危房改造管理实施办法

规划区内危房改造管理实施办法第一章总则第一条为加强对县城规划区内危房的改造管理，保障城市总体规划严格实施，进一步改善人居环境，切实解决危房户“安居”问题，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市危险房屋管理规定》等法律法规规章，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于县城规划区内的所有危险住房（以下简称危房）改造，不包括构筑物、附属用房和临时建筑。

第三条本办法所称的危房，是指经房屋鉴定机构认定，结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

第四条本办法所称的危房改造，是指危房所有人及相关的部门和单位根据有关法律法规、规章以及本办法的规定，对危房一般性修缮、加固维修、拆建重建的行为。

第五条县建设局负责县城规划区内危房改造规划审批、鉴定和质量监督；县规划建设管理综合执法大队负责对危房改造的日常监管，组织对危房违法违规建设进行查处；县国土资源局负责用地条件审查、非法占地查处和土地使用权证核发；县房管局负责房屋权属证书核发，县房屋征迁办负责房屋的征收补偿；鹤城镇人民政府及各社区、村委会负责做好本辖区范围内的危房排查、改造申请及身份认定等工作。

第六条鉴于危房所处人居环境和功能设施条件较差，危房改造总体上考虑实施整体改造优先，操作上立足于保障当事人权益与提升城市形象相结合，对危房改造坚持“政府征收补偿为主，单户改造为辅”的原则进行。

第七条县城规划区内危房改造管理应坚持以下原则：（一）坚持“保障公共利益为主，拆老建新为辅”的原则，尽量减少危房拆除后重建的用地面积，整合零散土地，集中建设公共设施和公共绿地。

（二）坚持“连片改造为主，单户改造为辅”的原则，力求改造一片，提升一片。

（三）坚持“区域性环境改善为主，单个人居环境改造为辅”的原则，维护规划的整体性、完整性，力求在改造中提升。

（四）坚持“降低老城区人口密度和延续历史文化保护相结合为主，退老进新为辅”的原则，注重城市文化的保护和城市脉络的延续，适当减少老城区人口密度，迁出部分老城区住户，实现新老城区人居环境的共同改善。

第二章危房鉴定第八条由县建筑综合管理站等有资质的机构负责房屋的安全鉴定。

第九条房屋所有人或使用人须持有证明具备相关民事权利的合法证件，提请鉴定机构进行安全鉴定。

第十条鉴定机构按法律、法规规定的程序对房屋进行安全鉴定。

鉴定机构签发的鉴定文书应明确被鉴定房屋是否属危房，属危房的须提出建议性处理意见。

危房鉴定按下列等级划分：（一）A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。

（二）B级：结构承载力基本能满足使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。

（三）C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。

（四）D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

第三章规划审批第十一条县城规划区内危房改造应结合我县实际，做到合理疏导，确保群众的居住安全。

第十二条县城规划区内危房拆除重建根据县城规划要求，按以下分区进行审批：（一）禁止改造区。

该区域范围内严禁危房拆除重建，只能采取货币补偿或异地安置的方式处理。

具体适用范围：1.城西大道、城北大道、城南大道、建设路、解放南路、解放北路、大觉山景区公路、繁华街、316国道（县城段）等路段两侧可视范围内。

2.泸溪河以南、泸水路（含养路段）以北可视范围。

3.泸溪河以北、316国道（县城段）以南可视范围。

以上不包含列入县政府规划整段改造的项目。

（二）限制改造区。

该区域范围内以棚户区改造或连片改造为主，少量（含单户、零散）危房确需拆除重建的必须先经县建设局、房管局、国土资源局现场核定拟建地点周边房屋情况，视周边房屋实际情况审批。

具体适用范围：县城规划区除禁止改造区范围的其他区域。

第十三条危房拆除重建必须同时符合下列条件：（一）经鉴定属D级危房，产权明确无争议，不影响城市规划的；（二）不影响城市重点工程、城市道路、高压走廊、电力、电信、给排水等基础设施使用和建设，且不影响公共安全的；（三）不影响四周邻居的合法权益的；（四）不得违反其他有关法律、法规的规定。

第十四条危房拆除重建分类：（一）单位住房，指未参加过房改或拥有部分产权的单位住房。

应由所属单位进行详细排查摸底后，提出整体改造意见，报县政府研究是否纳入棚户区改造计划。

（二）居民（个人）住房，指持有国有土地证的住房。

应由房主持房屋所有权证及国有土地使用权证到县建筑综合管理站申请危房鉴定，对其中符合要求的按程序审批拆除重建。

（三）农民住房，指持集体土地使用权证的农民住房。

农民危房可按照城区农民建房审批规定执行。

第十五条县城规划区内危房按以下规定审批：（一）经鉴定达不到D级的危房，只能实行不改变建筑结构的一般性修缮、加固维修，不得拆除重建。

如有建设性详细规划的，按照详细规划控制的各项指标及建筑风格实施。

（二）经鉴定为D级危房的，实行分类管理：1.鉴定为D级危房、且符合申请保障性住房资格的，可由县政府按照评估价收购其危房和土地，并由房管部门积极配合办理保障性住房。

2.单位住房经鉴定存在不同程度的危房，可由所属单位申请纳入棚户区改造计划，但应先征求区内住户意见，且同意率必须达到100%。

3.既不能列入棚户区改造计划，又达不到保障性住房申请资格的，考虑原址拆除重建。

危房拆除重建原则上按照原占地面积、原建筑面积、原高度、原层数、原位置进行重建。

原建筑占地面积、原建筑面积和原层数均以土地证、房产证为参照依据。

如原房产证面积或实际居住建筑面积小于60平方米等特殊情况，在四邻同意的情况下可申请适当增加建筑占地、建筑面积或层数，但总层数不得超过三层，占地面积不得超过120平方米，总建筑面积不得超过240平方米。

如原房屋占地面积超过120平方米，则最多只能按占地面积120平方米审批，在四邻同意的情况下可适当改变层数，但总层数不得超过三层，总建筑面积以房产证为准，具体结合实际情况“一事一议”，报县政府研究后按抄告执行。

（三）沿街危房必须符合街景规划，严格建筑立面审批。

（四）属历史文化保护或有地方风格特色的危房，并须经文化部门审批。

（五）禁止随意抬高地基。

如地势低洼确需抬高地基的，在征得四邻同意后，方允许将室外地平适当抬高。

第十六条县房管局登记认定或有关部门证实在县城规划区内已拥有一套或一套以上住房的危房改建申请人，不得申请危房改建审批，其危房原则上只能由政府征收补偿。

第十七条政府收储土地、房屋的补偿费用根据用地性质和房屋评估及其他相关费用确定。

第十八条对成片棚户区有危房改造愿望的，可自行成立片区棚改领导小组，征求意见完成后可报县棚改办公室逐步安排棚户区改造项目进行整体改造。

县棚改办公室不接受单户审批。

第四章危房改造第十九条危房重建审批流程：（一）申请。

房屋所有权人向县建筑综合管理站提出房屋安全鉴定申请。

（二）鉴定。

1.经县建筑综合管理站鉴定不属于危房D级的，只能由政府收储或实行不改变建筑结构的维修，不得拆除重建，修缮治理费用由房屋所有人负责。

申请人必须委托有相应资质的规划设计单位进行危房维修加固方案设计，并向县建设局提出维修加固申请。

2.经鉴定属于危房D级的，由县建设局牵头，组织县国土资源、房管、城管、规划建设管理综合执法大队等部门现场进行联合踏勘。

（三）调查。

由县房管局对申请人周边住户是否有拆除改造意向进行调查，并签署四邻意见书，四邻同意之后按程序进行危房重建审批。

（四）公示。

经鉴定为D级危房停止使用确需拆除重建的，由县建设、国土资源、规划建设管理综合执法大队和房管部门对其拆除重建条件进行初步审核，符合城市规划的，对危房的级别、重建面积等技术指标进行公示。

（五）审批。

经公示无异议后，对符合条件拆除重建的，填写《XX县城区危房改造（维修）审批表》。

申请委托有相应资质的规划设计单位进行规划设计，并持设计效果图、规划平面图、建筑平面图等资料报县建设、国土资源、规划建设管理综合执法大队、房管部门签署意见（规划建设管理综合执法大队收取危房重建保证金，按每平方米建筑工程造价的10%收取），然后由县建设局报县政府审批抄告。

（六）缴费。

县政府审批抄告后，申请人持《XX县城区危房改造（维修）审批表》到县行政服务中心按规定进行审批，一单清缴费。

如果在申请办理《建设用地批准书》时需要补交土地出让金的，应当按照土地市场评估差价补交土地出让金，并由县国土资源局补办国有建设用地使用权出让手续。

在缴费完毕后再发放《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》。

第二十条经鉴定为D级危房，但与规划不符或已纳入城市近期建设计划的，不得拆除重建，只能实行恢复性维修（即相同结构，不扩大面积的原样恢复性修建），或由县房屋征迁办参照县拆迁补偿标准的有关规定通过货币补偿进行征收。

第二十一条严禁借危房改造名义进行房地产开发。

第五章法律责任第二十二条凡在县城规划区内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行危房改造建设的，由县建设局根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程总造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

超出建筑面积的，由建设部门、国土资源部门按规定调查处理，并补交相应的规费、土地出让金及相关税费。

第二十三条未经批准、采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用除基本农田或者其它耕地之外的土地进行危房改造建设的，除按土地市场价格收取土地出让金及相关税费之外，并由县国土资源局根据《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十五条第一款第（三）项的规定，处以占用土地每平方米10元的罚款。

第二十四条县规划建设管理综合执法大队调查清楚违法违规建设的案件情况，书面报县建设局备案，县建设局作出责令停止建设或限期拆除的决定后，当事人不停止建设或逾期不拆除的，县政府根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定责成县建设局组织规划建设管理综合执法大队采取查封施工现场、强制拆除等措施。

第二十五条因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）有险不查或损坏不修的；（二）经鉴定机构鉴定为危房而未采取有效解危措施的。

第二十六条因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质的；（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施的；（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋的。