全球最大工业地产商普洛斯商业模式研究
普洛斯发展历程简述
普洛斯发展历程简述普洛斯发展历程1991年，安全资本工业信托公司（前身）；1994年，它在纽约证券交易所上市；2001年，他进入日本；2021年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)；市场环境：当时，中国物流园区刚刚出现泡沫，国土部严格控制了土地禁令。
2022年4月，PLOS在上海Taopu成立了合作公司，收购了乐购的配送设施，获得了上海西北物流园区物流设施的独家开发权。
同年，PLoS与苏州工业园区苏州物流中心签署了合资协议，并对苏州物流园区的发展进行了大量投资，其中PLoS投资了美元，而苏州物流中心则参股了仓库和土地。
从那时起，它打开了中国市场。
2021年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业难以与仓储网络相匹配；商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理部门。
地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。
地产开发部门把项目转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入物流地产基金。
通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。
资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规模扩张。
2022，次贷危机全面爆发。
prosper新落成房产租赁不利，资金筹措也陷入困境；11月初，董事会迫使原公司董事长兼ceo司马景瀚（jeffreyh.schwartz）辞职，成为该公司成立以来的最大事件；12月24日，smg基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司――新加坡政府产业投资有限公司(gicre)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只smg基金，正是由此前辞职的普洛斯全球ceo司马景瀚，普洛斯亚洲ceo梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立的。
普洛斯之道
29中国物流与采购 ２００６年第１６期８月５日，风尘仆仆的普洛斯投资管理部高级经理赵明琪终于回到了上海的寓所。
为了实现普洛斯“中国成为美国本土以外最大投资地”的战略目标，赵明琪与公司一些人士一直在中国北部某地方秘密筹划一个大的“动作”。
目前这个动作已经告一段落。
资本大鳄据赵明琪透露，普洛斯在全球有８１个市场，３７００多万平方米的物业，分布在北美、欧洲和亚洲，出租率达９５．２％。
普洛斯强大的资金实力来自于旗下的基金。
作为ＲＥＩＴｓ（Ｒｅａｌ ＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ，房地产投资信托基金），普洛斯是美国工业房地产领域最大的一家公司。
ＲＥＩＴｓ要求基金里８５％以上的收入必须来自租金收入，不能依靠出售资产回收，而且每年当期分红。
只有资产有价值，才会有人来投资，这是普洛斯一直坚信的道理。
所以，普洛斯的全球扩张完全是以市场和客户为导向，客户在全球任何市场只要有需要，普洛斯就会跟进。
２００３年普洛斯携“物流地产”这个新概念登陆中国，在长三角、珠三角和环渤海三大经济产业圈一掷千金，让国内物流业见识了这家号称“国际最大工业地产投资商”和“最大工业地产信托投资资金持有者”的实力。
发展与稳定２００４年４月，普洛斯在上海桃浦的西北物流园投资，取得上海西北物流园物流设施独家开发权，普洛斯西北物流园已成为上海成熟的物流园之一。
２００４年５月，普洛斯投资苏州物流园区，总投资３亿美元，初步规划３平方公里。
随后，普洛斯它又把触角伸向了华南。
经过一波三折的土地选址风波，普洛斯终于在２００４年１２月２２日在广州保税物流园正式动工。
２００５年４月２６日，深圳市盐田港集团有限公司与普洛斯签订协议合资开发盐田港普洛斯国际物流园，总投资约为９０００万美元，总建筑面积约２９万平方米。
普洛斯之道■文／本刊记者 李 颖30中国物流与采购 ２００６年第１６期与此同时，普洛斯又把眼光投向了渤海湾经济圈。
２００５年５月１９日，普洛斯于北京市顺义区空港物流园区签订了１０７８３５平方米的土地使用权，投资２．９８亿元在该地区建设总面积达９７５４７平方米的４个物流配送设施。
揭秘普洛斯：一文读懂物流地产霸主的商业本质！
揭秘普洛斯：一文读懂物流地产霸主的商业本质！基金模式缩短回收周期也好，杠杆撬动管理资产规模也好，都是普洛斯商业逻辑的外在表现，其中深层次的逻辑在于：用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应。
来源/招商银行第五特战队作者/大宝看物流2003年，普洛斯进入中国时，只是一个小小的代表处。
6年后，它成为中国最大的现代物流设施提供商。
截至2018年2月，普洛斯及旗下品牌环普，在中国38个战略性的区域市场投资、开发并管理着258个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,300万平方米。
同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。
发展如此迅猛，不禁使我们思考，普洛斯的商业本质是什么？又能给我们带来哪些启示？一、普洛斯做对了什么？1、本土化与许多跨国企业一样，普洛斯在中国的发展选择的是“以华治华”，在其中立下汗马功劳的包括普洛斯的灵魂人物梅志明，后来创立了上海易商集团的沈晋初，以及目前主要负责普洛斯环普业务的赵明琪。
通过并购与合资等方式与手中已经握有仓储土地的本土企业合作，打入中国市场。
随着竞争的日趋激烈，普洛斯更是与本土企业合纵连横，达成战略同盟，从土地和股权两条线去加强自己的产业链条和业务资源的掌控力。
2、构建高效网络物流的核心本质在于效率提升，而物流地产，作为一个基础设施行业，最重要的就是能否铺设一个四通八达的网络，抢占核心关键位置，构造资产壁垒。
除了自己投资开发，普洛斯还通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，迅速扩张，打造出一个分布广泛的物流设施网络，为有效服务客户奠定了基础。
3、资本高手普洛斯是一个运气非常好，又非常懂得“借势”的企业。
这个“势”的一个重要组成部分来自于其高效精巧的资本运作体系。
仓储设施的特点是投资大，收益不高但稳定，是一个资本密集型行业，收回投资成本时间较长。
如何既能够解决资金难题，同时又能让自己变轻？普洛斯一方面通过基金模式放大杠杆，前端引入股权投资方，后端通过债务融资放大杠杆。
普洛斯物流地产研究报告
普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。
普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。
一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。
经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。
在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。
早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。
随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。
在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。
通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。
二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。
这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。
2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。
3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。
同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。
三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。
2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。
3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。
4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。
同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。
全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306
全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究1224013062018-11普洛斯创立于1993年，现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。
治理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，通过4年进展，在国内19个都市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范畴，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式普洛斯集中用心投资物流园，重点进展3种细分。
海港物流园、临空物流园及加工基地。
一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。
战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。
一线都市包括：北京、天津、广州上海等。
二、三线都市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽都市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设一般物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一样规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，专门少有上千亩的物流园。
园区差不多采纳分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。
普洛斯发展历程简述
普洛斯发展历程1991年，安全资本实业信托公司（前身）；1994年，纽交所上市；2001年，进入日本；2003年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)；市场环境：当时中国刚经历一场物流园区的泡沫，国土部下了严控土地的禁令，普洛斯作为外资，举步维艰。
2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。
同年，普洛斯又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。
自此打开中国市场。
2007年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络；商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理部门。
地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。
地产开发部门把项目转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入物流地产基金。
通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。
资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规模扩张。
2008年，次贷危机全面爆发。
普洛斯新落成物业的招租不利，基金的募集也遭遇困境；11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辞职，成为该公司成立以来的最大事件；12月24日，SMG基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司——新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只SMG基金，正是由此前辞职的普洛斯全球CEO司马景瀚，普洛斯亚洲CEO梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立的。
普洛斯物流地产研究报告
社会责任：普洛斯物流地产积极履行社会责任，关注环保、公益和可持续发展，通过各种方式回馈社会，实现企业的长期发展。
品牌形象：普洛斯物流地产以高品质、高效率、可靠性和创新性为核心品牌形象，致力于为客户提供卓越的物流设施和服务。
品牌传播：普洛斯物流地产通过多种渠道进行品牌传播，包括广告、公关、数字媒体和社交媒体等。公司还积极参与行业活动和社区事务，以增强其品牌知名度和影响力。
区域扩张：在亚太地区、欧洲和北美等关键市场进行战略布局，满足客户不断增长的物流需求。
合作伙伴关系：与知名物流公司、电商平台和零售商等建立长期合作关系，共同推动物流地产行业的发展。
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
合作共赢理念：普洛斯积极寻求与当地企业合作，共同开发物流地产项目，实现资源共享和互利共赢。
第三方物流公司：提供物流和配送服务
产品创新：提供定制化的物流解决方案，满足不同客户的需求。
服务创新：提供一站式物流服务，包括仓储、运输、配送等，提高物流效率。
技术创新：运用先进的信息技术，实现物流信息的实时更新和处理，提高物流信息的透明度和准确性。
模式创新：采用灵活的租赁模式，适应市场变化，满足客户的多样化需求。
跨国合作：普洛斯物流地产积极开展跨国合作，拓展国际市场，提高全球竞争力。
绿色环保：可持续发展成为行业趋势，普洛斯物流地产注重环保，采用绿色建筑材料和节能技术。
技术创新：人工智能、大数据等技术在物流地产中的应用，提高了运营效率和降低成本。
市场需求增长：随着电商和物流行业的快速发展，对物流地产的需求不断增长。
品牌价值：普洛斯物流地产作为全球领先的物流基础设施提供商，其品牌价值体现在可靠性和稳定性上，为客户提供高效、便捷的物流服务。
国外产业地产运营经典案例
国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。
接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。
普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。
选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。
2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。
中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。
2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。
同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。
图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。
截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。
表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。
2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。
产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。
普洛斯(GLP)粗略介绍
“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。
普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。
截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。
通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。
普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。
公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。
普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。
公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。
普洛斯在中国发展分析
普洛斯在中国的发展分析作为世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商普洛斯(prologis)，自2003年进入中国以来，发展迅速，已经完成对中国东部的布局。
通过对普洛斯及其业务的介绍，分析其在中国迅速发展的原因，从中可以发现差距，学习创新，更好地发展我国的物流产业。
普洛斯工业地产商模式中国仓储业随着物流业的发展，物流基地在物流较为发达的国家应运而生，如美国、日本、德国等。
但各国的叫法却不一样，在日本叫物流园区（distribution park），在德国被称为货运村（freight village），虽然名称不同，各国的定义也不完全一致，但它们的建设目的、服务功能是基本相同的。
物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和指挥、基础作用的特大型物流结点，是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地。
它是一种新型的、集约功能强大的、超大规模的物流结点，适应了经济规模的增加和物流向集约化发展的趋势。
一、工业地产商模式目前，我国中心城市物流基地在发展模式上大体有经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等。
工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，日本的神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的操作方式。
普洛斯(prologis)就是工业地产商模式经营物流基地的典型。
普洛斯专注于物流地产的租赁服务，其物流地产规模堪称全球第一，它以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，如制造商、零售商、物流公司。
普洛斯——全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究
普洛斯——全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究2009-11普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，，600多财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
管理全球20个国家，2个项目，约4，490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4，700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。
海港物流园、临空物流园及加工基地。
一是临港物流园:上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流轩园:北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地:苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。
战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。
一线城市包括: 北京、天津、广州上海等。
二、三线城市:青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一般规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。
普洛斯模式对发展黑龙江省物流地产的启示
普洛斯模式对发展黑龙江省物流地产的启示摘要：物流地产是随着物流行业的快速发展而产生的，本文通过普洛斯物流地产经营模式的研究，结合黑龙江省“十二五”国民经济和社会发展规划，提出了发展黑龙江省的物流地产的启示。
abstract： the logistics real estate is raised with the rapid development of the logistics industry. through the study on the prologis logistics real estate business model，this article， combined with “twelve-five” national economic and social development plan of heilongjiang province， proposes the inspiration on developing logistics real estate in heilongjiang province.关键词：普洛斯；物流；模式key words： prologis；logistics；model中图分类号：f252 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）13-0015-02————————————基金项目：本文为黑龙江省教育厅2011年度科学技术研究（指导）项目计划，项目名称：黑龙江省物流地产运营模式研究，（项目编号12515129），项目负责人：许红。
作者简介：许红（1966-），女，辽宁沈阳人，工商管理硕士，哈尔滨职业技术学院教师，主要从事物流管理专业教学与研究工作。
1 普洛斯物流地产的运作模式国外工业地产巨头普洛斯的经营模式，为客户提供物业管理服务，其收益来源于物流设施租金与管理费，不参与客户的日常物流业务经营，是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施出租给客户的。
【深度报告：仅10年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在？】
【深度报告：仅10年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在？】要点作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。
同时收入盈利增长稳定，目前市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。
根据公司2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；并实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。
另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。
在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的。
以下为报告正文：一、普洛斯简介“普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。
从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。
让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。
而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。
（一）两个普洛斯？“普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时常将GLP与Prologis两家企业混淆。
18年物流地产普洛斯公司专题调研分析报告
2018年物流地产普洛斯公司专题调研分析报告2018年物流地产普洛斯公司专题调研分析报告目录第一节全球领先的物流地产商 (5)一、中国财团116亿美元收购普洛斯..................................... 5 二、历史沿革：ProLogis拆分出GLP ..................................... 5 三、资产分布 (7)四、市场表现 (8)第二节开发、运营和基金管理有机结合.................................... 10 一、物业开发、运营、基金管理形成闭环................................ 10 二、业绩稳健，有效抵御经济周期...................................... 12 1、开发：维持高毛利率........................................... 14 2、运营：超过90%的出租率........................................ 15 3、基金管理：盈利性最强的业务................................... 17 4、财务分析：业绩稳定. (18)三、客户和竞争对手 (20)1、主要客户：物流、零售、制造业................................. 20 2、主要竞争对手. (23)第三节普洛斯在中国 (26)一、步步为营，布局中国市场.......................................... 26 二、无法超越的市场占有率............................................ 27 1、普洛斯中国市场布局........................................... 27 2、竞争对手和客户...............................................28 三、普洛斯核心竞争力................................................ 30 第四节国内物流地产行业空间巨大........................................ 33 一、需求引擎：城镇化和B2C电商...................................... 33 二、业务模式各有优劣................................................36 三、外资主导、内外差距较大 (37)图表目录图表1：中国财团收购普洛斯股权结构............................................................... ..................................... 5 图表2：金融危机期间ProLogis股价暴跌............................................................... ................................ 6 图表3：公司历年已完工地产设施规模............................................................... ......... 8 图表4：普洛斯历史股价走势............................................................... .................... 9 图表5：普洛斯四大业务平台............................................................... ................................................... 10 图表6：普洛斯解决方案............................................................... .. (10)图表7：普洛斯运营模式............................................................... ........................................... 11 图表8：普洛斯营业收入............................................................... ....................................... 12 图表9：普洛斯17财年收入业务结构............................................................... ..................................... 13 图表10：普洛斯17财年收入区域结构............................................................... ................................... 13 图表11：普洛斯17财年利润区域分布............................................................... ................................... 14 图表12：普洛斯物业开发标准............................................................... ................................................. 14 图表13：公司历年完工和新开工项目............................................................... ..................................... 15 图表14：公司开发业务维持高毛利率............................................................... ..................................... 15 图表15：2014-2017财年物业出租率............................................................... ....................................... 16 图表16：京东租赁普洛斯物流设施情况............................................................... ................................. 16 图表17：基金规模和管理费用............................................................... ................................................. 17 图表18：普洛斯三大类地产基金分类............................................................... ..................................... 18 图表19：普洛斯ROA和ROE维持稳定............................................................... ................................. 19 图表20：普洛斯资产负债率在40%左右................................................................................................ 20 图表21：零售业客户............................................................... ......... 20 图表22：第三方物流客户............................................................... ......................................................... 21 图表23：普洛斯客户所属行业分布............................................................... ......................................... 21 图表24：普洛斯中国五大客户............................................................... ................................................. 22 图表25：普洛斯日本五大客户............................................................... ................................................. 22 图表26：普洛斯美国五大客户............................................................... ................................................. 22 图表27：普洛斯巴西五大客户............................................................... ................................................. 23 图表28：普洛斯中国主要竞争对手............................................................... ......................................... 24 图表29：普洛斯日本主要竞争对手............................................................... ......................................... 24 图表30：普洛斯美国主要竞争对手............................................................... ......................................... 24 图表31：普洛斯巴西主要竞争对手............................................................... ......................................... 25 图表32：普洛斯的中国网络分布............................................................... ............................................. 27 图表33：中国市场竞争情况............................................................... ..................................................... 28 图表34：普洛斯服务体系............................................................... ......................................................... 31 图表35：中国城镇化率逐年提升............................................................................................................ 33 图表36：城镇居民年人均消费性支出............................................................... ..................................... 33 图表37：2011-2018年中国网购市场规模............................................................... ............................... 34 图表38：2011-2018年中国网购市场结构............................................................... ............................... 34 图表39：中美人均仓储面积对比............................................................... ............................................. 35 图表40：中国现代物流设施供给情况............................................................... ......... 35 图表41：2015年主要物流地产商中国市场份额............................................................... .................... 38 表格目录表格1：ProLogis和GLP发展历史沿革............................................................... .................................... 7 表格2：GLP和Prologis对比............................................................... ..................................................... 7 表格3：公司2017财年物业分布............................................................... ............................................... 8 表格4：普洛斯三大业务............................................................... .. (11)表格5：2017财年运营部门经营业绩............................................................... ...................................... 16 表格6：普洛斯基金情况............................................................... .. (18)表格7：公司历年分红情况............................................................... ....................................................... 19 表格8：普洛斯中国历史大事件............................................................... ............................................... 26 表格9：普洛斯主要物流园............................................................... ....................................................... 28 表格10：普洛斯租赁市场中国前十大客户及占比............................................................... ................. 29 表格11：普洛斯占地策略............................................................... ......................................................... 30 表格12：物流地产五大经营模式............................................................... ............................................. 36 表格13：企业涉足物流地产情况概览............................................................... ..................................... 37 表格14：中国市场物流地产地产公司概况............................................................... .. (37)第一节全球领先的物流地产商新加坡普洛斯集团是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。
工业地产研究报告
工业地产研究报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产土地的批租年限为50 年。
2. 工业地产的基本情况2.2 工业地产的主要特征工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。
2.3 开发模式分类纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
这是一种相对独立的工业园区。
在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。
之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。
普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
普洛斯运营模式
普洛斯运营模式超级干货：普洛斯如何玩转物流地产基金2021 -02T7 陈毅success普洛斯无疑是全球范围内最成功的匚业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。
它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。
金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇，下面我们就來看看她对这种模式的详细剖析，很长，但很值'通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业口持下两倍的财务杠杆基础上，乂获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。
更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。
同时，快速回笼的资金被用丁•新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。
尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将而临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。
而1L,物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未來也将发挥越來越重要的作用。
全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis） 1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。
普洛斯是如何做大的？以基金模式实现轻资产扩张普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%,显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。
普洛斯物流地产透视
普洛斯物流地产透视所谓“物流地产”，就是根据客户的需求，在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。
说到物流地产，不能不提及普洛斯。
由于其在物流地产中做出的卓越贡献，已经使普洛斯成为这一领域中当之无愧的龙头老大。
而更为重要的是，普洛斯掀起的物流地产风暴正在以无以伦比的迅猛姿态，成为物流领域内投资者关注的新宠。
一、普洛斯物流地产产生的原因首先，物流产业的主要客户——跨国公司为了迎合全球化的经营需求，不得不在最短的时间内以最快的速度进行布点、实施运营，这样一来，单靠自身的力量越来越行不通，必须依靠外力的支持。
其次，由于企业对自身能力与需求的预测与评估不准确，常会出现自建的物流设施能力与自身需求不匹配的状况，影响企业的正常营运。
第三，物流设施的大规模自建将会占用企业大部分资金，因此许多跨国公司为了提高资产回报率，纷纷削减其固定资产投资，而将资金转向技术改造与产品研发，从而发展其核心业务。
二、普洛斯物流地产的运作模式（一）运作模式普洛斯的运作模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。
其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。
“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。
它的客户可以分为三大类：物流业、制造业及零售业。
截至2005年底，普洛斯及其旗下的财产基金拥有和管理着北美、欧洲、亚洲80多个市场的2236处物流地产，面积合计349.72百万平方英尺。
（二）服务范围1.自建租赁。
自行开发建设物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，这是普洛斯物流地产最主要的运作模式，也是其最主要的特征。
灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。
14759428_物流地产之王：普洛斯的成功金律
始终占据工业物流R E I T s 领域的第一名，显示了其在盈利能力和风险管控能力方面的“两全其美”。
物流地产之王：普洛斯的成功金律用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应，二者珠联璧合。
特约撰稿 李皎 乾立基金董事总经理前不久万科宣布，与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手，以大约790亿元人民币的代价，收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。
其中，万科出资169亿元，占股21.4%，完成后万科将成为普洛斯第一大股东，也将成为国内物流地产老大。
为什么这则消息会很快在当天引起众多圈内外人士及媒体关注呢？普洛斯到底是什么来头呢？很多人表示，说物流地产，就不能不说说普洛斯。
四大洲22个国家、总面积5574万平方米的3200处物流设施、实际控制433亿美元资产、高达146亿美元的市值估价……如今的普洛斯公司，已从20年前那个偏居美国西南一隅的小房地产公司，成长为全球最大的物流地产REITs 。
同时，自从1994年在纽约证券交易所公开上市，普洛斯的P/FFO （Price / Funds from Operation ）值平均达到13.4倍，始终占据工业物流REITs 领域的第一名，显示了其在盈利能力和风险管控能力方面的“两全其美”。
这一切都缘于普洛斯的成功金律：用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应，二者相结合，这是REITs 行业最根本的价值创造原理。
而普洛斯显然深谙这一秘诀，并将其有效付诸实施。
如今的普洛斯早已成为世界排名第二、亚洲排名第一的物流地产巨头，可谓是物流地产界的标杆性企业。
尽管普洛斯并非十全十美，但它的确可以给仍在起步阶段的中国物流地产带来一些范本效应。
68公司Copyright ©博看网. All Rights Reserved.王者的诞生1991年，一家叫做Security Capital Industrial Trust(SCI)的公司在美国科罗拉多州的首府丹佛成立了，这就是后来的普洛斯。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
全球最大工业地产商普洛斯商业模式研究
徐奕俊/文
普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式
普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。
海港物流园、临空物流园及加工基地。
一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等。
战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。
一线城市包括：北京、天津、广州上海等。
二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点
物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一般规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。
园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。
客户定位
客户分为三大类:一是物流业：如ups、dhl、联邦快递、马士基。
二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。
三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。
跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。
开发模式
开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。
获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。
直接投资项目占35%。
与其他机构合资的占65%。
与其它机构合作。
如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。
合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。
合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。
盈利模式
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。
盈利收益来自三大业务部门:地产开发部门,地产运营部门和地产基金管理部门.
地产开发部门。
对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方
获取溢价,或交付地产管理部门用于出租。
该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是公司收入最主要的来源,贡献30%的主营业务利润。
2005年底,该部门旗下有29.4百万平方英尺的124处工业物流地产处于开发完成阶段,23.2百万平方英尺的72处物流地产处于开发中,以及9869英亩的土地储备。
地产运营管理部门:将物流地产开发业务部门开发建成的物流地产出租取得租赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但贡献50%以上收益。
截至2005年底,该部门管理186.7百万平方英尺的1461处地产,1432处为工业物流地产。
地产基金管理部门:组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为
基金经理管理基金以及基金旗下的地产,获取基金管理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产.该部门的收入在主营业务收入中占6%,但贡献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一.截至2005年底,普洛斯管理着14只地产基金，它在这些基金中拥有的权益从11.3%到50%不等.截至2005年底,这14只基金拥有159.8百万平方英尺的752处工业物流地产。
招商推广
普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
具体项目无需做太多招商推广工作。
经营评价
公司业务与盈利能力稳步发展（普洛斯历年盈利状况）
单位:百万美元1999年2000年2001年2002年2003年2004年 2005年
净利润 180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16
增长 18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%
每股收益 0.96 0.82 0.52 1.21.16 1.08 1.76
普洛斯成功的的借鉴意义
1、业务模式单一实用，成熟，可快速复制。
只专注发展物流园。
提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。
因此，公司03年进入中国，后扩张速度快速。
2、选址的针对性。
重点选择沿海地区主要城市周边重点是临港、临空而建。
国外项目几乎都是临港而建，世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影。
前期，我司惠州物流项目，想与该公司合作，该公司经过调研后认为项目地址不佳，最终不考虑合作。
3、强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。
依靠三个资金渠道：一是普洛斯在纽约证券交易所上市，可在资本市场上进行融资；二是作为一家房地产投资信托基金（reit）来运作（按季度向股东定期分红），管理着14只地产基金，拥有80亿美元的管理基金；三是通过银行贷款。
4、普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
5、普洛斯在客户管理方面的秘密武器是prologisoperationsystem，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。
该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。
在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。
6、由于普洛斯物流园模式的成功运营及背后带来世界500强的强大吸引力，各地政府非常积极主动邀请该公司进入当地投资，条件非常优越。
而公司已要从中加以选择。
7、物流地产的最大优点在于稳定。
物流地产资金投入大，投资回报周期长，一般在10年左右，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。
由于客户租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。