企业租赁厂房拆迁怎么补偿-租赁厂房拆迁维权

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按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业 人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收 单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安 置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收 前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征 收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年
随着城镇化进程加快,拆迁规模的扩大,拆迁 的工厂企业越来越多,关于企业租赁的厂房拆迁怎 么补偿?租赁厂房拆迁如何补偿?企业租赁厂房拆 迁如何维护合法权益?等问题,一直是困扰企业主 的问题,在办案过程中,诸多企业都是承租的土地 或厂房,现在我们以承租企业为例,谈一下企业拆
迁如何补偿。(关于企业租赁厂房拆迁具体标准请 百度搜索《路永强律师:最新企业拆迁补偿标准》。
2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地 管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件, 收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实
践中,所谓的“适当”很难界定,各地相差悬殊,需 要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况, 制定解决方案。
3、关于划拨取得土地使用权的,是否给予补偿 问题,理论界意见不一,笔者认为,应当给予补偿,
律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实 施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议 或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式 把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的 约定,以有效化解可能发生的法律风险。
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(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、 现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费 用支出等相关材料证明
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证据予以证明,如果协商确定装修装潢费用的补偿, 可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在 状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢 费用的补偿,也应提交相应数据及证明材料,以便 对装修装潢费用进行合理的评估。
(3)聘请律师介入,在专业律师的指导下制定 拆迁策略
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再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁 人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而忽视 了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程 中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥之前,被拆 迁人、承租人往往站成一线,共进共退,以图争取更 多的利益。而一旦补偿款落实之后,被拆迁人、承
有很多当事人并没有预估到相关材料证明是 件很复杂的事情,临到限期,匆匆估算企业内的设
备数目,对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备 迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核 查,而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当 被动。常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查 应当是一个细致、认真的,应当提前介入,为后来的 评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有
租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明 而再起诉讼,请求法院依法为其进行动迁款的分割, 拆迁之事本已麻烦甚多,再加上动迁款的分割,更 容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而 这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定 各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给
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平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费 和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征 收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被 征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自 治区、直辖市规定。
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这里需要注意两个问题:第一,征收土地的补 偿是根据土地的用途补偿的,标准全国每个地方不 尽相同,具体标准由省制定区片综合价。第二,要有 合法的土地使用权证明,如跟集体组织签订的租赁 合同等。
四、关于非承租企业的拆迁补偿问题。
关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当 补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的 补偿:
1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补
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偿标准一般由省、市制定,或者按照重置成新价, 由被拆迁人指定的评估机构进行评估。
其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖 得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,但
我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、 “耗”、 拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为, 哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种 标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件 所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、 政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。
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房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文 件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设 备、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清 单。
劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际
用工之间订立的劳动合同,以证明本企业内共有多 少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形 的,建议应尽快补充劳动合同,以证明双方的劳动 关系。另外,社会保险缴纳情况、工资单等实际证 明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并 列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票
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用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租 人三方主体。值得引起注意的是,集体土地上的私 有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原 有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律 规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清 楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此,
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并且给予的补偿不应少于出让的土地。 五、关于集体土地企业拆迁相关法律问题
集体土地上企业拆迁的,除土地相关补偿费用 外的其他方面补偿费用参照上面所述。
土地方面补偿费根据下面规定处理,《土地管 理法》第四十七条征收土地的,按照被征收土地的 原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补 偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿 费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三 年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,
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呢?
1、承租企业在拆迁前的准备
许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候, 往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认 为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁
进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实 上,这是一种非常错误的想法。
化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到 这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。
2、承租企业在拆迁前可以做的准备有:
(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确 定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业 拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程 中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋 是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用 权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系 主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公
3、拆迁实施中,拆迁人应对承租企业补偿的项 目
如前所述,在法律实践中,企业拆迁补偿主要 分为四部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的 土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁
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而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损 失。三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁 过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以 及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费 用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁 费、拆迁奖励费等。
拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异,而且拆 迁人在拆迁中往往有着更优势的地位,使得很多被 拆迁人、拆迁关系人“怕”拆迁。“怕”的原因无
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外乎两点:一是拆迁跨度时间长,繁琐事情多,很多 企业初次接触拆迁,对此束手无策;二是缺乏相关 的拆迁法律知识,在与拆迁人交涉的过程中怕吃 亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性,对于法律关系复 杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
办案过程中发现,拆迁人与被拆迁人在协商补 偿、订立补偿安置协议的过程中,承租人也没有权 利参与到其中来。这样一来,一旦面临拆迁,作为承
租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。 在现实生活中,因历史上的改制原因,国有企业改 制不彻底、集体企业转型不成功,企业产权、厂房 产权、土地使用权权属混乱不清等情况,导致企业 以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那 么,承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益
首先,法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。 《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法 强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承租人“久
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拖不搬”的情况,拆迁人有权依照法律程度申请强 制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖” 的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是不现实的想法;