长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素

２ ） ，可 以 比 较 直 观 地 总等值 线 （ 图 ２， 单 位 ： 元／ ｍ
观察长 沙 市 区 整 体 地 价 的 空 间 分 布 特 征 ： （ １） 地 价 分布在空间 上 具 有 一 定 的 连 续 性 。 地 价 高 值 区 基 于 市中心 － 五 一 广 场 附 近 ， 呈 现 连 续 的 圈 层 结 构 ， 并 向外呈 现 价 格 逐 步 递 减 。 （ ２） 地 价 在 空 间 上 的 变 化 不仅存在 连 续 性 ， 而 且 存 在 空 间 变 异 性 ， 从 等 值 线 在市中心区 域 的 颜 色 深 浅 变 化 可 以 看 出 ， 地 价 由 中 心向外围衰 减 的 同 时 ， 也 会 在 某 些 地 区 出 现 突 起 或 跳跃 。 出现这种变化的地区 大 多 是 比 较 特 殊 的 地 区 ，
图 １ 取对数后地价累计频率图 Ｆ ｉ ． １ Ｃ ｕ ｍ ｕ ｌ ａ ｔ ｉ ｖ ｅ ｆ ｒ ｅ ｕ ｅ ｎ ｃ ｏ ｆ ｇ ｑ ｙ ｒ ｉ ｃ ｅ ｌ ａ ｎ ｄ ａ ｆ ｔ ｅ ｒ ｔ ａ ｋ ｉ ｎ ｌ ｏ ａ ｒ ｉ ｔ ｈ ｍ ｐ ｇ ｇ
０期 １
常 疆 等 ： 长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素
镇基准地价的特点 ， 认为城镇商业 、 住宅和工业用地的基准地价呈递减的趋势 ， 住宅用地
１ ４］ 。王春芝等采用不同的方 基准地价由中心向外 ， 级别和 价 格 呈 较 均 匀 递 减 的 变 化 规 律 ［
式和视角 ， 分别对烟台市 、 南京市 、 德化县 、 北京市 、 桂平市的城市地价时空分布和影响
４］ 。Ｃ 建筑用地的关键因素 ［ ｈ ｉ ｈ ｉ ｒ ｏ 等基于东京 Ｃ Ｂ Ｄ ２ ５ 年来的商业和居住交易地价而非估价
构建特征价格方程 ， 发现地价结构在泡沫经济时期以及前后的明显变化 ， 反映出供给和末
５］ 。 但总的来说 ， 可能由于土地制度或城市化较为成熟等方面的原因 ， 近年 端消费的偏好 ［
１ ５～１ ９］ 。 总之 ， 我国城市地价空间定量分析方面的文献还较少 。 因素 ， 进行了较深入的研究 ［
这可能是由于我国城市土地市场化程度有限 ， 土地交易数据的获取困难较大的缘故 。 ０ ０ ３～２ ０ ０ ９ 年 ６ 月的土地市场交易地价数据 ， 应用 Ｇ Ｉ Ｓ空间分析和 本文利用长沙市 ２ 计量经济学方法 ， 探讨长沙市三类地价的空间变化规律及其微观影响因素 。
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如 Ｃ Ｂ Ｄ、 火 车 站 附 近 等 ； 也有随 着 城 市 建 设 的 发 展 ， 某些近 年 成 长 起 来 的 次 级 中心 。 （ ３） 地 价 变 化 梯 度 存 在 明 显 的 空 间 差 异 性。 市中 心 附 近 的 等 值 线 比 较 密集 ， 而 从 市 中 心 到 边 缘 区的等 值 线 性 则 逐 渐 变 疏 。 ）地价分布存在明 显 的 区 （ ４ 域性 。 地 价 高 值 区 以 湘 江 以东居多 。 ２ ． ２ 三 类 地 价 的 空 间 分 布 特征 ａ ｉ ｓ中 的 空 间 利 用 Ｍ ｐ ｇ 分析 模 块 ， 分 用 途 进 一 步 分析 长 沙 市 地 价 的 空 间 分 布 特 征， 生 成 商 业、 住 宅 和工业地价空间结构图 。 ２ ． ２ ． １ 商 业 地 价 的 空 间 分 布特征 图 ３ 表明 ， 长沙市 商业 地 价 的 高 值 区 都 集 中 在 韶 山 路、 芙 蓉 路、 黄 兴 路、蔡 锷 路 以 及 五 一 大 道 区段 ； 低 值 区 大 多 分 布 在 ） 中心城区 － 五一广场 南三环和西二环以外 。 由此分析商业地价有如下空间分布特征 ：（ １ ） 商业地价的高峰区集中在五一广场附近 ， 反 附近地价最高 ， 并逐步向城外延伸递减 。（ ２ 映出商业地价对区位的敏感 ， 市中心附近的商服繁华程度 、 道路便捷程度 、 基础设施完善 ） 有明显的功能分区 ， 商业地价高值圈层仅围绕五一广场 ， 在 程度和人口密度均较高 。（ ３ 五一广场外没有次一级的圈层 ， 说明长沙市的商业地价分布具有很高的向心性 。 ２ ． ２ ． ２ 住宅地价的空间分布特征 图 ４ 表明 ， 长 沙 市 住 宅 地 价 的 高 值 区 大 多 集 聚 在 韶 山 路 、 芙蓉路 、 黄兴路 、 蔡锷路以及劳动路区 段 ； 而 低 值 区 段 大 多 在 南 三 环 和 东 二 环 以 外 。 ） 住宅用地呈现一定的圈层式结构 ， 五一广场附近 由此得出住宅地价的空间分布特征 ：（ １ ） 住宅用地的高值区集中度相对要低一些 ， 这符合居住区位选 较高 ， 向城市外围递减 ；（ ２ ） 虽然高值区集中在市中心附近 ， 但在其他区域已 择决定于多种因素组合的一般规律 ；（ ３ 经出现了次一级的高值区 。 这说明长沙市在近年城市扩张过程中 ， 注重新城区人居环境建 设 ， 使居住区位有了更多的选择 。 ２ ． ２ ． ３ 工业地价的空间分布特征 图 ５ 表明 ， 长 沙 市 工 业 地 价 的 高 值 区 大 多 集 中 在 芙 蓉 路 、 劳动路 、 远大路附近 ； 而低值区段以南部环保科技园附近为多 。 由此得出工业地价的 ） 地价高值区临近中心城区 ， 且其周边均有较多次一级的高值区 ； （ 空间分布特征 ：（ １ ２） ）地价峰值区分布比较均匀 。 这是因为通过２ 工业用地地价空间差异不大 ；（ ３ ０ ０ ０ 年以来的Βιβλιοθήκη ２ 长沙市区地价空间变化特征
２ ． １ 地价的整体分布特征 本文研 究 区 为 湖 南 省 长 沙 市 城 区 ， 采 集 长 沙 市 ２ ０ ０ ３～２ ０ ０ ９年６ 月 进 行 交 易 的 ７ ２ ６ 个 样 点， 其 中 商 业用地 ２ ８ ６ 宗， 住 宅 用 地 ２ ８ ２ 宗， 工 业 用 地 １ ５ ８宗 （ 。在 Ｍ 各交易样点单价均进行了价格修正 ） ａ ｉ ｓ技 ｐ ｇ 术平台上 ， 对 图 形 数 据 进 行 处 理 ， 得 到 地 价 空 间 数 ） 。 据库和取自然对数后的地价累计频率图 （ 图１ ａ ｉ ｓ 的空间分析模块得到长沙市区地价 借助 Ｍ ｐ ｇ
［］ 交通 ， 三种因子贡献了北京市 城 市 居 住 用 地 价 格 变 化 的 ７ ３ ． ２％ ９ 。 武 文 杰 等 对 北 京 市 居
住用地价格的研究表明 ， 生活 、 交通 、 环境设施便利性和工作便利性均显著性地影响出让
１ ０］ 。张丽芳等根据 Ｈ 价格 ， 但工作便利性的影响程度相 对 最 强 ［ ｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ价格模型的分析结 果显示 ， 影响湖南省娄底市商业地价空间变化的最显著因素为商服繁华度和距市中心的距 １ １］ 。 张洪等利用 Ｇ 离两个因素 ［ Ｉ Ｓ 空间 分 析 和 计 量 经 济 学 模 型 ， 分 析 了 单 中 心 城 市 昆 明 的 １ ２］ 。 刘娟等运用 Ｅ 地价空间变化情况 ［ ｖ ｉ ｅ ｗ ｓ分 析 了 南 京 市 ２ ０ ０ ２～２ ０ ０ ７年土地市场交易数 １ ３］ 。张裕凤等通过分析呼和浩特市 ５个旗县城 据 ， 以及地价的空间分布规律和 影 响 因 素 ［
第３ ０卷 第１ ０期 ２ ０ １ １年１ ０月
地 理 研 究 Ｇ Ｅ Ｏ Ｇ Ｒ Ａ Ｐ Ｈ Ｉ Ｃ ｌ Ａ Ｌ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ ＡＲ ＣＨ
Ｖ ｏ ｌ ． ３ ０，Ｎ ｏ ． １ ０ ， ２ ０ １ １ Ｏ ｃ ｔ ．
长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素
常 疆１， 廖秋芳２， 王良健２
１ 引言
作为国家宏观调控土地市场的运作手段 ， 合理的地价在提高土地资源的利用效率 、 优 化土地的空间配置等 方 面 ， 发 挥 着 越 来 越 重 要 的 作 用 。 但 由 于 我 国 土 地 市 场 尚 未 完 全 规 范 ， 作为土地市场核心的地价形成机制也不健全 ， 使得市场机制对土地资源的合理配置难 以达到最优 。 因此 ， 土地管理工作改革的重要内容之一 ， 就是强化地价管理 ， 促进对地价 形成机制的研究 。 ｉ ａ ｎ ａ 等以运输成本为自变 量 ， 用 计 国内外学者在这方面已经取得了不少研究成果 。Ｄ ［］ 量方法分析了 １ ９ ７ ５～１ ９ ９ ５ 年巴西亚 马 逊 地 区 土 地 用 途 的 空 间 差 异 １ 。Ａ ｄ ｅ ｍ ｏ ｌ ａ等 分 析 了 １ ９ ８ ４～２ ０ ０ ０ 年期间 ， 拉各斯住宅 、 工 业 和 商 业 用 地 空 间 变 化 的 影 响 因 素 ， 认 为 空 间 相 互 ２］ 。Ａ 作用和政策变量是决定因素 ［ ｓ ａ ｏ等 以 公 开 的 通 报 等 面 板 数 据 为 基 础，揭 示 了 东 京 和
［］ 大阪地价近 ８ ０ 年变化的时空结构 ， 并指出地价上升最快的两个轴线是北北东和南南西 ３ 。
Ｊ ｏ ａ ｃ ｈ ｉ ｍ Ｍ ｌ ｌ ｅ ｒ分析了德国西部地区建筑用地的变化 ， 建立了一个房主支付意愿与就业标 准相联系的建筑用地价格模型 ， 认为劳动力市场和投资的变化 ， 以及空间时滞效应是影响
来国外在地价研究方面的成果尚有限 。
； 修订日期 ：２ ０ １ １ ０ ３ ０ １ ０ １ １ ０ ７ ０ ６ 收稿日期 ：２ － － － － ０ ０ ８ 年 科 技 计 划 项 目 ，湖 南 省 社 科 基 金 基金项目 ： 湖南师范大学人文地理学校 级 重 点 学 科 ； 湖 南 省 国 土 资 源 厅 ２ （ ） ， 湖南省科技厅软科学项目 （ ）， 湖南 大 学 “ 中央高校基本科 ０ ８ Ｙ Ｂ Ｂ １ ６ ６，２ ０ １ ０ Ｙ Ｂ Ｂ ０ ６ ７ ２ ０ ０ ９ Ｚ Ｋ ３ ０ ３ ９ ） 研业务费专项资金 ” 哲学社会科学类应急项目 （ １ １ ＨＤ Ｓ Ｋ ０ ７ ４ ， 男 ， 汉族 ， 副教授 ， 主要研究方向为区域经济与城乡规划 。 １ ９ ５ ７ 作者简介 ： 常疆 （ －） ：ｃ Ｅ－ｍ ａ ｉ ｌ ｓ ｃ １ ９ ５ ７＠１ ２ ６ ． ｃ ｏ ｍ ｊ
７］ 。 郑新奇等认为数 字 地 价 模 型 在 城 市 地 价 的 分 析 、 咨 询 、 预 测 等 方 面 大 有 用 武 之 估［ ８］ 。２ 地［ ０ ０ ８ 年以来 ， 随着空间分析技 术 的 普 及 和 城 市 地 价 工 作 水 平 的 提 高 ， 相 关 研 究 成