物业管理条例理解与适用(四)

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《物业管理条例》理解与适用(四)

第十六条【业主委员会备案和成员资格】业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

理解与适用:

1、条文主旨:本条是关于业主委员会备案制度及其成员资格的法律规定。相关规定具体可参见《业主大会和业主委员会指导规则》第31条、44条。

2、备案时间:选举产生之日起30天内;业主委员会任期内,备案内容发生变更的,比如业主委员会成员发生变化,业主委员会也应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

3、备案机关:物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。需要说明的是:备案并非业主委员会成立的必要条件,业主委员会自选举产生之日起即成立。但是,根据现行规定,业主委员会只有经过合法备案,才能到公安机关申请刊刻业主大会印章和业主委员会印章。

4、业主委员会成员资格。

《物业管理条例》对业主委员会成员资格做了原则性的规定,即“业主委员会成员为物业管理区域内的业主,且应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力”。《业主大会和业主委员会指导规则》做了更为详细的规定。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(1)具有完全民事行为能力;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;(5)具有一定的组织能力;(6)具备必要的工作时间。

5、业主委员会成员的任期

业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

6、业主委员会主任和副主任的产生

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

7、业主委员会成员资格终止

根据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定,业主委员会成员资格终止分为自行终止和罢免终止两种。

(1)自行终止。

有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;2)丧失民事行为能力的;3)依法被限制人身自由的;4)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

(2)罢免终止。

业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

1)以书面方式提出辞职请求的;2)不履行委员职责的;3)利用委员资格谋取私利的;4)拒不履行业主义务的;5)侵害他人合法权益的;6)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

(3)业主委员会成员资格终止的后果。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

8、关于业主委员会民事诉讼主体资格的问题。

《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事主体资格的复函》(【2005】民立他字第8号)明确,“根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼”。

第十七条【管理规约】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

理解与适用:

1、管理规约是由全体业主共同制定的,对业主在物业管理区域内有关物业的使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项、业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项进行约定的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

2、根据《物权法》第76条,条例第六条、第十一条和第十二条之规定,管理规约属于业主共同决定事项,适用“普通多数同意”决议规则,经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即可。

3、管理规约一旦制定,对全体业主具有约束力。条例第七条业主的义务中开宗明义就是“遵守管理规约、业主大会决议规则”。

4、本条规定了“管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益”。但是,对于已经达到法定票数制定通过之管理规约,如果存在“不尊重社会公德,违反法律、法规或者损害社会公共利益”之情形,其效力如何?如何救济?

《物业管理条例》第五条规定,“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”一般认为,监督管理职责内容包括“撤销业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定”。《物业管理条例》第十九条也规定“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主”。

唯需考虑的是:管理规约的通过按照“普通多数决”原则,最极端的情况是有一半数量和专有面积的业主反对管理公约,虽然此种情形下,管理公约仍然可以合法通过并生效。但是,反对者是否可以个人名义向法院提起诉讼或其他救济途径协调不同意见业主之间的矛盾,值得思考。

第十八条【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

理解与适用:

1、业主大会是全体业主实行物业自治的基本形式,而业主大会议事规则,则是业主大会组织、运作的基本规程,是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权

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