深圳宝安中心区A002-0046号商办用地可研报告
2007年12月深圳四块土地流拍简析(SZPKZX20071225)
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宝安地块位置图
西乡两地块分布在宝安大道两侧， 总建筑面积近30万平米。
观澜地块位于观澜高新技术产业园， 因地块位置较小，意在留住技术园 内高管及高级技术人才。
A116-0306宗地
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龙岗地块位置图
龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为 G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G021130022地块。
的五星级酒店资格证书后，方可将该酒店用地使用权变更登记给项目公司，该项目公司须是竞得人的全 资子公司。
6、出让底价20000万元，底价楼面地价2600.47元/平米。
在7月流标之后，9月再次出让，底价由20000万元调整为9311.67万元，楼面地 价1100.67元/平米，最终由华侨城获得。
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流标原因简析
A115-0131 2007-12-17
81044.12 218000 198080 14400
5520 2.69 宝安大道西侧、航城大道北侧 100000 4587.16
A116-0306 2007-12-17
25995.4 71700 62980 6100 2620 2.76 宝安大道东侧、航城大道北侧 35000 4881.45
处置闲置土地必须依法并依土地出让合同的规定进行。具体方式有 ： （一）无偿收回土地，纳入土地储备； （二）延长开发建设时间，但最长不得超过1年； （三）根据规划调整改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设； （四）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，收
取增值地价； （五）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设； （六）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，
中心区地块项目竞拍投资申请报告
目录第1章、项目概况 (4)1、拍卖地块位置 (3)2、项目周边地块分析 (3)3、地块主要经济技术指标 (5)4、宝安中心区政府投资项目情况介绍 (6)第2章、宝安区房地产市场分析 (8)2.1、宝安区区域概况 (7)2.2、宝安区房地产市场概况 (8)2.3、宝安区房地产发展趋势分析 (10)第3章、中心区周边楼盘综合分析 (12)1、中心区周边楼盘市场调研 (12)2、中心区周边楼盘分析 (12)3、片区市场供需分析 (15)4、市场竞争分析 (15)5、片区外销前景分析 (16)第4章、项目SWOT分析 (20)1、项目优势 (20)2、项目劣势 (21)3、项目机会 (22)4、项目威胁 (23)第5章、项目定位 (25)5.1、住宅市场定位 (24)5.2、商业市场分析及定位 (30)第6章、项目开发计划 (35)第7章、项目竞投分析 (36)1、基本假设 (36)2、地价测算 (36)3、竞拍价格分析 (38)第8章、敏感性分析 (40)1、建安成本变化对利润率的变化 (40)2、售价变化对利润率的变化 (40)3、销售率变化对利润率的变化 (40)第9章、风险分析 (41)1、项目配套风险 (41)2、片区人气风险 (41)3、市场竞争风险 (41)4、资金压力风险 (41)5、其他风险 (41)第10章、竞争对手分析 (43)第11章、结论 (44)第1章、项目概况摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了宝安中心区政府投资项目的开发进展情况。
1、拍卖地块位置本月26日拟拍卖地块位于深圳市宝安新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。
考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A001—0119和A001—0120（其中：A001-0119：用途为商住混合用地，土地面积 83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660 平方米；A001—0120：占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面积10000平米，车位3850个）。
月深圳四块土地流拍简析SZPKZX
A115-0131 2007-12-17
81044.12 218000 198080 14400
5520 2.69 宝安大道西侧、航城大道北侧 100000 4587.16
A116-0306 2007-12-17
25995.4 71700 62980 6100 2620 2.76 宝安大道东侧、航城大道北侧 35000 4881.45
• 观澜地块面积较小，底价楼面地价达到3600元/平 米，超出开发商预期价格，导致交易失败。
• 龙岗虽然此次仅出让三相邻地块中的一块，但是
作为联动开发，另外两幅地块也同样吸引开发商。 根据坪山以往成交价格来看，此次龙岗地块的出让 价格达到2800元/平米，价格仍然较高。
近年出让地块片区成交 情况
A104-0111 西乡地块
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宝安地块位置图
西乡两地块分布在宝安大道两侧， 总建筑面积近30万平米。
观澜地块位于观澜高新技术产业园， 因地块位置较小，意在留住技术园 内高管及高级技术人才。
A116-0306宗地
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龙岗地块位置图
龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为 G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G021130022地块。
• 原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其
• 交还土地等价的土地；
•
（八）法律、法规、规章规定的其他方式。
•
政府加大处理闲置土地的力度，开发商难以再通过囤地的方式获取更高收益,一定
程度上打击开发商拿地的积楹性。
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流标原因简析
•原因二：政策因素
•因银行贷款压力及政府加大对闲置 土地的处理力度，导致开发商的资 金压力越来越大，10月份以来，各 大开发商陆续推出新项目，回笼资 金，为08年的土地储备和项目开发 筹备资金。
2014年深圳房地产统计分析报告
2014年深圳房地产统计分析报告来源：深圳房地产信息网研究中心目录第一部分：土地市场附一：2014年成交地块分布情况附二：2014年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014年新房供应分析附：2014年住宅预售项目汇总2、2014年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析2.3 热点片区分析2.3.1蛇口片区2.3.2西丽片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5新安片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田片区2.4 2014年深圳新房供求比2.5 2014年深圳房价收入比2.6 2014年深圳租售比2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2014年深圳楼市龙虎榜3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP103.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10二、二手房市场1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2014年深圳各行政区二手房成交分析3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2014年深圳住宅租金附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2014年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2014年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图2、商业租金附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2014年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图2、写字楼租金附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2014年小结第七部分：2015年预测【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。
1.深圳市宝安片区土地利用总体规划(2010-2020年)
深圳市宝安片区土地利用总体规划（2010-2020年）二〇一三年二月目录第一章总则 (1)第二章土地利用目标 (5)第一节土地利用规划目标 (5)第二节主要调控指标分解 (7)第三章土地利用结构调整和布局优化 (11)第一节土地利用结构调整 (11)第二节土地利用布局优化 (12)第四章土地利用分区与管制 (15)第一节土地用途分区与管制 (15)第二节建设用地管制分区与管制规则 (19)第五章建设用地节约集约利用 (23)第一节新增建设用地控制 (23)第二节存量建设用地循环利用 (24)第三节建设用地清退 (25)第六章农用地保护 (27)第一节耕地和基本农田保护 (27)第二节其他农用地保护 (28)第七章土地整治工程与近期用地安排 (30)第一节土地整治 (30)第二节近期用地规划 (31)第八章规划实施的保障措施 (34)附表 (36)第一章总则第1条规划目的为了深入贯彻科学发展观，加快转变经济发展方式，更好地统筹宝安片区土地资源开发、利用和保护，加强土地宏观调控，促进土地节约集约利用，落实《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策，制定本规划。
第2条规划依据1.《中华人民共和国土地管理法》2.《广东省基本农田保护区管理条例》3.《广东省土地利用总体规划条例》4.《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部令第43号）5.《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51号）6.《关于印发<广东省各级土地利用总体规划审查审批办法>的通知》（粤国土资规保发〔2009〕198号）7.《关于市县镇级土地利用总体规划修编有关问题指导意见的通知》（粤国土资规划发〔2010〕207号）8.《县级土地利用总体规划编制规程》（TD/T 1024-2010）9.《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T 1021-2009）10.《乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》（TD/T 1025-2010）11.《乡（镇）级土地利用总体规划制图规范》（TD/T 1022-2009）12.《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》（送审稿）13.《深圳市综合配套改革总体方案》14.《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》（送审稿）15.《深圳市城市总体规划（2010-2020）》与本规划相关的其他法律法规、政策文件、技术标准和规划。
深圳宝安xx项目简要分析报告doc22()
深圳宝安xx项目简要分析报告一、项目基本资料◆位置：深圳市宝安区◆项目技术经济指标：（不详）◆配套设施：（不详）◆装修标准：（不详）◆物业管理公司及收费标准：（不详）◆按揭银行及成数；（不详）◆区域市场状况：宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足发展的地区。
从?2001年开始，宝安新开的楼盘改变过去小面积零星开发的格局，逐步向规模化过渡。
除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌发展商。
同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。
宝安楼盘的价格保持在相对较低的水平，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在2800—3500元之间。
同时，楼宇质素有较大的提高，宝安房地产已经开始走向成熟和理性，具备了深厚的市场发展潜力。
随着宝安区房地产发展的不断升温，宝安新城西乡片区即将形成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。
◆周边环境状况：宝安未来城市新中心、靠近红树林自然保护区、居住氛围浓厚，但周边民房过多，有待进一步改善。
◆交通状况：610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳三期地铁等等。
◆配套服务状况：●学校西乡第三小学 、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共乐小学、西乡中心小学、西乡中学、海湾中学 ●医院西乡医院、西乡人民医院 ●邮局 西乡邮电局●商业城新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、 ●银行交通银行、工商银行、招商银行、农村信用合作社 ●其它西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部图 例 北广 深 公 路 铁 仔 路新城大道601、新村湾 路宝源幼儿园 邮电所 武警边防宝注：金威啤酒厂——宝源工业区 511银湖站——西乡码头 601宝城三区——碧海湾 320东湖总站——碧海湾往西乡码头 616二、项目半径范围内楼盘分析现选取周边与本项目相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目标客户等方面接近，在价格上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表：三、本项目SWOT分析：1、项目优势1）交通极为便利。
天健深圳宝安a004-0102地块项目定位策划报告
宝安中心区占据前海物流中 心、大铲湾港区和航空城组 成的深圳西部物流区的核心 位置，对深圳西部物流带的 形成将起到重要支撑作用。 宝安中心区的崛起，使珠江 入 海 口 这 片 7 ． 18 平 方 公 里 的土地蕴涵着巨大的社会经 济能量，不仅对宝安产业格 局产生影响，而且将成为大 珠三角地区新的经济亮点。
2006年4月
深圳实施 新版预售合同
2006年3月
基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不 断加大和宝安中心区最新拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！
宏观调控市场模型
需求
当前价格
当前位置
短缺
市场化路径
期望价格
旺盛 中间路径
沉寂
过剩
供给
近两年调控的主要路径
理想的调控路径
市场影响： 宝安大道和深南大道连接工程于2005年底动工兴建，预计2006年9月 份建成通车，届时宝安大道将成为宝安中心区一条重要的客运道路。为 宝安中心区的房地产市场带来更多的关内客户，为商业的发展注入原动 力。
地铁快线
地铁快线：1号线一期工程已经于2004年底建成开通， 1号线续 建段工程已于2005年10月份正式动工，土建工程当年12月份开始 施工，预计2009年7月底竣工。
转型，以产业结构调整为根本手段，加快经济增长方式转变，提高经济运行质量和效益。 对本项目的影响：产业结构的转型以及区域经济的快速发展将为本项目带来更多高端客户
宝安区经济发展趋势
宝安区外出口总额 2005年占全市总额的42%，排全市第一。经济发展进一步呈现出强势增长势头。
宝安
644022%%%
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两条轴线：新区将设置中央绿 轴和发展主轴两条主要轴线， 分别正对大小南山及大小铲岛 。中央绿轴以中心广场、中央 公园、海滨广场为主线，中央 公园两侧局部安排文化娱乐和 会议展览设施；发展主轴以购 物广场、步行街为主线，两侧 布置商业建筑和商务办公设施 。
宝安区松岗街道办公用地基准地价图
1065 1087 1087 1088 1091 1095 1102 1109 1114 1119 1121 1102 1118 1130 1147 1140 1162 1163
路 1166
1042 1081 1082 1083 1074 1091 1096 1098 1110 1114 1111 1113 1123 1081 1082 1083 1083 1087 1089 1095 1105 1110 1115
1131 山1265 1146 1160
大
1268 富 1259
龙
1206 1234 山 1258 1257
田
1281 1296 1314 1324
天鹅 山路
1284水 1294 1294
川 北
1279
裕
1268 1279 井 1285 1306
田
路
1108
大
1379
大 1351 福路1370
幸
1331 1318 1318 1268 1139 1177 1243 1219
燕
1075 1081 1083 1091 1093 1211 1203 1208 1218 1231 1245 1258 1270 1279 1296
环
1075 1078 1083 1087 1091 1201 1205 1210 1218 1231 1247 1258 1268 1275 1291 1302 1305 1303
环
东 人 永安 风 松 街 路 民 街 路放 行 园 金 商 路
街
巷
速
头
定 厚
葫 芦
1564 江 1600
业
石 岗 山
滨
深圳市规划国土局关于《宝安区中心区控制性详细规划》的批复-深规土[1994]246号
![深圳市规划国土局关于《宝安区中心区控制性详细规划》的批复-深规土[1994]246号](https://img.taocdn.com/s3/m/40cdfe37b5daa58da0116c175f0e7cd185251856.png)
深圳市规划国土局关于《宝安区中心区控制性详细规划》的批复正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划国土局关于《宝安区中心区控制性详细规划》的批复（深规土[1994]246号）市规划国土局宝安分局：你局深规土宝字[1994]54号文收悉，五月九日我局组织市运输局、港务局、环保局、南山区规划国土分局、市规划院总体所、宝安区环保同等单位进行了评审，根据各位参评专家的意见以及对中心区规划文件图纸的详细研究后，提出以下评审意。
一、宝安撤县改区后，在市政府原则上通过的宝安区总体规划的基础上，宝安区人民政府重点着手宝安新中心区的规划工作，集中力量兴建中心区的计划和发展意图，必将促进宝安城市化的发展速度。
二、中国城市规划设计研究院深圳分院负责编制该中心区控制性详细规划的编制工作，规划设计的指导思想是正确的，规划构思突出了中心区的中轴线与其它几条辅助轴线的有机组织，使空间组织形成了清晰明快的格局。
在规划中注意吸取了国内外城市中心区的建造经验，充分利用岸线景观，形成了自己的特色。
目地规划安排内容丰富重点突出，路网规划分级设置增大路网密度的方格网布置基本上是合理的。
经研究原则上同意这个规划。
三、根据市委、市政府对我市按照现代比多功能国际性城市的要求，特别宝安中心区的建设规划要体现“高起点规划、高标准建设、高效能管理”，在市政基础建设上要超前发展。
因此对供水、供电、供气要进一步落实，以满足需求量的供给问题和科学合理地设置问题；在目地上要充分考虑安排高压架空走廊、电缆隧道、给排水设施的建设以及燃气系统的建设、微波通道的预留等内容在下一阶段的详细规划中给予详细的考虑。
深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则规划研究报告
深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则规划研究报告篇一：[松岗中心地区西片]法定图则规划研究报告XX-12-14 CONTENTS目录1. 前言___________________________________________________ ______________ 11.1. 规划背景___________________________________________________ ____________1 1.2. 规划编制过程___________________________________________________ ________1 2. 规划依据与原则___________________________________________________ ____ 12.1.规划编制依据及参考文件________________________________________________1 2.2. 规划原则___________________________________________________ ____________1 3. 现状概况与问题分析___________________________________________________23.1. 现状概况___________________________________________________ ____________2 3.2. 现状存在的主要问题___________________________________________________ __4 3.3. 规划对策___________________________________________________ ____________5 4. 规划目标___________________________________________________ __________ 54.1. 功能定位___________________________________________________ ____________5 4.2. 发展目标___________________________________________________ ____________6 4.3. 图则地区规模___________________________________________________ ________6 5. 用地布局___________________________________________________ __________ 65.1. 影响用地布局的因素分析________________________________________________6 5.2. 用地布局___________________________________________________ ____________7 6. 城市设计_____________________________________________________________ 96.1. 上层次规划要求___________________________________________________ ______9 6.2. 整体空间景观特征___________________________________________________ ____9 6.3. 城市空间组织___________________________________________________ ________9 6.4. 环境设计要求___________________________________________________ ________9 6.5. 历史文化传统的保护___________________________________________________ _ 11 7. 土地相容性___________________________________________________ _______ 117.1. 用地相容性类型及原则__________________________________________________ 11 7.2. 用地相容性要求___________________________________________________ _____ 11 8. 土地细分与合并___________________________________________________ ___ 118.1. 土地细分___________________________________________________ ___________ 11 8.2. 土地合并______________________________________________________________12 9. 地块控制___________________________________________________ _________ 129.1. 地块划分___________________________________________________ ___________12 9.2.控制指标___________________________________________________ ___________1210. 公共配套设施规划___________________________________________________ _ 1210.1.现状问题及发展需求___________________________________________________ 12 10.2. 公共设施布局原则___________________________________________________ ___ 12 10.3. 公共设施类型___________________________________________________ _______ 13 10.4. 上层次规划要求___________________________________________________ _____ 13 10.5. 公共配套设施规划___________________________________________________ ___ 13 11. 道路交通规划___________________________________________________ _____ 1511.1. 现状问题以及发展需求分析_____________________________________________ 15 11.2. 总体交通对策___________________________________________________ _______ 15 11.3. 对外交通___________________________________________________ ___________ 15 11.4. 内部交通___________________________________________________ ___________ 15 11.5. 静态交通___________________________________________________ ___________ 16 12. 给水工程规划___________________________________________________ _____ 1612.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 16 12.2. 规划对策______________________________________________________________ 16 12.3. 规划依据___________________________________________________ ___________ 16 12.4. 规划用水量预测___________________________________________________ _____ 16 12.5. 给水管网规划___________________________________________________ _______ 17 12.6. 消防工程规划___________________________________________________ _______ 17 13. 雨水、防洪工程规划__________________________________________________ 1713.1. 雨水工程规划___________________________________________________ _______ 17 13.2. 防洪工程规划___________________________________________________ _______ 17 14. 污水工程规划___________________________________________________ _____ 1814.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 18 14.2. 规划对策___________________________________________________ ___________ 18 14.3. 规划依据___________________________________________________ ___________ 18 14.4. 污水量计算___________________________________________________ _________ 18 14.5. 污水工程规划___________________________________________________ _______ 19 15. 电力工程规划___________________________________________________ _____ 2015.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 20 15.2. 规划对策___________________________________________________ ___________ 20 15.3.规划依据___________________________________________________ ___________ 20图集：15.4. 负荷预测______________________________________________________________20 15.5. 110KV及以上网络系统规划_____________________________________________20 15.6. 10KV电力系统规划____________________________________________________21 15.7. 市政电缆沟规划________________________________________________________21 15.8. 道路照明______________________________________________________________21 16. 电信工程规划________________________________________________________ 2116.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________21 16.2. 规划对策______________________________________________________________21 16.3. 规划依据______________________________________________________________21 16.4. 电话容量预测__________________________________________________________21 16.5. 电信局所及电信光节点规划_____________________________________________22 16.6. 邮政工程___________________________________________________ ___________22 16.7. 有线电视工程___________________________________________________ _______22 16.8. 移动通信规划___________________________________________________ _______22 16.9. 综合通信管网规划___________________________________________________ ___22 17. 燃气工程规划___________________________________________________ _____ 2317.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________23 17.2. 规划对策___________________________________________________ ___________23 17.3. 规划依据___________________________________________________ ___________23 17.4. 气源规划___________________________________________________ ___________23 17.5. 供气规模___________________________________________________ ___________23 17.6. 管网规划______________________________________________________________24 17.7. 瓶装液化气供应站___________________________________________________ ___24 18. 实施措施与建议___________________________________________________ ___ 2418.1. 制定图则地区旧城更新策略和分期实施计划_______________________________24 18.2. 多渠道筹集社会资金，加快公共设施建设_________________________________25 19. 附表___________________________________________________ _____________ 2619.1. 附表一：现状用地汇总表_______________________________________________26 19.2. 附表二：规划用地汇总表_______________________________________________26 19.3. 附表三：公共配套设施规划一览表_______________________________________27 19.4. 附表四：地块控制指标一览表___________________________________________28 1．区域关系图2．土地适用性评价分析图 3．用地地籍图4．现状建筑物质量评价图 5．土地利用现状图 6．土地利用规划图 7．城市设计导引图 8．地块划分编号图9．公共配套设施规划图 10．道路交通规划图（一） 11．道路交通规划图（二） 12．建筑密度分区图 13．地块改造示意图 14．给水工程规划图 15．雨水工程规划图 16．污水工程规划图 17．电力工程规划图 18．电信工程规划图19．燃气工程规划图1. 前言1.1. 规划背景在经济全球化、市场化和网络化的大背景下，随着松岗城市化进程加快和旧城改造的推进，松岗将迎来新的发展契机，松岗次中心作为西部工业组团的居住地区级生活服务中心，承担商业、文化娱乐、居住等功能。
宝安中心区N4地块项目可行性分析报告书
宝安中心区N4地块项目可行性分析报告书第一部总论1． 1 立项依据：根据公司高层领导决策，为了在宝安区公明镇中心区树立一个新的品牌项目，使鸿荣源地产继续扩大在宝安乃至深圳的影响力，对宝安区公明镇中心区地块面积为95570.36平的项目做可行性研究。
假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳宝安房地产行业起到一个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在宝安区公明镇中心区开发的目的。
有鉴于此，我们对该项目进行可行性分析。
1．2 报告成果概要1．2．1 市场分析成果概要此次市场分析是通过我们对宝安区公明镇中心区房地产市场发展趋势,和该项目的优势\劣势的分析,再加上对市场调研成果的把握和推算,从而确定本公司于宝安区公明镇中心区项目的市场定位,由于该区大规模开发阶段有形成,预计该片区在形成较激烈的竞争局面的情形不太大.在运用房地产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为3000元/㎡,但考虑到此地块在中心区地理环境上的优势,并在我公司将精心打造精品楼盘的情况下我们建议本项目住宅整体折后均价为3200元/㎡,商铺为一层均价为8000元/㎡,主要目标客户定位为本地人员.户型定位以三房为主.1．2．2 经济分析成果概要?当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时,从取得土地到项目销售完毕30个月,两年半的开发期内,总投资额为42341.36万元,可实现销售收入为49484.8万元,税后利润6071.93万元,投资利润率16.87%,年投资利润率6.5%,销售利润率6.54%.第二部市场部分2． 1 深圳市经济指标2002年，我市主要经济指标全面回升，增长速度超过预期目标。
据统计局最新资料显示，2002年全市实现国内生产总值2239.41亿元，按可比价格计算比上年增长15.0％。
人均GDP达46003元，折合5558美元。
第一、二、三次产业分别完成增加值18.87亿元、1234.82亿元和985.72亿元，分别比上年增长6.8％、18.0％和11.5％。
宝安区中心区a0040100地块规划设计要点
一按建设用地
指标
1、建筑容积率≤
3、建筑间距：满足日照及消防间距要求
2、建筑覆盖率≤
4、建筑高度或层数：≤225米并满足航空限高要求
5、建筑面积：78086M2
其中：
住宅77266平方米，社康中心400平方米，公交站场配套管理用房200平方米，社区居委会120平方米，警务室50平方米，垃圾收集站50平方米。
2、本要点是招拍挂部分指标；
3、其他未尽事宜应满足《深圳市城市规划标准与准则》及相关规范要求。
（地下车库、设备用房、民房设施、公众交通、不计容积率）
红线要求
二及建筑退
总体布局
1、建筑退红线要求：兴华一路、新湖路、创业一路、宝华路≥12米，南侧沿海丽路≥6米，北侧新湖路与创业一路交叉口≥40米；
2、总体布局：本项目规划建筑设计方案须按规定进行招投标，并以规划主管部门最终审定方案为准。
三
市
政
设
施
宝安区中心区A004-0100地块规划设计要点
文号：
编制单位：
编号：
用地单位
深圳市规划和国土资源委员会
用地位置
宝安中心区
地编号
A004-0100
用地项目名称
A004-0100宗地招拍挂部分
用地性质
居住用地
总用地面积：M2
其中：建设用地面积：M2
绿地面积：M2
道路用地面积：M2
其他用地面积：M2
建设用地项目规划设计满足下列要求
要
求
1、车辆出入周边市政道路
2、人行出入口周边市政道路
公共出入通道：
3、机动车泊位数780辆
（自用辆公用辆）
4、室外地坪标高按规划控制
商业写字楼市场调研报告
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
客户目标
目标：
通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实 现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大 化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价
2
世联对目标的理解及本报告需解决的核心 问题
我们的理解
房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综 合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运 营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企 业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类 型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立 泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展 的基础。
注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。
年份
2010年 2010年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年
区域
宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区 宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区
供应面积（万㎡）
1.99 0.00 3.30 0.00 2.10 0.25 7.72 0.75 0.00 0.00
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发 通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌 握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售 情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金 水平、客户类别及租期状况；
从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋 势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻 性的价格建议。
133895
福田科技广场 217000
荣超英隆大厦 64588
银信中心
59499
科技园金融基地 77848
田厦国际中心 150587
招商局广场 68516 香江日航广场 232045
宝安中心区商务办公区及核心商业区城市设计咨询成果专家评审会议纪要
宝安中心区商务办公区及核心商业区城市设计咨询成果专家评
审会议纪要
佚名
【期刊名称】《世界建筑导报》
【年(卷),期】2007(000)002
【摘要】2007年3月15日，深圳市宝安区中心区规划建设管理办公室和深圳市规划局宝安分局在深圳恒丰海悦国际酒店会议中心主办了深圳市宝安中心区商务办公区及核心商业区城市设计咨询成果评审会，邀请了国内外著名城市设计专家担任评委，对五家国内外设计单位（德杰盟工程技术（北京）有限公司，阿特金斯顾问（深圳）有限公司、新加坡CPG集团新工工程咨询（上海）有限公司、法国思构设计公司、上海同济城市规划设计研究院）所提交的咨询成果进行了评审，
【总页数】4页(P96-99)
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.16
【相关文献】
1.大城市中心区与周边配套区职住平衡探究--以深圳市华强北商业区为例 [J], 王志;程鹏
2.论城市触媒的内涵与作用--深圳市宝安新中心区城市设计方案解析 [J], 金广君;刘代云;邱志勇
3.宝安中心区海滨广场(二、三期)与海滨休闲公园方案设计咨询成果专家评审会评审纪要 [J],
4.中国特大城市核心区大街区统筹更新模式研究——从空间生产视角看深圳宝安中心区更新 [J], 陈伟新; 孙延松
5.中国内陆特大城市中心商业区发展布局探讨──以西安城市中心区为例 [J], 刘彦随
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宝 安 中 心 区
滨海片区
混合区
核心区
商务办 公区
中 央 绿 轴
核心商 业区
本案
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深耕布局调结构
前 海 中 心
我司前 海项目
高效周转筑平台
第二章、区位分析——深圳市配套最齐全区域
经过10多年基础设施建设总投资共100亿元，城区框架已呈现，是深圳市内交通、商业、商务和文化配 套最齐全的区域 商务办公区及核心商业区总建筑规模450万㎡，政府投入约2222元/㎡
宝体
第五大道
深业新海岸 万科兰乔花园
宝安
宝安 中心
壹方中心 5星级酒店
西城上筑
生活区
商 A002-0046 务 海滨大厦 办 华侨城华寓 公 5星级酒店 区
图书04-0154
核 心 熙龙湾 商 西岸商务中心 业 区
临海
新安
金洪凯旋城
第五代升级版“欢乐海岸”
道和公共人行通道，共5000㎡，需分层建设；二层景观长廊，共2000㎡；预留地下人行通道接口共2000㎡
4、付清地价款：签订《出让合同》之日起5个工作日内一次性付清成交价款
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第二章、区位分析——地块人流聚集效应高
1、地标优势。目前宝安中心区最高建筑 2、地铁接驳优势。项目地下商场未来无缝接驳宝安站，且贯通前海湾中央公 园，交通优势明显，人流聚集效应明显
城市定位：《深圳市城市总体规划 （2010－2020年）》，深圳城市性质定 位从十年前的华南区中心城市，提升成为 全国的经济中心城市和国际化城市，并继 续保留经济特区性质，成为北京、上海之 后的第三个“国际化城市” 轴带组团结构：“三轴两带多中心”
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150
150 150 225 150 225 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150
08-08
08-10
商业 办公
企业的行业性 质以研发、物
流、创投、人
寿为主
11-31 华侨城
11-16
11-18 11-19
6.2
6.0 6.0
150
150 150
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位于深圳市宝安中心区核心位置，兴业路东北侧和裕安路东南 侧，隶属宝安中心区商务办公区
宝安中心区
A002-0046
桂湾片区
铲湾片区 妈湾片区
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高效周转筑平台
宝安中心区核心区总面积3平方公里，总建筑规模约450万㎡， 政府已投入100亿作为配套建设，平均投入约2,222元/㎡。本项目 位于核心地段，与我司前海项目交相辉映
区别于其他项目的限制条件
成交后由竞得人向林业主管部门申办使用林地使用手续，费用自行承担 需配建城市支路9560.53㎡；配建移交建筑面积共14000㎡; ①配建120个公共停 车位，建筑面积5000㎡； ② 配建地下车行道，建筑面积5000㎡； ③ 配建地下 人行道，建筑面积2000㎡； ④配建二层连廊，建筑面积2000㎡ 08-09地块，需配置7,120㎡独立占地的公共绿地 地下一层商业建筑面积3,000㎡（限整体转让）
项目背景
区位分析
项目定位
投资测算 综合建议
五
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深耕布局调结构
高效周转筑平台 17
第三章、项目定位——宝中土地交易情况
2012.7，A004-0100， 6659元/㎡，鸿荣源 2006.4，A002-0020， 6199元/㎡，骏业塑胶 2006.4，A002-0013， 4808元/㎡，荣超 2006.4，A002-0012， 5691元/㎡，荣超 2006.7，A004-0100， 5732元/㎡，鸿荣源 2006.7，A004-0012， 6452元/㎡，天健
2004年，开始对宝 安中心区进行规划。 2008年对宝安中心 区的规划定位进行较 大调整，整个核心区 的规划经过反复调整 完善。其中，《深圳 市宝安区中心区商务 办公区与核心商业区 城市设计导则》历时 3年才完成，并经过 了多次反复修改。
2009年6月30日，宝 安体育馆竣工。占地 8万㎡，建面4.74万 ㎡。是当时深圳最大 的体育馆。 2011年6月，连接罗 湖至机场东的罗宝线 全线开通，途径宝安 中心区站点有宝体站、 宝安中心站和新安站 2011年6月，连接深 圳中段、从前海湾至 黄贝岭的地铁环中线 开通，途径宝安中心 区站点翻身站、宝安 中心站、宝华站和临 海站。
本地块周边为 待建的20个 左右企业总部 大厦，容积率 基本都在10.0 左右。基本都 是自持不售
08-04
08-05 08-07 08-08 08-10 08-11 08-12 08-13 08-14 08-15 08-16 08-18 11-01 11-02 11-03 11-04
10.0
10.0 8.0 14.0 10.0 14.0 7.2 10.0 10.0 14.0 14.0 10.0 6.2
2013年12月30，宝安 区图书馆建成开放。 总建面3.18万㎡，设 计藏书量150万册(纸 书120万册、电子书 30万册)，阅览席位 2000个，预计日均接 待读者1万人次。 2014年，深圳机场至 香港机场轨道交通项 目开建，通过这一线 路，从深圳机场15分 钟可抵达香港机场， 前海地区10分钟即可 抵达香港机场 2015年，青少年宫建 成，总建面3.8万㎡ 2016年，穗莞深城际 轻轨开通
快周转 强深耕 抓前期 拓合作
第二章、区位分析——周边配套优势明显 宝安中心区40亿元打造五大市政公建，同时拥有双地铁交通体系，城市配套媲 美福田中心区，未来对区外的人流和消费有着强大的吸引力
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第二章、区位分析——商务氛围较理想
周边有14家研发、物流、创投、人寿等意向企业进驻，商务总部氛围逐渐形成 地块距离2016年年底开通的地铁11号线仅300米，交通便利
2
5
8
7 9
4
6
3
1 2006.7，A004-0101， 6605元/㎡，龙光
2012.7，A002-0040， 4019元/㎡，华侨城
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2014.3，A004-0154， 24,344元/㎡，卓越
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第三章、项目定位——大前海片区土地成交
地上人流吸引 地下人流吸引
地下一层商业建筑面 积3000平米（限整体 转让），地面以上不 得建设商业及商业性 办公用房，需建设面 积为7120平米的公共 绿地，绿地率≥75%。 地下部分通过连廊与 11号线宝安站接驳
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目录
一 二 三 四
蓝色字体：意向企业 黑色字体：已建或在建项目
地铁11号线 宝安站
A002-0046
齐心 文具 中科创 怡亚通 神州通 同洲 中洲 新国都 光大 国际 国华人寿 北车 骏业 滨海 大厦 大厦 易尚 宝安 中意 展示 集团 华侨城
宝安区政府
壹方中心
振业地产 天健时 尚空间
兆池
国华 人寿
中兴投资
图书馆
龙光世纪 大厦 海雅百货 熙龙湾
2017年年初开通连 接福田至松岗的地铁 11号线，主要承担 市中心区与西部滨海 地区的快速联系功能， 并兼顾与机场的快速 联系功能。 海滨广场（规划中）， 占地12.3万㎡。 演艺中心（规划中）， 总建面2.8万㎡，其 中大型剧院1500座、 音乐厅500-600座。 满足大中型戏曲、话 剧、歌舞剧及音乐会 演出。
A002-0046
A004-0154
宝中A002-0046挂牌项目 可研报告
深圳卓越商业置业有限公司 2014年5月
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目录
一 二 三 四
项目背景
区位分析
项目定位
投资测算 综合建议
五
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地价不断刷新，前海楼面地价的15,948元/㎡上涨至28,107元/㎡
2014.1，T201-0080 前海能源+Silverstein， 28,107元/㎡ 2013.8，T201-0078 华润置地，21,670元/㎡ 2013.7，T201-0075 卓越置业，15,948元/㎡ 2013.7，T201-0077 卓越置业，16,195元/㎡
商务办公区：占地80公顷，建筑规模约300万㎡，主要发展金融、商贸、现代物流、文化创意等现代服务业和总部经济 核心商业区：占地50公顷，建筑规模约150万㎡，布局大型购物中心、步行街、五星级酒店，形成综合性商业服务功能 中央绿轴：布局公共文化设施、海滨广场公园、地下空间，打造为中央商务区配套的文化休闲娱乐和观光场所
商业：15,000㎡ 办公：152,760㎡ 公厕：100㎡
主要限制条件：
建筑密度：60% 绿化率：30% 停车位：870辆 限高：225米
1、土地用途：商业性办公用地，容积率≤8.1，建筑覆盖率≤60%，建筑限高（高层且满足航空限高≤225米要 求），绿化覆盖率≥30% 2、起拍价：21.35亿元（折合楼面12719元/㎡）；保证金：4.3亿元 3、无偿移交：城市支路9560.53㎡，配套建面共14000㎡，其中：120个公共停车位，共5000㎡；地下环形车