解读新修订《物业管理条例》

解读新修订《物业管理条例》物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。

[主持人]近年来物业管理行业发展较快，与人民群众的生活日益密切，当前物业管理发展的总体情况如何存在哪些急需解决的问题

[中国物业管理协会秘书长陈伟]物业管理实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的，中国内地最早的物业管理是1981年有了第一家物业管理公司，但是真正物业管理的发展是从90年代开始的。特别是近年来它的发展是非常快的。从目前物业管理来看，按照不完全统计数据，目前我们国家物业管理企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。

[主持人]那现在物业管理还存在哪些问题呢

[陈伟]物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益;另外，有物业管理企业和公用部门之间的责任划分不明确产生的矛盾，有开发建设与物业管理不衔接以及销售前期的虚假承诺导致的一些矛盾纠纷;还有业主大会和业主委员会，业主的自律机制没有建立起来，业主的公共意识没有建立起来，没有按照法律的规定履行职责，有时候甚至滥用权力损害了业主的共同利益。所以这里面的矛盾和问题是多方面的。

规范物业管理活动须先规范物管企业和专业人员

[网友]在对物业管理工作进一步规范的情况下对物业管理人员有何要求和制度

[姜万荣]规范物业管理活动必须首先规范物业管理企业和物业管理专业人员，《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理。对物业管理专业人员实行职业资格制度，在去年已经开始启动，建设部和人事部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》，从事物业管理专业人员经过考试、注册取得物业管理师执业资格后，才能够担当物业管理项目负责人。

物业管理条例对新旧物业公司交替做出原则性规定

[主持人]业主委员会到底该如何成立新旧物业公司该如何更替呢

[陈伟]实际上这里面有一个概念，业主委员会不是一个成立的概念，是一个选举的概念，成立的应该是业主大会，业主大会成立的过程中选举出业主委员会，而至于业主大会的成立和业主委员会的选举我们根据2003年的《物业管理条例》有一个配套的规范性文件，就是业主大会的规程，其中对业主大会的筹备以及对业主委员会的选举以及业主大会的决议等都有详细的规定。所以具体在操作过程中业主可以根据业主大会的规程以及地方的房地产主管部门的相关规定进行操作。新旧物业公司的交替实际上涉及的是合同方的改变问题，物业管理条例也对此做了原则性的规定。在项目交接的时候物业管理企业必须做好配合工作，应该在业主大会和业主委员会的主持下进行交接。这方面各地都有一些地方性的政策进行引导和规范。

突出物业服务意识

物业公司"管理"变"服务" 称谓改变突出服务意识

那么这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。

[主持人]网友注意到新修订的条例中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业，有网友问：为何要做这种称谓上的调整这种调整会产生怎样的影响

[姜万荣]做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物业管理条例》中规定得很明确，物业管理企业是接受业主委托，为业主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到物业管理企业不是在做服务，而是在做管理。那么这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。

保护业主利益

建设部官员:涉及业主共同利益事项表决有3个变化

和原来的《物业管理条例》最大的区别就是表决增加了一个标准，以前是按照投票权数，按照面积的套数来作用指标的，现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果，而现在增加了表决的人数的规定，这是增加了一个标准。

网友问到“新修订的条例，在涉及业主共同利益事项的表决通过原则方面有何调整主要出于何种考虑”

陈伟说：和原来的《物业管理条例》最大的区别就是表决增加了一个标准，以前是按照投票权数，按照面积的套数来作用指标的，现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果，而现在增加了表决的人数的规定，这是增加了一个标准。

第二个大的变化就是关于表决的比例，原来根据旧的《物业管理条例》有几个重大事项，比如制定、修改《业主公约》，制定、修改《业主大会议事规程》，以及选举业主委员会这些重大事项原来是要求特别多数的表决原则，也就是必须有三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出

决议，现在为了使表决更具有可操作性降低了表决比例，变成了一个普通、多数表决规则，也就是按照现在的二分之一。一是增加了标准，二是改变了原来的表决比例。

如果还有一个大的变化就是在旧的《物业管理条例》中的重大事项中没有关于业主重建、改建建筑物事项的规定，而新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决重建、改建建筑物的时候也作为一个重大事项按照双三分之二原则进行表决。

新规增加基层政府对业主大会、业委会的管理职责

地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督。

[主持人]新修订的条例增加了街道办事处等基层政府对业主大会、业主委员会的管理，请问地方政府部门在这些方面有哪些具体职责

[陈伟]地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督，如果业主大会和业主委员会做出的决定危害了业主的利益或者做出了与物业管理无关的决定的时候地方政府应当及时有效干预。

保障新规实施

建设部将陆续出台配套文件保障新修订条例实施

国务院条例作为行政法规规定了大的原则，在条例出台以后建设部也陆续对原来已有的办法进行修订，主要有公共维修基金管理办法，物业企业资格管理规定，业主大会规程，业主服务收费管理办法，物业管理制度暂行规定等等，这些配套法规有的在修订，也的在起草，通过这些法规的修订使物业管理制度更加完善。