2019年深圳限购政策及入户政策分析

深圳购房及入户政策分析
2018年10月 深圳营销
目录
1、深圳限购政策分析 2、深圳入户政策分析
深圳购房政策出台
《关于进一步促进我市房地 产市场平稳健康发展的若干
措施》的通知
《关于进一步加强房地产调 控促进房地产市场平稳健康
发展》的通知
2016.10.4
2018.7.31
104政策文件
104政策文件
解读：
1、购房人离婚2年内，且离婚前家庭有2套房的，不论夫妻任一方有无贷款记录，首付均按7成计算； 2、离婚前家庭无住房无房贷的，首付3成；无房有1笔房贷的，首付5成； 3、离婚前家庭有1套房的，不论夫妻任一方有无贷款记录，首付均按5成计算。
深圳购房资格分析——有户籍
深圳购房资格分析——非户籍
深圳购房资格分析——特殊类别
对未取得预售许可的项目， 禁止企业以诚意金、VIP卡 等形式蓄客，对已取得预 售许可或已办理现房销售 备案的项目，企业要在规 定时间内一次性公开全部 销售房源；严格执行明码 标价、一房一价的规定， 严禁捂盘惜售。
未拿预售项 目禁止蓄客
售价不得超 备案价
查处违规 去市场杠杆，规范市场行为
去市场杠杆
重点打击零首付、首付贷、众 筹买房等市场违法违规行为， 严禁中介机构从事自我融资、 自我担保、设立资金池等场外 配资金融业务，继续开展房地 产领域非法集资排查。
方式二：的本科学历，80分 (2)全日制大专学历，70分 (3)非全日制的大专学历，60分 2、年龄积分 (1)18-35周岁：5分 (2)35-40周岁：无加减分 (3)40-45周岁：从40周岁起减分，每增长1岁减2分。 以申请时实际年龄为准，上限不含本数，下限含本数。
731政策文件
企业限购
一、加强法人单位购买住房管理
暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。 通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房 网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。
解读：
针对深圳当前新房和二手房价格倒挂，投资客通过注册公司摇号购房的现象，限制企业购房，将防止个人 绕开限购政策进行投机炒房的行为，堵住企业打新的漏洞。
加强房地产 金融整顿及
监管
规范市场行为
严厉打击合同违法、虚假广告、 价格欺诈、偷税漏税等违法违规 行为，并将相关信息记入企业和 个人诚信档案，予以公开曝光； 对涉嫌违法的企业和个人，由公 安等部门依法处理。
加强房地产行 业专项整治
解读： 此两项政策属政策重申，加强金融整顿及监管意在去杠杆，减少资产泡沫，引导市 场健康化，同时规范金融市场，加强房地产的专项整治，主要是针对近期深圳市场 出现的虚假广告行为的进一步整治，规范房地产市场。
方式三：应届毕业生入户
办理条件
（1）具有全日制大专以上普通高等教育学历； （2）身体健康； （3）符合本市计划生育相关规定； （4）未参加国家禁止的组织及活动，无刑事犯罪记录。
注： 1、深圳不要求有深圳单位才可以入户的，现在没有找到工作单位或者在其他城市工作的毕业生也都可以办 理入户深圳。 2、应届毕业生定义为从毕业当天算起2年内。
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无贷款记录
首付比例 3成，不低 于9折利率 5成，不低 于9折利率
需全款购买
7成，不低 于9折利率 7成，1.1倍
利率 禁止购买
3成
有贷款记录
5成
政策解读：
社保3改5：一线城市统一化，对比其他一线城 市，深圳入户制度相对容易，影响相对较小，但 增加了养房票的难度； 首付3改5：对于投资客，改善型客户及在深圳 无房但在其他城市有贷款的刚需客户影响较大， 直接增加了这类客户的购房成本，但目前不限购 不限贷的商业性质的物业或将获得市场机会； 单身及离异限购一套：规范市场运作，抑制通 过假离婚的方式获取双倍购房名额的行为；
104政策文件
深圳104政策分析 加强对房地产市场的调控，引导市场健康化发展
10月4日晚间，深圳市政府发布《 《关于进一步促进我市房地 产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了八条举措：
规范 价格
查处 违规
加快落实“十三五”
期间800公顷商品住
房、人才住房和保障
性住房用地供应目标，
缓解供需矛盾。
企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%，同时对购置 土地资金来源做出规定。 解读：保证金由此前的20%提高到50%，同时规范了土地资金的来 源，有效防止土地市场的资产泡沫。
新9070政策 政策面积放宽，为改善型需求释放空间
“10.4”政策原文：
增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下
规范定价
对项目申报价格明显 高于周边同类在售项 目价格或本项目前期 成交价格或周边同类 二手房价格的，市场 监管和规划国土部门 暂不办理价格备案、 暂不核发预售许可 证或暂不办理现房 销售备案
对已取得预售许可和现 售备案的商品住房和商 务公寓项目，主管部门 实时监测销售行为；对 超出备案价格、擅自 提价且不接受主管部 门价格指导的开发企 业，立即停止网签并 责令企业整改。
方式二：积分入户
3、社保积分 (1)、养老保险满1年积3分 (2)、工伤保险、医疗保险、失业保险、生育保险，每个险种每满1年积1分。 (3)、社保最高积30分。 (4)、社保在本单位连续缴纳2年以上的，才可单位申报入户，多加10分。 4、技术类积分(只有符合深圳市人力资源和社会保障局公布的缺紧工种目录的工种才能加分)。 A、考深圳紧缺高级：可以积70分，社保交五险，每交满1年可以积7分。 B、考深圳紧缺技师：可以积90分，社保交五险，每交满1年可以积7分(社保30分封顶)。 5、从奖励加分和减分情况 从最新2018年1月份开始，按照今年的入深户政策规定，深圳房产、居住证、义工、献血和捐款 不再积分。
住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
解读： 若按得房率在75-78%的平均水平来看，套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面 积在115-120平之间，新版政策较之前的政策面积放宽，结合放开二孩的政策来看， 115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积，新政更结合市场需求，同时 丰富了产品面积段。
商品住宅限售
三、加强商品住房转让管理
居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日 起3年内禁止转让。 通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁 止转让之列。
解读：
1、政策不追溯已经网签了的商品住宅，也就是说，7月31号之前网签的，仍然不限售。 2、政策同样以拉长住宅的持有周期和增加持有成本来打击纯粹的投机购房者，使投资预期变得不明确， 但由于市场上短炒住宅的实际并不多，因此短期内虽有冲击但影响有限。长期来看，限售也减少了二手商 品住宅的供应，一定程度上收紧了房子的流动性，将加剧住房的供需矛盾。
的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。
2006.6.20原政策：
在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下
住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
解读： 若按得房率在75-78%的平均水平来看，套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面 积在115-120平之间，新版政策较之前的政策面积放宽，结合放开二孩的政策来看， 115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积，新政更结合市场需求，同时 丰富了产品面积段。
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目录
1、深圳限购政策分析 2、深圳入户政策分析
方式一：核准制入户
办理条件
1、获得学士以上学位的留学归国人员，45周岁以下； 2、全日制本科以上学历，且年龄在45周岁以下； 3、全日制专科学历，且年龄在35周岁以下； 4、具有高级专业技术资格，且年龄在50周岁以下、具有中专以上学历； 5、具有中级专业技术资格，且年龄在45周岁以下、具有中专以上学历； 6、具有深圳紧缺工种高级技师职业资格，且年龄在45周岁以下； 7、具有深圳紧缺工种技师职业资格，且年龄在40周岁以下； 8、具有深圳紧缺工种高级职业资格，且在深圳市参加社会保险满3年以上、年龄在35周岁以下
认房认贷，3改5
政策升级，抑制投资投机性需求，规范市场运作
10.4政策之后深圳购房资格情况
深户否
家庭 深户
成年单 身人士 （含离 异）
住房套数
无房
已有1套 已有2套
无房 无房
贷款情况 无商业性或公积金住房
贷款记录 有1笔商业性或公积金
住房贷款记录 有2笔商业性或公积金
住房贷款记录
贷款已结清
贷款未结清
新9070政策 政策面积放宽，为改善型需求释放空间
“10.4”政策原文：
增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下
的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。
2006.6.20原政策：
在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下
商务公寓限售
二、加强商务公寓销售和运营管理
各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不 得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10 年。 通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权 登记证书之日起5 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不 在禁止转让之列。
非深 户
个人/家 庭
5年社保纳税 证明，限购1
套
无商业性或公积金住房 贷款记录
有商业性或公积金住房 贷款记录
3成 5成
从客户来源角度来看，该条政策较为严厉，投资 客、换房客及部分刚需客户将受到直接的影响。
规范价格
定价比照周边物业，不得高于备案价，未取证项目严禁蓄客
解读： 项目高价入市或将变难，未拿预售禁止蓄客，该条细则尚未发布，目前来看，蓄客周期 将会变短，开盘销售率或将下降，日光盘或难再现，从目前政策来看，通过电商等第三 方认筹或是风险较小的规避方法。
方式四：居住社保积分入户
办理条件
一：办理条件 1、年龄方面：男性55岁以下，女性50岁以下 2、拥有深圳合法产权住房（或在深圳租赁住房）年限及参加深圳社会养老保险年限均已满5年 3、持有有效的深圳居住证 4、守法条件：未参加过国家禁止的组织及活动 5、计划生育：违反计划生育规定应当依法缴纳社会抚养费的，社会抚养费已缴纳完毕
解读：
1、对于用地已批，尚未销售的商务公寓，仍然可以进行销售，且个人或企业均可以购买，但5年内禁止转让； 2、对于新增供应用地上的商务公寓，只能出租，不能销售，且租期不能超过10年； 3、这条政策主要通过拉长商务公寓的持有周期来抑制纯粹的投机购房者，但不同于商品住宅，市场上购买商 务公寓的投资周期本身就比较长，且以租金回报为主，所以实际影响可能不明显。对于只租不售的商务公寓， 则更加考验开发商的运营能力。
抑制离婚炒房
四、完善差别化住房信贷政策
对购房人离婚2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款 首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款 比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于 50%执行。
类别 在深现役军人或武警
购买条件 现役驻深部队的现役人员即可，提供相关身份证明
限购套数 1
港澳台居民
港澳居民：《港澳居民来往内地通行证》《港澳居民身份证》 台湾居民：《台湾居民来往大陆通行证》
1
外籍人士
在深圳关注居住满1年，在劳动局开具的《就业证》及在劳动局 备案的公司签署的《劳务合同》
1
华侨人士
提供侨办证明
优化土
地出让
模式
增加 供给
新 9070 政策
认房 认贷
此外，《通知》还提出了加强部门 之间的联动，完善房地产调控联席 会议制度。
优化土地出让模式 规范土地市场，控制地王
“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转 为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于 租赁经营。 解读：增加竞地过程中的限制，此项规定会使得高价拍地的开发商增加 成本、降低商品房利润，防止非理性拍地，有效控制高价拍卖土地。