国有农场土地使用权的常见问题

国有农场土地使用权

什么是国有农场？

即国营农场，由国家投资兴办的、主要生产资料和产品归国家所有的农业经济组织。其土地、自然资源、机器设备、生产建筑等生产资料属于全民所有；在国家计划指导下进行生产经营活动；产品由国家统一支配。

国有农场是我国农业和农村经济的重要组成部分。国家推进在城镇化、工业化和道路交通水利等基础设施建设进程中，不可避免要使用国有农场的土地，以下是国有农场土地使用权中几点常见的问题,供参考：

一、国有农场的土地性质

国有农场的土地归国家所有，国有农场是受国家的委托经营管理所辖区域内的土地，并对辖区内的土地有使用、占有、收受等项权利。除上述权利外，还依法享有对所辖区域内的土地的发包权、租赁权、转让权、开发权、融资权等延伸权利。这些权利有一些是受到法定事由限制的，未经法定程序许可，是不能行使的。

二、国有农场土地使用权是否可以出租？

国有农场以划拨方式取得土地使用权。

《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

此外，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人.

(二)领有国有土地使用证，

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

三、怎样规范国营农场土地承包合同

怎样规范土地承包合同是每个垦区农场的一件大事。它涉及到企业管理的最重要的环节，也是检验企业是否依法办事，依法管理重要条件。农场与承包户之间的土地法律关系，用什么来证明，那就是承包合同，土地合同尤为关键。土地合同的性质、条款、期限等，直接关系到垦区农场企业的经济效益和管理水平，管理水平的高低看什么，笔者认为看合同附属于国营农场的工业等各项行业都已转制并轨，唯有土地使用权、收益权、占有权没有丧失，依旧归农场经营管理，从这个意义来看，土地在垦区农场中的地位应属首位。

因此，对土地合同有必要依法进行规范，以达到自愿、诚信、公平、依法管理的目的。据了解，当前垦区农场的土地承包合同并不规范，乱起名称，条款不全，疏漏百出，由于合同签订不严密，一打官司就败诉，给企业造成经济损失。

(一)首先谈谈土地合同的名称问题。

土地合同名目繁多，有的叫"耕地、租赁经营合同"，有的叫"耕地承包合同"，也有的叫"土地转让合同"、"土地出租合同"等等。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定："国有土地可以由单位或者个人承包经营""发包方和承包方应当订立承包合同"，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定："发包方应当与承包方签订书面承包合同"。

根据法律规定，笔者认为国有农场签订耕地合同时，名称应当锁定为"耕地承包合同"，具体名称为(××农场耕地承包合同)。这个名称是有据可查的，也是法律规定的，必须规范名称，建议农场签订合同时应注意这个问题。

(二)土地承包合同的核心问题是费用问题。

有的叫"租金"、"实物地租"、"上打租、下打租"等习惯性叫法，还有的叫利费税。依照法律规定合同中应缴纳的费用，应统称为"承包费"。只有承包费这一称谓，是有法律规定的。

(三)关于承包合同条款。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条二款规定承包合同一般包括以下条款：

1、发包方、承包方的名称、发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;

2、承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;

3、承包期限和起止日期;

4、承包土地的用途;

5、发包方和承包方的权利和义务;

6、违约责任;

根据上述规定笔者补充以下内容供参考，并在实践中参照:

(一)首部合同名称(××农场耕地承包合同)(合同编号)

(二)发包方、承包方的基本情况(发包方××农场法定代表人、住所)、(承包方代表人、住所)

(三)中间部分:(1)土地的坐落即(发包土地坐落在××农场××管理区××居民组);(2)名称、面积等级即(××管理区××居民组第×号地、面积、耕地等级);(3)承包费额度及交款方式即(每亩地承费多少元，交款时间和地点，是现金还是实物粮交纳。都应写清楚要求明细)。

(四)双方的权利、义务。

《中华人民共和国农村地承包法》第十三条发包方享有下列权利：(1)发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地;(2)监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地(3)制止承包方损害承包地和农业资源的行为;(4)法律、行政法规规定的其他权利;

第十四条发包方承担下列义务：(1)维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;(2)尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;(3)依照承包合同约定为承包方提供生产技术、信息等服务;(4)执行县乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设;(5)法律、行政法规规定的其它义务。

第十六条承包方享有下列权利：(1)依法享有承包土使用、收益和土地承包经营权流转的权利。有权自主组织生产经营和处置产品;(2)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿;(3)法律、行政法规规定的其它权利。

第十七条承包方承担下列义务(1)维持土地的农业用途，不得用于非农建设。(2)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害;(3)法律、行政法规规定的其它义务。

(五)违约责任

《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第七章违约责任一章均可适用土地承包合同违约条款。例如第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条对发包方应当承包民事责任的条件做了明确的规定，并应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、