商业地产常识 PPT
商业地产基础培训ppt课件
分散经营物业
大部分商铺(除发展商返租外)
按经营类别分
类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
产权物业
大部分的新建物业
非产权物业
临建物业或改建商铺
按物业区位分
类
按销售方式分
•(Supermarket)是开架售货,集中收款,满足社区消费者日常生活需求的零售业态。根据
超市
商品构造的不同,可以分为食品超市和综合超市。
•(Hypermarket)实践营业面积 6000平米以上,满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商
大型超市
品构造,可以分为以运营食品为主的大型超市和以运营日用品为主的大型超市。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征是“卖什么〞。目前国内零售
消费市场可细分上百个业种,国外兴隆国家更多,难以胜数。运用:
①谋划商业地产,必需熟习业态业种分类及其特征、典型商户等根本功;
②市调必需分业态业种进展表格、问卷、访谈设计,查清所需类别根本情况进展比
较分析;
③传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态方式运营,如:建材、IT、文仪、药品、
商业地产的分类
分类方法
按市场形式
分类
按物业用途
分类
按建筑特征
分类
种类
举例
大型商厦
天河城广场、广百新翼
专业市场
天河电脑城、白马服装大厦
小区商铺
深圳四季花城商业街、祈福新村商业
街
购物中心
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商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式,需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响,包括政策、经济、社会等因素,需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产:包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产:包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产:包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产:包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产:包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
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目标市场定位:明确商业地产的目标客户群体,制定相应的营销策略 招商策略:制定招商计划,吸引优质商家入驻,提高商业地产的商业价值 营销策略:制定营销计划,提高商业地产的知名度和美誉度,促进销售和租赁 运营管理:对商业地产进行日常运营管理,包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务:提供优质的客户服务,包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化:通过对商业地产的运营数据进行分析,不断优化运营策略,提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略:包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设:包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化:包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析:包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧:随着商业地产市场的来自断扩大,竞争也日益激烈,需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化:随着消费者需求的不断变化,商业地产需要不断创新和升级,以满足消费者的 需求。
商业地产基础知识PPT课件
任何商业项目都要给出吸引顾客前往光顾或者频繁光顾的充分理由。 ➢ 可否享受到希望得到的服务和尊重,包括舒适度; ➢ 可否能够因为受到某种吸引而前往; ➢ 可否会实现配套价值和附加价值,甚至带来惊喜; ➢ 可否增强选择消费场所时所保持的自信; ➢ 是否具有与顾客消费力保持一致的商品和服务; ➢ 可否通过现场的体验加深对商场的依赖、信任感; ➢ 商业所呈现出来的风格是否与顾客个性匹配。
2021/6/20
六、商业经营方式说明
➢ 租赁: 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际使用者经营,商场获租
金收益,实际使用者负责经营,获取经营收益,承担经营风险;优点在 于操作简单。缺点就是经营风险由经营者承担。 ➢ 联营: (1)纯抽成:商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营, 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金,双方共同经营, 共担风险 (2)保底抽成:商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营, 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金,同时双方约定最 低销售保底额,当实际销售额低于该保底额时,商场应按该保底额的一 定比例抽取佣金。 ➢ 购销:商场自行进货、自行销售,自行承担经营风险
➢ 能否使自身项目获得未来更大的增值潜力和空间;
➢ 能否获得更高的机会成本和超额利润;
➢ 能否获得可能存在的并购重组中的优势地位。
2021/6/20
2、开发者心态
➢ 能否兑现投资者的价值回报预期,降低投资者的投 入和未来经营上的风险。
➢ 能否使开发的产品受到使用人的认可和欢迎; ➢ 能否使开发的产品与管理者希望的目标达成一致; ➢ 能否使自己开发的项目更加具有竞争优势; ➢ 产品能否让最终商户、市场和消费者喜欢。
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明:
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮,改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能,在我国尚属首例: 由于石库门建筑部分已经涉危,不宜以结构顶起后的方式改造,方案以拆除部分房屋,并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地; 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造,配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等;
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考: 商业体为什么需要中庭?
中庭作为商业体重要的空间节点,是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感,利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
《商业地产基础知识》PPT课件
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目录
序:基础概念普及 1:零售业态的分类及定义 2:商业发展规律 3:商业运营的专业术语
序:基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业:“生意”,指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售,亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富,可 供选择余地大,以某类商品为主,经营的商品具 有自己的特色,一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识,可以退货
选址多样化,多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
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商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
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1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主,并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则: ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能,以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类: ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小
商业地产PPT11[1]
引进大卖场的不同定位
• 休闲之都:成都的差异; • 北京家乐福与沃尔玛的差异; • 如何看大卖场的不同定位?
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商业地产PPT11[1]
满足一站式购物需求 服务于大众家庭 提供免费停车场 开心购物家乐福 三大处37课
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满足追求高质量生活 的顾客购物需求
服务于白领及中产阶层 如:突出家居用品 提供寿司、海产品等
场所、机关、团体、企事业所在地; • 商圈范围窄小,一般设定在居民徒步购物5—10分钟到达的
范围内; • 商店营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高; • 店堂明快、清洁、货架丰满; • 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80%的顾客为有
目的的购买; • 经营实行信息系统化,开展单品管理; • 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
10
4.9 5.9 6.9 7.9 9.9
4.9
7.9
12.9 14.9 16.9 19.9
Metro
2
5.9
7.9
12.9
16.9
TRUST-
5
Mart
Your Need / Your Comment :
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商业地产PPT11[1]
Ladies’ slipper
60030-60039
按这一理论,美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。
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商业地产PPT11[1]
零售轮转理论
2.发展一段时间: 高价格、高毛利、高成本
随时间发展补 充更多服务
3.继续发展: 高价格、高毛利、高成本
随时间 推移补 充服务
市场 机会 来临
1.新型组织发展: 低价格、低毛利、低成本
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
土地使用年限年满后? 1、土地使用年限到期后,自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有,不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁,会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿,不同的时期、不同的地区,该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积:是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构:它的传力途径是:屋盖的重量由屋架(或梁柱)承担,屋架支撑在承重墙上,楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此,屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担;墙下有基础,基础下为地基,全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构:主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁与柱为刚接(钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土,使其形成整体)连接,从而构成了一个整体刚架(或称框架)。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构:主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接(通常为焊接或螺栓连接),而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他:由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑,上述结构形式不足以抵抗水平荷载(风荷载、地震荷载)的作用,因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼:指与高层建筑相连的附属建筑,高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M,但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
商业地产培训PPT课件
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例:四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位:
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商:
决定经营基础
3.运营管理:
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业:中国家纺布艺名镇--河山,中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福,中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿,500亩 建筑面积60万平米,一期260000平方 二期40万平米,主营:MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都(精品专 卖店)、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺?
买个好商铺,栽棵摇钱树? 好的商铺才是摇钱树! 一铺养三代?好的商铺才可以养三代!
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年,每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%,后3年每年10.6%,保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产培训 ppt课件
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式,供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来,超
大楼,这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间,它是在供 时髦,这和后期所谓的
销社的基础上扩大的, mall 实际上是一致的 ,
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PRRT 1 何为商业地产?——九大业态介绍
1. 百货店
Department store(Dept.)
概念
在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展各自的进货、 管理、运营的零售业态
特点
采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式
商品结构为种类齐全、少批量、高毛利,以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具,买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去,将社区的物业 管理做好,就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去, 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
ppt课件
13
PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
单一建筑体,独立于其他商业建筑
如住宅底层商铺
地下商业街,多由人防工程改造而成 多种商业建筑的集合体,多种经营方式集合在一起 如小卖部、便利店、食品店、粮食店 菜市场、超市等 购物中心 中心商业街 提供不同类型货品和服务的综合性场所
服装和饰品店 服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等
家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等
采取定价销售,可以退货,有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施,服务功能齐全
商业地产基础知识培训课件(ppt 29页)
31.03.2020
3、招商专业术语
▪ 产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有 数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的 分户房屋平面图。
▪ 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人
由此可见,从严格意义上讲,购物中心不是一种商业业态,而 是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式
31.03.2020
2、购物中心的定义及分类
➢ 摩尔(Mall)购物中心是指:
面积在10万平方米以上,由专业购物中心管 理集团开发经营,业态业种复合度极度齐全(全业 态、全业种/行业经营,表现出高度专业化与高度 综合化并存的成熟性结构特征),行业多、店铺多、 功能多,商品组合的宽度及深度极深(商品高中低 档必须齐备,以保证商品品种齐全。商品组合的宽 度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖 场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖 店、专业的不同行业主题大卖场实现。)
▪
定金是指当事人约定由一方向对方给付的,
作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法
律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,
保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则
和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形
式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的
期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定
金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额
保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个
销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。
▪ 加盟商
加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品 价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重.
商业地产知识培训课件(ppt 46页)
运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设,保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会,经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈,为在此长期经营的商家提供了稳定的客源, 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域:地处天塔道以南
开发商:天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮(400—600平米)及KTV 娱乐为主导,并包含特色购物及必要的社区服务设施,如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样;其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO: 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合,构成都市型低层建筑,该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业,四层至六层做商务魔方 (全兼容、多功能)。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积,靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具,买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去,将社区的 物业管理做好,就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去,而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件培 训 的 意 义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part 1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产?商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积,靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时,主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具,买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面市场开发资本运营商业地产运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街•底商集中商业(写字楼、住宅或酒店附属底商,进深超过40米,整体性较好,需分割出数百平米以上大铺)•独立集中商业(购物中心)(独立占地、零售、娱乐为主的纯商业,层数通常在1-6层,整体性较强,可以是商业街区和集中商业的搭配)•商业街区(2条以上商业街的组合或Block 街区建筑形式商业)•商业街(2排街铺之间围合,形成相对独立的街道)•街铺(分散布局,沿街摆放、进深较短(单排铺,进深不大于30米),最高不超过3层,;各店铺面积较小,通常10-200平米之间)购物中心——SHOPPING MALL什 么 是购 物 中心?多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。
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3. 招商要善于借助专业招商机构 在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商 机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的是它们对商家的选址要求 很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌 商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。 实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责 与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起
2. 招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定 对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由 于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲 究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一 般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加 长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
如:昆明的南屏街、小西门等商圈,国贸商业中心等。
(三)按服务对象和辐射范围分类:有区域商业中心、城市核心商业中
心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
附加▲ 商铺的形式
① 社区商铺 社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类
有些社区设有专门的社区商业楼,里面的商铺主要是铺位形式,这些铺位 商铺的“可视性”肯定不如铺面形式,但其优点在于这种铺位商铺有可能 在统一定位、统一经营理念下,竞争力得到提升 。
三. 商业地产运作及销售应把握的原则
1. 招商难度远大于销售,佣金上要有侧重 在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售,某种程度 上,开发商的销售员比投资业主更专业!而招商会难的多 ,开发 商的招商专员相对商家选址人员来说,可能不如人家专业 ,谈判 过程很长,难度也很高 。 所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道 理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。
《商业地产基础知识》课件
市场趋势
总结词
预测未来商业地产市场的发展趋势,包 括需求变化、价格走势、政策影响等。
VS
详细描述
未来,商业地产市场仍将保持稳定增长态 势。随着消费升级和城市化进程的推进, 商业地产需求将继续增加,尤其是电商物 流、科技产业、文创产业等新兴领域的快 速发展将为商业地产带来新的增长点。同 时,政策对商业地产的调控也将更加严格 ,对环保、节能等方面的要求将进一步提 高。
总结词
市场定位不准确、招商困难、经营管理不善
详细描述
某商业地产项目由于在市场定位、招商和经 营管理等方面存在严重问题,导致项目失败 。具体表现为市场定位不准确,业态组合不 合理;招商困难,无法吸引优质品牌入驻; 经营管理不善,缺乏有效的营销策略和运营 手段。这些问题的存在使得该项目无法实现
商业价值,最终导致了失败的结局。
06
CATALOGUE
商业地产案例分析
成功案例一:万达广场
总结词
规模宏大、品牌聚集、运营管理出色
详Байду номын сангаас描述
万达广场作为国内商业地产的领军项目,凭借其规模宏大的建筑群和丰富的业态 组合,吸引了众多知名品牌入驻。其独特的运营管理模式和营销策略,使得万达 广场在市场竞争中占据了优势地位,成为了商业地产的成功典范。
法律风险
商业地产投资涉及的法律法规 较多,投资者需注意遵守相关
规定,避免纠纷。
投资回报
租金收入
长期持有商业地产并通过出租 获得稳定的租金收入。
资产增值
随着商业地产市场的波动,投 资者可能获得资产增值收益。
税收优惠
符合条件的商业地产投资可能 享受税收优惠政策,降低投资 成本。
其他收益
如股权或债权投资可能带来的 分红、利息等其他收益。
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商业地产项目的租售比例、不同业态不同业种的相 互配比、主力店和次主力店的相互搭配都是非常重 要的。
6、建筑形态
外观设计
平面布置
道路规划
表现1:只注重形态设计,忽视业态空 间得组合与配置
表现2:过度追求商业利益而破坏城 市形象
表现3:抛弃文化得商业开发
表现4:尺度过于夸张
表现1:商铺与公共空间比例不佳,不能 带来经济效益
商业地产开发与住宅得差异
差异点
地块属性不同:住宅的地块属性为居住用地,产权年限为70年;商铺土地用途为商业,使用年限为40年。如果是沿街的公寓, 底楼商铺,楼上公寓的,土地用途为综合的,使用年限为50年。 开发理论不同:住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上,而商业地产开发遵循的是投资理论。 面对客户不同:商业服务的客户规模远大于住宅业主,另外还要研究投资者及商户 规划设计不同:商业地产的业态组合纷繁复杂,规划设计如何满足商家要求,确保商家利益最大化,进而确保开发项目 开发流程不同:商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化;推广更具针对性;多出开业、运营、管理 利益关系不同:住宅直接面对的就是业主,而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系
商铺得分类
按照市场辐射范围分类
• 邻里型——辐射范围≤1公里,总建筑面积≤2万平方米 ,商圈内人口≤5万,主力店为中型超市或餐饮主力店
不同城市消费力、交通通达性、人口密度差 异很大,不可将标准僵化处理
• 社区型——辐射范围≤3公里,总建筑面积≤5万平方米,商圈人 口5-10万人,主力店为标超或大型超市,根据情况也可能包含 影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
用。
商铺如何定价
成本定价法
销售价格=开发成本+发 展商目标利润
市场比较法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 +
类比项目商铺售价
租金反推法
售价=(日租金×360天 -物业费-相关税收) ×12年-维修基金-相
关税费
12年为国际通用投资回 报年限
什么影响商铺价值
影响商业地产价值得六大因素
1、地理位置
• 区域型——辐射范围为3-6公里,在交通便捷、商业中心较远得区域,辐射范
围可达8公里,总建筑面积5-10万平方米,商圈按人照口在市10场-25辐万人射,主范力围店为分类 大型超市或百货店,至少包括4-5个次主力店 按照市场辐射范围分类
• 超区域型——辐射范围10公里以上,超出本地“片区”或“区域”;总建筑面积10-15万平方 米,主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家,多个次主力店,商圈人口>50万
是否合理的出入口设置
出入口设置的合理性将决定了 消费者是否愿意进入项目
交通动线是决定项目能否成功的命脉线
3、区域发展与消费水平
制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和 主流产业的结构与分布,都将影响着商业地产
区域发展决定了消费水平
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4、商业市场容量
竞争
合作
国际人均商业面积为1.2㎡。如果城市商业容量超标, 无疑面对的竞争将非常激烈,甚至将诞生一大批空铺。
5、市场定位、业态组合
市场定位 业态组合
市场定位
不同的商业项目有着不同的市场定位,决定不同的 商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中 寻找到不同的市场定位,形成差异化竞争。
表现2:忽视商业楼层租金得层级递减 效应
表现3:自动扶梯设置不能引导人流
表现4:商铺分割过于平均,不利于 使用
表现1:希望通过增加出入口得数量 来带动人流
表现2:方向混乱,曲折复杂
表现3:没有充分预留停车
表现4:未能最大程度得与城市交 通相联系
感谢您的聆听!
ห้องสมุดไป่ตู้
地段 地段 还是地段
地理位置决定商业价值 商铺租金反应商铺价值
人口稠密,消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某 种意义上来说,选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用
2、交通条件
是否有地铁等交通枢纽
地铁上盖、交通枢纽等位置的 商业项目无疑可以获得更大的 人流聚集
是否有畅达的交通干道
畅达便捷的交通网络,无疑将 使自驾出行的购物者更加便捷
• 超级型——这就就就是传说中得超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米, 至少3-5家大型主力店,如百货、超市、家居等,商圈人口辐射几百万甚至千万人不等,辐射范围通 常包括本城市全部以及周边城市
• 目得地型——依赖目得性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流,辐射范围难以具体界定,主力客群大都在项目所 属区域之外,甚至就就是外地、呈现“飞地”特征。
3
具体到商铺来瞧,就就是专门用于商业经营活动得房地产。经营模式、功能与用 途上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商铺得分类
1
商业街商铺
2
综合体商铺 购物中心商铺 百货商场商铺
3
社区商铺 住宅底商
4
写字楼商铺 商务楼商铺
写字楼裙房
5
专业市场商铺
建材市场、家具市 场、服装市场等
按照商铺得开发形式分类
商业地产得盈利模式
只售 不租
只租 不售
租售 并举
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商业地产得盈利模式
卖掉
KEY WORDS
在中国大陆得土地制度现状条件下,不管怎么宣传继续持有,但终极目标一定就就是这个
地段与价格就就是影响商业物业成交得两大因素,而其中地 段是一个固定不变得因素,可塑性程度不高,价格则是一个 可变因素,在市场竞争中可根据对手的情况进行调整,在地 段因素基本一定的情况下,价格因素对商铺成交将起决定作
商业地产常识
商业地产得定义
1
狭义概念——retail real estate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类 经营方式得不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
2
广义概念——mercial real estate 或 mercial property;除商铺之外还涵盖写字 楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性得不动产。