房地产商业产品设计案例(图文)
房地产策划案例高山流水形象整合
对于高山流水而言 怎么说才能打动我们的消费人群呢？
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前期推广定位： 领衔南山 上层生活
突出了产品区位以及规模优势，并在一定层面上反映了目 标人群的心理优越感 但人们对别墅有了更多的选择与期许的同时，别墅的主张 应密切适应其主人的审美倾向，平衡高贵与风情、内敛与 张扬、繁华与静穆、浪费与适用，以形成矛盾的统一
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不足方面：
过度依赖于产品的区域特征，忽略了对项目高档别墅楼盘的 品类诉求 部分营销手段对于重庆市场而言过于直接，有损项目高档别 墅楼盘品牌建设
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项 目 S W O T 简述
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Strength （产品优势）：
■项目位于重庆市区“绿肺”之称的南山，环抱90亩涂山湖， 相对于其他区域别墅楼盘而言，纯生态环境的稀缺性优势明显
别墅，应该有别墅的推广语言，在简洁利落的形式之上 更加注重表达心灵的丰富与感情的指向，在表现形式上 更加灵活，闪烁着理性的光芒，流下广博的精神空间
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策略要点五、 在媒介使用上锁定目标细分市场，采用更有针对 性的、更符合高山流水高端别墅产品形象媒介组 合，对目标人群心理特征进行诉求
为达成市场对高山流水项目的认知、认同、认可、认购， 推广媒介即要有针对性、准确性，更应考虑本地目标群 体的思维惯性，以对项目品牌形成有效培养与维护，满 足购买群体心理期待，为后期营销工作提供有效支持
理性沟通 实效传播
高山流水形象整合及下阶段推广策略
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基本情况回顾
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一、关于市场
１、2004—2005年别墅市场竞争会异常激烈，据估计在这一时段全 市将有近8000亩以上用地的别墅项目启动销售 2、从分布区域来看，现有和即将要推出的别墅项目主要集中在北部 新区和南岸区；建筑风格上多以北美，欧式建筑风格为主导 3、从环境特征来看，大多数主要依托靠山、临湖、紧靠高尔夫球场 等自然资源 4、从楼盘整体规划来看，主要分为纯别墅项目如蓝湖郡、佰富高尔 夫别墅、比华利豪园等；高档、混合物业形态项目，部分规划为别 墅形态如棕榈、泉国际花园、奥林匹克花园以及本案等
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产策划案例：碧桂园(一)2024
房地产策划案例：碧桂园（一）引言概述：本文将以碧桂园为案例，探讨其房地产策划案例。
碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，以其独特的策划模式和卓越的市场表现而备受瞩目。
本文将分析碧桂园的策划案例，从产品定位、市场分析、项目规划、定价策略和推广营销五个大点展开，以期提供对房地产策划的深入理解与借鉴。
正文：一、产品定位1. 核心价值观传达：通过品牌文化塑造和宣传，凸显碧桂园作为家庭幸福的代表。
2. 目标客户群分析：了解目标客户的需求和喜好，以便精准定位产品。
3. 产品特性和差异化：借助碧桂园独特的房屋设计、服务标准等特点，打造具有竞争力的产品。
4. 地理位置选择：选择有潜力和发展前景的地点建设项目，以满足消费者对便利性和生活品质的需求。
5. 可持续发展考虑：在产品设计和规划中注重环境保护和可持续发展，提高项目的长期价值。
二、市场分析1. 宏观经济环境分析：了解国家政策、经济形势、人口流动等因素对房地产市场的影响。
2. 地区市场调研：深入了解目标地区的房地产市场需求、竞争情况和消费者购房动机。
3. 市场细分：根据市场需求和消费者特点，将市场细分为不同的目标群体，以便制定针对性的策略。
4. 竞争分析：研究竞争对手的产品定位、销售策略和市场份额，为制定自己的推广策略提供参考。
5. 潜在风险评估：预测市场变化、政策调整等可能影响项目的风险，并采取相应的风险控制措施。
三、项目规划1. 规划设计策略：制定项目规划的整体蓝图，包括基础设施、绿化环境、公共设施等方面的考虑。
2. 综合配套规划：为了提升项目的吸引力和竞争力，规划综合配套设施，如商业中心、学校、医疗设施等。
3. 社区文化建设：通过文化活动、社区活动等方式，建立社区文化，增强居民的归属感和凝聚力。
4. 可持续发展规划：注重节能环保、生态保护等方面的规划，提高项目的可持续发展水平。
5. 项目进度管理：制定详细的项目进度计划，合理安排施工、销售等各个环节，确保项目按时交付。
房地产定制开发案例
房地产定制开发案例项目名称：XX住宅小区项目地点：XX市XX区项目类型：住宅小区项目规模：占地面积约XX平方米，总建筑面积约XX平方米开发商：XX房地产开发有限公司设计单位：XX建筑设计事务所一、项目背景随着城市化进程的加速，人们对住宅的需求逐渐从单纯的居住功能向舒适、健康、环保等多元化需求转变。
为了满足市场需求，XX房地产开发有限公司决定开发一个高端住宅小区，以提供高品质的居住环境。
该项目位于XX 市XX区，交通便利，周边设施完善，具有良好的市场前景。
二、项目定位该项目定位为高端住宅小区，以高品质、高档次、高舒适度为核心理念，打造一个集住宅、商业、休闲为一体的综合性社区。
目标客户群体为中高端收入人群，注重居住品质和生活品质。
三、设计方案根据市场需求和项目定位，设计单位提出了以下设计方案：1. 住宅设计：采用现代简约风格，以大面积的玻璃窗和简洁的线条为主要特点，营造出通透明亮的室内环境。
根据客户需求，提供多种户型选择，包括一室、两室、三室等。
2. 商业设计：在小区周边设置沿街商铺，以满足居民日常生活需求。
商铺设计风格与住宅保持一致，以提升整体形象。
3. 休闲设施：规划建设一个中心绿地，配备儿童游乐设施、健身器材等，供居民休闲娱乐。
同时，设置室外健身跑道，方便居民进行户外运动。
4. 智能化系统：引入智能家居系统，实现远程控制家电、智能安防等功能，提高居住便利性和安全性。
5. 绿色环保：采用环保建材和节能技术，降低能耗和碳排放，营造健康环保的居住环境。
四、定制服务为了满足客户的个性化需求，开发商提供了以下定制服务：1. 装修定制：提供多种装修风格供客户选择，客户可根据自身喜好进行个性化装修定制。
同时，开发商提供专业的装修设计和施工服务，确保装修质量和进度。
2. 园林定制：根据客户需求，为客户量身定制庭院、阳台等绿化空间，打造独特的居住环境。
3. 配套设施定制：根据客户需求，提供定制化的配套设施服务，如私人影院、酒窖等，以满足客户多元化需求。
参考案例分析热销高档公寓A4个世茂5号御102518481
室内装修设计—公共装修
公用部位 电梯：地面铺设大理石/内置空调/智能刷卡 大堂：地面铺设大理石/花冈岩/施华洛世奇 水晶吊顶灯贴面 电梯厅：地面铺设大理石/施华洛世奇水晶灯 饰与吊顶/三菱电梯/内置空调/智能刷卡 实景描述：大堂分为内外双厅，外厅为前台 接待与等候区，入户需刷卡进入内厅。 大堂为玻璃顶棚，光线充足，通透。 外厅设总台，内厅设接待台，均设置服务员。 外厅为智能门禁系统，内厅设双重安保系统： 智能门禁系统加掌形识别器。 内厅入口设置大面积水景墙，配以玄关柜， 玄关镜。
室内装修设计—卫生间
地面：防滑地砖 顶面：面刷白色高级乳胶漆吊顶 配置：Villeroy&Boch/JCD水晶&镀金卫浴洁具及配套龙头/花洒、LCD电视机、配备地暖系统（除未安装淋浴房/浴缸之卫生间）
室内装修设计—其他细节
餐厅
阳台
开关
室内装修设计—其他细节
贮藏空间
淋浴设备
佣人房
入户门
建材配置细节
小品设计：配合六大世界风格的园林景区，小区内 小品风格各异，既有中式园林的亭子，又有欧式的 小品
围墙设计：围墙设计极为普通，铁艺栏杆及柱子围 成，外部可透过观景，但对豪宅来说，缺乏私密性。 入口氛围营造：社区入口处设置的浪漫星月广场与 项目和谐相融，展现别具一格的特征。
会所规划：世茂滨江花园拥有欧式服务会所、美式 休闲会所、奥林匹克运动会所、中式园林会所4个 不同建筑风格的会所，面积达15000㎡，分布在不 同主题景区内，每位住户都能就近享受。
房型规划设计
D户型 建筑面积： 252.26~260.42㎡ 户型：三室二厅三卫
户型点评： 该户型设计方正，但由于东西朝向设计，采光不理想。
房地产公司住宅标准产品手册图文丰富
住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。
本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。
房地产策划案例：碧桂园(2024)
引言概述：碧桂园是中国房地产开发商和品牌之一，成立于1992年，总部位于广东深圳。
该公司以其高品质住宅项目和综合开发项目而闻名，是中国房地产行业的领导者之一。
本文将深入研究碧桂园在房地产策划方面的案例，并对其成功的秘诀进行详细分析。
正文内容：一、市场调研与定位策略1.详细调查目标市场的需求与竞争情况：碧桂园在进行策划之前会进行详尽的市场调研，包括对目标市场的人口结构、消费能力、需求特点以及竞争对手的分析。
2.确定产品定位：通过市场调研，碧桂园能够准确地确定自己的产品定位，选择适合目标市场的房屋类型、面积、价格等。
同时，他们积极关注市场趋势，精准把握消费者的偏好和需求。
3.制定营销策略：碧桂园制定创新的营销策略，如线上线下相结合的销售模式、多样化的促销活动等，以吸引目标市场的消费者并提高销售业绩。
二、项目规划1.土地选址策略：通过市场调研和专业团队的支持，碧桂园选择有潜力的土地进行开发，并根据项目定位和市场需求的不同，选择不同地段的土地，以满足消费者的需求。
2.项目设计创新：碧桂园注重项目的设计创新，以打造独特的生活体验。
他们与知名建筑设计师合作，注重细节，融入现代、环保和智能化的理念，提高产品的附加值和市场竞争力。
3.配套设施规划：碧桂园在项目规划中考虑到了人们对生活便利和舒适度的需求，积极规划社区配套设施，如公园、购物中心、学校、医院等，提供全方位的生活服务。
三、市场推广策略1.品牌塑造与宣传：碧桂园通过大规模的广告宣传、品牌推广活动以及与知名企业的合作，塑造了其在消费者心中的品牌形象和信誉度。
2.精准营销策略：碧桂园通过市场调研和数据分析，制定精准的目标市场和消费者画像，采取定制化的营销策略，精准触达目标消费者，提高销售转化率。
3.社交媒体和数字化营销：碧桂园积极拓展社交媒体平台和数字化营销渠道，通过、微博、抖音等社交媒体平台，以及搜索引擎营销、内容营销等方式，扩大品牌影响力和曝光度。
四、品质保障与服务体系1.品质控制体系：碧桂园建立了严格的品质控制体系，从选材到施工，从细节到工艺，对每个环节进行严格把控，确保交付给客户的产品具备高品质。
房地产案例：红照壁设计方案(兴锦)
航天科技大厦 超甲级写字楼 170M
川信大厦 商务写字楼 138M
百川大厦 甲级写字楼 100M
吉祥大厦 公寓
红 照 壁 街
人 民 南
B
A
街 大 南 上
塔楼位置分析
TOWER ANALYSIS
仁恒置地广场 超甲级写字楼 180M
地块周围被川信大 厦、百川大厦、天一广场、 吉 祥 大 厦 遮 挡， 整 个 地 块出于被包围的环境中， 整体展示效果较差。
城市干道 VEHICLE ENTRANCE/EXIT
双向车行道路 CARRIAGE WAY
单向车行道路 CARRIAGE WAY
人行出入口 PEOPLE EXIT
竹笋元素 蜀绣元素 山水元素
2.1 文化立面策略
TRAFFIC ANALYSIS
椽式
雕花
朱雀门
穿斗
活字印刷
脊兽
合院立面
FACADE DESIGN
精细景观的打磨
文化感强精致的细节元素
牌
重现红照壁文化记忆点
坊
里巷、街坊 ---- 商业 / 商墅
复原红照壁的旅游文化名片！
兴 红
恒锦红照壁商业地块项锦 照壁 目
HengJin Hongzhaobi commercial land project
百川大厦 甲级写字楼 100M
吉祥大厦 公寓
长富花园 居住区
72.45M
154.00M
60M 6.35M
40M
22.81M
64M
115.77M
30.93M
基地条件分析
Matching ANALYSIS
下沉广场
商业2-3F 商业2-3F
房地产策划案例：碧桂园(二)2024
房地产策划案例：碧桂园（二）引言概述：本文将以碧桂园房地产策划案例为例，探讨该项目的成功要素和营销策略。
通过分析项目的定位、市场调查、产品规划、营销推广和客户服务等五个大点，揭示碧桂园成功的原因，并总结相关经验教训。
正文：1. 项目定位- 确定目标客户群体：通过市场调研和数据分析，明确碧桂园的目标客户群体是年轻家庭和投资者。
- 区域选择：选择发展迅猛的城市和地区，以满足客户的需求。
- 产品定位：精准把握目标客户群体的需求，打造具有独特卖点的产品。
2. 市场调查- 深入研究目标市场的需求和竞争环境：通过调查收集数据，了解目标市场的客户需求、竞争对手的产品和价格策略。
- 风险评估：评估市场风险，包括政策限制和供需状况，并据此制定风险应对策略。
3. 产品规划- 多元化产品线：根据目标客户群体的需求，设计多样化的产品，包括高端公寓、别墅和商业地产。
- 优质建筑设计和施工：注重建筑质量和设计感，满足客户对于舒适度和品质的追求。
- 绿色和可持续发展：将环保和可持续发展理念融入项目规划和设计，提升项目整体竞争力。
4. 营销推广- 品牌建设：通过各种宣传渠道，打造品牌形象和品牌价值观，提升品牌知名度和美誉度。
- 多渠道销售：采取线上线下结合的销售模式，通过房产中介、网络平台等多种渠道进行销售。
- 营销策略：根据不同客户需求，制定差异化的营销策略和销售方案。
5. 客户服务- 优质售后服务：购房后提供完善的售后服务，包括物业管理、维修服务等，满足客户的需求。
- 用户口碑营销：通过满意度调查和客户反馈，不断改进和优化服务体验，提高用户口碑，扩大口碑营销效果。
总结：通过以上五个大点的分析，碧桂园成功的原因在于精准的项目定位、深入的市场调查、多元化的产品规划、创新的营销推广和优质的客户服务。
这些要素相互配合，帮助碧桂园在房地产市场中取得了卓越的业绩。
其他房地产项目可以参考这些经验教训，提升项目的竞争力和盈利能力。
ppt模板素材 华润地产 项目方案 设计案例 水域未来 55页
星海湾项目初步认知
2006.11.11
项 目 特 性 认 知
核 心 问 题 提 出
项 目 基 础 分 析
— 城市发展 —
— 市场环境 — — 客群特征 —
项 目 初 步 设 想
B.A.Consulting
项目特性认知
伟业顾问自２００４年即进入大连房地产市 场，在经验积累的基础上，通过对本项 目用地及周边的实地踏勘，发现本项目 的突出特性。
星海湾、小窑湾、大魏家公共
中心。
星海广场
B.A.Consulting
• 城市发展规模扩大，中心城区地位 更加突出
• 星海湾作为市级公共中心，对城市 化复合功能的需求增加
城市发展 大大连
• 城市膨胀速度加快，要 求星海湾区域城市化进 程加速。
小平岛
小平岛项目普通 B.A.Consulting 住宅价格已达到 6700元/平米!
B.A.Consulting
低密度住宅
特性二：复合性 特性二：复合性
本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更 多的可能性？
高层海景豪宅
（无限高）
B.A.Consulting
低密度住宅 （原方案为5层）
特性三：价格高 特性三：价格高
• 用地资源的稀缺性以及开发商打 造高品质产品的实力，奠定了本 项目将成为大连首屈一指的豪宅 项目，体现在售价上，也将成为 大连高端项目价格的标杆。
B.A.Consulting 星海广场
•享受城市配套设施，生活条件便利
项目用地
B.A.Consulting
紧邻星海广场，区域认知度极高。 • 星海广场占地面积110万平方米，中心 广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城 市广场
房地产策划案例枫丹白鹭
n 面对共同的目标消费群：私企业主、外企高 级白领及政府官员
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房地产策划案例枫丹白鹭
市场目标
n 通过枫丹白鹭系列产品的推出，获得巨大的 市场效益
l 短期：酒店开张生意兴隆 l 长期：高尔夫及别墅陆续推出，形成良好的市场
地位的高品位生活方式
争焦点集中于口碑与熟客
房地产策划案例枫丹白鹭
“投入法国贵族生活”的好处
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n 符合目标消费者的消费心理需求
l 档次、品位上要求--高档、品位 l 别具一格--异国风格Fra bibliotekn 同产品间联系强
l 名称、风格关联--法式设计、枫丹白露 l 高档定位--四星级酒店、高尔夫、别墅
n 现在消费者想法：枫丹白鹭酒店，未听过 n 广告后消费者想法：啊，枫丹白鹭酒店，挺
有异国情调的，感觉不错，去看看 n 广告主题：领略法国贵族情怀
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房地产策划案例枫丹白鹭
具体做法
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• 渠道
•电视 •广告 •报纸 •广告 •现场 •布置
目的
做法
传播品牌形象 开张信息发布 传播产品利益点 配合公关活动 渲染气氛 传达品牌个性
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房地产策划案例枫丹白鹭
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费用预算
房地产策划案例枫丹白鹭
广告费用预算
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房地产策划案例枫丹白鹭
公关费用预算
n 开业前-约7-10人民币 n 开业典礼- 约70万-100万人民币 n “枫丹白露之旅”-约15万-20万人民币 n 开业后- “枫丹白露之旅”有关报道, 游记连
万达商业案例分析
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
1 2 3
万 达 的 尝 试
确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 与澳大利亚一个商业管理学院签订培训协议 。
每年送人员去培训，三年内有一半是实习时间，把购物中心12个主要岗位都干一遍
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
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大连万达已在全国26个城市 全国26个城市成立了项目公司 全国26个城市
现状
优秀商业案例分享
世贸天阶
商业
区域 北楼 南楼 BI层
功能定位 主要目标客群是CBD区内的涉外客群、CBD内的商界精英、公寓业主、商务游客，年 龄段应该在30-45之间，业态配置斱面侧重在高端品牌 主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次 应该在20-30之间的年龄段，业态配置上侧重时尚化 生活荟萃，汇聚美食，家居生活，生活超市为一体，满足休闲生活，餐饮消费需求。 联通了南北街区
总面积m27979000租赁面积m24990246商铺数含12家花车193已开业商铺面积比850装修中商铺面积比50空置商铺面积比100商户入驻情况世贸天阶楼层平面世贸天阶地下一层平面楼层平面世贸天阶北街一层平面南街一层平面楼层平面世贸天阶北街二层平面南街二层平面楼层平面世贸天阶南街三层平面北街三层平面楼层平面世贸天阶南街四层平面北街四层平面楼层平面世贸天阶南街五层平面北街五层平面写字楼世贸天阶项目说明物业级别甲级交通位置地铁1号线永安里站净层高37米建筑面积13万平米单层面积1440平方米层入住时间2006年9月租金75元平方米天网上数据车位说明1300个地下停车位蓝色港湾项目名称
项目名称：蓝色港湾
位置：北京市朝阳区朝阳公园 路6号
总占地：13万平方米 建筑面积：15万平方米；地上 两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米 开发商：北京蓝色港湾置业有 限公司 开业时间：2008年12月
容积率：0.63
车位：地上1300 地下800
蓝色港湾
总体规划
其中餐饮所占的比重最大，为22%，然后依次为儿童服饰的19%、鞋子和运动专卖14%
类别 数量 百分 比
餐饮 31
健康美 容中心 12
运动专 儿童服 居家用 卖 饰 品 20 27 15
房地产行业报告创新房地产产品的成功案例
房地产行业报告创新房地产产品的成功案例近年来，随着社会经济的快速发展，房地产行业也在不断创新和改革。
在这个竞争激烈的市场环境下，许多房地产企业通过推出创新的房地产产品来满足消费者的多样化需求，并取得了令人瞩目的成功。
本文将介绍几个在房地产行业中取得成功的创新房地产产品案例。
第一案例：智能家居社区近年来，智能家居概念逐渐进入人们的视野，成为房地产行业的一大创新亮点。
某房地产企业在新建的住宅小区引入智能家居系统，通过智能设备的连接和互联网的支持，实现了家居设备的自动化和远程控制。
这不仅提升了居民的生活品质，还提高了住宅的安全性和便利性。
该创新房地产产品成功地引起了市场的关注，吸引了众多购房者的积极关注。
第二案例：共享办公空间随着互联网的快速发展，各种新型的工作方式逐渐兴起，共享办公成为一种趋势。
某房地产企业在商业地产开发中推出了共享办公空间的创新产品。
通过将办公室空间进行合理规划和设计，并提供灵活的租赁方案，满足了各类企业对办公空间的多样化需求。
该创新产品不仅在价格、灵活性和服务质量上具有竞争优势，还引导了一种新的办公文化。
因此，共享办公空间成为该房地产企业的一大成功亮点。
第三案例：生态社区随着人们对环境保护和健康生活方式的关注日益增加，生态社区成为当前房地产行业的一大热门创新方向。
某房地产企业在开发新的住宅小区时，注重生态环境建设和生态资源的合理利用。
通过植被覆盖率的提高、雨水收集系统的建设以及绿色节能建筑的运用，成功打造了一个生态友好的社区。
这种创新的房地产产品不仅提供了一个健康宜居的居住环境，还为居民提供了更好的生态配套设施和服务。
第四案例：绿色建筑随着环保意识的不断普及，绿色建筑成为房地产行业的一大发展方向。
某房地产企业在开发商业地产项目时，注重绿色建筑的运用和节能减排的实践。
通过运用可再生能源、建筑节能技术以及智能化设备的应用，成功打造了一个环保高效的商业建筑。
这一创新房地产产品既满足了企业的商业需求，又减少了能源消耗和环境污染，赢得了市场和社会的认可。
房地产策划案例美林银谷
综合分析
▪ 本项目的优劣势比较，机会和风险并存。最 好的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消 费者的心愿，整合与项目有关的各种要素， 运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引 导性、适用性的产品，以合理的成本、利润， 达到科学的“投入产业比”，追求产品“供 给----需求”的完善性，使项目达到预期的 市场期望值。
▪下步工作计划
下步工作计划
继续跟进市场状况 提供项目整合营销建议方案
▪报告结束，谢谢大家
▪
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2320.10.23Friday, October 23, 2020
上； ▪ 3、人生态度：有责任感、稳健、勤奋，对待生活有较高要
求； ▪ 4、 购买心理：理性消费，注重实际，均属经济合理购买者； ▪ 出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求较
高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧、商业店和其他夜店文化 场所。
客户结构分析和目标市场选择
▪ 具体可供选择的目标客户有以下6类：
6、周边城市人群。
客户结构分析和目标市场选择
▪ 目标人群的再界定 ▪ 伤其十指，不如断其一指。六种目标人群，
将一定程度的分散“美林·银谷”的核心营销 主张。 ▪ 目标人群的再界定：河西一次置业者、长沙 富足人群、益常人群
客户结构分析和目标市场选择
▪ 预期客户比例： ▪ 河西一次置业者占50% ▪ 长沙富足人群占30% ▪ 益、常人群占20%。
消费者研究
消费者研究
▪ 图一：有效问卷具体情况数量图
消费者研究
▪ 图二：目标客户群问卷联系方式数量图
消费者研究
▪ 图三：购房用途情况图
消费者研究
图四：消费者承受单价能力图
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
房地产策划案例星河国际
➢现场导示系统更新 ➢人员邀请 ➢现场销售组织 ➢茶点
策略解析三：
我们的价格竞争策略
【分阶段展示，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略】
【价格策略原如 此】
理性入市，最大限度消化积累客户，抢 占市场份额，形成热销局面；
随工程进度和现场展示条件的改善，深 入挖掘工程价值，追求价值最大化。
【开盘期策略】
主力户型面积 （m2） 77-169
不详
120-220 不详
110-150 110-160
不详 85-230 124-245
（预计）推出 时间
2002年中
2002下半年
2002下半年 2002下半年
2002下半年 2002下半年
2004年 2002下半年 2002/5/18
据不完全统计：
一至两年内，中心区兵团各工程推 盘量大于100万平方米，并以中大户 型为主。
据不完全统计: 一至两年内，海湾兵团各工程的推 盘量约250万平方米，并以中大户型
为主。
华侨城兵团
项目
碧海云天 世纪村二期
锦绣花园 三期
波托菲诺 纯水岸 中海 深圳湾畔
发展商
京基地产 华源集团
华侨城 华侨城
中海
规 模（m2） 主力户型面
积（m2）
30万
134-256
10万 9万
90-156 130-140
【行动四】
时 间：10月12日
关键行动：销售筹码〔选房顺序号〕 引导客户/置业方案推荐
关键条件：➢预售许可证/按揭银行
➢电脑销售系统
➢价目表/200问
➢复印机/ 机
➢报纸公告/媒体炒做〔前一周〕 ➢POS机
➢客户信函/ 通知〔前一周〕 ➢礼品/抽奖奖品
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景观规划分析
景观设计中，遵循从宏观到微观、 从整体到局部的设计概念，首先 景观设计与园区的整体规划设计 相结合，设计有沿街景观带、组 团景观节点和私家庭院景观；把 景观设计渗透到园区的每一个角 落，重点部位（出入口主题景观 节点）精细化处理，创造花园式 生产办公建筑园区
高，最大限度提高建筑高度及使用空间的利用率 3、首层建筑主入口内凹，可设计成企业形象墙或logo墙 4、顶层赠送屋顶露台（屋顶花园），建筑面积180~360㎡，既是营销的手段，亦是生态建
筑的一种体现。
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典型户型平面（二）E户型
E
N
共用楼梯间
E
落地玻璃窗 共用楼梯间
E户型：单层建筑面积1524㎡（762㎡+762㎡） 层数3.5层，总建筑面积5096㎡(2548㎡ +2548㎡）共计3栋
户型特点： 1、双拼户型设计，南北朝向，标准柱距 2、该户型共设计三部疏散楼梯，其中一部为共
用楼梯间，平时可关闭，既满足消防规范的 要求又节省了一部楼梯，降低造价的同时， 提高建筑面积的最大利用率。 3、保证双向24米完整使用空间，有利于生产流 线的布置 4、首层南侧朝向设计成落地大玻璃，窗前点缀 花草景观，光线充足，注重人文环境
总体规划设计
41 41
52 52
63 63
7 7
产品类型以总部商务办公、标准厂房、企业会所、商务会展、临街商 业为主。 ①、②、③地块为标准厂房；④、⑤、⑥地块为总部商务办公区； ⑦地块为企业会所；商业配套沿“T”型街布局
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分期建设规划分析
： 项目分为七个地块，其中重点规划三个地块；
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其它分析示意图（一）
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其它分析示意图（二）
1.车行及货运出入口 在主路的两侧，货运 便捷。 2、货运入口与货梯 成组布置 3、人行主入口形象 气派，与货运出入口 互不干扰 4、所有次入口均通 向私属的私家花园
一期建设规划总平面图及经济指标
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交通组织分析
1、园区内部设置环形机动车路 （兼作消防环路），南北十字交 叉路和环路连接，园区内机动车 道均宽度大于6米，可保证货运交 通的需求 2、主环路与支路连接形成自然围 合的若干建筑组团，期间点缀情 趣景观节点，为生产办公提供舒 适的室外交流、展示空间。
2、建筑风格明 快简洁，体量体 块合理组合，色 彩搭配鲜明，清 新亮丽
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鸟瞰图及效果图（二）
外墙装饰以米黄色 仿石涂料为主，配 以红色仿 陶土板和 局部的玻璃幕墙， 颜色搭配清新亮丽， 区别于传统工业园区 严肃、冷峻的形象， 打造时尚、高端产业 园区新典范。
出入口示意图
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其它分析示意图（三）
层高示意图
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典型户型平面（一）A户型
N
A
A户型：单层建筑面积600㎡，层数3.5层，总建筑面积2070㎡，共计5栋 户型特点 1、独栋户型设计，平面呈矩形，南北朝向，标准8米柱距 2、辅助功能布置两端，保证双向24米完整使用空间，保证业主生产流线的需求，超高层
立面标准预案
立面标准
玻璃幕墙 铝合金窗 浅色仿石涂料
仿深色陶土板
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景观标准预案
景观标准
一.北侧主入口 ： 以石材铺装为主 二.北侧主要景观： 水景+草坪+成树+灌木 三.南侧入口： 草坪+成树+灌木 四.主路两侧： 行道树+绿篱 五.私家花园： 草坪交房
布局溢价——低密度、高绿化
主入口主题景观带
主入口对景
1、区内建筑南北朝向布置，间距宽阔，采 光通风良好
2、环形主干道，宽7米，十字交叉支路为6 米，道路均满足消防和货运双重要求
入口主题景观带 1、园区整体绿化覆盖率高，注重人文景观的塑造 2、营造绿色环保、低碳节能、生态型的国际化生
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设计方案技术可行性论证
总图规划设计中布局宽松，交通顺畅，路宽、建筑间距和高度 等技术指标均满足国家现行法规和地方标准
1、建筑布局南北朝向为主，防 火间距大于10米，符合防火 规范要求
2、园区交通主干道为环路，同 时可作为消防环形通道，路 宽7米，交叉支路宽6米，符
产办公工业园区
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设计方案价值挖掘（3.1/5）
景观溢价——花园私有化
1、赠送全南 向私家花园
2、私家花园 面积200㎡以 上
私家花园
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设计方案价值挖掘（3.2/5）
预留停车位
私家花园界线
私家花园界线
合防火规范要求 3、建筑层高3层局部4层为主，
配套服务楼6层，建筑高度 小于24米，符合地方标准及 规定
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设计方案价值挖掘（1/5）
总图价值挖掘
园区设南北两个出入口，北侧为城市主干道
北侧主入口
沿 街 立 面
北侧为城市主干道，为园区主入口，南侧为园区辅 助入口，入口设计尺度宽大气派，景观结合完美， 气质形象大气 单体建筑均南北朝向，南北东西四方向防火间距大 于10米
保证每个单体建筑采光、通风及避免视觉干扰 沿街立面分为东、西、南、北四个主要立面
南侧入口
各沿街立面以仿石涂料为主，配以局部玻璃幕墙和 仿陶土板，风格现代新颖，简洁明快，建筑体量高 大气派，彰显园区建筑品质，提升园区整体价值
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设计方案价值挖掘（2/5）
预留庭院绿化
预留庭院绿化
预留停车位
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设计方案价值挖掘（4/5）
产品溢价——面积赠送
赠送超大露台（180㎡~360㎡/每户） （双拼户型）
1、首层6米超高层高 2、满足不同客户的空间需求，即满 足生产类客户的工艺要求，同时也 满足办公类的夹层要求
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典型户型平面（三）G户型
N
G
G
G户型：单层建筑面积896㎡(448㎡+448㎡），层数3.5层，总建筑面积3230㎡（1615㎡ +1615㎡），共计2栋
户型特点
1、同样为双拼户型设计，南北朝向，柱距8米为主，面积较E户型小，满足不同客户需求 2、共用楼梯间亦是该设计方案的特点 3、屋顶露台属赠送面积，平均划分为两家，中间采用实体围墙分隔
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百年联东，成就你我
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设计方案价值挖掘（5/5）
产品溢价——面积赠送
N
Logo墙
1、A户型首层入口处内凹设计处理，业 主可根据此特点，在墙上做成公司形 象墙或logo墙
2、业主也可自行封闭选择自己喜欢的大 门样式，做成感应门或旋转门
可封闭范围 赠送一半面积 北京联东投资（集团）有限公司
地块一: 80296 平米
厂房建筑面积 74496平方米 配套楼建筑面积 5800平方米
地块二： 101500平米 地块三： 129500平米
41 52 63
7
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鸟瞰图及效果图
1、建筑设计以 营造现代国际化 工业园区为主题， 以人为本的设计 理念，创造出低 碳、生态环保、 功能（生产办公、 餐饮娱乐、休闲 健身）齐全的工 业化产业基地
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鸟瞰图及效果图（三）
主入口人视效果图 北京联东投资（集团）有限公司
鸟瞰图及效果图（四）
南入口人视效果图 北京联东投资（集团）有限公司
鸟瞰图及效果图（五）
配套楼人视效果图 北京联东投资（集团）有限公司