时代南湾房地产项目投资决策评审报成果标准精编

时代南湾房地产项目投资决策评审报成果标准

精编

Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986

报告框架

1、广州时代南湾成果标准

项目摘要简表

项目总论

（1）项目总体概况

时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万平方米，是广州唯一真正看到海的项目。该项目拥有得天独厚的自然资源：背山(黄山鲁)、望海(狮子洋)、揽湖(罕有大型人工湖)，紧靠南沙高尔夫球场。时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出500多套高层洋房，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，是广州唯一看看山看湖看海的产品。

时代南湾为2010年时代地产顶级力作，坐拥山湖海众多自然生态资源，项目坐拥高尔夫球场，游艇会，五星级海景酒店，国家4A级森林公园等高端配套，是广州唯一直面海景的高端滨海项目。一期产品为1栋至3栋，共四种户型（95-170㎡的两房至四房单位），折后均价为9800元/㎡（送3000元/㎡豪华装修）

（2）项目背景

时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万平方米，是广州唯一真正看到海的项目。该项目拥有得天独厚的自然资源：背山(黄山鲁)、望海(狮子洋)、揽湖(罕有大

型人工湖)，紧靠南沙高尔夫球场。时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出500多套高层洋房，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，位于南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，顶级配套资源环绕项目。除了周边的高级配套，时代南湾还拥有黄山鲁森林公园的连绵山脉、近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋。

（2）项目背景

标准见

城市板块及项目细分市场分析

（1）板块及细分市场供需分析

1.时代南湾位于南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，顶级配套资源环绕项目。除了周边的高级配套，南沙项目还拥有黄山鲁森林公园的连绵山脉、近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，鱼类丰富，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋，海面宽阔，时代南湾是广州市唯一一个可以真正看海的房地产项目。?

2.时代南湾占地约33万平方米，建筑面积约51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出1栋、2栋、3栋高层洋房，共500多套，面积由96平方的两房至167平方的四房，既可望山望湖，又可瞰海。

3. 周边配套：周边商业,商业环境：

南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店

周边景观(自然景观,公园绿化)：黄山鲁公园、天后宫、黄金海岸

内部配套：星级会所、山景会所、高尔夫练习场、8万㎡镜湖车位配比：1:1

周边商业：南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店

周边景观：黄山鲁公园、天后宫、黄金海

(2)主要竞争对手分析

时代南湾的主要竞争对手是南沙滨海花园，南沙滨海花园是集海滨生活、住宅、休闲、度假、养生、保健、餐饮、娱乐、生态、园林、观光、知识创新、文化交流和海滨商务于一体的滨海生态居住中心。一期占地面积约33万平方米，总建筑面积约16万平方米。建筑、园林设计为澳洲黄金海岸风格。引入澳洲“mall”概念悠闲阳光商业街，生态恒温泳池，及珠三角地区首创25米宽(最宽处达100米)2公里长运河。

洋房采用独特的蝶型设计使每个单位的厅和绝大部分的房都能望到海景。

南沙滨海花园配套完善，有超市、学校，到金洲商业中心、超级市场仅需3分钟的车程，到南沙港码头只需5分钟的车程，到番禺市桥只需20分钟，到东莞只需25分钟车程，到广州只需45分钟车程，到深圳只需50分钟车程，到香港中港城码头只需75分钟航船。2004年前开通的广州南部快速交通网系统，将连接起南沙开发区、黄阁镇、虎门高速等，大大改善对外交通联络。

一期以别墅为主，海景电梯洋房为辅。环境设计以水为题材，有人工运河。独立别墅分布在主要水道的两旁，按前花园后码头的意念进行设计，有独具澳洲特色的水边景观。双联体别墅分四种，建筑面积约=户。联体别墅主要位于启动区的中心花园周围，可观赏到中心花园！

二期滨海·水晶湾地处以一河两岸为依托的南沙未来CBD核心地带，项目两面临水，西南面正对直达珠江出海口的蕉门河水道，可远眺珠江出海口，西北面以月影河与全面落成的一期小区相隔，拥有良好的自然水景资源。而小区东北面为飞沙角山，依山傍水，风景独好。水晶湾整个小区占地38万平米，项目巧妙地利用南沙的原生地形，整个地块由东往西形成渐高的半坡地势，由158套南加洲海域

风情别墅及小高层海景豪宅组成，目前首先推出的是别墅区的58套单位，建筑面积由220-510平方米，将传承原汁原味的北美建筑风格。滨海·水晶湾引进北美新型建筑材

料，保温隔热显着，全面提升节能效果，比普通住宅节能30%—50%；在空间的实用性上，滨海·水晶湾采用了新型的建筑模式，取得了巨大突破，比传统住宅实用率提高8%—13％，使买家选择凸现个性化的户型需求；此外，建筑独特的呼吸性体系，采光、通风性能良好，防潮能力强，将为买家提供健康舒适的生活空间。滨海·水晶湾还采用了园林与建筑整体一次规划成形的先进设计及建造模式，融景入屋，屋中有景。在园林的风格上汲取了原汁原味的南加州风情之精髓，用恢弘手笔打造逾25部水岸主题园林，1000米水岸风景线视野豁朗，灿烂明媚的阳光充满园林的每一个角落。全新三期产品也是最后一期别墅产品——南沙滨海·半岛，涵盖了多联、双联、独立及叠加式等多种类别别墅产品，总体规划有300多套别墅，面积由200平方米-265平方米不等，同时还有少量的水景洋房。

（3）板块及细分市场客户分析

1、时代南湾二期洋房延续时代地产的户型风格，继续主打N+1户型设计，只计算一半面积的创意空间任由发挥，给置业者更