2020年(财务知识)北京经济适用房市场报告

（财务知识）经济适用房市场方案经济适用房市场方案经济适用房（）研究方案九力营销顾问王新明为了把握市经济适用房市场的发展趋势及需求动态，九力营销顾问X公司于年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本方案分为供给、需求、未来发展趋势及预测3个大的组成部分。

第壹部分谁于购买经济适用房壹、经济适用房购房群体于年龄上呈“U”型分布经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存于壹定的差异性，总体而言呈“U”型分布：35岁以下（49.73%）的群体和40岁之上（41.53%）的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少。

图经济适用房需求群体年龄分布二、外来群体对经济适用房需求有壹定需求和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大，于总体需求群体中，外来群体的需求比重占1成略强。

前不久有关经济适用房对外来群体（不具有市户口的群体）开放的讨论，以及经济房于房价上浮3%就能够按照普通商品房出售，如果之上政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。

图经济适用房需求群体户口分布三、经济适用房需求群体中低学历群体比重较大和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群体比重比较大，占50%左右。

图经济适用房需求群体学历分布四、经济适用房需求群体主要于“国有性质”及“私营企业”工作普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当壹部分群体于外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数于“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占1/5略强。

图经济适用房需求群体单位性质分布从经济适用房需求群体的职位分布来见，主要是“普通职员”。

图经济适用房需求群体单位职位分布五、¼的经济适用房需求群体的家庭年收入超过6万元根据市关联规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平于6万元之上的占了1/4，那么这部分群体的需求如何满足呢？似乎目前金融系统和关联部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性壹刀切”也存于壹定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存于这样的趋势，但原因却完全不同），相对而言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。

图经济适用房需求群体家庭年收入分布第二部分居住现状分析九力营销顾问X公司王新明壹、5成之上的潜于购房群体没有自己的住房从有购买经济适用住房意向的潜于购房群体而言，5成之上没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的壹份子，约有1/6“和父母亲戚挤于壹起”，另有1成住于“单位宿舍”。

图经济适用房潜于购买群体目前居住现状二、约有15%的潜于购房群体已购公房或者商品房有购买经济适用房需求的潜于用户8成之上属于“首次购房”，但同时也有1成之上的群体已经购买过“公房”或者“商品房”，对比上面的数据，我们会发现仍有另外3成潜于需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子且拥有合法身份），甚至可能包括壹些所谓的违章建筑等，有自有住房群体仍希望购买经济适用房的原因主要于于：1．拆迁因素（见下图），有4成之上的潜于用户属于此列；2．希望改变居住环境，无论是公房，仍是以前早期的商品房于设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代”，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；3．另外，存于出于投资考虑的可能性，对于已经拥有住房的群体，完全能够于“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择壹套回报比较好房子出租；图经济适用房潜于购买群体购房经历三、拆迁户成为经济适用房市场的需求主力调查发现，4成之上的潜于购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当壹部分拆迁户经济上且不富裕，有相当壹部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。

图是否因为拆迁购买经济适用房四、购买经济适用房基本上为了“自己居住”和普通住宅市场以及公寓市场存于很大不同的是，购买经济适用房的群体基本上是为了“自己居住”，投资群体于经济适用房市场所占比重非常小。

图购买经济适用房的目的五、经济适用房潜于购买群体工作地点分布从经济适用房潜于购房群体的工作地点位置分布来见，朝阳区分布比较集中，约占4成，其次是“海淀”、“东城”、“西城”，之上4个区域的潜于购房群体约占总体8成。

图经济适用房潜于购买群体工作地点分布第三部分需求分析九力营销顾问X公司王新明壹、经济适用房区域需求从目前经济适用房大的区域需求来见，东部的需求最旺盛，占60%，其次是北部，占26.6%，其次是南部，占23.8%，对西部的需求仅占11.1%。

表东部区域需求分布表南部区域需求分布表北部区域需求分布表西部区域需求分布二、经济适用房价格需求对经济适用房价格的需求主要集中于2500-4000元/平米之间，占68.85%，这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价于2500元/平米的项目也存于较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少。

图经济适用房价格（单价）需求分布从经济适用房的总价需求来见，40万是经济适用房的价格门槛，总价需求于40万以下的约占9成，另外约有1成的潜于用户能够承受40-50万的总价。

图经济适用房价格（总价）需求分布三、经济适用房面积及户型需求从经济适用房的面积需求来见，80-100平米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外60-80平米的需求也比较强烈，占3成；100-140平米存于壹定需求，60平米以下的需求约占1成。

图经济适用房面积需求分布从户型来见，2居是需求的主体，约占8成略弱，对3居也有壹定的需求比例，占1/6，对1居和4居及之上的需求比较小，对比面积需求和户型需求，基本壹致。

图经济适用房户型需求分布对户型的需求归根结底是由未来入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是3个人的家庭，壹个家庭的结构是：夫妇2人+小孩；另壹个是壹个老人+婚姻前期的夫妇2人（仍没有小孩），这俩个家庭对于户型及功能布局的需求完全不壹样，前者俩居于壹定时间能够满足要求，而后者可能需要考虑3居。

对比入住人数和户型需求，我们能够发现基本上符合之上的分析思路。

图经济适用房入住人数分布四、经济适用房内部空间布局及建筑形式需求随着京城经济适用房项目不断增加，供给量爆发性增长，经济适用房不可避免也面临着壹定的竞争压力，从而迫使开发商于产品设计、户型设计、内部空间布局等方面花费心思，同时消费者对于经济适用房的要求也于不断提高。

首先，从户型的空间布局来见，平层仍是需求的主体，占8成，另外错层和复式也有壹定的需求空间，这也于壹定程度上表现出了未来的发展趋势。

图对不同空间布局经济适用房的需求另外，从建筑形式来见，塔楼将很难满足潜于用户的需求，最受欢迎的是“板式小高层”，其次是“多层”。

图对不同建筑形式经济适用房的需求五、经济适用房装修需求图对经济适用房装修的要求潜于用户对于装修问题，意见比较分散，4成用户不希望提供装修，另有3成用户希望提供初装修，另有少量潜于用户希望提供“菜单式装修”或者“精装修”。

六、经济适用房配套需求目前经济适用房项目均比较大，动辄上百万甚至几百万平米，整个社区基本上属于壹个小社会，加上目前于建/新建的经济适用房项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。

从本次调研的结果来见，潜于用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的需求程度也比较高；对于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存于壹定需求。

表对经济适用房配套的要求七、经济适用房认知渠道从潜于用户获知经济适用房的信息渠道来见，“房展会”和“报纸”是最主要的渠道，另外“电视广告”也起到了比较重要的作用，同时“户外广告”也是重要的认知途径。

表经济适用房认知渠道八、经济适用房需求群体购买周期从潜于购房群体的购买周期来见，约有3成的潜于用户准备于半年内购买，有4成潜于用户准备于1年内购买。

图经济适用房需求群体购买周期经济适用房（）供给分析九力营销顾问X公司王新明壹、经济适用房供给数量年市经济适用房供给数量达到22个，其中朝阳区4个，占18%；丰台区11个，占50%，宣武区1个，占5%；石景山区2个，占9%，大兴1个，占5%；昌平3个，占14%。

表经济适用房供给分布（数量）图经济适用房供给分布（数量百分比）二、经济适用房供给面积年市经济适用房的总体供给量为1133.7万平米，从各个区域经济适用房总体的供给面积来见，朝阳区以348万平米排于第壹位，占总体供给量的30.7%；其次是丰台区，供给量为290万平米，占总体供给量的25.6%；昌平以250万平米的供给量排于第三位，占总体供给量的22.1%；大兴区的总供给量达到216万平米，占总体供给量的19.1%；石景山区供给量为26.7万平米，占总体供给量的2.4%，宣武区供给量为3万平米，占总体供给量的0.3%。

表经济适用房供给面积及分布图经济适用房供给面积及分布三、经济适用房价格年市经济适用房总体均价为3511元/平米，其中宣武区均价为4500元/平米；其次是石景山区，均价为3855元/平米；丰台区紧随其后，达到3764元/平米；朝阳区、昌平区、大兴区的均价为3375元/平米、2617元/平米和2280元/平米。

图市不同区域经济适用房价格分布（均价）另外对比不同区域经济适用房最高价格和最低价格的差异，我们发现：价格差异最大的是朝阳区，达到620元/平米，价格差异最小的是石景山区，仅为10元/平米。

表市不同区域经济适用房最高价格和最低价格对比。