第四章物业管理

核发商品房预售许可证在1998年9月30日 前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在 2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅） 建筑面积40元/M2，非住宅建筑面积50元/M2的 标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部 分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。
3.维修基金存在的问题 ①资金闲置，贬值严重 ②代收主体 ③交纳的基数
第三节 经营性物业管理资金 的来源与使用
一、经营性物业的含义
经营性物业是指用于出租并能够产生经济收入的 物业，如写字楼、商业楼宇、旅游酒店、大型贸易 市场、工业厂房和仓库等。
二、影响经营性物业收益的主要因素
（一）物业所处的位置 物业的位置决定了其使用者与外界环境交往过程 中的便利程度，位置不同导致客流量、购买力等不 同而带来的影响。
（二）物业服务费用支出项目的测算原则 物业管理服务费服务支出项目收费标准由各地根据本地区综 合服务项目、劳动付出状况、物价指数变化和物业住用户的 经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。 （三）物业服务费用支出项目的测算方法 X=∑Xi X——代表求得物业管理服务费用支出项目的收费标准（元/ 月、平方米）。 Xi——代表各分项收费标准（元/月· 平方米）。 ∑——表示对所有费用项目的算术加和。
第三节 经营性物业管理资金 的来源与使用
（二）物业的类型
在其他条件相同的情况下，经营性物业租金从 高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公 寓，对于零售商业物业来说，其租金高低还与经 营的内容有关，一般认为，经营内容不同而使租 金承受能力或获利能力从低到高的顺序是：杂货、 百货、家俱、餐饮、电器、男子时装、书刊和体 育用品、女子时装、化妆品、珠宝首饰。
3.维修基金不敷使用时，经当地房地产行政 主管部门或业主委员会研究决定，按业主占 有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 4.维修基金应当在银行专户存储，专款专用。 为了保证维修基金的安全，维修基金闲置 时，除可用于购买国债或者用于法律、法规 规定的其他范围外，严禁挪作他用。
(三)物业服务费用的使用要求 1.积极推行民主管理 2.科学的制定物业服务费用预算方案 3.设立专用帐户进行日常核算，编制财务报 表，作好财务记录
2005年1月，原东山区法院正式开庭审理此案，李女 士胜诉，开发商应补缴原告3724元的专项维修基金。 “广州维修基金第一案”满城瞩目。但不久，开发商不 服 上诉。
2005年4月，广州中院再审时，双方律师庭辩激烈。焦点 就在于：业主是在2000-2001年期间买房的，而这期间规范 维修基金的法规却有两个：一是广东省人大出台的《广东 省物业管理条例》，另一个是建设部、财政部出台的《住 宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》。 业主认为维修基金应由开发商出，因为依据1998年10月1 日开始施行的《广东省物业管理条例》第32条规定:物业管 理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主 委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。
第三节 经营性物业管理资金 的来源与使用
（三）承租者的类型 （四）租期的长短 （五）楼层、朝向及面积大小
二、经营性物业管理资金的来源
（一）业主承担 业主是物业管理最主要受益人——按时收租 和物业增值，物业管理费用的计算方法有：
（三）物业服务收费
1.含义 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的 环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
2.物业服务收费价格的确定方式
2003年国家发改委和建设部《物业服务收费管理办法》
政府指导价 ：普通商品房（多层、高层） 经济适用房 市场调节价 ：写字楼、公寓、别墅，商场 政府定价：

但被告东华房地产开发有限公司在庭审中认 为，维修基金应由业主缴交，依据是建设部 1999年1月1日施行的《住宅共用部位共用设 施设备维修基金管理办法》。其规定:商品房 在销售时，购房者与售房单位应当签订有关 维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%3%的比例，向售房单位缴交维修基金。
按照2000年7月1日起实施的立法法规定， 地方性法规与部门规章之间出现不一致 时，由国务院提出意见，国务院认为应当 适用地方性法规的，适用地方性法规；国 务院认为应当适用部门规章的，提请全国 人民代表大会常务委员会裁决。
第四章 物业管理资金的来源及使用
主要内容
第一节 第二节 第三节 物业管理资金的来源 物业管理资金的使用 经营性物业管理资金的来源 与使用
第一节
物业管理资金的来源
Fra Baidu bibliotek
一、物业管理资金的含义 物业管理资金也称物业管理经费，是物业管理企业 用于物业管理活动的活劳动和物化劳动的投入和产出。 二、物业管理资金（经费）的筹措渠道 （一）物业管理启动资金 1.概念 物业管理的启动资金是指物业管理企业在工商行政管 理机关进行企业登记时的注册资本金。 2.筹措
（5）公共秩序维护费用——X5 实行封闭管理的住宅小区或大厦公共秩序维持费用包括：① 保安器材装备费：保安系统日常运行电费、维修与养护费；日 常保安器材费（如对讲机、警棍等）；更新储备金。② 保安 人员人身保险费；③ 保安用房及保安人员住房租金，测算标 准同上。 （6）办公费用——X6 办公费是指物业管理企业开展正常工作所需的有关费用。包括： ①交通费（含车辆耗油、维修保养费、车辆保险费、车辆保养 费、车辆养路费等）；②通讯费（电话费、传真机、传呼机、 服务费、电报费等）；③低值易耗办公用品费（如纸张、笔墨、 打印复印费等）；④书报费；⑤广告宣传社区文化费；⑥办公 用房租金；⑦其他杂项；测算标准根据企业自身的经济效益、 管理效率、当地市场状况而定。
（二）物业维修基金
1.概念
物业维修基金是指专项用于物业共用部位、共用设施设 备保修期满后的大修、更新、改造的维修保障资金。
2.筹集
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 ①商品房
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基 金缴交约定，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位 缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同 所有，不计入住宅销售收入。具体收取比例由省、自治区、直 辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
三、物业服务费用支出项目的测算
（一）物业服务费用支出项目的构成
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用； 7.物业管理企业固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。
广州市国土资源和房屋管理局 关于贯彻国家《物业管理条例》 有关问题的通知
核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广 东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建 设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日 （《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设 单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳 的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元 /M2，非住宅建筑面积50元/M2的标准交纳首期专 项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设 单位按业主大会决定方案交纳。
（七）保修保证金 建安费用的5%
三、物业服务收费的原则与方式
（一）物业服务收费的原则
国家发改委和建设部2003年颁布的《物业服务收费管理办法》
1.合理原则
①遵守国家的价格法律规定，严格履行物业服务合同，为业主提 供质价相符的服务 ②应当加强科学管理，准确核定并努力降低服务经营成本
2.公开原则
国家发改委、建设部 《物业服务收费明码标价规定》 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、 公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行 明码标价。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标 准、浮动幅度，以及实际收费标准。
3.费用与服务水平相适应的原则
2004年中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理 服务等级标准（试行）》
4.谁受益谁付费的原则 (二)物业服务收费的方式 1 .包干制 物业服务收费=成本+税收+利润 2 .酬金制
营业税按营业收入5%缴纳； 城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
（7）物业管理企业固定资产折旧——X7 该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产其总额每月分 摊提取的折旧费用。各类固定资产包括：①交通工具；②通讯 设备；③办公设备；④工程维修设备；⑤其他设备。 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用——X8 该项费用是指物业管理企业为转嫁可能存在的风险，为物业管 理区域内的物业共用部位、共用设施设备及公众责任向保险公 司投保所产生的费用。由于业主很少委托，在实际操作中，这 项费用很少涉及。 （9）经业主同意的其它费用。
第二节 物业管理资金的使用
一、物业管理资金使用的原则 1.合理使用的原则 2.服务第一的原则 3.民主管理的原则 4.合理收益原则
二、 物业管理资金的使用要求
（一）物业管理启动资金的使用要求 （二）物业维修基金的使用要求
1.在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位将 代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。 物业在保修期内不得使用维修基金。 2.业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行 政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物 业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员 会的检查与监督。
②公有住房售后 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原 则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住 宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房 单位所有。 购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交 维修基金。售房单位代为收取的维修基金属 全体业主共同所有，不计入住宅销售收人。
广州维修基金第一案
原告：李女士 被告：广州市东华实业股份有限公司（东悦居） 导火索：电梯坏了
1998年10月1日后，开发商取得商品房销售许可证 1999年8月，李女士与东华实业有限公司签订合同 2002年底 ，电梯坏了 2003年8月，东悦居业委会正式在市国土局备案成立 2003年8月，业主以业委会的名义将诉状递到原东山区法院， 但法院将案卷退回，法院认为，法律法规没有赋予业委会诉讼主 体资格，因此业委会不能做原告
（2）公用部位、公共设施设备日常运行、维修及保养 费——X2 该项费用包括小区楼宇内公用部位，如过道、门厅、 楼梯及小区道路环境内的各种土建零修费；各类公共 设施、设备如室外上、下水管道、电气部分、燃气部 分等的日常运行、维修保养费；小区内和楼宇内公共 照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设 施的维修、养护、更换与更新费用；公用天线保养维 修费用；高压水泵的运行、保养维修费用；冬季供暖 费等。这些费用按国家和当地现行规定与标准分别向 产权和物业使用人另行收取。
1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费— —X1 该项费用指物业管理企业的人员费用。包括：总经理、副总 经理、部门经理、文秘、财务、维修人员、绿化工、保洁工、 保安员、车管员、其他人员等；费用有：基本工资、福利基 金、工会经费、教育经费、社会保险、加班费、服装费等。 测算标准应根据当地经济发展状况，企业的经济效益，人员 的职责范围与级别大小而定。 ①基本工资F1（元/月） F1 ②按规定提取的福利费F2（元/月） F2 ③加班费F3（元/月） F3 ④服装费F4（元/月） F4 S：总建筑面积，单位为平方米。
郑州市政府指导价的具体标准
（四）接管验收费 （五）国家财政来源 特殊项目，老住宅区（哈尔滨、苏州、南京） （六）物业经营收入和其它业务收入
河南万厦物业管理公司的金成中苑为例 该小区总人数为389户，收费面积为 56461.46平方，收费标准0.26元/m2,该小 区 有两个门，配备了12名保安，4名保洁 人员，1名维修人员和3名管理人员，共20 人，工人月工资加上社会保险和福利共 1.9151元，超出物业费4471元