房地产投资开发潜规则

房地产投资开发潜规则

这37个潜规则反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点。

熟知其中31道以上的是地产老炮，可以自由对地产投资发表评论；

熟知21-30道的，评论要谨慎谦虚；

熟知11-20道的，要多看少说；

熟知10道以下的一定不是地产圈的了。

01

我国房地产采用预售制，即房子竣工前就可以销售。

在绝大多数三四线城市及内陆省会城市，高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。

而在部分一二线城市，预售的要求较高，往往要接近封顶才能开始卖。

如成都只需要达正负零即可预售，上海则需要主体封顶才可预售，深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。

而在一些运作并不规范的四五线城市，甚至没有土地证就可以预售，不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。

02

交楼才能确认营业收入。

尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款。

但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。

例如中国恒大2016年合同销售额3730亿，但营业收入大约只有1800多亿。

03

再赚钱的地产项目也要先亏三年。

高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。

也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有营销费用和管理费用支出。

即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。

04

销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。

大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来。

由上题得知，所有新项目前两三年都必然是亏损的，后期交楼的项目才贡献利润。

那么报告期内新项目比重越大，交楼项目比重越低，房企的合并报表净利率就显得越低，甚至亏损，即高增长房企增收不增利。

比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此，而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看，比如中海和龙湖。

05

房地产仍然是最赚钱的永续行业之一。

全社会的平均净资产回报率（ROE）通常不到10%，而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的。

虽然说行业黄金十年已过，随便拿块地就能赚钱的时代一去不复返了，弱小房企越来越难赚钱。

但对行业强势龙头来说，现在是比黄金时代更好的白金时代，龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势，

单项目自有资金投资回报率（股东IRR）还能长期保持在20%以上。

06

衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR。

IRR又分为全投资内部回报率即项目IRR和股东自有资金内部回报率即股东IRR。所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资，或者假设全是自有资金投入。

具备成本优势的龙头房企在拿地（招拍挂或并购）时往往要求项目的静态全投资内部回报率在15%上下，而股东自有资金内部回报率在20%上下。

当然，IRR不是房企投资决策的唯一指标，也会结合净利率、自有资金回正周期等指标。

07

房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多。

在自有资金有限、市场机会非常多时，加杠杆是理性选择。

有把握赚15%的项目IRR，借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、4 0%……

每个项目尽量少占用自有资金，有限的自有资金就可以投入到更多的项目，企业就能更快的滚雪球。

当然，对于弱势中小房企，如果赚15%都没把握，借8%的钱就是作死了。

此外，如果龙头房企钱多机会少，也自然会像香港房企那样低杠杆。

08

龙头房企主要赚品牌溢价和低成本融资的钱。

竞争会使高ROE向社会平均水平回归，除非你有护城河。

龙头房企的护城河非常明显：一是相对于中小房企5%~10%的品牌溢价，二是相对于竞争对手5%~15%的长期低成本优势。

长期低成本优势主要包括低价拿地、集中低价采购材料、低成本融资、营销及管理费用摊薄等。

招拍挂项目想低价拿地只能是逆周期，在别人都缺钱时你融资能力最强，但龙头房企更普遍的低价拿地方式是与地方政府协议拿地，整合资源打造各种商业综合体、产业园、旅游小镇、健康谷等。

规模领先且执行标准化战略的房企，如恒大，在采购材料时具有极强的议价能力。

此外，资金永远嫌贫爱富，龙头房企的融资渠道越来越广阔，中小房企则借钱越来越艰难。

比如当前上市公司、评级AAA龙头房企融资成本8%/年，小房企融资成本高达18%/年，大房企节省的财务费用就可以将项目净利率提高2-3个点。

最后，类似恒大足球这种全国性品牌广告，在6000亿销售额上分摊可以忽略不计。

09

龙头房企成长空间很大，行业集中度迅速提升。

房地产行业空间到了天花板，不等同于所有房企增长都到了天花板。

由于全方位的竞争劣势，弱势中小房企只能靠天吃饭。停止拿地，择机退出，把项目和市场份额让给大房企是必然选择。

2019年，房地产行业集中趋势依然得到延续。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年13.25%。

销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯队市场份额均有不同比例上升。

从百强企业销售金额的分段分布来看，2019年1-10强、11-20强、21-50强和5 1-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元，其中21-50强企业规模加速扩张。

百强企业资源集聚效应更为强化，进一步加剧阵营间的分化，强者恒强态势持续。

前10企业平均进入105.4个地级城市，地级城市覆盖率达36.0%；拿地金额占50家代表企业拿地总额的47.7%；占行业国内信用债、海外债发行总量的11.1%、27.7%。

业内普遍预测到2020年，全国百强将占到70%~80%，十强占到35%~45%，三强占到20%，老大接近10%。

未来五年，是强势龙头的白金时代。

10

土地升值，开发商要交巨额土地增值税。

如果某地产项目的销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50%，则增值部分征收30%土地增值税；

增值超过50%不到100%的部分，征收40%土地增值税；