五、工程运作(一)、销售准备1、工程组与甲方、策划部等建立正式的书面送达签证制度。
2、工程所处区域的市场调查由工程组负责,策划部负责编制调查计划,送达工程组长实施,并对调查过程和结果提供支持。
3、该阶段策划部负责与工程组、甲方、甲方广告公司、我方广告公司深度沟通后,根据实据情况有选择的编制:①、《工程营销整体规划》: VI,推广的主题、方式、渠道、策略、步骤,包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段,如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署;②、《工程经济敏感性分析报告》:造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表;③、《工程价格策略报告》:依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断,进行价格的高低、提升、折率的编排和修整;④、《工程的物业模型》:配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准" 物业管理模式的融合;⑤、《工程前期工作计划表》:文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算;⑥、《工程包装概念设计》: VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算;⑦、《工程新闻炒作提纲和广告发布计划》:户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算;⑧、《工程公关活动策划报告》:开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式,新闻发布会,展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算;⑨、《装修服务计划报告》:售后装修和装修按揭服务。
以上方案由策划部按照程序报送经营副总审核,涉及费用的按照程序呈报总经理审批,然后由经营副总送达甲方签字认可后组织实施。
4、工程组长按照工作计划对工程组成人员进行培训考核,并对案场的包装布景向策划部提出书面建议。
(二)、销售实施阶段1、工程组长负责所签收的各类执行文件的具体落实,策划部对执行的过程和结果进行监督,同时提供支持。
2、工程组定期或不定期(突发事件)向策划部客观真实地反馈销售状况和市场动向,策划部适时调整营销计划,并报经营副总签字,然后具体落实。
3、工程组长负责按照行政人力资源部的要求定期报告人员管理、物品使用管理方面的报表。
4、行政人力资源部负责对工程组的工作进行全方位的后勤支持,并进行监督。
5、工程组长负责定期与甲方的财务人员进行签证确认,并与甲方其他归口对接人员沟通协作好。
6、工程组长定期向行政副总报告与甲方财务人员的对帐单,遇到重大特殊事件(涉及商业机密)第一时间与经营副总报告。
7、策划部负责与甲方、甲方外协单位(广告)、我方外协单位(广告)等与营销推广有关的事宜沟通协作。
8、工程组对策划部与各方的接洽有权监督,并有义务进行协助;负责销售合同的签定和客户信息来源资料的收集整理。
9、工程组长对现场进行全面控制,管理好现场的人员和设备。
10、组建销售信息库,包括价格、付款方式、促销、广告宣传、楼盘设计等,及时反馈给销售部经理(三)、工程结算1、工程组长负责汇总有甲方财务人员和其他归口管理人员签证确认的销售报表与对方再次核对后,与公司财务部存底的销售报表进一步核对。
2、财务部负责编制结算报表和相关凭证,经营副总确认后,呈报总经理核准,在工程组的协助下与甲方进行结算,在结算过程中严格遵循相关财务制度。
3、工程组协助财务部进行账款催收。
六、工程结束1、行政人力资源部协助工程组处理各种后续事宜,必要时,策划部协助进行。
2、经营副总负责与甲方的关系维护。
3、工程组长负责总结工程运行过程中的经验教训,并存档。
注意:在整个工程的所有阶段,参与人员涉及的重控文件必须交行政人力资源部存档,涉及普通的业务资料必须在档案室存档备份,并严格执行公司的各项保密制度和常规管理制度。
楼盘销售代理工作流程草案二、工程开拓阶段(一)、主旨:全员营销,公司所有人员有义务和权利在待命状态下进行有组织的工程开拓营销。
(二)、人员的组织、计划、运作、统筹管理.1、市场部有组织的进行专业的市场调查,搜寻新工程,工作过程和结果纳入考核;2、其他部门及个人如果没有作业安排,在经营副总的统筹下,各部门在市场部的指导下有组织地进行工程开拓,遵循过程受控,有纪录的原则,并纳入相应的考核;3、公司高层领导根据各种渠道开拓新工程;4、具体营销方案由市场部报经营副总审核后,报总经理审批。
(三)、作业内容:调查工程是否有需要代理的意向:如果没有或者已经被其他公司代理,则继续进行跟踪,并及时进行备案存档;如果确实没有代理的可能性,备案存档。
如果有,则对工程进行初步市场调查,主要调查:1、工程所处区域的房地产开发销售状况;2、该工程简况;3、开发商背景;4、工程谈判切入点。