房地产投资市场浅谈
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增值
显著高于市场平均水平 的回报，不太看重现状 租金收益，收益主要来 源于未来大幅度的资产
增值
投资期
至少5年
3-6年
通常短于3年
IRR要求
8%-10%
10%-12%
12%-15%
15%+
投资时出租率的 要求
接近满租，租约较长
接近满租，较长租约 并且有阶梯性到期租
约
中等租期租约，伴随 出租率很低，伴随有大
目前国内房地产投资市场还有待成
熟，地产私募基金发展的历史还很
短，缺乏成熟的地产基金管理人和
机构投资者，所以一般不会像外资
JV
一样有盲投基金，大多数都是针对
项目配资，目前针对项目的配资满
足不了金融机构对于债权类项目风
控的要求，所以只能通过股权或者
股权夹层的形式来实现。
有限合伙
融资-两种模式结构
JV
投资者1
投资者2
投资者3
项目公司
有限合伙
GP （投资人1）
LP
......
LP
（投资人2）
（投资人n）
有限合伙 项目公司
平层基金/分级基金
资产管理
是否需要改 变物业用途
• 酒店改写字楼/长租公 寓
• 商业裙房改办公/长租 公寓
是否需要改 • 重改
造
• 轻改
是否能取得 目标租金？
租户是否需 要重新定位
• 维持现有租户类型提升 租金
ROE (总收益-总投入)/(总投入*投资期）=年化平均净收益/总投入
投资回收期
A0
A1
A2
A3
Ai
累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金 流量 动态/静态
投资-主要关注指标
基金管理人： IRR/ NOI / Caprate 投资人： ROE（IRR） 、投资年限
• 焦距新的租户群体
退-退出的方式
项目退出
市场化 ABS
整售：境内/外股权 资产交易
散售：资产/股权
类REITS CMBS
退-退出时物业估值怎么考虑
周边物业的销 售情况
IRR 要求
对于收益的 要求
市场
收益
前瞻性 NOI/Caprate
退-潜在买家筛选
总标的 额
物业 类型
资金 来源
物业 结构
有效潜在买家
投资-税费(收购阶段税费)
税率 税负
印花税：收购价格的0.05% 契税：收购价格的3%
资产交易>境内股权>境外股权
注：营改增以后，收购时所产生的增值税进 项税额，可在运营时抵扣租金所产生的销项 税额，所以应结合该点综合考虑税收负担
资产交易 收购价格
印花税 契税
境内股权 收购价格
印花税
境外股权 收购价格
预提所得税
境外净利润
物业 层面 公司 层面
境内 境外
由境外公司持有
投资-税费(退出)
税率
税负 注：
增值税：一般9%，简易5% 附加税：7%城市建设税，交付附加 3% 土地增值税：30%-60% 印花税：0.05% 企业所得税：25% 预提所得税：10%，SPV在香港5%
资产交易>境内股权转让>=境外股 权转让
由境内公 司持有 租金收入
增值税及附加 房产税
土地使用税 印花税
企业所得税
净利润
50% 40% 30% 20% 10%
0% 由境内公司持有
由WOFE 持有
租金收入
增值税及附加 房产税
土地使用税 印花税
企业所得税 预提所得税
境外净利润
由WOFE持有
直接由境外 公司持有
租金收入
增值税及附加 房产税
土地使用税 印花税
外资依然活跃
中国房地产投资市场简介-物业类型
办公楼依然是最热门的投资类型
中国房地产投资市场简介-资本化率走势
上海甲级写字楼资本化率走势
案例一 浦汇大厦(Cross Tower)
物业名称 类型 可售面积 所处商圈
浦汇大厦 写字楼 41,661平米 南京东路
年份 2005 2007 2010 2013
2017
总价 (亿元)
8.8 11.4 13.1 16.7
26.66
单价 (元/平米)
21,152
27,363
涨幅
年平均涨 幅*
29.36% 14.68%
31,443 14.91% 4.97%
40,084 27.48% 9.16%
64,000
59.66% 14.92% （未考虑 （未考虑 改造费） 改造费）
投资方案
• 买卖双方就价 格，交易方式， 付款方式等进 行洽谈；
• 各自权利义务 进行明确
• 工程尽调 • 市场尽调 • 财务、税务
尽调
• 法律尽调
• 协议谈判(价 格/付款节点、 前置条件等)
• 买卖协议签 署
• 股权变更/产 权过户
• 物业交割
投资-主要关注指标
现时租金/租约内租金 根据现有租约物业所产生的租金 满租时市场收益率(毛收益率) 年租金总收入/物业总价 租金单价*365/物业单价 满租时收益率 [ 年化现时租金收入 + 空置单元年化市场租金收入 ]/ 收购总价 资本化率/Cap Rate NOI(年化)/ 收购总价 收购时收益率/ 现时收益率 年化现时租金/ 总购总价
目前市场常见投资手法
核心物业：赚取稳定现金流以及长期物业增值 优点： • 区位核心，高品质，地标性物业； • 高出租率带来稳定现金流，风险小； • 享受整体市场上涨带来的租金和物业增值； 缺点： • 物业稀缺； • 退出时潜在买家有限；
小结： 核心基金、险资等长期资金为主；
目前市场常见投资手法
困境资产：以优势的价格拿下物业，待相关问题解决后，以市价将物业出手 优点： • 谈判余地比较大； • 物业未来有提升空间； 缺点： • 物业存在比较复杂的问题，对于投资者有一定考验； • 有一定风险；
小结： 市场上所有投资者都在苦苦寻觅的物业；
目前市场常见投资手法
整体收购，提升后再分拆出售物业：快周转，赚取差价，快速实现投资闭环 优点： • 退出方式灵活； • 现金流回笼快，投资风险较小； 缺点： • 物业比较稀缺； • 大多数物业都有账面价值低的问题，土增税税负较重。
小结： 最适合开发商的物业；
•
税收负担较轻；
•
现存结构，省去了新成立
公司的过程；
•
税收负担轻； 可规避一些国内的行政 规定； 现存的公司结构，省去 了新成立公司的过程；
• •
税负重； 买家需要在境内有资金(如果 是外资买家，设立WOFE需 要时间)；
• • • •
需 流要 程对 相境 对内 较企 长业 ；进行尽调，•
有或有负债以及企业层面 的风险；
Core 核心型
Core-plus 核心增值型
Value-added 增值型
Opportunistic 机会型
回报要求
市场水平的回报要求， 主要回报来源于租金收
益，看重现金流
略微超过市场平均水 平的回报，回报主要 来源于现状租金收益，
适度的资产增值
略超过市场平均水平 的回报，回报来源于 现状租金以及租金增 长，较大幅度的资产
1. 如果卖家为境内企业，只需要缴
纳企业所得税和印花税；如果卖家
为境外企业，只需要缴纳印花税和 50%
预提所得税。
40%
2. 698号文之前，这种结构做境外 30%
股权转让不需要缴纳任何税费， 20%
698号文以后，该税负不能再规避。 10%
0%
资产转让 转让收入
增值税及附加 土地增值税
印花税 企业所得税 预提所得税
小结： 这类型物业需具体问题具体分析，如果不是资金问题，需要买家对风险作出综合考量；
中国房地产投资市场简介-亚太区融资类型
中国房地产投资市场简介
中国正在慢慢成为全球投资的主战场
中国房地产投资市场简介-2019年上半年投资市场
中国房地产投资市场简介-投资总额对比
2019年成交额依然有望创纪录
中国房地产投资市场简介-内外资占比
收购总成本
4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
资产交易
收购总成本
境内股权
收购总成本
境外股权
投资-税费(持有运营阶段)
税率 税负
增值税：一般9%，简易5% 附加税：7%城市建设税，交付 附加3% 房产税：租金12%，余值1.2% 土地使用税：按地段等级 印花税：0.05%
WOFE结构>由境内公司持有结 构>直接由境外公司持有结构
租约阶梯性到期
的租约到期
有一定租赁 风险物业
较大改动的 物业
不良资产、 困境资产
风险/目标物业
低风险 高出租率有 稳定现金流 物业
较小改动的 物业
再开发物业
Βιβλιοθήκη Baidu
高风险 净地开发
投资-基本流程
项目筛 选/分析
递交意 向函并签 署MOU
尽职调查
买卖协议 谈判
完成交易
• 现场考察 • 财务测算 • 可行性研究/
并购贷/经营性物 业贷
融资-各类型资金的特点
类型 并购贷
经营性物业贷
贷款期限
资金成本
3-5年，不超过7年 相对较低
5年以上，最长15 相对高一点 年
借款主体
并购方或者并购方 控股子公司
经营性物业法人， 一般是项目公司
其他要求 物业抵押，股权质押
物业运营1年以上，利息覆 盖倍数1.3-1.4，具体看每 家银行 物业抵押，股权质押
关键词
存量物 业
收并购
机构投 资者
前世今生
外资进入中国房 地产投资市场
2005
外资基金/开发商
经济危机 内资逐渐登上舞台
2009
外资/内资自用客、 开发商
险资进入房地产年 投资市场
2011
外资/内资自用客、 开发商/险资
人民币基金蓬勃发 展
2012
投资者更加多元化
2019
外资/内资自用客、 开发商/险资/人民
房地产投资所涉及到的主要税收 u 契税(3%) u 印花税(0.05%) u 增值税(5%, 9%, 10%, 6%) u 增值税附加(城镇建设税，教育附加税) u 房产税(租金 12%/余值 房产原值*(1-10%~30%)*1.2%) u 土地使用税(根据物业所处区位，根据占地面积和单位税额收取) u 土地增值税(30%~60%) u 企业所得税(25%) u 预提所得税(5%,10%)
投资-主要关注指标
内部收益率/IRR NPV等于0时的折现率
IRR体现了项目操作过程中的抗风险能力 IRR应和什么指标进行对比？ IRR使用的误区
全投资IRR 权益资金IRR 其他形式IRR
影响IRR的因素
有哪些？
A0
A1
A2
A3
Ai
n
Ai
NPV= i1 (1 IRR)i
-A0
=0
投资-主要关注指标
•
未来有潜在土地增值税的 风险；
•
需要在境内有资金；
需要同时对境内外公司 进行尽调，时间比较长； 有或有负债和企业层面 的风险； 未来有潜在的土地增值 税的风险；
融资-目前存量物业中收购款项资金来源
收购总支出
权益资金
银行贷款 (50%-60%)
自有资金
募集资金
(地产基金/机构投 资者/第三方财富
机构等)
卖家 Capitaland Goldman Sachs SEB&Pacificstar Ascendas
• 开发商物业，通常售价高于二手物业，需要较高的租金来支撑，给运营带来压力；
小结： 人民币基金最喜欢的物业类型，目前外资看这类物业也多起来；
目前市场常见投资手法
旧改/城市更新项目：寻找经营不善的物业，进行改造(用途/硬件/运营)价值提升后转手 优点： • 这类物业多位于核心区域，地理位置佳； • 租金增长空间巨大，改造后收益率可观； • 体现团队运营改造水平的物业 缺点： • 有些物业受硬件条件限制，改造空间有限，且难度较大； • 对于物业进入价格比较敏感； • 年限的困扰； • 改完退出有难度；
目前市场常见投资手法
新建成/空置物业：购入新建成物业，招租到稳定期后退出 优点：
• 按照工期节点付款，付款周期长且节点灵活； • 通常为开发商物业，有销售压力，第四季度会有比较大的价格折让； • 没有现有租金来固化未来收益，比较灵活； • 新建成物业，品质有保证，土地使用权年限相对较长；
缺点：
• 没有现金流，租赁压力较大，投资者需要储备一笔资金来支付前期银行贷款利息以及其他运营相 关费用，增加投资者前期投入；
净利润
资产交易
境内股权转让 转让收入
境外股权转让 转让收入
1
企业所得税 印花税
预提所得税
净利润
物业 层面
预提所得税
净利润
公司 层面
2
境内
境外
境内股权转让
境外股权转让
投资-交易结构的优缺点
资产交易
境内股权
境外股权
优点 缺点
• •
•
尽调简单，流程短； 没有或有负债以及企业层面 风险；
• •
未来没有潜在的土增税风险；
投资-物业持有结构和交易类型
境外股权 转让
一般境外结构 SPV
特殊境外结构 SPV
境外 境内
境内股权 转让
WOFE
境内结构
业主 项目公司
有限合伙 企业
项目公司
资产
转让
物业
物业
物业
物业
171号文以后，新购买物业已经 不允许采用这种结构，目前只有 少部分物业有这种结构
业主
合伙企业 入伙退伙
投资-税费(主要涉及税种)
币基金
外资/内资自用客、 开发商/险资/人民 币基金/金融机构、 其他机构投资者
CSI 资本策略
V-Capital
主要玩家
外资基金
自用买家
人民币基金
其他金融机构
险资
物业类型
办公
商业
酒店/酒店式公寓
住宅
工业项目/产业园区/物 流
另类投资
数据中心/养老/国际学 校/停车场
投资闭环
融
投 投资 管
退
主要基金的类型
显著高于市场平均水平 的回报，不太看重现状 租金收益，收益主要来 源于未来大幅度的资产
增值
投资期
至少5年
3-6年
通常短于3年
IRR要求
8%-10%
10%-12%
12%-15%
15%+
投资时出租率的 要求
接近满租，租约较长
接近满租，较长租约 并且有阶梯性到期租
约
中等租期租约，伴随 出租率很低，伴随有大
目前国内房地产投资市场还有待成
熟，地产私募基金发展的历史还很
短，缺乏成熟的地产基金管理人和
机构投资者，所以一般不会像外资
JV
一样有盲投基金，大多数都是针对
项目配资，目前针对项目的配资满
足不了金融机构对于债权类项目风
控的要求，所以只能通过股权或者
股权夹层的形式来实现。
有限合伙
融资-两种模式结构
JV
投资者1
投资者2
投资者3
项目公司
有限合伙
GP （投资人1）
LP
......
LP
（投资人2）
（投资人n）
有限合伙 项目公司
平层基金/分级基金
资产管理
是否需要改 变物业用途
• 酒店改写字楼/长租公 寓
• 商业裙房改办公/长租 公寓
是否需要改 • 重改
造
• 轻改
是否能取得 目标租金？
租户是否需 要重新定位
• 维持现有租户类型提升 租金
ROE (总收益-总投入)/(总投入*投资期）=年化平均净收益/总投入
投资回收期
A0
A1
A2
A3
Ai
累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金 流量 动态/静态
投资-主要关注指标
基金管理人： IRR/ NOI / Caprate 投资人： ROE（IRR） 、投资年限
• 焦距新的租户群体
退-退出的方式
项目退出
市场化 ABS
整售：境内/外股权 资产交易
散售：资产/股权
类REITS CMBS
退-退出时物业估值怎么考虑
周边物业的销 售情况
IRR 要求
对于收益的 要求
市场
收益
前瞻性 NOI/Caprate
退-潜在买家筛选
总标的 额
物业 类型
资金 来源
物业 结构
有效潜在买家
投资-税费(收购阶段税费)
税率 税负
印花税：收购价格的0.05% 契税：收购价格的3%
资产交易>境内股权>境外股权
注：营改增以后，收购时所产生的增值税进 项税额，可在运营时抵扣租金所产生的销项 税额，所以应结合该点综合考虑税收负担
资产交易 收购价格
印花税 契税
境内股权 收购价格
印花税
境外股权 收购价格
预提所得税
境外净利润
物业 层面 公司 层面
境内 境外
由境外公司持有
投资-税费(退出)
税率
税负 注：
增值税：一般9%，简易5% 附加税：7%城市建设税，交付附加 3% 土地增值税：30%-60% 印花税：0.05% 企业所得税：25% 预提所得税：10%，SPV在香港5%
资产交易>境内股权转让>=境外股 权转让
由境内公 司持有 租金收入
增值税及附加 房产税
土地使用税 印花税
企业所得税
净利润
50% 40% 30% 20% 10%
0% 由境内公司持有
由WOFE 持有
租金收入
增值税及附加 房产税
土地使用税 印花税
企业所得税 预提所得税
境外净利润
由WOFE持有
直接由境外 公司持有
租金收入
增值税及附加 房产税
土地使用税 印花税
外资依然活跃
中国房地产投资市场简介-物业类型
办公楼依然是最热门的投资类型
中国房地产投资市场简介-资本化率走势
上海甲级写字楼资本化率走势
案例一 浦汇大厦(Cross Tower)
物业名称 类型 可售面积 所处商圈
浦汇大厦 写字楼 41,661平米 南京东路
年份 2005 2007 2010 2013
2017
总价 (亿元)
8.8 11.4 13.1 16.7
26.66
单价 (元/平米)
21,152
27,363
涨幅
年平均涨 幅*
29.36% 14.68%
31,443 14.91% 4.97%
40,084 27.48% 9.16%
64,000
59.66% 14.92% （未考虑 （未考虑 改造费） 改造费）
投资方案
• 买卖双方就价 格，交易方式， 付款方式等进 行洽谈；
• 各自权利义务 进行明确
• 工程尽调 • 市场尽调 • 财务、税务
尽调
• 法律尽调
• 协议谈判(价 格/付款节点、 前置条件等)
• 买卖协议签 署
• 股权变更/产 权过户
• 物业交割
投资-主要关注指标
现时租金/租约内租金 根据现有租约物业所产生的租金 满租时市场收益率(毛收益率) 年租金总收入/物业总价 租金单价*365/物业单价 满租时收益率 [ 年化现时租金收入 + 空置单元年化市场租金收入 ]/ 收购总价 资本化率/Cap Rate NOI(年化)/ 收购总价 收购时收益率/ 现时收益率 年化现时租金/ 总购总价
目前市场常见投资手法
核心物业：赚取稳定现金流以及长期物业增值 优点： • 区位核心，高品质，地标性物业； • 高出租率带来稳定现金流，风险小； • 享受整体市场上涨带来的租金和物业增值； 缺点： • 物业稀缺； • 退出时潜在买家有限；
小结： 核心基金、险资等长期资金为主；
目前市场常见投资手法
困境资产：以优势的价格拿下物业，待相关问题解决后，以市价将物业出手 优点： • 谈判余地比较大； • 物业未来有提升空间； 缺点： • 物业存在比较复杂的问题，对于投资者有一定考验； • 有一定风险；
小结： 市场上所有投资者都在苦苦寻觅的物业；
目前市场常见投资手法
整体收购，提升后再分拆出售物业：快周转，赚取差价，快速实现投资闭环 优点： • 退出方式灵活； • 现金流回笼快，投资风险较小； 缺点： • 物业比较稀缺； • 大多数物业都有账面价值低的问题，土增税税负较重。
小结： 最适合开发商的物业；
•
税收负担较轻；
•
现存结构，省去了新成立
公司的过程；
•
税收负担轻； 可规避一些国内的行政 规定； 现存的公司结构，省去 了新成立公司的过程；
• •
税负重； 买家需要在境内有资金(如果 是外资买家，设立WOFE需 要时间)；
• • • •
需 流要 程对 相境 对内 较企 长业 ；进行尽调，•
有或有负债以及企业层面 的风险；
Core 核心型
Core-plus 核心增值型
Value-added 增值型
Opportunistic 机会型
回报要求
市场水平的回报要求， 主要回报来源于租金收
益，看重现金流
略微超过市场平均水 平的回报，回报主要 来源于现状租金收益，
适度的资产增值
略超过市场平均水平 的回报，回报来源于 现状租金以及租金增 长，较大幅度的资产
1. 如果卖家为境内企业，只需要缴
纳企业所得税和印花税；如果卖家
为境外企业，只需要缴纳印花税和 50%
预提所得税。
40%
2. 698号文之前，这种结构做境外 30%
股权转让不需要缴纳任何税费， 20%
698号文以后，该税负不能再规避。 10%
0%
资产转让 转让收入
增值税及附加 土地增值税
印花税 企业所得税 预提所得税
小结： 这类型物业需具体问题具体分析，如果不是资金问题，需要买家对风险作出综合考量；
中国房地产投资市场简介-亚太区融资类型
中国房地产投资市场简介
中国正在慢慢成为全球投资的主战场
中国房地产投资市场简介-2019年上半年投资市场
中国房地产投资市场简介-投资总额对比
2019年成交额依然有望创纪录
中国房地产投资市场简介-内外资占比
收购总成本
4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
资产交易
收购总成本
境内股权
收购总成本
境外股权
投资-税费(持有运营阶段)
税率 税负
增值税：一般9%，简易5% 附加税：7%城市建设税，交付 附加3% 房产税：租金12%，余值1.2% 土地使用税：按地段等级 印花税：0.05%
WOFE结构>由境内公司持有结 构>直接由境外公司持有结构
租约阶梯性到期
的租约到期
有一定租赁 风险物业
较大改动的 物业
不良资产、 困境资产
风险/目标物业
低风险 高出租率有 稳定现金流 物业
较小改动的 物业
再开发物业
Βιβλιοθήκη Baidu
高风险 净地开发
投资-基本流程
项目筛 选/分析
递交意 向函并签 署MOU
尽职调查
买卖协议 谈判
完成交易
• 现场考察 • 财务测算 • 可行性研究/
并购贷/经营性物 业贷
融资-各类型资金的特点
类型 并购贷
经营性物业贷
贷款期限
资金成本
3-5年，不超过7年 相对较低
5年以上，最长15 相对高一点 年
借款主体
并购方或者并购方 控股子公司
经营性物业法人， 一般是项目公司
其他要求 物业抵押，股权质押
物业运营1年以上，利息覆 盖倍数1.3-1.4，具体看每 家银行 物业抵押，股权质押
关键词
存量物 业
收并购
机构投 资者
前世今生
外资进入中国房 地产投资市场
2005
外资基金/开发商
经济危机 内资逐渐登上舞台
2009
外资/内资自用客、 开发商
险资进入房地产年 投资市场
2011
外资/内资自用客、 开发商/险资
人民币基金蓬勃发 展
2012
投资者更加多元化
2019
外资/内资自用客、 开发商/险资/人民
房地产投资所涉及到的主要税收 u 契税(3%) u 印花税(0.05%) u 增值税(5%, 9%, 10%, 6%) u 增值税附加(城镇建设税，教育附加税) u 房产税(租金 12%/余值 房产原值*(1-10%~30%)*1.2%) u 土地使用税(根据物业所处区位，根据占地面积和单位税额收取) u 土地增值税(30%~60%) u 企业所得税(25%) u 预提所得税(5%,10%)
投资-主要关注指标
内部收益率/IRR NPV等于0时的折现率
IRR体现了项目操作过程中的抗风险能力 IRR应和什么指标进行对比？ IRR使用的误区
全投资IRR 权益资金IRR 其他形式IRR
影响IRR的因素
有哪些？
A0
A1
A2
A3
Ai
n
Ai
NPV= i1 (1 IRR)i
-A0
=0
投资-主要关注指标
•
未来有潜在土地增值税的 风险；
•
需要在境内有资金；
需要同时对境内外公司 进行尽调，时间比较长； 有或有负债和企业层面 的风险； 未来有潜在的土地增值 税的风险；
融资-目前存量物业中收购款项资金来源
收购总支出
权益资金
银行贷款 (50%-60%)
自有资金
募集资金
(地产基金/机构投 资者/第三方财富
机构等)
卖家 Capitaland Goldman Sachs SEB&Pacificstar Ascendas
• 开发商物业，通常售价高于二手物业，需要较高的租金来支撑，给运营带来压力；
小结： 人民币基金最喜欢的物业类型，目前外资看这类物业也多起来；
目前市场常见投资手法
旧改/城市更新项目：寻找经营不善的物业，进行改造(用途/硬件/运营)价值提升后转手 优点： • 这类物业多位于核心区域，地理位置佳； • 租金增长空间巨大，改造后收益率可观； • 体现团队运营改造水平的物业 缺点： • 有些物业受硬件条件限制，改造空间有限，且难度较大； • 对于物业进入价格比较敏感； • 年限的困扰； • 改完退出有难度；
目前市场常见投资手法
新建成/空置物业：购入新建成物业，招租到稳定期后退出 优点：
• 按照工期节点付款，付款周期长且节点灵活； • 通常为开发商物业，有销售压力，第四季度会有比较大的价格折让； • 没有现有租金来固化未来收益，比较灵活； • 新建成物业，品质有保证，土地使用权年限相对较长；
缺点：
• 没有现金流，租赁压力较大，投资者需要储备一笔资金来支付前期银行贷款利息以及其他运营相 关费用，增加投资者前期投入；
净利润
资产交易
境内股权转让 转让收入
境外股权转让 转让收入
1
企业所得税 印花税
预提所得税
净利润
物业 层面
预提所得税
净利润
公司 层面
2
境内
境外
境内股权转让
境外股权转让
投资-交易结构的优缺点
资产交易
境内股权
境外股权
优点 缺点
• •
•
尽调简单，流程短； 没有或有负债以及企业层面 风险；
• •
未来没有潜在的土增税风险；
投资-物业持有结构和交易类型
境外股权 转让
一般境外结构 SPV
特殊境外结构 SPV
境外 境内
境内股权 转让
WOFE
境内结构
业主 项目公司
有限合伙 企业
项目公司
资产
转让
物业
物业
物业
物业
171号文以后，新购买物业已经 不允许采用这种结构，目前只有 少部分物业有这种结构
业主
合伙企业 入伙退伙
投资-税费(主要涉及税种)
币基金
外资/内资自用客、 开发商/险资/人民 币基金/金融机构、 其他机构投资者
CSI 资本策略
V-Capital
主要玩家
外资基金
自用买家
人民币基金
其他金融机构
险资
物业类型
办公
商业
酒店/酒店式公寓
住宅
工业项目/产业园区/物 流
另类投资
数据中心/养老/国际学 校/停车场
投资闭环
融
投 投资 管
退
主要基金的类型