商业项目不同运营阶段经营管理要点
智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理
智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理本文由智地网，房地产培训网，房地产营销策划方案网提供【课程前言】商业地产的发展浪潮依然澎湃。
在这波浪潮里，商业地产如何因时、因地制宜？如何在新形势下融入更多现代元素，并根据项目特点选定适合的开发模式并成功地运营？12月14-15日厦门，业界专业操盘手——现任银泰商业（集团）副总裁、原万达招商中心常务副总王老师推出《商业地产项目筹备期、培育期、成长期、成熟期的运营管理》。
本期导师站位中国商业地产的前沿阵地，结合银泰城、万达广场、迪拜mall、五国购物中心、香港IFC等多个国内外知名商业地产项目进行剖析讲解。
为您拨开迷雾、解决实际问题，深度交流商业地产的经验与教训，引领未来商业地产的新一轮洗牌。
【讲师介绍】王老师：现任银泰商业（集团）有限公司副总裁，原万达招商中心常务副总经理。
历任北京华联集团、深圳佳兆业房地产商业管理有限公司、万达商业地产股份有限公司、银泰置地集团高层管理。
从事了13年百货行业和8年商业地产行业的工作。
负责操盘的百货和商业地产项目近60个，积累了多年的商业管理工作经验。
熟悉国内百货和商业地产行业的现状和不同商业业态的发展和需求。
具有丰富的一线实操工作经验和较高的理论水平。
【课程内容】模块一：经营管理与运营管理◆经营管理的概念◆经营管理的服务对象◆经营管理工作的6大特点◆购物中心经营管理与运营管理的关系◆经营管理的实现价值与提升价值◆经营管理的联系纽带◆经营管理的能力◆购物中心运营管理公司的组织架构◆地方商管公司各部门的工作职责模块二：开发阶段的营运管理◆开业前营运管理文件的编制及报批◆招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》◆营运管理资料的档案建立◆商户进场装修及现场管控：初审商户装修资料、工程对接、手续办理、制定手则，租户进场现场管控及验收◆建立营运服务窗口：建立总服务台、确定标准流程、物料采购与调试、收费项目的对接工作◆团队组建与培训：招商人员岗位转调的设定、招商转营运人员安排、人员培训◆开业前的准备工作：开业前的检查和整改工作、服务管控（营业服务管理、投诉、各种表单）正常营运演练、开业庆典活动、其它注意事项案例：银泰城开业前检查事项模块三：培育阶段的营运管理◆开业评估及品质管理：总结和评估、经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等◆营运信息管理：营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息、各类营运信息数据报表◆市场调研管理：同行业竞争对手调研、消费者调研、商户调研◆业态调整及品牌调整管理：分析与评估、关注商户经营状况、控制空铺率、经营过程中品牌调整◆经营规范及环境管理：巡场管理与制度、营运标准与规范的管理、环境管理◆商户营业员的管理：录用、培训规定模块四：成熟期阶段的营运管理◆信息化管理完善◆重大营运事件管理◆商户资质管理◆建立标准收费流程◆实行预警管理◆经营期业态调整及品牌调整◆运营数据的分析◆租赁管理及调整◆完善客户关系及客诉管理◆品牌危机管理◆多种经营管理◆团队综合素质的培训与培养模块五：运营管理重点工作剖析1、项目整体推广策略◆品牌形象的建设◆推广手雄与媒体组合◆产品网站建设与管理◆视觉美陈设计与VI视觉系统◆宣传资料与道具、美陈管理◆广告位系统◆年度营销费用预算与计划◆活动策划2、多种经营管理◆经营概念与理念、范围◆点位规划、编号、要求◆合同签订、审批流程3、会员发展与管理◆会员战略◆会员体系建设◆会员管理及分析系统4、安全与突发事件管理◆消防设备设施与方案◆项目安全防范措施◆人员/门禁系统/车辆管理【课程对象】房地产企业总裁、分管项目招商运营副总;房地产企业发展部、招商部、策划部、运营部中高层管理人员；全过程咨询行业、代理行业管理层及管理人员。
商管公司运营理念
商业运营管理
消费者价值筹划
经营者价值筹划 § 一、商业地产纵向价值链 § 二、商业街满意度分析 § 三、商业筹划与推广
投资者价值筹划
发展商价值筹划
消费便利性（如班车、网卡购物）
低成本性（时间和金钱）
休闲性（如娱乐消费） 商场气氛营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理筹划 管理方式和利益最大化方案 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径，工作成效估计
商管企业运营理念
销售方式
本项目商业街整体实施四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一 布局规划；实施以物业管理为主，商业管理为辅旳原则。
招商运营模式
返租项目销售顺序：
销售人员
投资业主
返租项目运营顺序：
市场推广， 吸引客流
经营商户， 日常管理
商管企业 （招商）
经营商户
消费者
销售指标 达成
商业筹划与推广
（二）年度推广主要内容
拟定年度需求变化时间 ——工作是根据市场旳需求变化来做旳 制定阶段性旳目旳 ——按需求曲线 ——按照季度划分阶段 制定阶段性旳推广工作主题内容
把几种阶段分出等级 把工作要点分出主次 分出重量级及轻量级 分出时间旳控制百分比 分出密度旳控制百分比
地段价值及提升措施 产品形态及利润最大化建筑设计 符合开发商条件旳营销策略和推广手段 企业形象和辨认系统 ，增进和发展 人才和企业竞争力提升
商业街满意度原因分析
商业街受欢迎与不受欢迎原因之比较
受欢迎Popular 多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement) 独特征(Uniqueness) 以便性(Convenience) 时间与金钱成本旳节省(Time/cost-
商业运营管理手册
安大城市广场运营管理手册【目录】第一章:运营工作范畴及工作职责【1】运营概念【2】运营部工作范畴【3】运营部工作职能第二章:运营部各岗位工作范畴及岗位职责【1】商管部经理岗位职责【2】客服员岗位职责【3】商管员岗位职责【4】物业管理员岗位职责【5】设备维修岗岗位职责第三章：日常工作流程及管理制度【1】总值班管理制度【2】开闭店流程管理规定【3】运营部日常工作管理规定【4】周例会管理制度【5】交接班管理规定【6】商铺装修管理规定【7】商铺进场撤场管理规定【8】环境卫生维护管理规定【9】突发事件应急管理办法【10】现场管理规范考核规定第一章：运营工作范畴及工作职责【1】运营概念运营简而言之是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。
细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事,而又非常重要，并且这些工作又须立即处理.标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成,都一样执行公司的营运标准。
效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节,甚至严重时会导致恶性循环；另一方面营运具有很强的时间性，错过最佳时间,则无以补救。
协作性是指团队的作业，营运的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好，只有所有员工都能有意识自觉工作，营运的良好水准才能长久维持。
创新性是指营运的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。
标准化、规范化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。
【2】运营部工作范畴商品进入店铺后，对整个商场或店铺销售的整个运营过程进行管理。
【3】运营部工作职能1．制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度.2．财务预算:参与商城的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。
3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。
商业项目筹备开业前后整体运营工作节点计划
商业项目筹备开业前后整体运营工作节点计划1.市场调研和商业计划编制在项目筹备阶段，进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场调研的结果，编制商业计划，包括目标市场定位、产品定位、定价策略、市场推广及销售策略等。
2.品牌设计和宣传推广品牌设计是商业项目成功运作的基础。
通过与专业设计团队合作，设计出符合项目定位和目标市场的品牌形象，包括商标、企业形象VI设计等。
在品牌设计的基础上，进行宣传推广工作，包括制作宣传册、广告海报、建立官方网站和社交媒体等。
3.人员招聘和培训在项目开业前，需要招聘和培训适合项目需求的员工团队。
通过招聘渠道发布招聘信息，面试并选择合适的候选人。
招聘完成后，进行新员工的培训工作，包括项目的目标、规范操作流程、团队合作等培训内容。
4.供应链建设和采购策略在项目开业前，需要建立供应链系统，与合适的供应商建立合作关系，并确定采购策略。
通过与供应商进行谈判，达成采购合同，确保项目所需商品的供应和质量。
5.场地租赁和装修找到适合项目需要的场地，并与房东进行租赁谈判，签订租赁合同。
然后进行场地的装修工作，根据项目定位和品牌形象进行装修设计，并与装修公司合作完成装修工作。
6.系统搭建和软件开发根据项目需求，通过专业的信息技术团队进行系统搭建和软件开发。
包括前台和后台管理系统的搭建，以及与供应商和客户的信息对接，保证项目的正常运作。
7.店面设备采购和安装根据项目需求，确定购买店面所需的设备，包括收银系统、厨房设备、家具、灯具等。
购买完毕后，进行设备的安装和调试，确保设备的正常运行。
8.人员岗位安排和职责划分在项目开业前，确定员工的岗位安排和职责划分，确保每个岗位都有明确的职责和工作流程，并建立好沟通和协作的机制。
9.测试运营和员工培训在项目开业前，进行测试运营，以便发现和解决问题。
同时对员工进行最后的培训，使其熟悉工作流程和项目目标。
10.开业活动策划和执行在项目开业当天或之前，进行开业活动的策划和执行，吸引目标客户参与，提升品牌知名度和销售额。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业项目不同运营阶段经营管理要点
商业项目不同运营阶段经营管理要点商业项目的不同运营阶段包括筹备阶段、启动阶段、发展阶段、成熟阶段和衰退阶段。
在每个阶段，经营管理的重点和要点也会有所不同。
以下是每个阶段的经营管理要点：1.筹备阶段：-制定商业计划：明确项目的目标、市场定位、竞争策略、财务预算等。
-筹集资金：寻找投资者、银行贷款或其他融资方式，确保项目的启动资金。
-寻找合作伙伴：寻找能够提供资源、技术或市场支持的合作伙伴，共同推动项目发展。
-建立管理团队：招聘有经验的管理人员，确保项目在启动阶段有稳定的管理和运营。
2.启动阶段：-市场推广：进行市场调研，确定目标客户群体，制定营销计划并进行推广活动。
-建立供应链：与供应商建立合作关系，建立稳定的供应链体系，确保产品或服务能够稳定供应给客户。
-建立运营体系：建立运营流程和规范，确保项目的各项运营工作能够有序进行。
3.发展阶段：-拓展市场：寻找新的市场机会，开拓新客户，扩大市场份额。
-产品创新：不断提升产品或服务的质量和性能，满足客户需求，与竞争对手保持差异化。
-提升运营效率：优化内部流程，提高生产效率，降低成本，提高利润率。
-人才培养：培养和引进优秀的人才，建立完善的人才发展计划，确保管理团队的稳定和发展。
4.成熟阶段：-品牌建设：通过广告、公关活动等方式，提升品牌知名度和影响力，增加品牌价值。
-建立客户忠诚度：加强与现有客户的关系管理，提供个性化的服务，提高客户忠诚度。
-持续创新：不断推出新产品或服务，适应市场变化，保持竞争优势。
-资本运作：寻找融资或并购机会，增加公司规模和市场份额。
5.衰退阶段：-结束项目：根据市场反馈和经济状况，做出决策，可能是停止运营、转型或出售项目。
-减少成本：降低成本，延缓现金流的流失，尽可能保留利润。
-客户交流：与客户保持积极沟通，了解他们的需求和意见，为调整或转型提供依据。
-团队管理：与员工进行沟通和交流，提高员工士气，保持团队的稳定性。
总结起来，不同阶段的经营管理要点有所不同，但都需要关注市场和客户需求、建立良好的管理团队、降低成本、提高效率以及不断创新。
万达招商运营管理资料 万达广场开业招商工作各阶段关注的要点
管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内 容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步 行街业态表述、万达广场特色介绍。
项目定位研讨
1、新项目总体规划设计完毕后，集团商管公司招商 部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出 建议。
2、集团商管公司招商部负责确定步行街商业业态规 划和招商定位。
团队组建
1、在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写 新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司 人力资源部。与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗 位职责，开展人员招聘和团队组建。
4、招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。
品牌落位
步行街正式对外招商前，当地商管公司根据市 场调研分析结果，以及确定的新项目总体定位和 各业态功能组合情况，确定步行街招商目标品牌 并进行落位，品牌落位图报集团商管公司审批。 每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。
合同准备
在招商工作启动前1个月，当地商管公司制定 新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管 合同、补充协议、广告位使用合同等，报集团商 管公司和集团法务部审批。
七、开业准备阶段
• 营运工作 • 内外美陈 • 开业宣传 • 企划活动
市场调研的内容
1 、项目所在城市总体概况：
城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规 划等。 2、城市零售业发展状况： 各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及 组合、规模、 数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展 规划等； 3 、同类竞争对手分析： 基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开 业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条 件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车 位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等； 4 、项目周边环境调研： 项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里 半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、 小区数量、入住人 口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、 物业状况（规划部提 供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等； 5、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳 方式、前期的优惠政策等进行收集分析。
商业综合体项目物业管理重点
商业综合体项目的物业管理重点各位同仁们，大家下午好，很荣幸在这里和大家一起沟通关于商业综合体物业管理的话题，商业综合体物业管理涉及的管理内容很多，涉及的管理业态也比较多，我在这只是抛砖引玉说一些我个人在管理当中的收获和体会，只是整个综合体项目管理内容当中很小的一部分，不足之处还请大家多多提出批评指正。
首先做个自我介绍，季玉柱男77年10月生毕业于河北建筑工程学院电气工程专业自2000年开始在河北省石家庄市从事物业管理工作，于2004年底参与石家庄市先天下广场综合体项目前期物业管理介入和运营管理，2009年起参与石家庄裕华万达广场综合体项目前期介入和运营管理。
简单介绍一下，石家庄裕华万达广场，总建筑面积183.9万平米，包括了大型综合商业广场、五星级酒店、5A写字楼、公寓、豪宅、普通住宅、商业步行街业态，并且每一种业态的体量都比较大。
这当中管理难度较大的就是商业广场和室外步行街。
商业综合体管理上的特点：1、安全管理要求高2、交通管理压力大3、服务的客户群体复杂前期介入是做好物业管理的基础之一，做好这么大体量综合体项目的物业管理前期介入更是难度非常高的工作，下面就进入我们今天的话题“商业综合体项目物业管理的重点”今天我跟大家沟通的主要内容包括三部分：一、商业综合体前期介入的工作要点二、商业广场日常管理的重点三、营销中心和办公区服务的参与商业综合体前期介入的工作要点，1、项目整体交通动线设计的参与和停车场规划设计的参与。
（1）交通规划设计要专业。
一般前期介入要在项目整体规划设计前，物业前期介入同事就要参与其中（越早越好）。
交通动线的规划设计是整体规划设计当中很重要的一环，一般由专业的设计院进行设计（清华大学下属的清华衡交通规划设计院和上海同济大学的交通规划设计研究院），通过专业的设计把整个项目与市政道路交通的动线的走向、项目内的路网的规划、停车场出入口的位置、以及非机动车停车场的位置确定，我们的工作内容就是参与这些方案的讨论过程，以我们后期管理的角度，让进入项目和走出项目的车流顺畅，快捷。
商业地产运营不同阶段要点分析
商业地产运营不同阶段要点分析1.准备阶段：在商业地产运营的准备阶段，主要涉及项目规划、市场调研、招商引资等工作。
要点分析如下：市场调研：了解目标市场和竞争对手情况，包括市场需求、消费群体特点、租金水平等，为后续的经营决策提供依据。
项目规划：根据市场调研结果，确定商业物业的定位和定位。
包括商业类型、租赁面积、租期、租金定价等方面的规划。
招商引资：制定招商计划，积极与潜在租户进行接触和沟通，争取签订租赁合同。
同时要注重租户结构的合理性和多样性，以降低运营风险。
2.运营阶段：在商业地产运营的运营阶段，主要是物业管理、租客管理、市场推广等工作。
要点分析如下：物业管理：建立完善的物业管理制度，包括保洁、安全、维修等环节，确保商业物业的正常运转和安全。
租客管理：与租户保持良好的沟通和关系，及时处理租户的问题和需求，保持租户满意度和租期的稳定。
市场推广：根据市场需求和商业物业的特点，制定相应的市场推广策略，包括广告宣传、促销活动、关系维护等，吸引更多潜在客户。
财务管理：建立健全的财务制度，进行预算和费用控制，及时进行财务分析和报表，确保商业地产的盈利能力。
3.优化阶段：在商业地产运营的优化阶段，主要是通过数据分析和改进措施，提高运营效益和增加客户满意度。
要点分析如下：数据分析：运用现代信息技术手段，对商业物业的各项运营数据进行收集和分析，发现问题和机会，并制定改进措施。
服务升级：根据客户需求和市场趋势，不断升级和改进商业物业的服务，提高租户满意度和品牌形象。
运营效率：优化物业管理流程，提高运营效率，降低运营成本，提高商业地产的收益。
市场创新：对市场需求进行持续关注和研究，及时推出新的商业模式和业态，满足市场需求，提高商业物业的竞争力。
综上所述，商业地产运营的不同阶段具备一些关键的要点。
准备阶段主要是进行市场调研、项目规划和招商引资；运营阶段主要是物业管理、租客管理、市场推广和财务管理；优化阶段主要是数据分析、服务升级、运营效率和市场创新。
商业运营管理服务全部内容
商业运营管理服务内容一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序2、确保消费者满意3、使物业保值增值4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。
1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等；2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。
2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。
3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。
4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。
3、市场营销推广1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。
2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。
5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。
6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。
4、商业价格管理1)实施统一明码叫价。
2)禁止价格欺诈行为。
3)不得随意降价促销。
5、商品质量管理1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。
2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。
3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。
购物中心如何保持经营活力？7个阶段工作要点分析
成都万象城：2012年开业后，门前市政路建设，造成 培养期长达两年，招商部制定一系列政策，对于业绩 不佳的品牌，先稳住安抚，保证其出租率稳定在90% 以上，确保购物中心基本氛围，不因空置率氛围差造 成进一步客流流失。
04
拐点期
拐点期处于购物中心开业后的6-12个 月，特点是基础顾客有效沉淀，消费 者初步形成消费黏性。客流回落，涅 槃转型，目标客群的完成初次筛选， 累积美誉度，雕琢商业生态，吸引消 费者提高到店频率，加强会员之间的 联动。
持续制造热点，提高顾客到店率，细分顾客，从地理、 场景身份角度分类全方位分析消费者行为，定向营销提 高到店回头率。租户调养结合，以养为主，打消观望者 顾虑，加强未实现目标品牌的招商，利用有限推广费， 专项专期开展，促进消费者多次到店，培养到店习惯， 建立圈子，拉关系，加强会员之间的沟通，产生归属感， 建立大数据平台，清晰顾客画像，定向精准营销，提升 客质。
感谢您的聆听
结
束
不是每一个购物中心都会经历所有的生命周期，不是每一个购物中心都会自然 经过一个周期，不是每一个购物中心的周期阶段时间都一样。如果说商场开业的火 爆是招商招出来的，那么开业后的持续精彩就是运营“赢”出来的。每一个购物中 心都是一部精彩的励志史，购物中心的在实际运营中遇到的困惑更多，但这些却是 关系到运营的关键，希望能给能给各实体商业同行带来启发和收获，通过提升运营 水平，让我们的“实体王国”更上一层楼。
招商方面，持续攻坚克难，紧跟热点趋势，确保热点品 牌进驻，将系列坪效低、定位与整场不符的品牌做淘汰， 保持商业新颖度。
营销推广方面，利用市场资源保持话题性，推广更讲究 创意形式精准投放，紧扣强化定位，把IP达成客群边界 靶向瞄准，快速壮大会员社群规模，已有会员裂变，通 过会员空间及定制服务，提升社群体验。
如何进行有效的项目运营和管理
如何进行有效的项目运营和管理项目运营和管理是任何企业成功的重要因素之一。
无论是小型企业还是大型企业，一项成功的项目管理和运营都需要跨越多个部门和团队，协调各方面的资源。
下面将就如何进行有效的项目运营和管理进行探讨。
一、清晰的项目目标和计划一个好的项目运营和管理首先需要有清晰的目标和计划。
在项目启动阶段中，需要对项目产出目标、时间规划、资源分配、工作计划等进行充分规划和设计。
制定计划的过程需要考虑到各项工作的关联性和相互影响。
在初期阶段，一个好的计划越详细、越具体，对后期的项目执行和管理越有帮助。
二、有效的组织管理与团队建设一个好的团队是项目成功的关键之一。
组织管理的好坏对于团队成员的凝聚力和工作效率有重要的影响。
在项目组成员之间需要清晰明确地分工，确保每个人都知道自己的工作职责和目标。
同时，其它重要的问题，如成员间沟通方式、任务分配方法、工作评估标准等也都需要考虑到。
通过明晰的组织管理和团队建设，可以有效提高项目管理和运营的效率，从而为项目的成功奠定基础。
三、适时的信息共享与协作项目运营过程中，不同部门和职能人员之间的信息共享和协同沟通是至关重要的。
为此，能够调动团队成员主动参与和积极配合的有效方式对于项目管控和运营的进展至关重要。
在项目运作过程中，通过实时共享项目的信息、成果和进展，能够更好地促进成员之间的协同合作，并更好地应对项目变化和挑战，这也有助于保持团队的信心和动力。
四、持续性反馈和优化一个好的项目管理和运营需要持续性地进行反馈和优化，以确保项目实现目标。
团队需要时常反思和总结项目执行的情况，寻找问题所在，进行相应的改进和优化。
同时，还需要适时调整项目计划，以适应项目进展和变化，确保项目的灵活性。
总之，无论是哪个行业，项目运营和管理是企业成功的重要因素之一，通过清晰的目标、有效的组织管理、信息共享和优化，实现项目管理和运营的有效性，使项目运营达到最佳的效果。
再有一个很重要的点就是将整个过程进行监测和改进。
商场营运部管理制度
商场营运部管理制度
一、引言
现代商场作为购物中心，承载了大量消费者的购物需求，商场营运部作为商场的管理核心，对商场的经营和服务质量发挥着重要作用。
为了规范商场营运部的工作，提高经营效率和服务质量，制定一套科学有效的管理制度显得十分必要。
二、商场营运部组织架构
商场营运部的组织架构是商场管理的重要组成部分。
一般来说，商场营运部可以分为营运经理、市场推广、客户服务、安保管理等部门。
各部门之间相互协调，形成良好的管理体系。
三、商场营运部管理流程
商场营运部的管理流程包括日常巡检、员工培训、客户投诉处理等环节。
在日常经营中，商场营运部要做好各项管理工作，保障商场的正常运营。
四、商场营运部绩效考核
商场营运部的绩效考核是保证商场运营效率和服务质量的重要手段。
通过合理设置考核指标和考核制度，可以激励员工积极工作，提高工作效率。
五、商场营运部应急管理
商场营运部应急管理是商场管理的重要组成部分。
商场在面临突发情况时，应及时有效地处理，保障商场员工和顾客的安全。
六、商场营运部管理创新
商场营运部在管理过程中应不断创新，利用新技术、新理念提高管理效率和服务质量。
通过不断学习和改进，使商场运营更加顺畅。
七、结语
商场营运部的管理制度是商场经营成功的关键所在。
只有建立科学有效的管理制度，商场才能有序经营，提高竞争力，赢得消费者的青睐。
希望商场营运部在日后的工作中能够不断优化管理制度，提升管理水平，为商场的长期发展奠定坚实基础。
商场运营管理方案
商场运营管理方案?SHOPPING MALL运营管理的要点SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作)。
统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。
而其中"统一招商管理”又是后面SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。
统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。
而其中"统一招商管理"又是后面四个方面的基础。
这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功.所以说,虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。
实际工作中，要把握好以下要点：1、关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。
遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理,不得始弃终乱.特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合,树立购物中心的整体经营品牌环境和形象;2、关注租户:购物中心的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量.租户可独立运做,自我经营,但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；租户管理是MALL的核心，租户的品质是核心中的核心。
租金收取方式要多样灵活,适应租户自身的业务需求特点。
租户考核结果与管理措施的完善是购物中心日常最重要的工作细节,也决定了租户对购物中心的忠诚度和经营积极性。
实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正,优生劣汰，确保租户与商品的经营品质。
商业经营管理公司运营方案
主要管理制度
《蓉城之光业主公约》—与销售协议捆绑旳协议或协议性质文件
— 《蓉城之光商户服务手册》 涵盖从商户进场装修到开门营业旳各个环节
《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册 《蓉城之光委托租赁协议》—为业主或转租商户提供代租服务 《蓉城之光经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《蓉城之光商户经营承诺书》
大型超市也是采用这么旳定位，所以此类经营管理企业能够最大程度做到对经 营者旳控制，并能直接左右销售行为和成果。
究其根本原因是：产权+经营权旳高度统一或经营权旳高度集中
而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在诸多经营者和投资者 手里，后期伴随项目旳开业也只能做到经过委托旳形式，短期收回部分经营权。
3、前期宣传推广工作：
以筹划部为主展动工作，商管企业辅助和配合。 要点进行商业运营理念推广，商业运营管理征询等；
4、商业运营方面：
以商管企业为主导，负责某某区域要点商户拜访、现场到访招商散户接待 登记工作。筹划部配合，前期筹划企业提供指导和支持。
现阶段详细工作安排
配合前期筹划企业开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；
招商工作辅助
1、商户座谈活动 走访某某要点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面旳信息内容：
A、商管企业正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心； B、商管企业后期对项目进行总体运营管理，提供服务； 2、商业调查活动
商管企业负责设计商业调查问卷，了解某某市场对某某新天地 提供旳服务和商品旳需求；同步，针对性了解商户对将来商业管理 企业有哪些服务要求和提议。筹划部负责印刷问卷并制作小礼品， 安排销售人员在各乡镇开展商业调查活动。 3、会员招募活动
增长营销活动力度，增长商户贮备，调整经营思绪； 销售环节明确业态要求和经营权收回旳法律责任，增 加控制手段，强化招商，加强宣传推广；
商业运营管理思路
商业营运管理服务简介一、商业运营管理思路：统一管理，分散经营。
采取由三个主题概念作为文化底蕴总谱，即文化、文化、文化。
商业运营管理也分三个阶段，第一阶段（项目启动1年内）宣传、引导、培养，第二阶段（项目启动1-2年）整体推广，第三阶段（项目启动2-4年）价值提档。
对项目的规划设计、商业炒作、营销活动策划、旅游推广、广告宣传、业主经营管理质素提升等的关键工作提供全程、全面、科学、合理的意见、实施方案及执行。
商业营运管理服务具体内容：1、商业运营规划执行：制定详细的《项目运营执行方案》，业态落位规划、执行，三大主题文化元素融合规划、执行。
2、推广及品牌形象塑造：项目主题设计，LOGO、VI视觉识别系统媒体设计，商业炒作，网络宣传，主流媒体宣传、公关，商户店招管理，商户信息发布管理。
3、商户运营管理咨询服务：审定、协助编制入住商户《项目投资运营策划书》，提供财务咨询服务，提供必要的员工岗前管理、职业经理人培训。
4、营销活动、文化活动策划执行：制定活动日程表，每月开展一次大型主题文化活动，每周开展一次小型营销活动，例如5、商铺的信息管理：对商铺业主信息，经营项目，职业经理人，特色菜谱，特色产品，特色服务等进行信息建档管理。
6、旅游营销：制定项目旅游营销策略，负责旅游社联络、旅游线路推广，寻求合作旅游商圈合作伙伴。
7、商铺服务质量管理：建立项目服务质量管理体系，游客纠纷、投诉及建议处理，商品、服务价格管理、定期培训从业人员。
8、商铺营业时间管理：统一管理商户开营业时间，货物、器材进入时间。
9、商铺食品安全卫生管理：制定项目食品卫生安全管理制度，协助相关行政部门监管。
二、物业管理服务思路：全身心人性化服务全方位精细化管理。
在城市名片中担当好城市形象职责，在旅游地产中做到高品质物业服务，服务好项目内的“人”，管理好项目内的“物”。
物业管理服务内容：保安服务、保洁服务、装修服务管理、设备设施维保服务管理、公共绿化园林小品的保养及管理、车辆停泊管理、建筑物的养护及维修管理、物业管理档案资料的建立和管理、商铺保险管理、业主服务管理房屋本体及配套设施的维修保养和管理、公共秩序的维护及管理。
商业项目营运期管理制度
万达广场运营期管理第1节运营期管理综述1 经营期管理概述：1.1 自万达购物中心开业之日起，即正式进入经营期管理。
1.2 以商业物业的安全管理为底线，以商业物业的经营管理为核心，通过现场营运管理、营销与活动策划、工程设施设备保障、物业环境服务以及消防安全管理等综合性的管理手段，使万达购物中心商业物业实现保值与持续增值。
1.3 租金收缴率和租金增长率是衡量运营期管理水平的根本指标。
2 基本管理原则2.1 按照标准化、规范化、系统化的要求，各公司的各项经营管理工作须接受商管总部各业务部门的指导、监控和考评。
2.2 安全管理，特别是消防安全管理，始终是各公司总经理贯穿经营期管理的第一管理要务。
各公司总经理必须把安全管理的理念和要求落实到经营管理流程的每一个环节和细节之中。
2.3 坚持“以消费者为导向的商户服务”管理理念，经营期管理的各项工作必须以消费者为导向，通过服务商户以满足消费者对万达购物中心的需求，提高消费者和商户的满意度和忠诚度，塑造和提升万达广场品牌。
2.4 严格落实品质管理制度，做好自身管理的不断完善。
2.5 所有已开业的万达广场，必须使用股份公司审定的统一广告用语。
任何广告用语的发布，必须报商管总部营运中心总经理批准。
2.6 各地商管公司不得擅自改动项目公司已经正式移交的各项设计效果及使用功能的设计内容。
如因实际经营确需更改的，当地商管公司必须报商管总部总经理、股份公司规划院院长、股份公司分管规划副总裁最终审批后方可执行。
对于股份公司规划院认定的重大改动事项，须报股份公司总裁、董事长最终审批后方可执行。
2.7 各地商管公司必须正常使用各项设计效果及使用功能（使用细则详见本章第2节4.3条），股份公司安全监督及客户服务部对其进行检查，股份公司规划院协助。
如各公司未按前述要求使用各项设计效果及使用功能，特别是立面、室内步行街内装、景观、夜景照明、导向标识、弱电智能化等六类专项设计，给万达广场整体品质和管理造成损失的，股份公司安全监督及客户服务部向责任单位出具《整改通知书》。
地产项目前、中、后期管控成本的29个要点(4)
地产项目前、中、后期管控成本的29个要点！本篇文章简单阐述项目不同阶段的成本管控思路（策划、控制、核算三位一体）和不同部门条线的跨界协同思路（工程、设计、运营跨界协同）。
策划，控制，核算三位一体，三位一体的核心是：要有谋篇布局的视野，使用各种过程管控的工具能力，各分项工作落地实施的专业技能。
工程、设计、运营跨界协同，跨界协同的核心是：找到双方共同的目标、理解对方的工作逻辑，在实现共同目标的同时，在方式方法上面双方通过磋商达成一致意见；项目前期的成本策划策划什么，如何策划策划：即在项目开始之前对整个项目的成本管控进行谋篇布局。
策划分两个层面：第一个层面项目整体策划，第二个层面项目成本策划；第一个层面，项目策划着眼于整个项目，例如：1.利润最大化的问题：在容积率的一定情况下，产品如何搭配，能让利润最大化；2.项目定位问题：整个项目的定位是豪宅，改善，还是刚需？相应的成本适配标准会有所不同。
3.分期开发问题：根据市场情况和营销节奏，如何确定分期组团的开发顺序（商业，住宅，公寓）；分期界面的划分要考虑消防回路问题，消防联动问题，交房动线问题。
分期界限划分问题有可能导致后期不同分期之间的成本需要进行挪动，不便于成本管理；4.竞品对比分析：本项目与周边竞品对比的优势和劣势。
根据竞品和营销卖点，敏感性成本的组成有可能要进行相应调整；5.示范区确定：整个项目示范区的范围，方案的确定；示范区面积占比对成本有直接的影响；6.停车效率指标：停车效率指标是否合适，停车效率指标要达到合理偏低水平，对于降低地库成本有最为直接的影响；7.可售比计算：降低可售比可降低可售单方指标，项目可售比指标是否在正常范围内，是否有优化的空间；8.卖点与营销策略：对比竞品，根据本项目的实际情况提炼出卖点和相应的营销策略。
根据营销策略，匹配相应的成本指标；9.营销及竣备方式：是毛坯销售毛坯竣备，是毛坯销售精装竣备，还是精装销售精装竣备，这其中对总包合同中的工期设置及成本有较大影响；10.整体经营指标：单方指标，净利润率，年化自有资金回报率，经营性现金流回正时间节点；第二个层面，项目成本策划，例如：1. 整体指标控制：整体分业态指标水平是否在属于合理偏低。
商场运营管理手册
营运管理部（一） 序 言公司经营管理手册业务管理篇编写主要是为了让目前在营5个项目中层业务管理人员了解其岗位职责，知悉其主要的工作内容、业务制度和流程，统一业务部门的规范化作业，同时加强与其他部门的沟通。
在日常的经营业务管理工作中，相关人员必须遵守此手册的规定。
购物中心的后期营运管理主要包括四个方面：客户服务的优化管理、商场的整体经营管理、整体形象策划推广与促销推广活动、日常的物业服务管理。
营运管理的目的是通过统筹和整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商场的购物环境和建筑空间，从而保持购物中心的运营活力,提升项目整体商业价值。
(二) 营运部组织架构设置组织架构根据购物中心统一管理理念, 招商业务、市场推广、工程物业是购物中心营运管理中的核心业务部门。
营运部组织架构如下:(三) 主要岗位工作职责营运部主要岗位工作职责3.1.1 营运总监工作职责3.1.2营运经理职责3.1.3 市场推广经理3.1.4 工程经理工作职责3.1.5物业经理工作职责项目部主要工作职责3.2.1 项目经理工作职责3.2.2 项目业务经理岗位职责3.2.3项目工程经理工作职责3.2.4项目物业经理工作职责（四）工作标准项目工作检查标准4.1.1项目经理工作检查要点4.1.2 项目业务经理工作检查要点4.1.3项目工程经理工作检查要点（1）VI（导视）系统统一运用规范（另附）（2）卖场形象管理办法（附表1）（3）推广耗材采购市场价格标准（附表2）（4）推广方案审批流程（附表3）（5）推广费用报销流程（附表4）（6）广宣（标牌制作）验收单（附表5）（7）项目促销活动策划方案标准格式（附表6）（8）商场推广活动管理制度（附表7）（9）商场品牌形象管理制度（附表8）（10）媒体宣传管理制度（附表9）4.4.3商场卖场布置工作标准（1）商场卖场布置的含义：卖场布置可分为硬布置和软布置两种。
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商业项目不同运营阶段经
营管理要点
Prepared on 22 November 2020
商业项目不同运营阶段经营管理要点!
1、项目开发期的运营管理要点：
（1）准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位；
（2）有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；
（3）健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；
（4）充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理；（5）这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。
（6）建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。
2、项目开业培育期的运营管理要点：
（1）关注业态结构与业态布局的科学性；
（2）关注租户结构、租约及租金定义的合理性；
（3）关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度；
（4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；
（5）关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；
（6）关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；
（7）关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；（8）关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；
（9）关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；
（10）这一阶段强调广场、租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。
3、项目规范提升期的运营管理要点：
（1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；
（2）以商铺为主要经营对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；
（3）规范的商铺招商与质量管理体系、注重生态效应，追求客流最大化；（4）租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；
（5）提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；
（6）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；
（7）提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；
（8）严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象。
4、商业地产项目全程信息化管理的要点：
（1）为商业地产的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案；
（2）提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；
（3）以实际数据为依据进行租约的洽谈；
（4）以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；
（5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；
（6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是商业地产的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；
（7）完善的卡券管理和中央顾客关系管理，支持e-MALL理念的一卡通及会员服务、短信促销、银商联盟、商商联盟等，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货管理；
（8）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；
（9）监控客单价、客户群组及顾客流向。
商业地产的永续经营，需要严格统一规范管理，由于一个大型购物中心里常有上百个所有权独立的独立经营主体和众多承租商户，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。
商业地产的统一的运营管理将最终使商户彼此之间相互促进和协同，将极大地刺激人们的消费需求。
从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥，商业地产的管理对象在形式上是租户，但实际上关注和关心的是顾客，只有共同面对顾客才能找到开发商、业主、运营商和租户之间的共同利益点。
每一个新的商业地产项目都需要阶段性的市场培育期，尤其是对于市场尚未成熟的消费区域，市场培育期会更长，前期的招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。
商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想，在市场培育期内尽可能减轻商家经营成本，一个良好的商业中心要有一个良好的地理位置，当然我们还要有良好的团队执行业务计划，要忠于业务计划。
同时你要有一个良好的管理团队，还需要在商户以及租户、业主之间建立相辅相成的关系，因此我们要在业主之间建立一种共识，就是我们要成为合作伙伴，而不是竞争对手，这样才会给我们商业中心带来繁荣。