商业地产常识 PPT

• 区域型——辐射范围为3-6公里,在交通便捷、商业中心较远得区域，辐射范
围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈按人照口在市10场-25辐万人射，主范力围店为分类 大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店 按照市场辐射范围分类
• 超区域型——辐射范围10公里以上,超出本地“片区”或“区域”;总建筑面积10-15万平方 米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万
商业地产开发与住宅得差异
差异点
地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓， 底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。 开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。 面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户 规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目 开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理 利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系
地段 地段 还是地段
地理位置决定商业价值 商铺租金反应商铺价值
人口稠密，消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某 种意义上来说，选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用
2、交通条件
是否有地铁等交通枢纽
地铁上盖、交通枢纽等位置的 商业项目无疑可以获得更大的 人流聚集
是否有畅达的交通干道
畅达便捷的交通网络，无疑将 使自驾出行的购物者更加便捷
是否合理的出入口设置
出入口设置的合理性将决定了 消费者是否愿意进入项目
交通动线是决定项目能否成功的命脉线
3、区域发展与消费水平
制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和 主流产业的结构与分布，都将影响着商业地产
区域发展决定了消费水平
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用。
商铺如何定价
成本定价法
销售价格=开发成本+发 展商目标利润
市场比较法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 +
类比项目商铺售价
租金反推法
售价=（日租金×360天 －物业费－相关税收） ×12年－维修基金－相
关税费
12年为国际通用投资回 报年限
什么影响商铺价值
影响商业地产价值得六大因素
1、地理位置
商业地产常识
商业地产得定义
1
狭义概念——retail real estate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类 经营方式得不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
2
广义概念——mercial real estate 或 mercial property;除商铺之外还涵盖写字 楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性得不动产。
表现2:忽视商业楼层租金得层级递减 效应
表现3：自动扶梯设置不能引导人流
表现4：商铺分割过于平均，不利于 使用
表现1:希望通过增加出入口得数量 来带动人流
表现2:方向混乱,曲折复杂
表现3：没有充分预留停车
表现4：未能最大程度得与城市交 通相联系
感谢您的聆听！
业态组合
商业地产项目的租售比例、不同业态不同业种的相 互配比、主力店和次主力店的相互搭配都是非常重 要的。
6、建筑形态
外观设计
平面布置
道路规划
表现1:只注重形态设计,忽视业态空 间得组合与配置
表现2:过度追求商业利益而破坏城 市形象
表现3：抛弃文化得商业开发
表现4：尺度过于夸张
表现1:商铺与公共空间比例不佳,不能 带来经济效益
3
具体到商铺来瞧,就就是专门用于商业经营活动得房地产。经营模式、功能与用 途上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商铺得分类
1
商业街商铺Байду номын сангаас
2
综合体商铺 购物中心商铺 百货商场商铺
3
社区商铺 住宅底商
4
写字楼商铺 商务楼商铺
写字楼裙房
5
专业市场商铺
建材市场、家具市 场、服装市场等
按照商铺得开发形式分类
商铺得分类
按照市场辐射范围分类
• 邻里型——辐射范围≤1公里,总建筑面积≤2万平方米 ，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或餐饮主力店
不同城市消费力、交通通达性、人口密度差 异很大,不可将标准僵化处理
• 社区型——辐射范围≤3公里,总建筑面积≤5万平方米，商圈人 口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含 影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
4、商业市场容量
竞争
合作
国际人均商业面积为1.2㎡。如果城市商业容量超标， 无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。
5、市场定位、业态组合
市场定位 业态组合
市场定位
不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的 商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中 寻找到不同的市场定位，形成差异化竞争。
• 超级型——这就就就是传说中得超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米, 至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通 常包括本城市全部以及周边城市
• 目得地型——依赖目得性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流,辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所 属区域之外，甚至就就是外地、呈现“飞地”特征。
商业地产得盈利模式
只售 不租
只租 不售
租售 并举
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商业地产得盈利模式
卖掉
KEY WORDS
在中国大陆得土地制度现状条件下,不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定就就是这个
地段与价格就就是影响商业物业成交得两大因素,而其中地 段是一个固定不变得因素，可塑性程度不高，价格则是一个 可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地 段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作