2020年(财务知识)北京经济适用房市场报告

（财务知识）经济适用房市场方案

经济适用房市场方案

经济适用房（）研究方案

九力营销顾问王新明

为了把握市经济适用房市场的发展趋势及需求动态，九力营销顾问X公司于年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本方案分为供给、需求、未来发展趋势及预测3个大的组成部分。

第壹部分谁于购买经济适用房

壹、经济适用房购房群体于年龄上呈“U”型分布

经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存于壹定的差异性，总体而言呈“U”型分布：35岁以下（49.73%）的群体和40岁之上（41.53%）的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少。

图经济适用房需求群体年龄分布

二、外来群体对经济适用房需求有壹定需求

和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大，于总体需求群体中，外来群体的需求比重占1成略强。前不久有关经济适用房对外来群体（不具有市户口的群体）开放的讨论，以及经济房于房价上浮3%就能够按照普通商品房出售，如果之上政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。

图经济适用房需求群体户口分布

三、经济适用房需求群体中低学历群体比重较大

和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群体比重比较大，占50%左右。

图经济适用房需求群体学历分布

四、经济适用房需求群体主要于“国有性质”及“私营企业”工作

普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当壹部分群体于外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数于“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占1/5略强。

图经济适用房需求群体单位性质分布

从经济适用房需求群体的职位分布来见，主要是“普通职员”。

图经济适用房需求群体单位职位分布

五、¼的经济适用房需求群体的家庭年收入超过6万元

根据市关联规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平于6万元之上的占了1/4，那么这部分群体的需求如何满足呢？似乎目前金融系统和关联部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性壹刀切”也存于壹定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存于这样的趋势，但原因却完全不同），相对而言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。

图经济适用房需求群体家庭年收入分布

第二部分居住现状分析

九力营销顾问X公司王新明

壹、5成之上的潜于购房群体没有自己的住房

从有购买经济适用住房意向的潜于购房群体而言，5成之上没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的壹份子，约有1/6“和父母亲戚挤于壹起”，另有1成住于“单位宿舍”。

图经济适用房潜于购买群体目前居住现状

二、约有15%的潜于购房群体已购公房或者商品房

有购买经济适用房需求的潜于用户8成之上属于“首次购房”，但同时也有1成之上的群体已经购买过“公房”或者“商品房”，对比上面的数据，我们会发现仍有另外3成潜于需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子且拥有合法身份），甚至可能包括壹些所谓的违章建筑等，有自有住房群体仍希望购买经济适用房的原因主要于于：

1．拆迁因素（见下图），有4成之上的潜于用户属于此列；

2．希望改变居住环境，无论是公房，仍是以前早期的商品房于设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代”，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；

3．另外，存于出于投资考虑的可能性，对于已经拥有住房的群体，完全能够于“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择壹套回报比较好房子出租；

图经济适用房潜于购买群体购房经历

三、拆迁户成为经济适用房市场的需求主力

调查发现，4成之上的潜于购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当壹部分拆迁户经济上且不富裕，有相当壹部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。

图是否因为拆迁购买经济适用房

四、购买经济适用房基本上为了“自己居住”

和普通住宅市场以及公寓市场存于很大不同的是，购买经济适用房的群体基本上是为了“自己居住”，投资群体于经济适用房市场所占比重非常小。

图购买经济适用房的目的

五、经济适用房潜于购买群体工作地点分布

从经济适用房潜于购房群体的工作地点位置分布来见，朝阳区分布比较集中，约占4成，其次是“海淀”、“东城”、“西城”，之上4个区域的潜于购房群体约占总体8成。

图经济适用房潜于购买群体工作地点分布

第三部分需求分析

九力营销顾问X公司王新明

壹、经济适用房区域需求

从目前经济适用房大的区域需求来见，东部的需求最旺盛，占60%，其次是北部，占26.6%，其次是南部，占23.8%，对西部的需求仅占11.1%。

表东部区域需求分布

表南部区域需求分布

表北部区域需求分布

表西部区域需求分布

二、经济适用房价格需求

对经济适用房价格的需求主要集中于2500-4000元/平米之间，占68.85%，这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价于2500元/平米的项目也存于较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少。

图经济适用房价格（单价）需求分布

从经济适用房的总价需求来见，40万是经济适用房的价格门槛，总价需求于40万以下的约占9成，另外约有1成的潜于用户能够承受40-50万的总价。

图经济适用房价格（总价）需求分布

三、经济适用房面积及户型需求

从经济适用房的面积需求来见，80-100平米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外60-80平米的需求也比较强烈，占3成；100-140平米存于壹定需求，60平米以下的需求约占1成。

图经济适用房面积需求分布

从户型来见，2居是需求的主体，约占8成略弱，对3居也有壹定的需求比例，占1/6，对1居和4居及之上的需求比较小，对比面积需求和户型需求，基本壹致。

图经济适用房户型需求分布

对户型的需求归根结底是由未来入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是3个人的家庭，壹个家庭的结构是：夫妇2人+小孩；另壹个是壹个老人+婚姻前期的夫妇2人（仍没有小孩），这俩个家庭对于户型及功能布局的需求完全不壹样，前者俩居于壹定时间能够满足要求，而后者可能需要考虑3居。对比入住人数和户型需求，我们能够发现基本上符合之上的分析思路。

图经济适用房入住人数分布

四、经济适用房内部空间布局及建筑形式需求

随着京城经济适用房项目不断增加，供给量爆发性增长，经济适用房不可避免也面临着壹定的竞争压力，从而迫使开发商于产品设计、户型设计、内部空间布局等方面花费心思，同时消费者对于经济适用房的要求也于不断提高。

首先，从户型的空间布局来见，平层仍是需求的主体，占8成，另外错层和复式也有壹定的需求