房地产五种情形会引起”前期盈利后期亏损“

房地产公司 天津市地税局 天津市政府法制办
经审查： 1.市地税局与市国税局选择了100户企业进行 平均利润率测算，又选取了10户企业就计税毛利 率问题进行了实地调研测算并征求了意见。 2. 津地税企所【2010】1号文件符合《房地产 开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 【2009】31号）关于直辖市非经济适用房开发项 目计税毛利不得低于15%的规定。而且，再减除 营业税金及附加、土地增值税和期间费用后，企 业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅为 2.34%。
1300
5、应纳税所得额：1200万
6、缴纳税款： 300万元
天津市M房地产公司： 1、2014年完工收入1亿元； 2、计税成本9000万元； 3、毛利转回2500万； 4、2014年期间费用； 460万 5、应纳税所得额： -1960万
1、项目合计收入：1亿元 2、项目合计成本：9000万元 3、期间费用合计：1000万元 4、税金及附加：760万元 5、应纳税所得额：-760万元 6、2003年：1200万元 ；2014年：-1960万元，合计：-760万
第二，完全同意贵局的检查结果
目公司，以后也么有收入了！
第三，根据31号文件第34条规定，2012年未取得发票，
同意补税；2013年取得发票后，按“规定”计入计税 税务说：的确有点儿不合理，可税法就这么规定
成本。这里的规定是指“权责发生制的规定”
的，这叫做“法不容情”，我“爱莫能助”！
第四，按照以上理解，2012年补税，2013年追溯退税，
二十二、房地产开发经营企业在竣工结算以后 年度取得成本发票应如何处理？
根据国家税务总局《关于印发房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税 发〔2009〕31号）第三十四条规定，“企业在 结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但 未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实 际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。” 及《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处 理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第 15号）第六条第一款规定，“对企业发现以前 年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得 税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做 出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生 年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5 年。”因此，对于房地产开发企业在竣工结算 以后年度取得成本发票的应进行追溯调整。
2.国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税 处理办法》（国税发【2009】31号）规定，非经济适用 房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人 民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利率不得低于 15%。因此，我市计税毛利率定为25%符合国家税务总 局的规定。
另外，对销售未完工的房产，企业将预售收入按照 25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、2-5% 的土地增值税和期间费用（经测算全国费用率为8%， 我市为9%）等后，计入当期应纳税所得额（实际利润 率最高约9.35%），待完工后再进行调整。最终企业缴 纳的企业所得税占预售收入的比例仅2.34%。应当说， 我市确定25%的计税毛利率并不高。 .
五种情形引发的前期盈利后期亏损！
（一）预计毛利率高于实际毛利率。 （二）完工年度以后取得发票（税务稽查） （三）土地增值税清算年度缺乏收入配比 （四）车位、车位、车位！（文章） （五）“公共配套后建”引发的不配比问题
“企业所得税”和“土地增值税 ”计算方法异同的比较！
国税发【2009】31号文件第34条 PK 2012年15号公告第6条
本机关认为：津地税企所【2010】1号文件制 定程序合法、内容合法、不予废止。
房地产公司 天津市地税局 天津市政府法制办
2013年11月15日 天津市政府法制办公室
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2013年10月，税务机关对M公司进行检查： M房地产公司2012年完工，由于完工年度未 取得发票4000万元部分已经全部计入销售成本。 但是，在稽查期间，M公司客服困难，将 4000万元的发票全部取得。
坚决要 求退税！
做梦吧！
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申请审查回复书
房地产公司
申请人： 被申请人：天津市地方税务局 申请审查内容：审查废止津地税企所 【2010】1号文件 申请人认为： 1. 津地税企所【2010】1号文件没有征求 纳税人意见，不符合《税收规范性文件制 定管理办法（试行）》（国税发[2005]201 号）第16条的规定，程序违法；
不再缴纳税款；
第五，国家税务总局2012年15号公告第6条规定了追
溯调整的基本规则。
第六，“他山之石，可以攻玉”，河北国税的冀国税
函【2013】161号文件明确规定可以追溯调整。
第七，我公司愿意缴纳1年时间的滞纳金。
第八，如贵局一意孤行，我公司将启动听证、复议、
诉讼三项法律救济措施。
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第三十四条 企业在结算计税成本时 其实际发生的支出应当取得但未取得 合法凭据的，不得计入计税成本，待 实际取得合法凭据时，再按规定计入 计税成本。（国税发【2009】31号）
2．津地税企所【2010】1号文件讲计税毛 利率定为25%，严重脱离天津市房地产经 济发展的水平。
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天津市地税局 天津市政府法制办
被申请人答复：
1.为合理确定我市房地产开发企业的计税毛利率，市地 税局与市国税局做了深入调研，选择了100户企业进行 平均利润率测算，又选取了10户企业，就计税毛利率问 题进行了实地调研测算并征求了意见，将计税毛利率定 为25%。
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税务认为：根据31号文件34条规定，由于发票是
2013年取得的，只能在2013年扣除。
因此，企业应当补缴2012年度所得税款1000万元，
《对税务机关检查问题的回复意见》
允许2013年将4000万元发票计入成本。
尊敬的XX税务局：
企业认为：哇，我2013年没有收入啊，难道2012
第一，感谢贵局的检查，使我公司提高了纳税遵从度 年补缴税款，2013年增加4000万元亏损？我是项
国家税务总局2010年第29号公告
国税发【2009】31号文件第33条 土地增值税“春秋战国乱悠悠”
国税发【2009】31号文件第32条 预提配套设施成本
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天津市M房地产公司：
1、2013年未完工收入1亿元；
2、预计计税毛利率为25%；
3、2013年期间费用 540万 4、税金及附加合计为760万