万科地产财务管理规则

万科地产财务管理规则

1.目的：为了提高集团财务管理水平，维护健康、良好的财务状况，促进业务的持

续发展，制定本规则。

2.范围：本规则全部条款均适用于集团全资、控股和受托经营的各类房地产公司，除

本规则之4.2—4.3项之下的其他全部条款适用于集团所属非地产公司。3.职责：总部财务管理部负责本规则的解释及修订；总部财务部、各一线公司财务

部及相关责任部门负责具体实施。

4.具体内容

4.1.总则

4.1.1财务管理的原则

★实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制；

★主张财务信息扁平化、透明化与真实性；

★重视风险管理、加强内部控制，注重经济合理性；

★适应并促进经营业务的持续、健康发展,不给后续经营造成遗留问题；

★主动维护股东利益，保护公司财产安全。

4.1.2财务管理的职责：（1）组织编制经营计划，及时反馈经营信息；（2）筹集经营资

金，提高资金使用效率；（3）遵守国家法规，认真执行集团财务制度；（4）加强内部控制，促进业务健康发展。

4.2.经营计划管理

4.2.1计划管理体制

4.2.1.1公司的经营计划，由财务部门负责牵头和组织，、综合其他职能部门的工作目

标汇总编制，并经公司管理层审议通过。

4.2.1.2编制经营计划须坚持谨慎、客观、透明的原则，以事实为依据，主观上不得超

报、瞒报。

4.2.1.3经营计划实行总部集中平衡。总部根据集团经营目标、资源配置情况，对上报

计划进行必要调整，然后确定下发经营计划指标。各公司以集团下发的经营计划指标作为执行目标。

4.2.1.4区域中心各公司的经营计划须经过区域中心负责人确认，区域中心可根据本区

域实际情况，在区域内做出一定的平衡。确认后的经营计划由一线公司直接报总部，同时抄报区域中心。

4.2.1.5经营计划编制、执行过程中的信息反馈，按扁平化原则直接报总部财务管理部，

属区域中心的同时抄报区域中心。

4.2.2计划内容与控制

4.2.2.1建立三级经营计划体系

A、本年度执行性经营计划—作为考核公司本年经营业绩的具体执行指标；

B、次年度指导性经营计划—作为各职能部门下年度安排工作的依据；

C、中长期滚动经营预算—用于合理配置项目资源、确定公司中长期发展目标。

4.2.2.2经营计划按以下要求编制：

1-2月：在上年下发的指导性经营计划基础上，根据上年结算情况、项目资源，编制本年的执行性经营计划，并确认下发。

3-4月：在本年经营计划基础上，编制次年度指导性经营计划，报总部集中平衡。

总部向一线公司下发次年度指导性经营计划指标。

7-8月：中期结算后，总部根据一线公司申请个别下发“调整后的本年度经营计划”。

不定期：一线公司应在经营计划指标确定、经营方案变更、新项目确定、年度结算完成等时点，及时调整中长期滚动经营预算，以动态反映公司的项目资源

情况。

4.2.2.3一线公司须加强对经营计划执行情况的跟踪、检查与分析。按要求上报“经营

信息月报”，主动与总部财务部沟通，及时通报经营信息变化情况。对经营信息的正确性与客观性负责。

4.2.2.4经营计划的调整申请、变更事项，由一线公司先报告区域中心并抄送总部；由

区域中心发表是否调整的意见，总部根据区域中心的意见再行审批。

4.2.2.5总部对一线公司实行实际经营业绩与计划完成情况相结合的考核、激励制度，

财务部门应予配合考核并严格执行。禁止在总部核定的指标之外多计奖金、多发补助。

4.2.2.6一线公司应建立对经营计划的内部考核、激励机制，做好公司内部考核工作。

4.3.主要业务环节的管理

4.3.1立项管理

4.3.1.1一线公司财务部门直接参与新项目可行性研究工作，按总部统一要求编制《新

项目经济指标测算表》；与成本部门协同编制完成《新项目成本测算表》。

4.3.1.2在新项目可行性经济分析中，财务部门应遵循客观、谨慎的原则，从合作方式、

资金支付、税务、收益指标及风险防范等方面对项目进行评估、论证。

4.3.1.3一线公司财务部门，应就项目成本、售价、开发销售节奏等测算基础，与相关

部门积极沟通、确认，要总体把握可行性评价指标的正确性，同时对财务部分各数据的准确性、逻辑性负责。

4.3.2成本管理

4.3.2.1一线公司财务部门应协助成本部门，通过目标成本、责任成本管理等办法，在

公司内建立有效的成本监控机制，并有意识地提高全员的成本意识。

4.3.2.2一线公司财务部门，有权要求成本部门应用好成本管理软件，及时完成各自成

本信息的录入与上传，保证成本信息真实、可信以及传递的畅通。

4.3.2.3一线公司财务部门应会同成本部门，共同确定合理的成本分摊办法，保证公司

内成本计算口径的统一，保证成本项目的一致性。

4.3.2.4因确认经营成果的需要，一线公司财务部门有权要求成本部门，及时提供动态

的、准确的项目成本信息。

4.3.3销售管理

4.3.3.1一线公司财务部门应从公司经营计划和经济合理性角度，参与项目的定价、调

价方案、销售折扣方案的制定工作，并在执行过程中进行跟踪、监督。

4.3.3.2集团鼓励一次性付款和银行按揭的销售方式，不主张采用未来具有不确定性的

非常规销售方式。若采用分期付款的，须按按揭标准进行客户资信调查，且付款期限应限制在入伙之前。禁止公司代垫首期款按揭的行为。

4.3.3.3一线公司财务部门应从公司经营计划的角度，关注销售计划的可行性并提出合

理化建议。年度销售计划应由销售部门提出、财务部参与、一线公司管理层批准后确定。

4.3.3.4从正确计算经营成果和掌握回款信息考虑，财务部门应督促相关部门正确用好

销售软件，保证公司销售信息的真实、完整和有效性，按集团统一口径和要求，完成销售统计信息的上传和报表上报。

4.3.3.5一线公司财务部门应参与或协助有关部门，建立有关样板间的管理制度、辅助

台帐，加强对样板间所用资产的添置、转移和回收情况的监管。