农村村委会建设项目可行性研究报告

############ 村委建设项目可行性研究报告
############市建筑设计院
二○一五年九月
目录
第一章总论..................................................................................... 错误!未定义书签。

一、项目概况................................................................................... 错误!未定义书签。

二、编制依据................................................................................... 错误!未定义书签。

三、编制内容................................................................................... 错误!未定义书签。

四、初步结论................................................................................... 错误!未定义书签。

五、项目用地指标及主要技术经济指标....................................... 错误!未定义书签。

第二章项目建设背景及必要性......................................................... 错误!未定义书签。

一、项目建设背景........................................................................... 错误!未定义书签。

二、项目建设的必要性................................................................... 错误!未定义书签。

第三章市场预测及产品方案............................................................. 错误!未定义书签。

一、市场预测................................................................................... 错误!未定义书签。

二、产品方案................................................................................... 错误!未定义书签。

第四章项目选址及建设条件............................................................. 错误!未定义书签。

一、项目建设地址........................................................................... 错误!未定义书签。

二、自然条件................................................................................... 错误!未定义书签。

三、交通条件................................................................................... 错误!未定义书签。

四、基础设施条件........................................................................... 错误!未定义书签。

第五章技术、设备及工程方案......................................................... 错误!未定义书签。

一、设计指导思想........................................................................... 错误!未定义书签。

二、技术方案................................................................................... 错误!未定义书签。

三、设备方案................................................................................... 错误!未定义书签。

四、工程方案................................................................................... 错误!未定义书签。

五、公用工程方案........................................................................... 错误!未定义书签。

第六章节能 ....................................................................................... 错误!未定义书签。

一、设计依据................................................................................... 错误!未定义书签。

二、设计原则................................................................................... 错误!未定义书签。

三、节能措施................................................................................... 错误!未定义书签。

四、节水措施................................................................................... 错误!未定义书签。

五、节能效果评价........................................................................... 错误!未定义书签。

第七章环境保护................................................................................. 错误!未定义书签。

一、设计依据................................................................................... 错误!未定义书签。

二、设计原则................................................................................... 错误!未定义书签。

三、环境现状................................................................................... 错误!未定义书签。

四、环境保护................................................................................... 错误!未定义书签。

五、项目环境影响及治理措施....................................................... 错误!未定义书签。

六、环境绿化................................................................................... 错误!未定义书签。

七、环保评价................................................................................... 错误!未定义书签。

一、设计依据................................................................................... 错误!未定义书签。

二、劳动保护................................................................................... 错误!未定义书签。

三、劳动安全卫生设计中的主要防范措施................................... 错误!未定义书签。

四、工业卫生................................................................................... 错误!未定义书签。

五、安全急救及卫生保健............................................................... 错误!未定义书签。

六、职业安全卫生教育................................................................... 错误!未定义书签。

七、预期效果及评价....................................................................... 错误!未定义书签。

第十章消防..................................................................................... 错误!未定义书签。

一、设计依据................................................................................... 错误!未定义书签。

二、总图消防................................................................................... 错误!未定义书签。

三、消防设计................................................................................... 错误!未定义书签。

第十一章组织机构与人力资源配置................................................. 错误!未定义书签。

一、组织机构................................................................................... 错误!未定义书签。

二、生产组织计划........................................................................... 错误!未定义书签。

三、劳动定员及培训计划............................................................... 错误!未定义书签。

四、工作制度................................................................................... 错误!未定义书签。

第十二章项目实施进度及招投标..................................................... 错误!未定义书签。

一、建设工期................................................................................... 错误!未定义书签。

二、项目招投标............................................................................... 错误!未定义书签。

第十三章投资估算与资金筹措......................................................... 错误!未定义书签。

一、投资估算范围........................................................................... 错误!未定义书签。

二、投资估算依据........................................................................... 错误!未定义书签。

三、项目投资................................................................................... 错误!未定义书签。

四、资金筹措................................................................................... 错误!未定义书签。

第十四章财务评价............................................................................. 错误!未定义书签。

一、评价原则、依据及参数........................................................... 错误!未定义书签。

二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算........................... 错误!未定义书签。

三、成本费用估算........................................................................... 错误!未定义书签。

四、利润估算及分配....................................................................... 错误!未定义书签。

五、盈利能力分析........................................................................... 错误!未定义书签。

六、不确定性分析........................................................................... 错误!未定义书签。

七、财务评价结论........................................................................... 错误!未定义书签。

第十五章风险分析............................................................................. 错误!未定义书签。

一、项目主要风险因素识别........................................................... 错误!未定义书签。

二、风险评估................................................................................... 错误!未定义书签。

三、风险防范对策........................................................................... 错误!未定义书签。

第十六章社会效益评价..................................................................... 错误!未定义书签。

一、结论........................................................................................... 错误!未定义书签。

二、建议........................................................................................... 错误!未定义书签。

第一章总论
1.1 项目名称及承办单位
1.1.1 项目名称
项目名称：############街道办事处############村委建设项目
1.1.2 项目承办单位
项目承办单位：############街道办事处############村委
项目法人：############街道办事处
1.1.3 项目主管单位
项目主管单位：############人民政府
1.1.4 项目拟建地点
项目拟建地点：############
1.1.5 项目用地性质
项目用地性质:公共管理与公共服务用地
1.1.6项目用地规模及经济指标
项目用地规模及经济指标:总用地面积4.6亩，建筑面积4373平方米。

容积率1.6，建筑密度32%，绿地率25%，建筑限高24米。

1.1.7建筑物退让
建筑物退让: ############路及############路建筑物外沿后退道路红线5米，其余退界3米建设。

1.1.8项目设计要求
项目设计要求:项目区内西侧配置垃圾中转站、公厕等相关基础设施。

1.1.9交通规划设计
交通规划设计：主出入口位于############路，次出入口位于############路。

停车泊位：1车位/100平米建筑面积
1.1.10 可行性研究编制单位
编制单位：############市建筑设计院
证书编号：工咨甲########################
资质等级：甲级
1.2 研究工作的依据和范围
1.2.1 研究工作的依据
（1）中共中央、国务院《关于推进统筹城乡发展的实施意见》；
（2）《村镇规划标准》（GB50188-2006）；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（4）《############省加快推进城乡一体化试点工作指导意见》（豫政〔2006〕33号）；
（5）《############省2006-2020年统筹城乡发展规划纲要》；
（6）《############省社会主义新农村村庄建设规划导则》；
（7）《社会主义新农村村庄规划建设指导手册》；
（8）############市人民政府办公室关于印发《############市加强新型
农村社区建设指导意见》的通知（新政办[ 2008 ] 95号）；
（9）《############市城市总体规划》；
（10）《############省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；（11）《############市社会主义新农村空间布局规划纲要》；
（12）《############村镇规划》；
（13）项目承办单位提供的基础数据、技术资料等。

1.2.2 研究工作的范围
该项目通过对############省############市############县
############村集社区办公、文化娱乐、民主议事、商业服务于一体的多功能服务中心建设项目的可行性研究，就项目的现状、建设背景、必要性、建设规模、项目选址、建设内容、投资估算和资金筹措等方面进行合理分析，为决策部门和项目实施单位提供可靠依据。

1.3 项目概况
############村委大型社区综合服务中心建设项目位于############县############街道办事处############路北侧，############路西侧，占地4.6亩，建筑面积4373平方米，项目总投资约450万元。

资金来源为############村委会自筹资金，该项目是############街道办事处成立后，结合旧城拆迁改造运作的6个村级基层组织阵地项目之一，也是计划建设成集办公、商业为一体的大型社区综合服务中心。

综合大楼共3栋5层，其中，南楼一层和整个北楼为办公区，面积1300平方米，其余为商业经营区，面积330平方米。

办公区内的党群服务大厅面积132平方米，大厅内硬件设施齐全，设党务事务、计划生育、社会事务、社会保障、城建土地、
综治信访等服务窗口，能够为群众提供一站式服务。

另外，还将设立了“两委”办公室、议事室、村务监督室、党群活动室、图书室、档案资料室、一村四警服务室等，综合阵地建设将得到进一步加强。

############村委项目建成后准备申请变更为############社区党
群服务中心，作为集社区办公、文化娱乐、民主议事、商业服务于一体的多功能服务中心，将成为全县一流的党的基层组织阵地，为加强基层服务型党组织建设发挥了标杆、示范作用。

1.4 资金来源
本项目总投资约450万元，资金来源为############村委会自筹资金。

1.5 项目结论
构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。

随着市场经济改革的深化和建设学习型社会目标的提出，社区文化设施建设越来越受到人们的关注。

该项目立足于############村发展现状，以科学发展观为指导，根据############村社区居民的文化生活需要提出，项目实施可帮助村群众参与社会生活，共享社区物质文化成果。

############村委建设项目的实施，将会使############县农村基础设施明显加强、农民生活质量明显改善，农村的各项社会事业全面发展。

符合国家有关政策，符合中央、国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，该项目科学、可行，建议各有关部门积极支持该项目建
设，尽快发挥该项目的社会效益。

第二章选址及建设条件
2.1 项目选址
############村委建设项目位于############县############街道办事处############路北侧，############路西侧，占地4.6亩，建筑面积4373平方米。

2.2 建设条件
############县是############省############市下辖县，位于
############省西南部。

############盆地东北出境之要冲，北邻平顶山市，被称为############的北大门。

############古称############，历史悠久、文化底蕴丰厚。

始于夏代、为禹贡豫州之域，春秋为楚地，是中国丝绸之路发源地之一。

现存中华曾氏祖根地：古缯国遗址、天下第一古长城：楚长城；三国时期古战场：博望故城；东汉湖阳公主修真之所：炼真宫、佛沟摩崖石刻等文化遗址。

是秦末农民起义领袖陈胜、法圣汉廷尉张############、西汉著名外交家、丝绸之路开拓者博望侯张骞等历史文化名人故里。

############是中华文明的发源地之一。

历史悠久，山川秀丽，位于########################世界地质公园东部，旅游资源丰富，风景名胜有80多处。

拥有国家4A级景区：############七十二潭，国家级水利风景区：望花湖风景区，############省森林公园：大乘山森林公园以及被誉为“北武当山“的黄石山风景区”等众多景点。

############县是全国商品粮油生产基地县、全国农业综合开发示范
县、############省对外开放重点县、并连续三年荣获“全国科技工作先进县”，拥有优良的投资环境。

形成了以新能源产业、装备制造、超硬材料、农副产品深加工为主的四大主导产业。

2015年############县被############省政府纳入：############省“一带一路”（丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路）规划重点发展城市。

以推动文化产业、新能源产业、中医药产业、商贸物流产业、高效生态农业的创新发展，创建国家级生态旅游示范县。

第三章项目建设背景及必要性
3.1 项目建设的背景
20世纪80年代中期以来，我国社区服务设施建设步伐加快，设施数量不断增加，覆盖面不断扩大。

截至“十五”末期，全国社区服务中心已达到8479个，一般社区服务设施194796个，特别是近年来通过实施老年福利设施“星光计划”和国债社区服务体系建设试点项目，全国城街道办事处新增3.2万多个老年活动之家和约2000个较完善的综合社区服务设施，促进了全国社区服务体系的建设与发展。

社区服务对象和内容得到拓展。

服务对象已从老年人、残疾人、优抚对象等困难群体逐步扩展到全体社区居民；服务内容从社会救助延伸到就业服务、卫生和计划生育、社区治安、文化教育和体育、便民利民等领域。

但是，我国社区服务总体上仍处于初级发展阶段，社区服务体系建设现状与构建社会主义和谐社会的要求还不相适应，与社区居民日益增长的服务需求还有不小的差距。

其中，社区服务设施数量不足，功能单一，总体水平不高。

针对这一点，国家发改委、民政部专门在《“十一五”社区服务体系发展规划》中重点指出：“发展社区文化、教育和体育。

逐步建设方便社区居民读书、阅报、开展文艺活动的场所，积极开展群众喜闻乐见的、多样化的社区文化活动。

”“在有条件的地区建立面向社区的老年大学、市民学校、未成年人文化活动场所，积极开展多样化的社区教育培训活动。

继续推进全民健身设施建设，特别要积极发展面向青少年和老年人的社区
体育设施。

鼓励企事业单位和学校的体育场馆向社区居民开放，实现体育设施的资源共享。

推动社区体育活动的开展，培育社区群众性体育组织，加强体育指导员队伍建设。

”
当前，我国社区服务体系建设面临着一系列机遇和挑战。

一方面，我国已经进入全面建设小康社会，努力构建社会主义和谐社会，加快现代化建设的新阶段，社区在经济社会发展中的地位越来越重要，国民经济的持续快速发展和综合国力的迅速提高，为社区服务体系建设提供了坚实的物质保障。

另一方面，由于城街道办事处化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对社区服务提出更高、更新的要求，特别是面对城街道办事处1亿以上的流动人口、5000多万退休职工、2200多万困难群众和1400多万下岗失业人员，社区服务的压力不断加大，加快完善社区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐的紧迫任务。

3.2 项目建设的必要性
############村委项目建设是解决城街道办事处经济发展中出现的社会问题的有效途径。

随着经济体制改革的深入，新旧体制的交替，新情况、新问题不断出现。

要及时有效地地将这些矛盾和问题解决在萌芽状态，必须增强社区的功能和责任，依托社区，把社会治安综合治理的各项措施落实到基层，强化社区维护社会稳定“第一道防线”的作用。

############村委项目建设是加快我国城街道办事处现代化进程的必然要求。

城街道办事处的设施建设是城街道办事处现代化的一个方面，但城街道办事处现代化更为重要的是提高居民的整体素质、文明程度，这就
必须大力推进社区建设。

############村委项目建设是提高居民生活质量的迫切需要。

随着经济的发展，居民收入从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希望得到多方面的服务。

比如社区环境问题，社区服务问题，社区治安问题，以及生活方便不方便、卫生不卫生、居住舒适不舒适、精神文化生活丰富不丰富等，迫切需要通过推进社区建设来解决。

推进社区建设就是要使社区有能力解决这些问题，通过调动和发挥社区的积极性，依靠社区的力量加强社区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量，为居民群众创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。

############村委项目建设是进一步加强社会主义精神文明建设的需要。

新形势下的城市精神文明建设，需要运用居民群众自我教育、自我管理、自我服务的机制，使之同社区建设融合于一体，以加强社会主义精神文明建设。

############村委项目建设是构建和谐社会的要求。

和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐社区是构建和谐社会的一个必不可少的部分，而社区文化服务设施建设是建设和谐社区的一个重要方面，推进和谐社区建设就必须加强社区文化服务设施建设。

############村委项目建设是扩大基层民主，实现城街道办事处居民自我教育、自我管理、自我服务的必然要求。

只有推进基层民主，才有坚实的群众基础和思想基础。

城街道办事处的现代化管理，最重要的是人的
管理。

通过社区建设，推进基层民主，正是在解决人的管理问题。

这样，也就为提高城街道办事处现代化管理水平，奠定了坚实的基础。

############村委项目建设是借鉴国外经验，推动社会经济协调发展的必然要求。

从国际上看，推进社区建设已经成为许多国家加强城市管理的一种必要手段。

联合国早在20世纪50年代初期就是提出了“社区发展计划”。

所谓社区发展，就是我们所说的社区建设。

目前，全世界已有70多个国家开展了社区建设，目的是以社区为单位，通过政府机构和社区组织的通力合作，解决经济发展过程中，特别是工业化和城市化进程中出现的一些社会问题，促进社会和经济的全面发展。

我们国家正处在社会转型时期，为避免和解决类似问题，少走弯路，就应当借鉴国际上已有的经验和教训，大力推进社区建设。

3.3 项目建设的可行性
############村委项目建设有利于拓展社区服务领域。

社区居民群众参与社区建设和社区活动的热情很高，社区已成为凝聚民心的重要基层组织，建成、完善社区文化服务设施，对于满足社区居民不断增长的物质和文化需要，丰富和提高人们的思想文化素质，从而构建和谐社区，全面推进小康社会建设具有非常重要的作用，该项目的建设将进一步拓展社区服务领域，使社区更好地为群众服务。

############村委项目建设有利于加强社区居民精神文明建设。

该项目对于繁荣和发展社区文化，丰富居民业余文化生活，培养居民群众建立新的生活方式，形成和谐的邻里关系和文明社区具有非常重要的作用，并
有利于增强社区内居民的凝聚力。

3.4 项目具备的条件
############村委建设项目位于############县############街道办事处############路北侧，############路西侧，具备建设项目所需要的土地、水电配套设施等基本条件，建成、完善社区服务设施切实可行。

通过以上各项优势条件的分析可见，该项目利国利民，符合社区居民实际文化生活的需要，项目建设十分可行。

第四章建设内容
4.1 项目建设指导思想
1）因地制宜、实事求是，按照“实用、够用、经济、安全”的原则合理确定建设方案。

积极配合上级部门落实责任，防止项目资金的流失，以确保专款专用。

2）认真贯彻国家关于社区建设的有关方针政策，遵守国家有关法规，满足相关规定、规范及技术标准要求。

3）以解决社区服务功能问题，改善社区服务能力、功能为中心，着力加强社区基础设施建设，提高社区广大居民的文化生活水平。

4）遵循可持续发展原则，在建设规模上保留一定的人口和经济发展空间。

4.2 建设内容
############村委建设项目位于############县############街道办事处############路北侧，############路西侧，占地4.6亩，建筑面积4373平方米，项目总投资约450万元。

资金来源为############村委会自筹资金，该项目是############街道办事处成立后，结合旧城拆迁改造运作的6个村级基层组织阵地项目之一，也是计划建设成集办公、商业为一体的大型社区综合服务中心。

综合大楼共3栋5层，其中，南楼一层和整个北楼为办公区，面积1300平方米，其余为商业经营区，面积3300平方米。

办公区内的党群服务大厅面积132平方米，大厅内硬件设施齐全，设党务事务、计划生育、社会事务、社会保障、城建土地、综治信访等服务窗口，能够为群众提供一站式服务。

另外，还将设立了“两委”办公室、议事室、村务监督室、党群活动室、图书室、档案资料室、一村四警服务
室等，综合阵地建设将得到进一步加强。

第五章施工组织设计
5.1 建设标准和指标的采用
目前，农村社区国家还没有出台规划、规范标准，本项目建设标准和指标采用参照《城市居住区规划设计规范》的建设规划标准，并结合已经建成的农村社区经验确定。

5.2 建设内容和规模
5.2.1地理位置及对外交通
项目区所处地理位置优越，交通便利。

5.2.2施工场地条件
该工程施工场地宽阔，电力通讯设施齐备，能满足工程施工布置要求。

5.2.3建筑材料来源
该项目工程所需建筑材料主要为：砂、碎石、块石、水泥等。

建筑材料就地取材料源丰富，且质量符合要求。

5.2.4工程筹建期
工程正式开工前由############街道办事负责工程用地及土地平整、施工用水、用电工作，为施工单位创造良好生产条件。

第六章投资估算和资金筹措
6.1估算说明
该项目工程投资估算按现时价格水平编制。

以############市相关文件为编制依据，结合本地区实际生产力的发展水平，对该项目工程进行投资估算。

6.2资金估算
该项目总投资约450万元，计划建设成集办公、商业为一体的大型社区综合服务中心。

综合大楼共3栋5层，其中，南楼一层和整个北楼为办公区，面积1300平方米，其余为商业经营区，面积3300平方米。

6.3资金筹措方案
该项目共需投资约450万元,资金来源为############村委会自筹资金.
6.4 平面布局原则
3、要充分体现“以人为本”的精神，建筑物要与周围环境相结合，充分考虑到人的活动需求。

4、设计中的场地分析，应将范围扩大至场地周围相关环境及景观，而不局限于场地范围之内，使建筑物成为周边区域的一个景观标志；
5、在尽可能条件下，加大绿化空间。

6.5 ############村委建设项目方案设计
6.5.1 设计依据
（1）《村镇规划标准》（GB50188-2006）；
（2）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（4）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；
（5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
（6）《建筑结构可靠度涉及统一标准》（GB50068-2001）；
（7）《建筑抗震设防分类标准》（GB50233-95）；
（8）《混凝土结构规范》（GB50010-2002）；
（9）《建筑抗震设计规范》（GB50010-2001）；
（10）其它有关的现行规范和规程。

6.5.2 基础设施建设方案设计
基础设施的好坏，是衡量经济社会发展的一条重要标志。

因此，############村委建设项目必须按规划有计划有步骤地抓好基础设施建设。

第七章环保、消防及防灾
7.1 环境保护
7.1.1 采用的环境保护法规及标准
（1）《中华人民共和国大气污染防治法》；
（2）《中华人民共和国水污染防治法》；
（3）《中华人民共和国噪声污染防治法》；
（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；
（5）《建设项目环境保护管理条例》(国务院令第253号)；
（6）《环境空气质量标准》(GB3095-1996)；
（7）《污水综合排放标准》(GB8978-1996)。

7.1.2 环境现状分析
该项目区上下左右无污染源，环境净化，空气质量好。

7.1.3 项目实施对环境的影响
本项目属于环保型项目，基本上没有污染物产生，只是在建设过程中，会产生少量的建筑垃圾，在运营期间会产生少量的生活垃圾、生活污水等。

7.1.4 对策及措施
按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”原则同步进行，有关环保问题及时报环保部门审批。

建筑废弃物可通过在建筑物旁设密闭式垃圾收集点，然后统一送至附近的垃圾中转站至城市垃圾处理场集中统一处理。

严格执行建设项目环境影响评价制度，控制服务内新污染的产生，同时安排专人负责管理社区的废水、废渣、噪声等污染的防治工作；
对广大干部群众进行经常性地环保教育，坚决打击和杜绝一切有损于环境的建设行为，营造浓厚的环境保护氛围，最大限度地提高全民环保的自觉性。

7.1.5 环境影响评价
项目实施以后，综合服务中心环境和周围环境不会产生新的污染。

项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。

所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。

7.2 消防及安全
7.2.1 消防设计
（1）建筑执行“建筑设计防火规范”（GB 50016-2006）。

建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。

建筑物的耐火等级：建筑不得低于三级。

（2）道路一般宽度大于3.5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。

（3）在电气系统设计中，要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，电气线路全部采用加金属套管保护的铜芯线，人离开时，必须切断电源。

确保用电设备及电气接地系统的可靠性，要设置完备的防雷装置。

7.2.2 安全设计
（1）建筑抗震设计按“工业与民用建筑抗震设计规范”执行。