房地产中介法律知识及案例分享

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•每家加盟店独立拥有和运
v 独家代理：是指委托人只委托一家房 地产经纪机构代理房地产交易事宜
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房屋买卖
v 不得擅自转委托 v 及时向委托人汇报 v 如实告知义务 v 交易资金监管 v 合法收取佣金（严禁吃差价）
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合肥市的特殊规定
v (一)机关办公区内、学校教学区内的住房； v （二）违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策
v 强制登记→登记为民 v 共有房产需共同申请登记 v 期房预登记 v 未成年人办证 v 询问、勘查制度
•每家加盟店独立拥有和运
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案例一：共有
2008年12月，合肥徐小姐通过合肥某中介 公司找到了一套中意的房源，遂与该中介公 司签订了《房地产经纪合同》，并在经纪人 史某的居间磋商下，与卖家范先生签订了 《存量房买卖合同》。合同签订当日，为表 示买房诚意，徐小姐通过该加盟店交付卖家 范先生定金5000元，三方约定于过户时由 买卖双方支付佣金。12月15日，办理过户 手续时，发现此房有卖家范先生前妻份额， 其现在美国，过户不能。
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•每家加盟店独立拥有和运
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法务建议
v 操作过程中： ★不要过分依赖房产证（产调）
房屋登记办法第二十六条： 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除
有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
★及时收取佣金，进行佣金确认 v 补救措施： ★安抚客户，挽回客户信心 ★协助受害方挽回损失（追定） ★向过错方追佣或居间合理费用
房屋登记
v 房屋权属证书是房屋权利的合法凭证 v 房屋登记的程序：
申请→受理→审核 →记载于登记簿→发证
v 权属登记类别： 初始登记、转移登记 变更登记、注销登记 更正登记、异议登记 抵押权登记等
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新登记办法特点
v 以“房产证”为准→以“登记簿”为 准
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法务分析
v 此房产系共有房产，须共有权人共同办理过户 手续。但客户前妻现在美国居住，并已拿到绿 卡，且客户上市出售此套房屋没有告知其前妻 （此共有权人不知情），同时，客户也不希望 其前妻知道有此房屋股份。鉴于以上情况，此 房产不具备合法办理过户的条件。
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案例进展
涉险过关 存在瑕疵 1.卖方单位及房改办出具证明 2.卖方承诺
正确流程 1.更正登记←权利人同意 2.异议登记←权利人不同意 3.诉讼或仲裁→确定房屋归属 4.处分房屋（房产过户）
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中介风险
v 无法收取佣金 v 面临买方索赔诉讼风险
——定金双倍返还之连带责任
合同法第425条： 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提 供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付 报酬并应当承担损害赔偿责任。
v 中介公司信誉度降低（品牌伤害）
规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房； v （三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者
违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按规定退 回或补足房价款及装修费用的住房； v （四）已确定属房屋拆迁范围内的住房； v （五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押 权人书面同意转让的住房； v （六）上市出售后形成新的住房困难的住房； v （七）擅自改变房屋使用性质的住房； v （八）其他依法不得上市交易住房。本条前款第（一） 项规定的已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产 权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购 买、交换、租赁权利。
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房屋租赁
v “买卖不破租赁” v 承租人“优先购买权” v 租赁双方权利义务 （出租人修缮、
承租人爱护←约定） v 房屋转租 （1）需出租人同意 （2）出租人→承租人（分租人）→分
承租人
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案例二：涉税
2009年元月，合肥某中介机构经纪人史某 为促成一房屋交易（该房屋未超过两年，卖 方原买入价为35万），承诺买家张先生可 为其所买房屋在本次交易中做两次价格评估， 已达到“避税”的同时还能获得高额房贷的 双重目的。买家同意后，该中介机构遂通过 关系对该房屋进行了两次估价，首先估价 40万（低于合肥市基准价），用来完税； 接着又估价50万（超过合肥市基准价，同 实际成交价），用来过户，并办理抵押贷款。
房屋登记办法第十三条： 共有房屋，应当由共有人共 同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的 共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房
屋登记的，应当由共有人共同申请。
v 现在要办理此项过户手续，必须符合以下任一 条件：
1、卖方前妻通过中国驻美使馆办理售房委托公 证手续；
2、卖方前妻本人到场签字。
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2020/11/19
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中介法律知识的重要性
v 合理规避风险 v 巧妙化解纠纷 v 树立专家形象
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•每家加盟店独立拥有和运
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•宪 法
• 住房公积金管理条例
•城市房地产管理法
•民法通则、合 同法、公司法、 物权法、广告法 等
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中介用语定义
v 房地产中介服务：房地产咨询、房地 产价格评估、房地产经纪等活动
v 房地产经纪：以收取佣金为目的，为 促成他人房地产交易而提供居间或者 代理等专业服务的行为
v 委托协议：是指委托人和房地产经纪 机构约定，由房地产经纪机构提供专 业服务，为促成委托人与第三人进行 房地产交易的合同