江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案_80PPT

区域的人口及消费能力有待进 一步提升。
✓ 项目定位方向
目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、 餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合 适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。
酒店
大型超市
新城市中心
wk.baidu.com
餐饮
购物中心
商务
项目定位
•租金水平： 1.5-2.0元/㎡·天
商业现状分析—— 4、新时代广场
• 商铺类型：内街商铺，双层为 主，但可分开租赁。
• 一般面积：50㎡单层，100200㎡双层，500-1000平米双 层
• 租金水平： • 0.7-0.8元/㎡·天 • 8000-10000元/㎡ • 代表商家： • 开心小站、有意思连锁餐饮
c
大型市民广场
b
a 经济型酒店入口 b 精品百货入口 c 大型超市、家居生活馆北部入口及广场
五星级酒店
引入五星级酒店管理公司， 打造滨海的酒店标杆。
商业B栋
B栋商业东半部分，每层约2200平米， 其商业业态需要与五星级酒店相配合。 建议1-2层，引入平价海鲜酒楼、特色轻 餐、咖啡馆等； 3层引入大型主题餐饮； 4-5层引入高档休闲娱乐场所，KTV等。
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】
100 90 80 70 60.97 60 50 40 30
39
【 “华联吉买盛” 进驻要求 】
租赁区域要求：1-2F； 要租赁的面积：6000-8000 平方米； 电量要求：200KW； 免租期要求：1年； 租赁期：10-15年。
40
【 “品生活” 介绍 】
“品生活”家居品牌创立于2007年，已开店近200家。是一个具美感和品位内涵的家 居连锁品牌。
41
标性的精品城市综合商业中心； ★ 采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而
店、街、广场又相互结合的新型商业模式。
✓ 市场定位
—— 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会 务等功能于一体。
—— 辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、
射阳等区域的城市综合商业中心。
✓ 市场定位诠释 —— 用战略眼光做市场定位
有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要 和当地人的消费习惯相适应。
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
✓ 商业运营管理模式
—— 商业运营是商业地产开发的核心
1、由上海百马进行“滨海·欧堡利亚”的商业运营管理：统一规划、统一定位、 统一招商、统一运营。 2、通过百马团队的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐 射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，拉开与其它商 业广场的距离和档次，错位经营。
滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心， 而“欧堡利亚”正是弥补这一 缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：
欧堡利亚——
“地标性 城市综合商业中心”
定位诠释
★ 设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时 尚餐饮等设施；
★ 4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐； ★ 1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局； ★ 时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地
商业现状分析—— 2、银厦广场
• 商铺类型：沿街商铺、内街商铺 • 一般面积：20-30；50左右；
100左右。 • 租金水平：
内街：2.3-3.7元/平米·天 沿街：3.7-4.6元/平米·天 售价：预期2.6-3万/平米 • 代表商家： 背靠背专卖店
商业现状分析—— 3、玉龙路街铺
•商铺类型：临街商铺 •一般面积：30-50㎡为主
定位延展、业态组合
整体功能
精品百货、特色餐 饮、快捷酒店等
大型超市、 精品生活馆
高档休闲 餐饮中心
五星级 大酒店
整体功能规划
欧堡利亚商业中心内有高档的五星级酒店，根据滨海县目前的消费水平，必须有一部 分中档商业进驻，在项目内所以在“业态布局”和“人流引导”方面，必须考虑整体 的协调性，有以下业态分布建议。
滨海真正的商业中心
百马顾问 ◎ 盐城滨海项目 ◎ 全程服务
目录
市场现状分析 项目定位 项目规划布局、业态组合 百马商业资源整合(部分)
市场现状分析
滨海目前缺少
1、地标性城市综合商业中心； 2、中高档精品购物场所； 3、多功能的中高档商务场所。
✓ 宏观市场简析
【 滨海县概况】
2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比 2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%； 第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增 长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
机会： 1、滨海港口建设，必将促进滨海
的经济发展； 2、新区的房地产发展迅速，人口
不断进入，商业逐渐繁荣。
劣势 1、体量较大，招商运营有难度； 2、建筑单体过多，不规则，连通
性受影响，消费动线受影响； 3、单层面积较小，业态布局受限； 4、广场靠内侧，主干道交叉口没
有广场，不利于人群导入；
威胁： 1、滨海县城的辐射能力有限；本
【 “品生活” 进驻要求 】
租赁区域要求：一层； 要租赁的面积： 200-300平方米； 物业要求：层数为1层，层高为3.5米； 电量要求：正常普通照明； 免租期要求：工程进驻装修时间免租； 租赁期：5年。
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【 “肯德基” 介绍 】
肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐 饮集团，在全球100多个国家和地区拥有超过3.3万家连 锁店和84万名员工。旗下拥有肯德基、必胜客、东方既 白（中式餐饮）等世界知名餐饮品牌，分别在烹鸡、比 萨、墨西哥风味食品及海鲜餐饮领域名列全球第一。
B栋商业西半部份： 建议1层引入麦当劳、肯德基等连锁餐饮；预留 部分作为超市入口， 2-3层引入大型超市；4-5层引入大型综合家居 生活馆；如果层高允许，顶层可引入电影院线。 1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家 居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、 快餐等。
商业B栋-1层
2 1
4
3
1、大型超市入口（700-800㎡，加上2-3层，共约7500㎡） 例如：华联吉买盛。 2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500㎡） 例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等 3、商务轻餐、咖啡厅等（2200㎡）例如：星巴克等 4、二层餐饮入口
20 11.03
10 0 2007年5月
63.49
24.55
2007年11月
滨海县历年消费品市场发展情况
91.47
90.6
71.21
73.75
13.82
30.86
36.97 16.41
2008年5月 2008年11月 2009年5月
社会消费品零售 总额（亿元）
金融机构存款 余额（亿元）
✓ 商业布局分析
✓ 品牌定位
“欧堡利亚”
品牌定位—— 差异化战略 特色化战略
滨海唯一的五星级酒店
滨海特色餐饮聚集地 时尚休闲娱乐中心
中高档精品购物中心
✓ 招商策略
——商业地产的开发，招商先行
实施“以外带内，以大打小”的整体招商战略，即引进知名的有实力的品牌商家入驻， 整合滨海优势商业品牌，其他小规模商家跟进的模式。 1、以“五星级酒店”为高档次标杆，以“精品百货、大型超市”为商业主力店，以时 尚休闲特色类餐饮为业态组合互动，进行招商组合及商业运营。 2、打造滨海标志性的精品购物休闲场所。 3、整合当地特色餐饮及知名品牌连锁餐饮，形成集群效应，吸引对区域内人群。 4、整合经济型酒店作为五星级酒店的有力补充；整合中档百货商业作为精品百货的有 力补充。
1-5、现有商业
6、项目周边商 业，目前不成熟 7-8、在建商业 项目
欧堡利亚商业广场
6
7 4
2 1
3
8 5
商业现状分析—— 1、阜东中路
• 商铺类型：临街商铺为主；少 量商场式店铺
• 一般面积：30-50平米，双层为 主；100-300平米，单层为主； 少数超过500平米。
• 租金水平：1.2-3元/平米·天 • 代表商家：新时代超市
2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200㎡，加上5楼一层，总共约 4400平米）
商业B栋-5层
1
2
1、大型综合家居生活馆（2200㎡） 2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200㎡）
商业B栋招商举例（百马部分招商资源）
【 “华联吉买盛” 介绍 】
华联吉买盛是百联集团旗下的大型连锁综合超 市的知名品牌，成立于1998年12月29日。 华联吉买盛的门店数已达二十多家，不仅拥有 一万平方米以上的标准型大卖场，拥有8000 平方米左右的超级生活购物广场，同时也拥有 4000平方米左右的类似生鲜加强型超市的邻 里生活中心。
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平：
1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平：
0.7-1.0元/㎡·天
•代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介
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【 “肯德基” 进驻要求 】
租赁区域要求：首层租赁； 要租赁的面积：300-500 平方米； 物业要求：层高4.5米以上； 电量要求：300KW以上； 免租期要求：具体协商洽谈，一般为3月以上； 租赁期：15年以上。
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【 “星巴克” 介绍 】
星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年， 是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴 克品牌拥有者。1999年进入中国，现已开设430 多家门店，其中约200家在大陆地区。目前星巴 克正积极拓展大陆二线市场。
整体业态布局
1-4、经济型快捷酒店 精品百货、电器、娱乐 地方老字号特色餐饮
5、1层品牌连锁店、家居精品 店、服饰等，预留超市入口
2-3层，大型超市
4-5层，大型家居生活馆
1
2
5
3
4
6 7
6、1层，特色轻餐、咖啡馆等 2层，平价海鲜酒楼 3层，大型主题餐饮 4-5层，量贩式KTV，夜总会
整体广场及商业入口
• 房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商 业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现， 表明商业已经有集中的趋势；
• 当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。 • 市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等
商业B栋-2层
1
2
1、大型超市（4400㎡） 2、平价海鲜酒楼（1000-1200㎡）
商业B栋-3层
1
2
1、大型超市（2200㎡）
2、大中型品牌餐饮店（2200㎡，1-2家） 例如：俏江南、粤珍 轩等
商业B栋-4层
1
2
1、大型综合家居生活馆（2200㎡，加上5楼共4400㎡）例如： 品生活家居生活馆等
在建商业项目
7——景湖路购物中心 商铺类型：临街商铺 一般面积：200㎡左右 租金水平：1.6-1.7元/㎡·天
8——玉龙南路商业街 商铺类型：临街商铺 一般面积：50-200㎡左右，有一 幢4层的综合商业，可分割出售。 价格未定。
✓ 整体市场结论
• 滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地 投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。
“欧堡利亚”位处滨海政务中心区域，享有得天独厚的地理位 置优势和综合交通优势，未来发展潜力巨大。
建筑总面积近11万平方米，集五星级酒店、购物、休闲娱乐、 美食餐饮于一体，真正满足于现代品质生活的要求，加上其优越的 位置，对滨海城区等周边城区的商业辐射力，以及对盐城北部和邻 近县城（响水、射阳等）的商业辐射力，“欧堡利亚”势必将成为 滨海标志性的精品城市综合商业中心。