浅谈房地产工程管理中出现的问题及建议

浅谈房地产工程管理中出现的问题及建议

摘要：本文针对了房地产工程管理的内容进行了探讨，对房地产工程管理出现的问题进行分析研究，并且提出了相应的对策建议。

关键词：房地产；工程管理；问题；建议

前言：

随着经济社会的不断发展，我国的房地产业已经进入了鼎盛时期，房地产竞争已经进入品牌时代.随着房地产市场竞争压力的增加，做好工程管理工作显得非常重要.这就要求房地产企业在做好项目规划设计的同时，必须着力打造高质量的建筑产品.而房地产工程部正是工程项目在整个开发施工阶段保证工程质量和工期等目标的核心执行部门，工程管理则是塑造整个项目品牌的基础。

1房地产工程管理的内容

1.1房地产工程管理的内容很庞杂

这是由房地产工程的特点决定的.在整个项目管理过程中，做为工程管理人员:①应以正确的、积极的态度，在维护公司利益的前提下，兼顾到项目参与各方的意见来处理解决问题，协调各方关系，决不偏祖一方。②工程管理人员要运用适合的管理手段，有目标、有侧重、有缓急的开展工作。③工程管理人员要做好工程管理中的进度控制、质量控制、投资控制、合同管理、安全与环境管理、信息管理及施工现场的组织与协调等。

1.2 房地产开发的设计管理

1.2.1注重对设计单位的选择

一定要选择有信誉的设计单位，不要为了过度节约成本而选择价格偏低、综合素质低、设计实力尚且不足的设计单位，这样会影响到整个建筑项目的后续工程，得不偿失。所以，一定要依据国家制定的法规政策来选择设计单位，遵循《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》的内容签订合同协议，选择业内口碑良好的设计单位进行设计，这样才能将建筑工程更好的完成。

1.2.2 保持与设计人员的工作性沟通

建筑单位要随时与设计人员进行建筑设计的沟通，这样才能及时发现设计中出现的问题，有效的解决它们，还能随时掌握设计的进度，在设计人员对建筑进行设计的过程中，房地产开发企业能随时将项目的设计要求和目标与设计人员进行沟通，这样能节约时间，按照预定的进度更好更快的完成这项工作。

1.2.3严格执行国家有关强制性技术标准

严格执行国家有关强制性技术标准是每一个设计单位应遵循的原则，此外，还应该注重提高整个建筑工程的科技含量，设计工作结束之后按照相关的规定进行施工图的审查工作。房地产开发企业首先要做到以己为任，树立起自身的形象，不要随意或者独断专行的改变已经审批合格的施工图设计，避免工程隐患的发生，如果确定有必要

修改图纸的时候，一定要按照正规的程序办理相应的手续。

1.3 房地产开发的施工管理

1.3.1施工合同管理

房地产开发企业与施工单位所签署的施工合同，是双方遵守国家法规政策的同时还保证了双方的利益。施工合同也是施工管理中重要的环节，施工合同的成立也意味着施工管理工作的序幕已经拉开。

1.3.2 施工质量控制

施工管理工作的重点任务就是施工质量的控制工作。工程管理人员需要做到的不仅仅是顾全大局，还要做到沟通协调的角色，与设计人员、监理人员以及施工单位团结合作将质量控制工作做好。

1.3.3 工期控制

工程进度在整个建筑项目施工管理中占据了非常重要的地位。因为，工程进度的快慢将会直接影响到开发商与施工单位双方的利益，与此同时，还会影响到购房者的切身利益。所以，施工单位要保证工程质量的同时还要对工程进度进行控制，可以编制施工方案和进度规划，以确保工程按照预期的进度完成，能够顺利的交付使用

2房地产工程管理中出现的问题

2.1对所开发的工程建设前期工作准备不充分

大多数开发商关注的焦点都是地理位置是否能够升值，建筑周边的交通情况以及相关的设施是否齐全。然而，作为建筑商而言往往会忽略掉对建筑工程的前期准备工作，尤其是技术资料的准备工作。这样一来，会有少数开发商为了加快开发的速度或者是根本不了解这项工作，就开工。他们没有对工程有关的管线情况进行探查，甚至在最初设计阶段没有请相关的单位进行地质勘探，前期没有做足充分的准备工作。还有少数开发商对所开发城市的相关配套管理措施没有清楚的掌握状况，在工程竣工后交付使用期间，房屋依然使用施工时采用的临时水电的情况。

2.2对施工许可证的重视不够

开发商在确认开发项目的时候，他们所希望的都是尽早实现利润。在政府有关部门关于施工巡查制度还没有完善的时候，而办理施工许可证又需要很多的手续，这个时候有些房地产企业并没有对施工许可证加以重视，都是在施工单位没有办理完施工许可证的时候就私自动工。甚至有些开发商偷机取巧，想钻法律的空子，首先办理了基坑开发手续，然后在没有办理施工许可证的情况之下就进行连续施，想蒙混过关，这样一旦被城管部门发现，就会立即要求施工单位停止施工，然后建设主管部门作出对施工单位处罚的决定，不仅罚款甚至可能是通报批评。对于这一环节的不重视，不仅能够影响到整个工程的进度，甚至会造成不好的社会影响。

2.3对工程验收及备案管理不到位

对于开发商而言，一旦整个工程结束验收合格后，就可以进行交接工作，工程的验收速度越快越好。但是，开发商在工程施工期间对部分工程的验收工作、消防验收等一系列的环节在管理上马虎应付，等到工程结束之后，所需要的相关验收手续不齐全，就会对交付使用的结果进行拖延，直到手续齐全的时候才能交付使用。

3 相应的对策建议

3.1开发企业要掌握工程管理的控制权

对开发企业而言，他们所拥有的核心资源以及能力主要是对房地产供求情况的提前预测以及判断，还包括了他们所拥有的资金、如何策划房地产开发、怎么进行营销工作。不管怎样，开发商都应该始终坚持控制自己销售建筑产品。开发商必须对整个建筑工程进行全局性的掌控，关于建筑的质量、工程的进度、其他方面的配合工作，都要有非常专业的统筹能力，还要有经验非常丰富的管理层。工程总监应对整个工程的情况，和施工方案有明确的目标，并且监督各个参与建设的施工单位按照预期计划把各自的工作按照要求完成。

3.2 在策划阶段做深做细全局控制计划

在策划阶段工程的高级管理人员就应该参与到工程项目施工中，将工程、营销、资金相互配合起来，制定可实施的项目计划书。这样有利于公司对全局的掌握。

3.3充分发挥经验的作用

工程建设前期的相关工作是开发企业对法律法规政策的执行，工程的质量和工程进度的控制就是施工单位的经验掌握程度。要想做好一项工程，丰富的施工经验是不可或缺的，任何一项工程都避免不了出现错误，如果一些人做过某个项目，有着丰富的经验，施工单位可以善加利用这一点，将他们结合在一起提高工