商品房的保修期与存续期

《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定的建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。若该差少于《规定》中确定的最低保修期限的，以《规定》中确定的最低保修期限为准。比如，《质量条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起；《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算；一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年；但若竣工3年后交付使用，房地产开发企业向购房者的质量保修期不能低于3年。

1、建设部的《》第三十三条：“应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

2、国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

A 基础设施工程、房屋建筑的和，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

：必须承担保修责任

对于大多数普通而言，房子无疑是一生人当中最重要的消费品，将陪伴住户走过几十年的风风雨雨。长期以来，在商品房开发当中，一直存在着重前期销售，轻后期保修的做法，使保修缺乏必要的规定，房子出了质量问题后，开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互相推诿，购房者权益受到损害。为此，国家建设部在出台的《商品房销售管理办法》中，就专门对商品房的保修作出明确的规定：开发商必须承担商品房质量保修责任。

在《办法》中，不仅特别明确了商品房保修责任人，还规定购房当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日计算;商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修

期不得低于建设部发布的《商品住宅实行质量书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

保修期如何计算

《商品房销售管理办法》规定，应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中的最低保修期限。存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。若存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，以《规定》中确定的最低保修期限为准。

例如：《质量条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起。《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算。一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则存续期为5-1=4年，存续期长于《规定》中确定的最低保修期3年，也就是说房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年。但若竣工3年后交付使用，则存续期为5-3=2年，存续期少于《规定》中确定的最低保修期3年，则按《规定》的确定执行，即房地产开发企业向购房者的质量保修期不能低于3年。

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

为了保护住宅消费者的合法权益，国家先后颁布了《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定，房地产开发企业应当在使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，是业主日后对房子质量问题要求进行维修的法律凭证。值得注意的是，在《住宅质量保证书》上，必须盖上发展商的正式印章，才有保证。

在《住宅质量保证书》中，应当具体列明以下内容：开发商、商品房项目名称、工程质量监督单位核验的质量等级、竣工验收时间、交付使用时间、负责

质量保修部门、保修项目、保修期限和保修责任等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任

《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是由开发商提供，指导业主正确使用商品房各项设施的文件。专家指出，在入住后，住户应当认真细读《说明书》，并按《说明书》中的指导，合理使用房子的各项设施。因为如果属于住户使用不当造成的问题，将不在保修范围之内。

退房规定

《商品房销售管理办法》规定，购房者认为房屋主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购房者有权要求发展商退房