南京证大滨江大拇指广场商业定位报告
店址评估报告
店址评估报告标题：店址评估报告引言概述：店址评估报告是对某一商业店址进行全面评估的报告，旨在帮助商家了解店址的优劣势，为商业决策提供依据。
通过对店址的地理位置、周边环境、人流量等方面进行评估，可以帮助商家更好地制定营销策略和经营计划。
一、地理位置评估1.1 交通便利程度：店址是否位于交通枢纽附近，是否容易到达。
1.2 周边配套设施：店址周边是否有商场、学校、医院等配套设施。
1.3 竞争对手情况：店址周边是否有同行业竞争对手，竞争情况如何。
二、周边环境评估2.1 安全性评估：店址周边是否存在治安问题，是否安全。
2.2 环境卫生情况：店址周边环境卫生如何，是否会影响店面形象。
2.3 噪音情况：店址周边是否有噪音污染，是否会影响店内工作和顾客体验。
三、人流量评估3.1 人口密度：店址周边人口密度如何，是否有足够的潜在顾客。
3.2 人流状况：店址周边人流状况如何，是否有足够的顾客流量。
3.3 人群特征：店址周边人群特征如何，是否符合目标客户群体。
四、租金评估4.1 租金水平：店址所在地租金水平如何，是否符合商家经营成本。
4.2 租赁条件：店址租赁条件如何，是否有利于商家长期发展。
4.3 租赁合同：店址租赁合同条款是否合理，是否有保障商家权益。
五、发展潜力评估5.1 行业发展趋势：店址所在行业的发展趋势如何，是否有望持续增长。
5.2 商业环境：店址所在商业环境如何，是否有利于商家发展。
5.3 未来规划：店址未来发展规划如何，是否有潜力成为商业热点。
综上所述，店址评估报告是商家在选择店址或者评估现有店址时必不可少的工具，通过对店址地理位置、周边环境、人流量、租金和发展潜力等方面进行全面评估，可以帮助商家更好地制定经营策略和规划未来发展方向。
希望商家在做出决策前，能够充分考虑店址评估报告的内容，以确保商业成功。
主题商业街策划方案
南长城.锦苑
--
3980
锦江壹品2期
3房4房120-140㎡
3800
花果山6号
2房3房84-120㎡
4300
半岛豪苑
--
3600
睿力.国际城
--
2800
中心城区住宅楼盘分布情况
商业格局
铜仁既有商业格局铜仁既有商圈主要涉及：大小十字商圈：铜仁最大旳商圈，有百货、超市、商业街等业态，辐射整个铜仁地域锦江广场商圈：铜仁中心城区新型商圈，有商场、专业市场等业态火车站商圈：涉及超市、批发市场等业态，商业档次较低金滩商圈：集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。已经形成较为成熟旳家电、家具等专业卖场铜仁将来商业格局：进一步巩固大小十字、锦江商圈市级商圈旳地位，在川硐新区新城新旳市级商圈形成谢桥片区、灯塔片区两大区域商圈
北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供给量少，项目分散，定位档次不高，居住品质一般。
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头很好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府要点打造旳区域，定位档次较高，将来数年前景很好。
旧城中心土地可开发基本完毕，将来中心城区土地供给主要集中在谢桥片区
房地产发展情况
楼盘名称
谢桥婚庆主题街区（销售）
方案1
方案2
区域大量中高端楼盘，将导入大量中高端家庭，且有多种行政机构满足区域中高端家庭、机构人员旳休闲娱乐需求、家庭商业需求
项目定位1
潮流生活街区
文化诠释：以铜仁中青年潮流主题为代表旳潮流文化，以休闲娱乐为代表旳中高端业态相结合，形成潮流消费旳文化气氛功能诠释：满足谢桥片区中、中高收入人群、家庭、游客休闲娱乐需求、社交生活需求旳个性化街区分割思绪：除超市、影院外，一层以30-60㎡分割铺面，二层部分30-60㎡，部分按照大型品牌租户要求分割
店址评估报告
店址评估报告一、背景介绍本店址评估报告旨在对指定店址进行综合评估，为业主提供决策参考。
本报告将从地理位置、交通便利性、人口密度、竞争环境等多个方面进行评估分析。
二、地理位置评估1.店址位置：位于某市某区某街道，交通便利，周边设有多个公交站点，方便顾客到达。
2.地理环境：店址周边环境整洁，绿化良好，无明显噪音和污染源。
3.商业区域：店址所在区域属于繁华商业区，周边有多家知名商业中心和购物中心，吸引了大量消费者。
三、交通便利性评估1.公共交通：店址附近有多个公交站点，覆盖了该区域主要的公交路线，方便顾客出行。
2.道路交通：店址周边道路宽敞，交通流畅，附近无明显拥堵问题，便于顾客自驾前往。
四、人口密度评估1.人口规模：店址周边居民人口密集，有多个住宅小区和写字楼，潜在客户群众众多。
2.人口结构：周边居民以中等收入群体为主，消费能力较高，适合设立高档品牌店铺。
五、竞争环境评估1.同行竞争：店址周边存在少量同行业竞争对手，但规模相对较小，竞争压力较低。
2.其他竞争：周边商业区域存在多个不同行业的竞争对手，但各自定位和产品差异化明显。
六、市场潜力评估1.市场需求：根据市场调研数据显示，该区域对于该行业的需求量较大，有较大的市场潜力。
2.消费趋势：消费者对于品质和服务要求较高，愿意为高品质产品支付相应的价格。
七、风险评估1.经济环境：受宏观经济形势影响，市场需求可能会有波动，需要密切关注市场变化。
2.政策风险：政府相关政策变化可能对店铺运营产生影响，需及时了解政策动态。
八、建议与总结根据以上评估分析，综合考虑店址的地理位置、交通便利性、人口密度、竞争环境和市场潜力等因素，我们对店址评估结果给出以下建议：1.店址具备良好的地理位置和交通便利性，有助于吸引更多顾客。
2.周边人口密度较高，消费能力较强，适合设立高档品牌店铺。
3.同行竞争相对较少，但需密切关注市场变化和政策风险。
4.市场潜力较大，有较大的发展空间。
综上所述，我们认为该店址具备较好的发展潜力，值得业主进一步考虑。
海门证大国际城 开发介绍册简 6 15
开 发 功 能 组
感官公园
项目总体规划
大拇指广场
已建： 已完工面积：203900㎡
注：黑色箭头注明项目为证 大国际城商业配套项目。
吉斯达地块
中国山地块
策划启动项目
①大拇指广场
②证大感官公园
1.海门大拇指广场总用地面积约18900万平方米，地上建筑面积约32000万平方米，地下建筑 面积约12400万平米，建筑限高24米。总体设计风格为融入文化元素的现代风格。整体色调 以暖色调：灰、黄、红、褐为主。
2010年
证
大
2011年
一. 海门市区位分析
海门市素有江海门户之称。位于长江 和沿海两大开放带的交汇点上，东临 黄海，南依长江，是中国黄金水道与 黄金海岸“T”字型的结合点，与国际 大都市上海隔江相望，西靠沿海开放 城市南通，北连广袤的江海平原。
海门与上海同处于长江入海口，以上 海为龙头的长三角洲地区正逐渐成为 主导中国经济发展的大都市经济圈， 以被列为世界六大城市带之一。
项目处于长三角北翼，距离 周围主要经济发达城市，均 在两小时交通可及范围内
南通最南端的沿江区域，是 南通与上海都市圈接轨的第 一桥头堡
●证大国际城项目位置
证大国际城 7
项目处于海门滨江新 城的国际居住区板块， 东边是国际科技创业 区，南边是国际主题 俱乐部区
●证大国际城项目概况
证大国际城总规划面积1.3平方公里，南望长江、北靠海宁寺， 东临海门市新的行政中心以及中央商务区。
基地条件分析
项目区位条件
项目位于南通最南端的沿江区域，是南通与上海都市圈接轨的第一桥头堡。
苏通大桥的建成通车， 从根本上提升海门的区 位优势，使海门融入大 上海一小时经济生活圈。
关于赴上海苏州考察的报告
关于赴上海苏州学习考察情况的汇报区政府：4月3日至5日，我中心组织××房产公司及××文化公司就××中学地块业态规划与定位事宜，赴上海和苏州两地进行的实地调研与考察，参观学习了大宁国际商业广场、大拇指广场和圆融时代广场等三个项目。
现就学习考察情况及樱园中学地块业态定位建议汇报如下。
区国有资产运营中心2009年4月6日外地考察与××中学地块定位报告一、考察项目状况1、大宁国际商业广场大宁国际商业广场位于上海市闸北区，项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约为25万平方米，于2006年中陆续开业。
该项目整体定位为针对中高档消费群的综合性城市生活中心。
其主要内容包括：15幢高3-19层建筑；11个大小广场；2公里商业步行街；1500个机动停车位。
具备8大主要功能----酒店/公寓式酒店；办公楼；SOHU式商住楼；百货零售；餐饮；娱乐；文化/教育；现代服务业等。
从设计上来看，大宁商业国际广场选用独具特色的第三代购物中心设计,突破了第一、第二代封闭式购物的模式,采用开放式格局,通过露天商业街的连通，增加了布局的通透性与灵动感。
从经营上来看，该项目以出租为主，自落成后在两年的时间内已发展成为区域商业中心。
从开发上来看，该项目由上海福乐思特房地产发展有限公司投资开发，近期收益主要为租金收入，长期来看物业升值是该项目最大的利益点。
据悉，开发商近期通过约20%的股权转让收回了建设投资。
2、大拇指广场大拇指广场位於浦东联洋社区，占地面积近6万平方米，建筑面积10多万平方米，是集大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施为一体的现代商业中心，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连，将教堂、商场、露天吧、咖啡吧、和平鸽广场以及“大拇指”雕塑融为一体。
通过了解，该项目最初的经营是失败的。
联洋属于一个白领和外籍人士居多的住宅区域，夜间的营业和中高档的消费服务是必不可少的，然而初期的大拇指广场缺少相应的业态支持。
鼓楼区计划
南京宏顺房地产 开发公司
下关滨江商务区 管委会、 阅江楼街道
10 新开 工
恒大滨江商业 综合体
东至规划路，西 拟建6幢酒店式公寓、9幢办公楼 2016 至江边路、北至 、4幢商业楼及配套的商业裙楼、 公共路、南至中 地下商业、地下车库等设施。 2019 山北路。
6.40
64.99
700000
60000
4.55
9.09
180000
50000
完成首层顶板施工，实 施土方开挖。
南京东方大唐 置业有限公司
湖南路管委会、 湖南路街道
新城创置湖北路 湖北路51号 商业综合体
拟建地下3层（其中1～2层为商业 、超市，3层为停车场）。地上7 2015 层商业楼，有精品超市、零售、 精品服饰、儿童娱乐、餐饮、电 2017 影院等业态。
合计
一、 产业类42项 2015 2023
1227.5
13891655
312.7
1051.0
12290270
1100000 南京临江老城改 造建设投资有限 公司
1
中冶滨江 3号地块
滨江3号地块
用地性质为商业、文娱、住宅混 合用地。
32.29
129.02
1958100
30000
部分地块主体施工。
下关滨江商务区 管委会
2
世茂滨江新城 二期
南通路99号
建设12栋超高层、2栋高层住宅； 其中：地上建筑面积79.9万平方 2010 米，地下11.8万平方米，包括配 套幼儿园、社区中心和配套商 2018 业；总户数5463户，机动车停车 位5300个。 2014 2019
18.70
91.70
1000000
商业广场调研报告(共3篇)
商业广场调研报告〔共3篇〕第1篇：商业广场调研报告商业环境调研报告----服装店设计调研时间：2023年9月19日调研地点：万达广场本次调查报告以调查合肥商业环境为主，在听取指导教师首次要求后，定出了调查对象，主要有万达购物广场、百大CBD、步行街专卖店、百盛、沃尔玛等。
调查内容分别从商场的几个方面进展理解，通过我们自身的观察为主，并且通过网络查找到那些大型商场的成长历史和营业形式理解到这些商场给消费者形象。
通过一周的调查拍摄，获得不少的资料。
同时，我们通过此次调查，理解到合肥市大商场的经营特色，从而我们也可以看到大商场的开展趋势，让我们清楚地看到中国的零售业要走向世界，就要有创新，有改变，不断探究新思路，才可以在竞争中获得优势。
万达购物广场：合肥包河万达广场位于合肥市芜湖路与马鞍山路，总建筑面积约70.4万平方米，其中自持商业中心面积约17.7万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米，目前合肥万达广场进驻的主力店有万千百货、五星级威斯汀酒店、万达影城、国美电器和合肥大歌星餐饮等。
合肥万千百货作为万达广场内经营规模最大的百货主力店，约有3.5万平米的经营面积。
商场规划地面6层、地下1层，与万达广场广场室内步行街、国际影城等客流互通，坐享万达广场五星级酒店、景观豪宅、主题餐饮、滨河酒吧街、国际影城等诸多业态组成的全方位生活、休闲、娱乐和商务配套。
B1：家居床用、厨房用品、烟酒保健、美容SPA 1F：国际服装、钟表、化装品、总效劳台 2F：时尚、珠宝、饰品、VIP室 3F：女装、饰品、女鞋、改衣处 4F：时尚女装、饰品、女内衣、女包5F：男装、男内衣、男鞋、男包、团购客户室 6F：运动、童装、户外、母婴室总体感觉：1、商品比拟全面，合适各个层次的顾客前去购物。
2、各个层次商品的布置比拟合理。
3、人流动线曲折，使得顾客一眼望去可以看到几个店面。
4、室内步行街设计合理，顾客身在步行街犹如在卖场里面的感觉。
商业街10大分类与定位
商业街10大分类与定位按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型1. 综合时尚商业街综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。
代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）2. 国际名品街概述通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。
代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）3. 历史建筑改造街区历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
大拇指广场项目分析-社区商业中心特色运营示例
04
大拇指广场项目风险
市场需求变化、竞争加剧可能导致项 目收益下降。
应对措施
定期进行市场调研，了解消费者需求 变化，调整经营策略；加强品牌建设， 提升竞争力。
运营风险与应对措施
运营风险
管理不善、服务质量不稳定可能影响项目口碑。
应对措施
建立完善的运营管理体系，提高服务质量；定期对员工进行培训，提升服务水平。
感谢您的观看
THANKS
该项目旨在打造一个集购物、休闲、 娱乐、餐饮等多功能于一体的社区商 业中心，为周边居民提供便捷、舒适 的一站式服务。
项目位置与特点
大拇指广场项目位于城市核心区域，交通便利，周边居民区密集，具有较大的消 费潜力。
该项目占地面积较大，拥有丰富的商业配套设施，包括大型超市、品牌连锁店、 特色餐饮、休闲娱乐等，可满足不同年龄层次和消费需求的居民。
项目定位与目标
项目定位
打造高品质、人性化的社区商业 中心，成为居民生活的好邻居、 好伙伴。
项目目标
实现商业价值与社会价值的双重 提升，提高居民生活品质，促进 区域经济发展。
02
社区商业中心特色分析
社区商业中心的优势
01
02
03
地理位置优越
社区商业中心通常位于居 民区附近，方便居民购物 和消费。
要点一
总结词
要点二
详细描述
提供优质的服务和产品，建立顾客忠诚度，实现长期稳定 的发展。
大拇指广场注重顾客体验和服务质量，通过提供优质的服 务和产品来满足顾客需求。项目内部设立了顾客服务中心 ，为顾客提供便捷的咨询和售后服务。同时，大拇指广场 还通过会员制度和积分奖励等方式，鼓励顾客多次消费， 提高顾客忠诚度。这种以顾客为中心的经营理念，使得大 拇指广场在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现了长期稳定 的发展。
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
上海浦东大拇指广场分析
业态 零售 中式餐饮 冰品 服务 西式轻食类餐饮
业态说明
品牌 中国银行 咏琪美容美发 居家伴 想瘦主意 德申会口腔护理
面积 100 80 100 80 80
业态 服务 服务 零售 服务 服务
业态说明
品牌 韩国料理 淑女屋 青泷工坊 澳西奴 愉龙餐厅
面积 50 50 50 40 120
业态 国外餐饮 零售 零售 零售 国外餐饮
联洋广场紧邻浦东新区人民 政府，坐落于花木行政文化中心， 与140公顷的世纪公园、新上海国 际博览中心、东方艺术中心、上 海科技馆、上海浦东展览馆、上 海市出入境管理局、浦东新区政 府办公中心等近100万平方米商务 楼近在咫尺。
第二部分、区域环境描述 ---- 居住环境
联洋国际社区住宅226万平方米， 代表楼盘如：仁恒河滨城、第九 城市、水清木华、华丽家族、御 翠园、九间堂等； 成熟商业配套近40万平方米，如 证大·大拇指广场、淳大万丽酒 店、证大丽笙酒店等；
第二部分、区域环境描述 ---- 交通情况
距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场 约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分 钟车程； 公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高 线,杨高专线等
轨道交通：地铁二号线科技馆站 （有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东 机场）
第二部分、区域环境描述 ---- 行政配套
作品展示。 餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方 面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不 同口味的消费需求：
二、区域环境描述
第二部分、区域环境描述
浦东证大大拇指广场
第二部分、区域环境描述 ---- 概况
浦东证大大拇指广场位于浦东 花木板块的联洋国际社区内。 联洋社区毗邻上海科技馆、浦 东图书馆，南对140万平方米的城市 绿肺世纪公园，北起杨高中路、西 至民生路（浦东文化中心）。联洋 社区定位于高档住宅社区，无论是 生活环境还是楼盘品质都渐入佳境， 且凭借着其独特的文化氛围而吸引 了大量外籍人士的入住，因而被称 为“浦东古北”。
青岛购物中心考察报告——证大大拇指广场
大拇指广场
目前通过引进过半的教育培训和低端餐饮维持运营，尝试引进河马鲜生主题店新型体验店铺
大拇指广场
开放性街区商业，周边大型城市综合体的崛起冲击商场客群
商业面积：7.5万平米，-2层到5层； 品牌定位：平价，中低端； 业态分布：餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童、教育及生活服务等业态。
2018年5月份，作为主力店之一的华润万家超市宣布停业，主力店铺的关店 是对证大大拇指的考验；
作为街区式商者认同，尤其是商场动线设计。夏冬两季环境体验极差，但广场的户外商铺 却很多，这成了很多消费者不愿意光顾的主要原因；
青岛证大大拇指广场
2019年4月
1
大拇指广场
黄金位置，人情冷清的青岛首座体验式复合型城市生活广场
国信体育中心
协信中心
丽达购物中心
利群金鼎广场
金狮广场
大拇指广场位于青岛崂山金家岭金融区 核心、2号线与11号地铁线交汇处、临 近国信体育场，地理优势优越；
项目定位于区域性商业、精品艺术酒店、 soho公寓为 一体的综合性体验式城市 复合生活广场。
上海近郊商业中心案例分析
上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。
目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。
表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。
数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。
除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。
规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。
南站证大大拇指广场最新资料
南站证大大拇指广场南站证大大拇指广场----文化创意城市商业综合体。
总用地：9.3公顷。
总建筑面积：60万平米。
汇集商业、办公、证大喜马拉雅酒店、大拇指购物公园、酒店式公寓、文化中心等多种业态。
构成工作、生活、休闲一体化的全天候缩微城市。
南站证大大拇指广场----寄情自然山水的高密度城市,高山流水建筑哲学的创意表达。
南站证大大拇指广场----回归自然的建筑村落，体现人与自然、建筑的精神契合。
南站证大大拇指广场----优雅流畅的一期组群，诠释“建筑.艺术.生活”理念。
南站证大大拇指广场----证大喜玛拉雅酒店，引领简约素雅、精致时尚的生活。
项目区位：位于南京南部新城核心区，南部新城位于南京老城以南，中华门外，处于秦淮区，江宁区和雨花台区三区交界，作为南京规划建设中的三个市级商业中心之一，与新街口主城，河西新城共同构成大南京现代都市中心。
基地范围：项目基地位于高铁南站南广场以东，北侧紧邻南京南站站房，东侧与万科项目一路之隔，西侧为南站商务景观轴及主要商务办公区，南侧为小幅商业办公用地及城市绿地。
基地地下可直接连通南站，形成便捷的一体化地下空间。
设计理念：传承南京历史文化——挖掘南京六朝古都灿烂的历史文化，秉承“证大建筑，艺术生活”的开发理念，从建筑形态，环境营造，业态安排，活动策划等多层面注入人文艺术内涵，创新性继承弘扬传统文化，演绎新南京人文艺术生活。
扩展大拇指广场品牌——坚持“以综合消费为主调，以文化时尚流行为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业规划原则，营造“一站式体验购物中心”，以生活方式体验为核心动力，发挥区域级商业中心的辐射作用及影响力。
营造文化休闲公园——将传统文化与现代空间相结合，将自然景观与人文设施相结合，营造高山流水的建筑盛境，成为南京的时尚休闲乐园。
探索绿色低碳模型——设计应充分考虑低碳规划的可能性，因地制宜的利用场地现有条件，进行科学的总体布局并尽可能设置立体绿化系统。
构筑复合建筑空间——形成“办公和居住的复合，商业和娱乐的复合，室内和室外的复合”的多功能复合空间。
酒店商圈调查报告
酒店商圈调查报告篇一：商圈调查报告商圈分析报告调查人员：XXX指导老师：XX调查时间：20XX年5月5日导言：和盛镇商业中心随着温江区规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。
逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。
在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量市区中心，甚至地市州及外省市的消费者前来置业投资，人流增多的同时也为该区域的消费打下坚实基础。
预计和盛镇商业中心未来将依托花木中心重点发展商务、会展、商贸餐饮和旅馆等行业，建设商务酒楼，构建温江和盛经济发展，因为附近新修了多所中专高校，给和盛镇带来了更多的潜在居住人员量，让我们发展旅馆的潜在顾客增加，具有很大的潜力。
目录：一、人口分析1、人口分布2、人口大致数3、户数4、流动人口5、常住人口6、人口密度二、区域调查1、竞争者分析2、交通分析3、社会环境分析三、调查方法1、观察法2、问卷调查法3、资料调查法四、调查结果1、人口数量情况2、交通流量情况3、商圈竞争者4、商圈结构情况5、消费者分析五、限制条件1、交通2、政府政策3、消费能力六、建议意见1、招商引资2、政府组织政策3、法规七、附录摘要：在城市化的发展过程中，成都温江区开发，加速了和盛镇靠近城市化的进程，相对占优势的房价和花木庄园、交通的便利，吸引了大量的消费者前来建房投资，在消费需求增长的基础上，同时刺激了其商业化。
而该区域在交通格局、生活配套、经济基础发展到一定程度后，和盛镇将迈向城市化。
现在和盛镇上酒店数达到了数十家，但因为旁边修建了大专、中专、高中等多所学校和附近流动人口众多，带来的大量的居住人员。
调查原因：为了在和盛镇这个迅速发展的经济点上开一个收益大的酒店，从而进行的商圈调查。
调查工作范围：和盛镇附近每个酒店营业额与居住情况。
研究范围：附近的流动人口与附近高校学生去居住的情况。
拟定达到目的：把各个主要酒店的居住价格与营业流动量和附近高校学生居住情况调查清楚。
上海社区商业
入驻品牌
中心广场 入口广场
总结
• • • 主题鲜明：以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体， 真正满足“一站购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。 以2000平方米的中心广场为核心，整个项目结构围绕广场和街区的概念而形成，平面 与垂直动线组织简单明了。 以家乐福超市、特力和乐家居、大时代美食广场等主力店，附带一些传统的餐饮店， 更适合家庭购物消费。
入驻品牌
总结
96广场是一个以餐饮为主的商业内街， 餐饮量几乎占整个商业的80%，周边主要以写 字楼为主。附带的一些少儿培训、早教和健 身馆、美容SPA.由于体量不是很大，所以作为 一个社区商业来说，功能并不全，但所谓 “民以食为天”正因为餐饮居多，所以人气 还是不错的。
瑞虹生活广场
瑞虹生活广场及其周边的商业建筑面积3.8万平方米，是 近几年新建的社区商业中心。该中心除一个大型超市外，主 要业态为零售业、餐饮业和生活服务业，分别为23家、10家 和15家。
浦东嘉里城
浦东嘉里城位于上海浦 东新区芳甸路1155号， 项目包括国际化商场、 甲级办公楼、五星级酒 店以及高级服务式公寓， 于2010年第四季度竣工 并陆续开幕投资约5亿美 元。据悉该项目由香格 里拉酒店公司管理的30 层五星级酒店、43层写 字楼、28层的公寓式酒 店、4万5平方米商场和 上海新国际博览中心的 入口大厅组成。
入驻品牌
入驻品牌
总结
嘉里城是一个以高端白领消费为主的购物中心， 不属于社区商业，主要客群来自于周边写字楼 和新博览中心。并有地铁直通负一楼，整个商 业设计大气豪华，外部雕塑非常有个性。
96广场
96广场概况
地址：浦东新区东方路796号 开发商：上海陆家嘴金融贸 易区开发股份有限公司 建筑面积：60000平方米 层数：地下2层，地上3层 开业时间：2008年11月 经营定位：陆家嘴96广场是 融时尚购物、特色餐饮、休闲 体验等服务功能为一体的综合 性商场
商业定位报告
商业定位报告产品篇一、洞悉MALL开发的误区1、时机把握失误大型商用物业投资额较高～投资开发已各项目必须要经过缜密的思考运筹。
开发商如果不把握时机～盲目入市～最后只有以失败告终。
大型项目在房地产高潮时期投入成本较高～到房地产低潮亏本低价出售～这是开发商对市场的动态把握失误所致。
2、战略跟风走大型商场都有自己的发展战略～但由于对需求研究不够～对竞争分析不透～严重存在适应性不强、质量不高的问题～总是跟着感觉走～“跟风”走。
目前～大型商场“前店一面”定位雷同～缺乏个性和特色。
但需要指出的是～以单纯“大而全”却缺乏明确经营主题的市场定位可能会造成不具特色～不易长期地吸引消费者。
合理地、准确地进行市场定位～可找出与经营优势相适合的目标消费群～从而确定经营主题。
围绕这个经营主题深入展开各项工作～容易达到事半功倍的效果。
香港太古广场的“旅游购物”主题和广州天河娱乐广场的“娱乐”主题均是经营较为成功的例子。
3、客源定位失误客源定位以大型品牌名店为主～引进各名牌。
但不少开发商为了快速回笼资金～将商场分割成若干个小单位出售～造成经营混乱～且当形势不利迹象出现时～未能及时改变客源定位及相应的措施补救。
二、击破冰点策略1、市场垄断目前市场形势是买方市场正在全面形成～而有效需求却不足～新的消费热点还未出现,政府抓大放小政策全面实施,国外商品流通企业在中国的合资和独资零售企业纷纷开业,不同业态及同行争夺市场更加激烈。
这一切对于大型商场来说既是挑战～又是发展的机遇。
A, 逐步形成国际竞争规模实力的大型商业可能进一步扩大规模～使市场垄断地位有所提高。
B, 无规模实力的商业倒闭树木将会逐年递增。
因此大型商场应及时调整发展战略～关键是要找出一个好的发展思路。
我司认为成规模的～尤其是MALL之类的要搞一业为主～多种经营～寻求新的经济增长点～这不失为回避风险的良方。
2、突出个性发展个性～突出特色。
商品齐全～环境优雅～服务质量好就是大型商业物业吸引消费者的优势所在。
房地产地块定位研究报告ppt
去化套数
72 323 359 68 8 349 458 22 6
几个主要竞品以小高层、高层
的80-90㎡两居及87-120㎡三居 室成交最为火爆；
红星国际广场
大拇指广场
小高层、 高层 洋房 小高层、 高层 公寓
从户型配比上观察，几个项目
产品同质化比较严重； 有少量洋房和公寓产品以提高
恒大名都
到3月末，排卡客户已经接近600 组，以两居三居客户为主
25%
65%
67%
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
客户分析-客户特征分析
基本属性——青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。
人口学特征
年龄：26-45岁之间中青年为主流群体 家庭结构：二口(三口)之家
市场研究—热销项目研究
项目名称
竞品主力户型一览（该数据截止到3月末） 户型 产品 户型 面积区间 供应套数 类型 （㎡）
一居 47 88-89 87-89 139 170 82-87 89-123 94 94-151 58 96-98 93-96 112-145 40-50 89 80 87-118 76 380 426 127 22 420 526 54 18 高层 洋房 二居 三居 四居 四居 二居 三居 二居 三居 一居 二居 小三居 大三居 一居 二居 二居 三居
价格、地段交通和户型是客群购房时考虑的最主要因素；
该部分客群对于价格的敏感度较高，有相当一部分客户是由于安次和广阳之间的价 格差而选择在此区域购房。
价格 – 高性价比产品受市 场追捧
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127.5% 127.8% 127.3%
130% 126.7% 126%
1200
1000 800 600 400 114% 200
160.4% 136.2% 127.1% 126.7% 95.1%
180%
150% 120% 84.3% 90% 60% 30%
122%
118%
643 819
630 771
南京市城镇居民消费支出结构
食品支出 4.3% 教育文化娱乐服务
南京城镇居民各项消费支出增长速度比较
其他商品及服务
交通和通讯支出 居住支出 衣着支出
28.7% 22.2% 15.8% 9.3% 9.2%
7.5% 6.8% 6.4%
衣着支出
33.0% 交通和通讯支出
教育文化娱乐服务
13.9% 18.8%
8.0%
6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
0
4,167
南京
4,061
3,055
2,154
1,664
1,804
0.0%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
10
苏州
无锡
南通
徐州
常州
资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报
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城市宏观经济环境
、鼓楼区、白下区、秦淮区）合并为2区，即
• 原白下区、秦淮区合并成立新的秦淮区 原鼓楼区、下关区合并设立新的鼓楼区 •
高淳县
6
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城市宏观经济环境
GDP增长及总量对比
2014年南京市GDP总量8,820.75亿元，受2008年金融危机的负面影响
2014年江苏省各市GDP总量对比 （亿元）
居住支出 医疗保健支出 9.3%
食品支出
3.8%
3.5% 2.8%
家庭设备、用品及服务支出
医疗保健支出
家庭设备、用品及服务支出
*目前南京统计局仅公布2013年数据
其他商品及服务
12
0%
10%
20%
30%
资料来源：南京市统计年鉴
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城市宏观经济环境
南京城市发展实力
2014年中国重点商场、购物中心销售额榜单
讯支出（13.9%）；食品支出仍是主要消费事项，教育文化娱乐服务也占有重要地位； 各项消费支出增幅最大的是其他商品及服务支出，增长28.7%，其次为交通和通讯支出增长22.2%。
南京居民消费结构进一步优化，生活质量进一步提高；随着居民收入提高，居民为改善自身生活质量加大对于教 育、文化、娱乐等服务的投入，必然带动这些产业的快速持续发展。
性。
2009-2014年南京市人均可支配收入及增长率
人均可支配收入（元）
50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 11.0% 9.8% 8.8% 13.7% 12.8%
2009-2014年南京市人均消费性支出及增长率
城市宏观经济环境
人均GDP增长及排名
2014年南京市人均GDP为107,545元，近5年来年复合增长率达8.1%； 人均GDP年增长率在2009年受金融危机影响严重放缓至11.7%后，借 助国家经济刺激计划的利好在2010年回升至13.1%，在2014年因国际 市场低迷、国内经济严峻，再次略回落至9.7%；
社会消费品零售总额（亿元） 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 1,962 2,268 2,697 3,081 3,504 500 0 4,167 18.8% 15.6% 14.2% 13.8% 12.90% 18.9% 增长率（%） 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0%
50,000 100,000 150,000
2014年，南京市人均GDP（107,545元）高于江苏省平均水平
（81,874元），在江苏省各城市中排名第三；因省内其他一些处于快速 发展阶段的城市，其复合增长率（8.1%）低于江苏省全省平均水平 （10.8%）。 南京人均GDP低于无锡与苏州；且增长速度有所放缓。
苏州市
南京市 无锡市 南通市 徐州市 30.0% 22.6% 7,500 常州市 盐城市 17.2% 11.0% 10.1% 22.5% 扬州市 泰州市 8,821 8,205 5,653 4,964 4,902 3,836 3,698 13,761 1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
，GDP增长率在2009年有所下滑，但2010年迅速恢复过来，近6年始
2009人均GDP（元） 2014人均GDP（元） 复合增长率（%）
人均GDP增长率（%) 15% 10.7% 9.7% 107,545 10% 5% 0%
11.7%
13.1%
12.4% 10.1% 10.7% 7.7% 8.1%
15%
11.4% 11.8%
10.8% 10%
100,000
50,000
100%
10.3%
64.3%
60.7%
80% 60% 40% 20%
20,763
14.4% 13.1% 11.1%
9.2%
7.2% 2014
0%
资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报
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城市宏观经济环境
消费支出结构
南京市城镇居民消费性支出中占最大比例的三位依次是食品支出（33.0%），教育文化娱乐服务（18.8%），以及交通和通
2
镇江市
2,500 4,230 2009 5,013 2010 6,146 2011 7,202 2012 8,012 2013 8,821 2014 7.5% 淮安市 连云港市 宿迁市
0
0.0%
资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报
7
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2009-2014年南京市人口变化
户籍人口（万人） 常住人口（万人） 常住人口/户籍人口（%）
南京市与江苏省及省内主要城市人口变化对比（2014）
户籍人口（万人） 常住人口（万人） 常住人口/户籍人口（%）
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 122.5% 126.6%
终保持在10%以上； 对比2014年江苏省各市GDP总量，南京位于第一梯队第二位，略高于 无锡，但相比苏州仍有较大差距。 2009-2014年南京市GDP及增长率
南京GDP（亿元） 10,000 增长率
18.5%
5,000
10.9%
15.0%
3,371
3,252 2,455 1,966 1,931 0 5000 10000 15000
5%
0 苏州 无锡 南京 常州 镇江 江苏省
资料来源：2008-2014年江苏省、各市统计年鉴、各市2014年统计公报
0%
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城市宏观经济环境
南京人口
南京市户籍人口与常住人口数量均保持缓慢增长；常住人口与户籍人口的比例从2009年到2010年期间有较大增长， 此后逐年缓慢上涨，2013年后稳定中略有下降。 相较于江苏省其他5个主要城市，南京常住人口与户籍人口均处于中间水平，相较于南通和徐州等人口输出型城市， 南京属于人口输入型城市。
南京
南京市地理位置优越，是华东区域重要的历史名城、交通枢纽和文化、科技、经济中心。
5
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城市宏观经济环境
南京市行政区域调整
新鼓楼区
六合区
本案
本案
栖霞区 浦口区 鼓楼区玄武区 新秦淮区
建邺区 秦淮区 雨花台区 江宁区
溧水区
南京市于2013年 2 月起，将主城区原4 区（ 下关区
城市经济及发展规划分析
城市宏观经济环境
城市发展规划分析
4
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城市宏观经济环境
南京市概况
地理位置：南京是江苏省省会城市，江苏省西南部，地处长江中下 游平原东部苏皖两省交界处，北连江淮平原，东接长江三角洲，是 距中原和华北最近的江南中心城市。东距上海300余公里，东濒常 州、镇江2市，西邻安徽省马鞍山市、滁州市，南接安徽宣州市，
北临扬州市。
城市定位：是泛长三角地区承东启西的枢纽城市，是华东第二大城
市，仅次于上海，被定为华东地区的区域中心城市、国家综合交通
枢纽、通信枢纽和科技创新中心、滨江生态宜居之城和长江航运物 流中心。 城市人口、规模及经济： • 2014年末，全市常住人口821.61万人 • 面积752.83平方公里，下辖11个区、19个镇 • 2014年末，南京全市完成地区生产总值8820.75亿元，三产比重为2.5：41.7：55.8
苏州市
无锡市 南京市 常州市 镇江市 扬州市 南通市 泰州市 徐州市 盐城市 淮安市