房地产评估报告(市场法收益法成本法)

编号：xx(估)字2014第0697号

陕西xxx房地产评估有限公司

房地产抵押估价报告

委托估价方：xxx

估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。

估价人员： xxx xxx

估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30

陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 邮编：710000

目录

致委托方函 (3)

估价师声明 (4)

第一部分房地产估价结果报告 (5)

第二部分假设和限定条件 (10)

第三部分房地产估价技术报告 (11)

第四部分附件 (28)

致委托方函

xxx(先生/女士)：

承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。

此致

陕西xxxx房地产评估有限公司

二O一四年十一月二十七日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。

估价师签章：

第一部分房地产估价结果报告

一、委托估价方：xxxx

二、评估方：陕西兴业房地产评估有限公司

三、估价人员：xxxxx

四、复核人员：xxxxx

五、估价时点：2014.11.28

六、估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30

七、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

八、估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米.

九、估价依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2. 《中华人民共和国土地管理法》；

3. 《中华人民共和国担保法》；

4. 《城市房地产抵押管理办法》

5. 《房地产估价规范》国家标准GB/T50291-1999；

6. 《房地产抵押估价指导意见》

7. 中华人民共和国房屋所有权证[西安市房权证曲江新区字第1150102021-21-18-21302~1号]；

8. 估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料

十、估价对象房地产概况

1.位置坐落及环境概况

曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显

赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。

2.房地产状况

曲江国际金融中心整体29层（地上27层，地下2层），1-3层为商铺，4-27层为写字楼。占地面积5460㎡，总建筑面积56486㎡，标准层面积1745㎡，开间面积300-1775平方米，电梯配置客梯8部、货梯2部，建筑结构使用框架核心筒设计，并且核心筒采用目前国际领先的背向设计技术，大大提高办公空间使用率与内部昭示性；标准层采用无柱无次梁设计，使办公空间更加宽敞开扬并且可以自由分割自由组合，同时立面采用荷兰飞利浦公司倾情打造的泛光照明系统绿化设施完善；物业管理为长城物业管理有限公司，物业管理较好，绿化率率较高，办公环境优良，建成于2014年。

曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。每层特设4个总裁独立盥洗室，提高私密性和安全性，顶楼总裁专属俱乐部，彰显高贵身份。西安首创可开启式恒温天幕泳池，私享特权，让商务办公更加精彩。同时项目引进奥运金牌物管-长城物业，倾力打

造西安商用物业服务新标准。曲江国际金融中心外立面采用Low-E玻璃加高档石材，具备绝佳的保温、隔热、防噪特性。每户配有VRV分户变频中央空调、做到分户控制分户计量，市政地辐热供暖。全面降低企业能耗，实现经济办公。电梯分流设计，候梯时间大大缩短。曲江国际金融中心以世界者的姿态，倾力打造曲江商务顶级标准。

3权属状况

根据委托方提供的有关资料《房屋所有权证》，确认委托方为此次评估物业权利人，权属来源：购买商品房；用途：写字楼

十一、价值定义

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

十二、估价原则

本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，

遵循以下原则:

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、估价时点原则等。

十三、估价方法