房地产项目公司收购要点及尽职调查清单

房地产项目公司收购要点及尽职调查

清单

房地产项目公司收购要点

一、房地产收购的种类

房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种

1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购）

2、项目公司收购又叫股权转让

二、项目公司股权收购步骤：

1、项目收购意向书

2、项目尽职调查

3、洽谈正式合同

4、交接

三、意向书

意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）

四、项目尽职调查

包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查

1、项目公司主体调查

（1）营业执照（包括正副本是否过期）；

（2）各种开发资质

（3）税务登记

（4）企业组织代码

（5）贷款卡

（6）所有股东的存在和变更情况

（7）股东章程的变化情况

（8）历次股东会议的会议纪要

（9）历次董事会的会议纪要

2、项目公司的财务审计

（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）

（2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）

（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）

（5）审计项目公司的资金到位和使用情况

（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户

3、所收购项目的主体调查

（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证

以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。

（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）

（3）项目的可行性批复

（4）项目的规范性调查

（5）项目的以前的经济活动的调查

五、洽谈正式合同

六、交接和变更

1、公司证件的交接

2、公司所有印章的交接

3、公司所有材料的交接

4、项目场地的交接

七、股权收购的难点

1、溢价的处理方式

2、或有负债的保证

溢价的处理方式主要是股权+承担负债

或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

房地产项目收购尽职调查清单

项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。

一、涉及公司类的文件

1、公司营业执照正副本

2、公司房地产开发资质证书

3、公司章程

4、公司历次股东会、董事会决议

5、公司的税务登记证

6、公司组织机构代码证

7、公司的银行开户证明和贷款卡

8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变

更的情况

9、公司历次的注册和增资的验资报告

经过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。

二、设计开发项目类文件

1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建

设工程规划许可证