社区商业地产概念
商业地产是什么-和商务地产有什么区别
商业地产是什么-和商务地产有什么区别商业地产是什么-和商务地产有什么区别导语：商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起,一场商业地产的战国时代已经来临。
那么什么是商业地产?下面就为大家讲解一番。
商业地产是什么_和商务地产有什么区别商业地产简介商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
和商务地产区别一般来说，商务地产更多用于商务等生产行为，而商业地产则更多用于居民消费。
1、商务地产指用于各种、交易等经营用途的房地产形式。
因在商务地产聚集区域，写字楼是其核心，满足需求，而少量酒店、商场等物业，更多属于辅助性，用于满足从商务需求中衍生出来的其它需求。
2、商业地产则不同，其主要用途是满足居民购物、休闲、娱乐消费等需求，表现形式则从各类住宅底商、沿街商铺、商业街等。
3、在狭义上，商务地产仅指写字楼类物业。
但随着经济的发展，建筑类别渐有综合之势，一些写字楼物业，也开辟了大面积的区域用于酒店、商场的经营，这类物业被称为商务地产综合体，也属于广义上的商务地产。
4、就我国的商务地产而言，尚无国家确定的分类标准，有关商务地产的分类在不同的市场各不相同，分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。
认可度较高的分类方法是物业分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)三个等级，而高档物业又可细分为两个部分：超甲级和甲级写字楼。
超甲级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。
综上所述，随着中国的入世，经济全球化的到来，成熟的商务地产强调以客户需求为，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保理念，从而达到国际化商务社区的标准。
房地产项目社区商业简析(ppt 共121页)
社区商业分类
1、按照商住比
2、按照人均商业面积
分类
参考标准值
分类
参考标准值
外向型
中间型 （偏外向型）
内向型
5%-11% 2%-5% 2%以下
外向型
中间型 （偏外向型）
内向型
1.08-2.54㎡ 0.14-0.87㎡ 0.14-0.87㎡
社区商业服务半径？
主要消费圈在500m范围内
边缘消费圈：社区商业零星的终端消费者来源于该区域
• 规划布局？
项目在片区商业规划 • 规模性质？
• 人均商业面积？
对本案商业 发展的影响
人口变迁
•
所在片区人口发展规划 •
•
常住人口规模？ 人口流动性？ 人口结构？
地理区位
分析项目区位占位问题，明确项目商业发展背景环境
宏观
• 老城区？ • 新城区？
项目在城市中的区位占位 • 城 乡结合 部？
• 近郊？ • 远郊？
人流量
选取各主要节点 作为监测点
辐射范围判断
项目人车流量 车流量
监测结果
•
• • • •
调查与分析方法 同人流量分析
不同时段监测结果，例如， 上下班、闲时 日平均流量 峰值时间 工作日与周末流量区别 主要人流动线
项目市政配套及物业组合
即了解项目周边四至配套环境，对于一些特殊的市政配套，可能导 致商业定位的重要改变
地理区位
中观
• 核心区？
项目在片区中的区位占位
• •
边缘区？ 成熟区？
• 陌生区？
微观
项目与周边项目区位关系
• •
相对独立？ 互动密切？
项目规划 了解项目规划中的商业体量规划及限制，以及商业性质初步判断
社区商业概述范文
社区商业概述范文社区商业是指在一些特定的社区内进行的商业活动。
社区商业不仅仅是一种经济活动，更是社区发展的重要组成部分。
社区商业对于社区的居民和当地经济的发展具有重要意义。
本文将从社区商业的定义、特点、发展现状以及对社区发展的影响等方面进行阐述，全面概述社区商业。
其次，社区商业具有以下几个特点。
首先，社区商业关注的是社区居民的需求。
社区商业经营者通过了解社区居民的生活习惯、消费需求以及人口结构等信息，为居民提供更贴近需求的商品和服务。
其次，社区商业注重社区的文化特色。
在社区商业中，经营者会注重挖掘和发展社区的文化资源，以吸引更多的居民和游客来社区消费。
再次，社区商业强调居民的参与性。
社区商业不仅仅为居民提供商品和服务，更注重居民的参与感和归属感。
经营者会通过不同方式开展社区活动，促使居民之间的互动与交流。
社区商业的发展现状呈现出多元化和综合化的趋势。
随着社区居民消费观念的变化，社区商业也在不断地进行创新和调整。
目前，社区商业发展出了一些新的商业模式，如社区超市、社区团购、社区创意市集等，这些新模式为社区居民提供了更多元化的消费选择。
同时，社区商业也开始与互联网相结合，通过电子商务平台和社交媒体进行线上线下联动，提升消费者购物体验。
社区商业对社区的发展具有重要影响。
首先，社区商业带动了就业机会的增加。
社区商业的发展带来了更多的商业机会，吸引了更多的投资和创业者进入社区，提供了就业机会。
其次，社区商业促进了社区经济的发展。
社区商业的繁荣带来了商业税收的增加，为社区的公共设施和社会事业提供了良好的经济支撑。
同时，社区商业的发展还提升了社区居民的生活质量，为他们提供了更多方便和舒适的生活服务。
总结起来，社区商业是在特定社区范围内进行的商业活动，关注居民需求，注重社区文化特色，强调居民参与性。
社区商业发展存在多元化和综合化的趋势，与互联网相结合，推动社区经济发展，提高居民生活质量。
通过对社区商业的全面概述，我们可以更好地理解社区商业的重要性和发展趋势，并为社区商业的发展提供有益的参考。
社区型商业地产赢利模式解析
社区型商业地产赢利模式解析社区型商业地产是指针对社区居民的生活、消费和娱乐需求而建设的商业地产项目。
它不仅提供传统的商业物业功能，如商场、超市、餐饮、影院等，还集合了社区教育、医疗、文化、体育等多元化服务。
该类型商业地产因其便捷的消费、丰富的服务和活力满满的社区环境而备受欢迎。
下面将从消费需求、配套服务、社区互动和持续发展等方面探讨社区型商业地产的赢利模式。
首先，社区型商业地产的赢利模式离不开对消费需求的深入了解和准确把握。
通过市场调研和数据分析，地产开发商可以了解到社区居民的消费习惯、消费水平以及对不同产品和服务的需求。
根据这些数据，选择合适的商业物业类型，并引入具有竞争力的品牌商户，满足消费者的需求。
而消费者在社区型商业地产消费的特点是高频次、小额度，因此地产商通过提供便捷的购物和消费环境，提高消费的便利性和体验感，从而刺激消费频次和增加消费金额，实现盈利。
其次，社区型商业地产的赢利模式还依赖于配套服务的建立和完善。
社区型商业地产项目通常会引入社区教育、医疗、娱乐、文化等多种服务业态，为社区居民提供方便快捷的配套服务。
例如，在社区商业地产项目中建设医疗中心，提供全面的医疗服务；引入教育机构，为社区居民提供优质的教育资源；打造文化娱乐中心，举办各类文艺演出和社区活动。
这些配套服务不仅提高了社区居民的生活质量，更吸引了更多的居民前来消费，为商业地产带来了持续的盈利。
此外，社区型商业地产的赢利模式还需要注重社区居民的互动和参与。
通过举办各种社区活动、推出优惠促销活动等方式，吸引社区居民积极参与，增加他们对商业地产的依赖感和认同感。
同时，地产商可以通过与社区居民的互动，收集他们的意见和建议，做出针对性的改进措施，提高商业地产的运营效率和服务质量。
这种积极的互动和参与不仅能够提升社区居民的满意度，也能够为商业地产带来更多的消费和盈利机会。
最后，社区型商业地产的赢利模式需要实现持续发展。
在快速发展的商业环境下，地产商需要不断创新和改进，不断提升商业地产项目的竞争力和吸引力。
什么是社区商业
什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。
因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。
其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。
优势互补还是差异化经营的竞争策略。
社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。
一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。
社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。
商业房地产基础知识
一、商业地产概念商业地产就是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。
用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。
商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。
商业地产的开发由多个环节组成：开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。
商业地产的价值商业房地产的价值由两部分构成：第一是房产有形的价值，土地加建筑成本等；第二是商业无形的价值，它是商业房地产价值的根本价值。
这两者不可分离，商业价值不可能离开商铺而单独存在。
商业地产的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。
住宅地产的价值在于居住，保值升值。
商业地产的利润一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润。
二、购物中心的定义、分类及特征购物中心全称Shopping Center，在国外也称Shopping Mall，中文译为“摩尔”、“销品贸”或“销品茂”，起源于20世纪六十年代的欧美发达国家。
Shopping Mall和国内通常所指的购物中心含义有很大区别。
国内购物中心是上世纪八十年代百货店或百货商场在九十年代后的新潮叫法，一般认为面积平均在7000平方米左右，商品包括流行服饰、化妆品、家居家电和其他更宽泛的品类，一般是不同的商品分布在不同的楼层。
国外购物中心特指规模巨大，建筑面积在10万平方米以上，集购物、休闲、餐饮、娱乐、社会交往等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
但随着国内商业的迅猛发展，国内购物中心的定义逐渐与国际趋同。
按照经营范围及商业辐射范围分类：近邻型、社区型、区域型、超区域型、超级型。
社区商业地产运作思路
社区商业地产运作思路一、社区商业地产概述社区商业大体可以分为两大类：1、社区零散商业物业：多为住宅建筑群的底商、裙楼和沿街商铺，此类商业物业开发商大多数进行销售，一般情况下都没有完善的商业定位，在销售住宅的同时进行附带销售，也不会作统一招商和统一运营。
此类商业物业大多在中小型楼盘出现，每个商业单位的面积从几十平米到几百平米，最大不会超过几千平方。
此类物业的经营业态多为中小餐饮店、便利店、精品店、小百货、美容美发店等，业态也多为自发形成，不会进行业态规划。
2、社区配套商业物业：此类商业物业大多是在规划阶段就进行了一定的商业定位和商业规划，面积小则几千平米，大可达上万甚至几万平米。
此类商业物业开发商一般会采取租售结合的方式进行统一招商，也会进行商业规划和业态布局设计，会有百货、超市、连锁家电、大型连锁餐饮等主力店业态进驻，再加上一些健身会所、咖啡厅、士多店等，基本上形成了一个完整的商业布局。
此类商业物业一般会出现在几十万甚至上百万平米的大型社区，会进行统一招商和统一的运营管理。
二、社区商业地产的市场机会：1、社区商业是未来发展趋势：随着人们生活水平的提升和生活节奏的加快，社区购物因其便利性必将成为一种发展趋势，越来越多的人会选择在自己家的周边购物消费。
2、社区商业结构急需完善：目前的社区商业多为中低端且零散的业态，不能有效地满足人们购物的需求随着社区商业的完善和的提升，这也给社区商业的开发留下了足够的空间。
3、社区商业是商业运营空白：社区商业处于一种无序零散的状态，没能引起开发商和运营商的足够重视，此时介入，虽然有一定市场风险，但市场空间和发展潜力巨大。
4、后商业地产时代呼唤精细化运营：中国的商业地产经过近几年的发展，已经进入“MALL 时代”，但大量无序开发和市场跟风，以及粗放式的运营管理，已经造成“MALL扎堆现象”，很多三线城市都有好几个MALL，有的面积高达上百万平米，严重背离了市场需求和良性循环，竞争高度白热化，大量的物业空置，招商难度越来越大。
社区商业概述范文
社区商业概述范文社区商业是指在居民区或社区内经营的商业活动。
它为社区居民提供商品和服务，并且在一定程度上满足了他们的生活需求。
社区商业的目标是为社区内的居民创造就业机会，提供便利的购物途径，增加小区的活力和吸引力。
社区商业的主要特点之一是地理位置的便利。
社区商业一般都建立在人口密集的地方，这样方便社区居民的购物需求。
商业设施的临近也可以减少居民的交通成本和时间，提高他们的生活质量。
此外，社区商业还有相对的小规模和独立性。
它们通常是由小商家或小企业经营，并且具有自己的特色和风格。
社区商业的特色也反映在其经营项目的多样性上。
社区商业提供的商品和服务的范围相对较窄，通常以满足日常生活所需的商品为主。
例如，超市、便利店、餐饮店、洗衣店等。
与大型商场相比，社区商业更加注重产品的质量和服务的专业性，以满足居民的个性需求。
除了为社区居民提供便利的购物空间，社区商业对居民的生活还有其他的影响。
首先，社区商业能够为社区居民提供就业机会，有助于解决就业问题，减少贫困和不公平。
其次，社区商业还可以提供社区内的公共服务设施，如药店、医院、儿童教育机构等。
这些设施不仅方便居民就医就学，还减少了他们的出行时间和成本。
然而，社区商业也面临着一些挑战。
首先，社区商业与大型商场相比，规模较小。
由于规模小，商家的经营空间受限，难以获得更多的资源和优惠政策。
其次，由于社区商业的人口基数相对较小，竞争比较激烈。
商家需要通过不断改进产品和提供优质服务来吸引顾客，增加他们的赢利。
最后，社区商业还需要面对消费习惯的改变和电子商务的冲击。
随着人们购物方式的变化，商家需要寻找新的商机和发展方向。
为了促进社区商业的发展，政府、商家和居民可以采取一系列的措施。
政府可以提供相应的优惠政策和支持，帮助商家解决资金和运营难题。
商家可以加强与居民的沟通和合作，了解他们的需求并提供相应的产品和服务。
居民也可以积极参与社区商业的发展，支持当地商家，并提出自己的建议和意见。
社区商业地产概念
社区商业的含义
按照社区商业的成熟程度来划分， ● 按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区商业 和现代型社区商业。 和现代型社区商业。 按照社区消费群体的文化水平和消费层次来划分， ● 按照社区消费群体的文化水平和消费层次来划分，可以分为高 档社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。 档社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。 按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业（ ● 按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业（也可以称为 社区商业中心）、中型社区商业和小型社区商业。 社区商业中心）、中型社区商业和小型社区商业。 ）、中型社区商业和小型社区商业 按照建筑形式的不同来划分，可以分为围合式（封闭式） ● 按照建筑形式的不同来划分，可以分为围合式（封闭式）社区 商业、离散型社区商业、商业街式社区商业和集中型社区商业。 商业、离散型社区商业、商业街式社区商业和集中型社区商业。 另外，还有一些比较特殊的社区， ● 另外，还有一些比较特殊的社区，会形成一些比较特殊的社区 商业，比如年轻人社区，外地人比较集中的社区等。 商业，比如年轻人社区，外地人比较集中的社区等。
社区商业的含义
就近方便
社区商业的三大法宝
物美价廉
服务多样
社区商业的含义
北京某项关于社区居民的服务需求调查： 北京某项关于社区居民的服务需求调查：
目 录
第一部分 社区商业的含义
第二部分
社区商业的类型
第三部分
社区商业的分布特点
第四部分
社区商业的评价标准
第五部分
社区商业的现状和趋势 附 件：社区购物中心简述
社区商业的含义
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形 态。 – 目的：以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗 旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标 – 服务：提供日常生活需要的商品和服务 – 属性：属地型商业 这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万 人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性 决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的 设置也有较强的针对性。
社区商业(一)理论篇
社区商业分类 按体量划分
5万方
区域商业中心
邻里商业中心
3万方
外向型社区商业
1万方
内向型社区商业
0万方
社区商业研究—理论篇
社区商业分类 按商住比划分
➢外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社 区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业 的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良 好的商业氛围。 ➢偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经 营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
社区商业的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同 业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理 程度。根据对武汉社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四 种类型：
➢圈地街铺型 ➢入口街铺型 ➢入口集中型 ➢以点带面型
社区商业研究—理论篇
社区商业分布特点 圈地街铺型（底商）
➢内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外 性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情 况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
社区商业研究—理论篇
社区商业分类 按人均商业面积分
类型 外向型 中间型 内向型
案例
万科高尔夫 江南家园 御水天成
西北湖凤凰城 巴黎豪庭 融侨华府 水岸星城
金地格林小城 华润凤凰城 代国际花园
金色港湾
户数
1400 1200 504 1000 3550 3500 6800 7000 1600 5940 7900
社区商业的起源与概念
社区商业的起源与概念(2010-02-09 08:48:39)转载▼分类：商业地产社区商业的起源与概念邱易一、社区商业的起源1882年，法国社会学家卡•滕尼斯首先提出“community”的概念，1938年，费孝通将其翻译成“社区”，并对其进行了定义，即在一定区域内，由有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。
它包括五方面内容，即地狱、人口、区位、结构和社会心理。
20世纪80年代末90年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心距离一些新兴的居住区越来越远。
于是，一些零散的、以满足社区居民日常生活必需品消费为目的的由底层住宅改造的底商应运而生，这些底商的档次都较低，随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。
到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。
回首整个社区商业的起源，我们发现，四个因素促进了整个社区商业在中国的蓬勃发展。
1、城市郊区化是社区商业发展的“催化剂”社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，随后在英国、法国、日本和新加波等国也获得了一定的发展，并日益成熟。
当时由于家庭汽车的普及，在城郊新建了发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区迁移，由此产生了专门为郊区新建居住区的居民服务的社区商业。
60年代，英国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区商业。
70年代，新加波的社区商业也开始大规模发展起来。
2、旧城改造为社区商业发展“推波助澜”随着旧城区改造的实施，居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁。
目前，我国北京、上海、大连等大城市开始出现“城市空心化”的情况。
同时，城市中心大型商业设施出现阶段性相对饱和，城市中心商业网点过多，城市郊区、新开发区、工业园区、新居民区商业网点过少的“里重外轻”现象。
我们知道，城市面积扩大后，任何一个新建社区都需要相应的商业配套。
社区商业的定义与分类
低档、中低档、中档、中高档、高中档、高 档；
业态类型
日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱 乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业
市场的商业较少；
名称建议
通常是综合项目所处区域、项目自身特点、 开发商名称等来确定
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社区商业业态组合 百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲
社区商业类型--按照商住比指标分类
辐射型
• 商住比指标为5％—11％，商业体量 大，对外来客流要求高，对交通、人 流、商业氛围要求较高。
中间型
内向型
• 商住比指标为2％—5％，主要依赖于 • 商住比指标为2％以下，基本不考虑社区
本社区居民的需求,兼顾周边.
商业的对外性，完全依赖本社区居民的
需求，商业规模的大小可根据社区人口
可设定的商业层次：便利商业 组合，个别交通条件特别优良 者可考虑形成商业街区；
商业交通时间：步行5分钟内， 如形成商业街区则可考虑步行 十分钟内；
商业功能满足：服务为主，便 利性商品和服务，便捷性餐饮。
中型社区
人口规模：2000-10000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组
+（商业街区）+社区商业(邻里购 物中心或社区购物中心)，交通条 件优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位 服务和商品的社区商业中心的设置， 并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐 饮全业态引进；
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社区商业布局类型
类型
底商满布型
优点
缺点
商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。
【房地产企业培训】社区商业的开发思路
一、社区商业的基本概念
• 社区商业的定义
社区商业是一种以社区范围内的居民为服 务对象，以便民利民为宗旨，以满足居民综合 消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务 的属地型商业模式。
• 社区商业的特点 1、便民 2、社区商业配置与社区居民的特征息息相关 3、社区商业与住宅的互动关系
1、开发规模 社区规模和位置很大程度上决定着商业量的配置。
如果项目地并非处于处城市中心，整个区域处于发展 中，其商业街的开发定位在一定程度上要辐射邻近区 域。
商务部建议新建的社区商业人均商业用地面积不 少于1平方米。
合生创展在广州市开发的项目，配置商业面积的 经验是：居住人口人均0.5-0.7平方米。
商业街内有超市（350㎡）、7-11便利店（100㎡）、 银行、茶餐厅、精品店等。全部商铺为开发商所有， 并无出售。目前全部商铺已租满，并无空置情况。 由
于商业街位于小区外围，服务客群不限于小区住户， 商铺的经营 规划需要考虑方便居民、有利经营的因素
• 社区商业的类型
1、社区商业中心 （集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体 的组合商业形式）
苏州工业园邻里中心
2、超市 （兼有肉菜市场功能）
3、便利店 （24小时服务）
4、餐饮店 （酒楼、小食店等）
5、专业商店 （服装店、家居用品店、书店、音像店等）
6、专业服务店 （美容美发店、洗衣店、维修店等）
• 社区商业发展中存在的问题及解决之道
1、扰民的问题 （特别是底商形式用作餐饮、超市功能 ） 解决之道：前期规划做好功能分区，餐饮、超市 尽量避免在底商
2、位置的不合理的问题 （特别是集中式的社区商业中心定点尤为关键 ） 解决之道：社区商业优先考虑临路位置，以达到 向社区外辐射的效果
社区商业概念定位及规划设计要点
➢ 形成开放的城市商业休 闲广场。具有强烈的生 态性与休闲性。“坐享 城市文明，体会山林之 趣”
商业定位策略
引入社区商业公园概念
商业公园功能定位
集购物、休闲、娱乐、餐饮与一体，注重与自然、环境和 谐，具有文化性、平民性和休闲性立体大型公园社区。
商业公园业态定位
业态配置———有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百 货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态；同时又购 物中心、购物广场等大型业态配置。
商业定位策略
引入社区商业公园概念
购物公园规划四大原则
原则一 原则二 原则三 原则四
室内商业室外化 商业形态风情化 沿街形态戏剧化 零售商业独立最大化
商业定位策略
引入社区商业公园概念
精心营造 独特情调
休闲、购物、娱乐、饮食等,体现自然与商场的完美结合。室内外、地面、屋顶和平台 绿化浑然一体。
摈弃传统 功能布局
社区商业概念内涵
社区 商业
指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。
是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足 居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定 了它的总规模一般应控制在3——5万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。
商圈的容量是 商业业态店生 存风险系数
商业概念导入
商业客流规律
三种客流的大 小比例决定销 售额比重结构 图
派生客流 分享客流 自身客流
PART 02
社区商业定位
商业定位策略
商业定位方向
市场互补
与大规模居住区进行配套
动态市场
商业地产解析及发展趋势
商业地产解析及发展趋势
一、商业地产的定义
商业地产是指用于从事商业活动的各类房地产，主要包括商业综合体、商业街、商铺、门面地块及其他商业用途的房地产。
商业地产是指可以满
足商业需求、具备一定的经济效益、能够有效提升城市经济发展水平的房
地产及其配套设施。
二、商业地产的解析
商业地产可以分为商业综合体、商业街、商铺、门面地块和其他商业
用途的房地产。
商业综合体是指通过联合多种商业形式，联合多个商家和企业，在一
个地点形成商贸服务功能完整的大型商业综合体。
商业街是一种以零售经营为主的集中性的商业场所，集中设置各种商店，服务性企业和各类应用服务设施，供消费者采购商品和服务。
商铺是指位于商业街，或是其他商业用地内的小型商店，包括超市、
小卖部等，是提供商品及服务的基本单位。
门面地块是指用于商业或应用服务设施的土地，一般是在商业街及商
业综合体中设置，用于商家、企业经营使用的地块。
其他商业用途的房地产包括商业办公室、园区、交通枢纽商业中心等，都是可以满足商业需求、提升城市经济发展水平的重要地产。
三、商业地产发展趋势
随着经济的发展，商业地产的发展也越来越迅速。
商业地产的概念
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
商业地产的概念：商业地产就指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的，为生产方和消费者提供交易平台而进行商业活活动的载体。
商业地产的真正含义：1、追求长期稳定的现金流2、以零售业癿租金收入为目的长期房地产投资商业地产的利润构成开发商通过运作顷盛赚取开发投资利润－土地增值开发商销售商铺赚取销售利润－物业增值所有者出租商铺赚取租赁利润－租金增值商业物业管理者赚取管理利润－经营增值住宅地产和商业地产两类开发模式的区别住宅地产：快速销售盈利再投资模式商业地产：长期持有物业模式决定商业地产价值的六大因素地理位置、交通条件、区域经济状况、商业市场容量、商业建筑形态、定位与业态业种组合1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
商业地产社区配套设施规划与运营
商业地产社区的招商策略
定位招商
01
根据商业地产社区的定位和特点，有针对性地吸引符合定位的
品牌和商家入驻。
定向招商
02
针对特定行业或区域的商家进行招商，以提高商业地产社区的
专业性和特色。
联合招商
03
与品牌商家建立合作关系，共同参与招商活动，实现互利共赢
。
商业地产社区的营销策略
品牌营销
通过品牌推广和形象塑造，提高商业地产社区的知名度和美誉度 。
餐饮设施
各类餐厅、咖啡店、茶楼等，提供丰富多样的餐饮选 择。
商务设施
写字楼、会议中心、商务中心等，支持商业活动和办 公需求。
休闲娱乐设施规划
文化娱乐设施
图书馆、电影院、KTV等，丰富居民休闲娱乐 生活。
体育设施
健身房、游泳池、羽毛球馆等，促进居民身心 健康。
旅游景点
特色街区、主题公园、历史文化遗址等，吸引游客，提升区域知名度。
通过统一的视觉识别系统，塑造商业地产社区的品牌形象 。
社区口碑传播
通过良好的服务和口碑，提高商业地产社区的知名度和美 誉度。
05
商业地产社区配套设施规划与运营案例 分析
成功案例一：某大型购物中心
总结词
功能齐全、客流量大
详细描述
该购物中心规划了各类零售店铺、餐饮设施以及休闲娱乐项目，吸引了大量客流。通过合理的业态布局和品牌引 进，该购物中心实现了高人气和稳定的营收。
成功案例二：某高端住宅小区
总结词
品质卓越、服务周到
详细描述
该住宅小区注重居住品质和服务，配备了高端的设施和智能化管理系统。同时，提供周到的物业服务 ，满足了高端客户的需求，实现了高入住率和租金回报。
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社区商业规划时 基本不考虑社区 商业的对外性， 完全依赖本社区 居民的需求，商 业规模的大小可 根据社区人口规 模而变化，一般 情况下本社区人 口规模足以支撑 商业的正常经营。
社区商业类型
以深圳多个社区为例——按照人均商业面积分类
类型 案例
美丽365花园 招商海月花园 外向型 锦绣江南 海滨广场 中间型 阳光棕榈园
● 另外，还有一些比较特殊的社区，会形成一些比较特殊的社区商
业，比如年轻人社区，外地人比较集中的社区等。
社区商业的含义
就近方便
社区商业的三大法宝
物美价廉
服务多样
社区商业的含义
北京某项关于社区居民的服务需求调查：
目 录
第一部分 第二部分 社区商业的含义 社区商业的类型
第三部分 第四部分
社区商业的分布特点 社区商业的评价标准
第五部分
社区商业的现状和趋势 附 件：社区购物中心简述
社区商业类型
• 社区商业可以根据不同的定义进行划分 – 按照距离分类 – 按照商业面积与住宅面积的比例划分 • 外向型 • 偏外向型 • 内向型 – 按照人均商业面积分类 • 外向型 • 中间型 • 内向型
社区商业类型
——按照距离分类 – 社区商业提供 的服务一般步 行5分钟可到。 社区商业的特 点就是便民。 有专家把构建 社区购物网称 作“51015”， 即居民出家门 步行5分钟可以 到达便利店， 步行10分钟可 到达超市和餐 饮店，骑车15 分钟可到达购 物中心。
0.87
0.76 0.46 0.36 0.16 0.14
内向型
万科四季花城 风和日丽 星河湾
目 录
第一部分
第二部分
社区商业的含义
社区商业的类型
第三部分 第四部分
社区商业的分布特点 社区商业的评价标准
第五部分
社区商业的现状和趋势 附 件：社区购物中心简述
社区商业的分布特点
• 社区商业的分布特点包括一下四个方面
这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万 人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性 决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的 设置也有较强的针对性。
社区商业的含义
● 按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区商业和现 代型社区商业。 ● 按照社区消费群体的文化水平和消费层次来划分，可以分为高档 社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。 ● 按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业（也可以称为社 区商业中心）、中型社区商业和小型社区商业。 ● 按照建筑形式的不同来划分，可以分为围合式（封闭式）社区商 业、离散型社区商业、商业街式社区商业和集中型社区商业。
社区商业能否良好 经营的重要环节
铺位面积配比
表现为人流焦点 和人流端点两种 形式
人流动线的特点
前期规划重点问题
社区商业的分布类型
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户数
1,799 4,199 4,400 4,760 2,946
人口
6,297 14,697 15,400 16,660 10,311
调整后的商业面积 （㎡） 16,000 28,000 25,000 18,000 9,000
户均商业面积 （㎡/户） 8.89 6.67 5.68 3.78 3.05
人均商业面积 （㎡/人） 2.54 1.91 1.62 1.08 0.87
蔚蓝海岸
祈福新邨3,690 4,700 3,600 10,330
17,917
26,124 12,915 16,450 12,600 36,155
15,500
19,800 5,940 6,000 1,980 5,000
3.03
2.65 1.61 1.28 0.55 0.48
——按照商业面积与住宅面积的比例分类
外向型 （5％—11％） 偏外向型 （2％—5％ ） 内向型 （2％）
依靠本社区居民 的消费不足于支 撑商业的持续稳 定经营，需要外 部较大规模消费 群来支撑商业的 正常经营，需要 周边环境能够提 供足够的人流和 良好的商业氛围。
这一类别的社区 商业正常经营主 要依赖于本社区 居民的需求，商 业规模上不能追 求巨大化，否则 市场难以消化。
目 录
第一部分 第二部分 社区商业的含义 社区商业的类型
第三部分 第四部分
社区商业的分布特点 社区商业的评价标准
第五部分
社区商业的现状和趋势 附 件：社区购物中心简述
社区商业的含义
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形 态。 – 目的：以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗 旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标 – 服务：提供日常生活需要的商品和服务 – 属性：属地型商业