戴德梁行商业定量分析

中外商业发展规模对比分析
商业地产的发展态势
创新阶段
发展阶段
美国 法国 日本 中国
中国与西方 国家的差别
1859－1900（40 年）
1866－1900（35 年）
1926－1960（35）
1990－2010（20 年）
距美、法100年， 距日40年
1901－1970 （70年）
1901－1960 （60年）
1981－2000（20 年）
距美、50年，距 法日港30－40年
发展阶段
1936－1965 （30年）
1963－1968 （5年）
1960－1989 （30年）
1972－1982 （10年）
2001－2020 （20年） 大体相距30 －40年
成熟阶段 1966－2000 （35年）
1969－
1990－
其它 10－20家
社区型 3－5 5－8 5－10
300－500 综合超市1家
专业商店 饮食服务
其它
20－40家
区域型 10－20 10－15 50－100 2000－5000 百货店2家 综合超市2家 服装店 饮食服务 杂货店
其它 100－200家
超区域型 30－40 20－30 200以上
5000－10000 百货店2－6家 综合超市2－3家
1961－1971 （10）
2011－2020 （10年）
距美、法、 日50年
成熟阶段 1970后 1960后 1972年后 2020年后
同发展阶段
衰落阶段 ？
同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外连锁商店比较
商业地产的发展态势
创新阶段
发展阶段
美国 法国 日本 中国
中国与西方 国家的差别
距美、法50年， 距日本30年
1900－1929 （30年）
1880－1914 （34年）
1923－1937 （14）
1950－1995 （45年）
距美、法、 日60年
1930－1979 （40年）
1980年后
1914－1950 （36年）
1950年后
1938－1973 （35）
1974年后
1995－2025 （30年）
新城居民，商圈 辐射范围及外来 消费者
25万
20万
本镇居民、周边
村民及外来消费
5万
者
本镇居民，周边 中心村村民
2万
基本商业面 积
30万平米
基本设置业态与业种
大型百货店、专业 店、专卖店，文化 娱乐、餐饮
配套行业
旅馆、金融服 务、旅游服 务、展示、图 书报刊、邮电 业
10万平米
ห้องสมุดไป่ตู้购物中心、超市、 百货店，文化娱 乐、餐饮
服装店 饮食服务
杂货店 其它 180－250家
日本各类型购物中心比较参考
历史上的八次业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称
业态开始时间
百货商店
1852年
一价商店
1878年
连锁商店
1859年
超级市场
1930年
购物中心
1930年
自动售货机 第二次世界大战后
步行商业街
1967年
多媒体销售
1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985 1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
商业地产研究
业态手风琴定律
综合化
杂货店
1860年前
百货店
商业地产的发展态势
GDP中商业所占比例
英法德日 美国
中国
15％左右 16－17％ 10％左右
美国零售商业50强 （亿美元）
中国零售商业50强 (人民币亿元)
零售总额 占零售总 零售总额 占零售总
额
额
4910
21.4％ 542.07
1.74%
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
1930年后
商业街
20世纪60年代
专业化
专业店
1860年后
时间
便利店
1950年
商业地产研究
分类
市中 心商 业区
区域 商业 中心
居住 区商 业
街坊 商业
专业 街
新城 商业 中心
中心 镇商 业
一般 镇商 业
设置地域
城市规划的中 心商业区； 历 史形成的商业 集聚地
居民聚居区、 商务集聚地、 公共交通集散 地周边
人流集中，交 通便利的地段
街坊主要出入 口，居民主要 途径地 商业中心周 边，交通便利 处 城市规划的新 城中心商业 区； 人流集 中，交通便利 的地段
人流集中地
镇街区，农贸 集散地周边
功能定位
购物、文化娱乐休 闲、旅游并与金 融、商务结合
购物、文化娱乐、 休闲
保障该地居民的日 常生活，提供必要 的服务
1859－1900（40 年）
1866－1900（35 年）
1926－1960（35）
1990－2010（20 年）
距美、法100年， 距日40年
1901－1970 （70年）
1901－1960 （60年）
1961－1971 （10）
2011－2020 （10年）
距美、法、 日50年
成熟阶段 1970后 1960后 1972年后 2020年后
提供日常必须商品 及便利服务
提供专门商品或专 业服务
购物、文化娱乐、 休闲、旅游并与金 融结合
购物、旅游、为农 服务
提供日常商品提供 生活与为农民服务
服务对象
指标
客流 服务人
量
口
国内外及本市消 费者
50万
该地区及外来消 费者
25万
20万
当地居民
5万
当地居民
0.4万
购买专门商品， 寻求专业服务的 消费者
同发展阶段
衰落阶段 ？
同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外连锁商店比较
商业地产的发展态势
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
衰落阶段
美国 法国 日本
1850－1899（50 年）
1852－1880（28 年）
1904－1922（18）
中国
中国与西方 国家的差别
1894－1949（55 年）
1982－
2020年
大体相距30－ 40年
衰落阶段 2001年
同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考
中外超级市场比较
商圈半径（公里） 时间距离（分） 商圈人口（万人） 停车场容量（辆）
商 店 组 成
邻里型 1－2 3－5 1－2
50－100 超级市场 专业商店 综合店
药店 洗衣店
2025年后
距美、日60年， 距美、日50年，
距法30年
距法75年
同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外百货商店比较
创新阶段
美国 法国 日本 香港 中国 中国与西方 国家的差别
1830－1935 （5年）
1959－1962 （3年）
1953－1959 （7年）
1960－1971 （11年）