工改政策与以租代售模式研究(1)
工程机械行业中以租代售合同浅析
工程机械行业中以租代售合同浅析工程机械的信用销售中，往往出现有四类合同：融资租赁合同、银行按揭合同、分期付款合同、以租代售合同，其中的以租代售合同，具有鲜明的工程机械行业的特点，承担着目前市场背景下的过渡功能，是中国国内工程机械行业不规范信用销售的权宜之计。
一、以租代售合同以租代售合同往往依附在其他合同之中，同时签署的一份实属设备的买卖合同。
从字面上理解“以租代售”明显存在逻辑错误，租赁与销售存在不可替代的法律关系，前者不转移所有权，而后者存在交付行为（即转移设备的所有权）。
从以租代售合同的签署本意上看，意图完成设备的买卖，同时又保留设备的所有权，一旦出现客户违约则可以要求对方承担支付租金及其他违约责任。
还有更为重要的是，通过以租代售合同，销售商获得了诉讼主体的资格，一旦客户违约，销售商可以不惊动融资租赁公司、银行的情况下，不动声色的启动各类救济手段。
二、以租代售合同的效力问题是租赁合同还是买卖合同？以租代售合同是否具有法律效力，从目前出现的许多判例及其他司法实践来看，尚没有被确认无效的案例。
一般认为，合同不具有《合同法》第五十一条无效合同情形的，系当事人真实意思表示，一般具有法律效力，对合同当事方有法律约束力。
只是以租代售合同存在貌似二种法律关系并存的状态，租赁关系与买卖关系，二者之间通过约定条件而发生转换。
笔者认为，该合同为实现买卖交易，同时在漫长的付款过程中最大化保障出卖人利益，而设置并存的二种法律关系，不仅没有违反国家禁止性强制性规定，而且顺应了目前市场条件下供需双方的客观条件，理当受到国家法律的保护。
三、以租代售合同的特别约定现实一个案例，某地一客户签署以租代售合同，购得挖机一台，数月后因逾期付款而被拖机。
随后，该客户以多支付了租金为由，要求公司返还而诉至法院。
客户混淆了租金与分期还款的概念，片面地将双方约定的分期还款数额视为租金，客户首付款扣除逾期未付的还款所剩余额，自然认为应当由公司返还。
对以租代售模式对不动产经济的影响分析
对以租代售模式对不动产经济的影响分析
以租代售是指，将房产出租与出售结合起来，让租客在长期租赁的同时，有权在某个
时间点将房产买下。
这一模式已经被大量地运用于不动产经济领域，对于不动产市场带来
了巨大的影响。
首先，以租代售模式能够带来房地产市场的活跃度。
传统的买卖模式要求买家需要一
次性支付大量的款项，而以租代售模式则将买卖嫁接在了租赁中，可以将购买压力分散，
从而赢得更多的客户。
因此，以租代售模式下，买房人群有了更多的选择空间，同时也带
来了市场的更多活力。
其次，以租代售模式能够降低购房门槛。
以租代售模式下，购买者可以先以租赁的方
式住进房屋，形成一定的租赁记录，随后根据合约内容来决定是否购房。
这样可以让购买
者更好地了解房产的质量和环境，以及房屋价格是否符合市场的标准等，减轻购房的风险。
再次，以租代售模式的出现，增加了不动产经济的市场竞争。
传统的出售方式左右买
家与卖家的结果，而以租代售则更多地考虑中介、银行等机构的利润，从而让市场发挥出
更多活力。
租购合约的内容可以根据市场情况随时调整，实现市场供需的均衡，同时还可
以最大程度地保护市场利益。
最后，以租代售模式大大加强了不动产租赁市场的重要性。
在以前，租赁市场一直被
认为是市场发展的过渡期，但是随着以租代售的即质量和环境，以及房屋价格是否符合市
场的标准等，减轻购房的风险。
总的来说，以租代售模式对不动产经济的影响是多方面的，通过激励市场竞争、降低
购房门槛等方式，有效地推动了不动产市场的进步，同时也规范了市场的秩序，为社会经
济发展带来了新的活力。
国内“租售并举”政策的思考
国内“租售并举”政策的思考1. 引言1.1 背景介绍背景介绍：当前我国房地产市场存在着价格波动大、投机炒房严重、公租房建设缓慢等问题。
为促进房地产市场健康发展，加快保障性住房建设，实现居住和投资属性的平衡，我国提出了“租售并举”的政策措施。
这一政策旨在鼓励租赁市场发展，提高租赁住房供应，解决住房租赁难题，同时促进商品房销售市场稳定，规范房地产市场秩序。
通过租售并举政策的实施，有望推动房地产市场向更加健康、稳定的方向发展，提升人民群众的住房保障水平，推动经济社会发展。
1.2 政策目的政策目的是为了促进房地产市场平稳健康发展，实现租售市场的平衡发展。
通过推行租售并举政策，可以增加住房供给，满足不同群体的居住需求，提高住房市场的供需平衡。
租售并举政策也旨在促进住房租赁市场的发展，引导更多房地产开发企业参与租赁市场，推动租赁市场的健康发展。
通过实行租售并举政策，还可以有效缓解房地产市场的供需矛盾，降低住房价格波动，保障人民群众的基本居住权益，提高人民群众的住房保障水平。
租售并举政策的目的在于优化房地产市场结构，提高住房供给效率，促进房地产市场平稳可持续发展，为人民群众提供更好的居住环境和服务。
2. 正文2.1 租售并举的政策内容1. 政府鼓励和支持建设租赁住房，通过土地、税收、金融等政策优惠，引导企业和个人参与租赁住房建设。
2. 加大对房地产开发商的政策支持力度，鼓励其建设租赁型住房项目，并对租赁型住房项目给予一定的补贴和奖励。
3. 推动建立租赁市场规范和健康发展的机制，完善租赁合同、租金支付、租户权益保护等相关法律法规，促进租赁市场的规范化和市场化。
4. 强化政府对租赁市场的监管力度，加强对违规行为的打击和惩罚，维护市场秩序，保障租户的合法权益。
通过以上政策内容的实施，可以有效促进房地产市场的平稳发展，逐步解决目前存在的房地产市场过热和房价过高的问题，提高人民群众的住房保障水平，促进经济社会的可持续发展。
项目商铺以租代售建议方案
项目商铺以租代售建议方案一、项目背景近年来，我国房地产市场逐渐呈现出供大于求的趋势，尤其是商业地产领域。
许多开发商在项目开发过程中，面临着巨大的销售压力。
为了缓解这一压力，我们提出了“项目商铺以租代售”的方案。
此方案旨在通过租赁方式，先将商铺出租给商户，待市场成熟后再进行销售，从而实现项目价值的最大化。
二、目标市场1.目标客户群体：本方案针对的目标客户群体主要包括两类，一类是具有投资需求的个人投资者，另一类是具有经营需求的商户。
2.目标市场区域：根据项目地理位置、周边环境及市场需求，确定目标市场区域。
三、方案内容（1）初期租金优惠：为了吸引商户入驻，可以设置一定期限的租金优惠，如前三个月免租或租金减半。
（2）梯度租金：根据商户的经营状况，逐步调整租金，实现商户与项目的共同成长。
（3）长期租赁优惠：对于签订长期租赁合同的商户，可以给予一定的租金优惠。
2.营销推广策略：（1）线上推广：利用互联网平台，如公众号、微博、抖音等，进行项目宣传，吸引潜在客户。
（2）线下活动：举办各类线下活动，如招商会、行业论坛等，提高项目知名度。
（3）合作伙伴：与周边商家、行业组织建立合作关系，共同推广项目。
3.商户引进策略：（2）多元化经营：引进多种业态的商户，实现项目经营多元化。
（3）扶持政策：为商户提供一定的扶持政策，如装修补贴、税收优惠等。
四、实施步骤1.市场调研：对目标市场进行深入调研，了解市场需求、竞争态势等。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案。
3.租金定价：制定合理的租金定价策略。
4.营销推广：实施线上线下的营销推广策略。
5.商户引进：筛选优质商户，签订租赁合同。
6.项目运营：对项目进行持续运营管理，确保项目稳步发展。
五、预期效果1.提高项目销售率：通过以租代售方式，提高项目销售率，缓解开发商的资金压力。
2.增强项目竞争力：通过合理的租金定价和优质的商户引进，提高项目竞争力。
3.实现项目持续发展：通过持续运营管理，实现项目的长期稳定发展。
以租代售相关政策、案例
一、概念2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出在大中城市加快发展住房租赁市场，租购并举是健全房地产市场的重要举措。
于是，以租代售的销售模式再次走进人们视野。
所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
二、自持商品房“以租代售”模式被政府叫停所谓“自持商品房”，即开发商自持住房面积，并将其作为租赁住房用以出租。
也就是说，这类房屋只能用来出租，不得用以销售和转让。
（1）天津2018年7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》。
主要有五条要点:第一，企业自持租赁住房应以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。
第二，自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
第三，自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。
第四，企业自持租赁住房应纳入天津市房屋租赁信息服务与监管平台管理。
第五，企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。
（2）杭州2018年7月17日，杭州发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，规定“通过竞自持比例所取得的涉宅用地上全部为住宅”。
同时，《通知》还规定，自持商品房的单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。
租赁价格一经确定，1年内不得随意上调。
不难看出，此次新规主要打击的是开发商“以租代售”、变相销售租赁住房的行为，进一步保障承租者的权益，避免租客“房财两失”的现象出现。
租赁住房市场发展的政策研究
租赁住房市场发展的政策研究随着城市化的不断推进，人口流动性也日益加强，租赁住房市场作为城市居住的重要组成部分，已经引起了政府和社会各界的广泛关注。
在对租赁市场的深入了解之后，我们发现，当前我国租赁住房市场存在的问题主要包括：租金较高、房源不够充足、租房难等方面。
为了进一步快速推动租赁住房市场健康发展，必须制定相关的租赁住房政策来解决这些问题。
一、租金调控政策租赁住房市场的一个重要问题是租金调控。
由于我国租赁住房市场还没有形成完善的体制，导致该市场租金水平不稳定，容易受到经济形势和居民收入水平的影响而波动。
考虑到当前市场上租金偏高的问题，政府应该采取一系列的租金调控政策。
同时，还可以支持租赁企业开展租赁住房业务，规范市场秩序，促进租赁住房市场的健康发展。
二、房源供应政策随着城市人口的增长和流动，租赁住房市场的房源供应问题也逐渐被凸显出来。
当前租赁市场房源供应短缺的情况非常明显，导致了租金水平的上升。
因此，政府应该采取相应的政策，通过国有土地出让、金融扶持、税收优惠等方式，降低租赁企业的运营成本，增加租赁住房供应，从而稳定租金水平。
三、租房服务保障政策作为公共服务供应的一部分，政府应该加强对租赁住房市场的服务保障。
即加强对租赁市场相关法规法律的监管，保障租房合同的执行力度，防止租客遭到房东或中介公司的欺诈。
同时，政府可以修建租赁住房公共设施，例如厕所、厨房等，增加租客的居住幸福感和便利度。
四、租赁市场信用评级租赁住房市场属于自由市场经济，租金价格等诸多方面因素的影响非常广泛，市场中存在“黑中介”、房东不愿意履行租房合同、租客租赁款项飞卷等问题，共同阻碍了租赁住房市场的健康发展。
在此情况下，租赁住房市场应该建立租赁市场信用评级机制，并建立相关信用管理规则，如为黑中介和欺诈者量身定制更加有效的惩罚措施。
从而整合市场，并加速租赁住房市场的发展。
总之，租赁住房市场是城市化建设发展的重要组成部分，发展健康的租赁住房市场不仅可以缓解城市人口流动的问题，还可以为社会提供更多弹性和更大的选择空间。
对以租代售住房制度
对以租代售住房制度的探讨和理解。
以租代售住房制度（Rent-to-Own Housing）是一种新型的住房购买方式，在这个制度下，住房购买者可以通过租赁的方式暂时使用一套房屋，并在一定期限内逐步买下该房屋。
这一制度为那些无法一次性支付房屋购买款项的人提供了更加灵活的购房选择。
本文将深入探讨以租代售住房制度，并分享我的观点和理解。
首先，以租代售住房制度在人们的生活中起到了重要的作用。
这个制度可以帮助那些在经济上承受力较弱的人们实现住房梦想。
许多人面临着购房首付和贷款利率过高的问题，以租代售住房制度可以为他们解决这些困扰，提供了一种更为灵活的购房方式。
此外，该制度还可以帮助人们租房期间积累资金，更容易应对未来的购房支出。
因此，以租代售住房制度对于解决住房问题有着积极的作用。
其次，以租代售住房制度也存在一些挑战和问题。
首先，该制度的实施需要政府、房地产开发商、金融机构等多方面的合作。
这种合作的复杂性和困难性可能导致该制度在某些地区难以推广和落地。
其次，对于购房者来说，以租代售住房制度可能会增加他们的负担，在租房期间承担更高的租金，同时还需要考虑到购房的支付压力。
此外，该制度存在一些法律和合同问题，如租赁期满后是否必须购买房屋等，这些问题需要合理的法律规范和制度来解决。
综上所述，以租代售住房制度在解决住房问题方面起到了积极的作用，但同时也面临着一些挑战和问题。
在我看来，该制度的推广和实施需要政府、房地产开发商和金融机构等各方的努力和配合。
同时，购房者也应该在充分了解该制度的前提下，做出明智的选择。
最重要的是，政府应当完善相关法律和制度，保护购房者的权益，同时提供更多的住房保障政策，以促进以租代售住房制度的良性发展。
总结回顾：本文深入探讨了以租代售住房制度的多个方面，包括其在解决住房问题中的作用、存在的挑战和问题。
从购房者和政府的角度考虑，该制度既有利于购房者解决住房问题，也需要政府制定相应的法律和政策来规范和保护购房者的权益。
对以租代售模式对不动产经济的影响分析
对以租代售模式对不动产经济的影响分析随着房地产市场的发展，租售并举已经成为不动产经济中的重要模式。
以租代售是一种租金与购房的相结合模式，通过一定的周期性售后赎回，满足了用户在某一周期内的资金需求，同时又能够实现长期的资产积累。
本文将从租购经济的发展历程、租购经济的优势与缺陷、租售并举的模式及其影响等方面对租购并举模式在不动产经济中的影响进行分析。
一、租购经济的发展历程租购经济模式起源于欧美国家，在19世纪末以来，租购并举的模式已经成为不动产领域中的重要交易形式。
早期美国的租售模式主要应用在生活硬件和生产设备等行业，有一定的历史渊源。
在当今全球经济中，租购模式已经成为不动产交易的标准，这种交易方式已经成为房地产市场中的一个重要组成部分。
二、租购经济的优势与缺陷（一）优势1、降低购房门槛：相对于购房来说，租售并举模式降低了购房的门槛，满足广大中低收入人群购房的需求。
2、减轻购房负担：以租代售的方式，在房价高企时，购房者不必强行购买，而是可以选择以租代售方式，这样可以在一定程度上减轻购房者的经济压力。
3、提高市场价值：以租代售模式可以使得房子具有长期的流动价值，从而为房地产市场增加了长效稳定的市场需求。
4、减少房屋空置：在一些较为富裕的城市，由于地产开发商的房屋价格过高而导致房屋无法及时出售，用租售模式将这些房屋出租，减少其空置率，从而使得市场更加稳定。
（二）缺陷1、租金相对较高：租售并举的租金相对于一般的房屋出租价格要高，但由于购房者可以通过租金转换为购买价格，所以租金也包含了购房部分成本的方式。
2、权益重心不确定：在租售并举方式下，租户与购买者的权益重心不确定，购买者与租户间存在确定性上的不稳定因素。
3、租售标准不清晰：租售并举的模式还需要进一步完善，租售标准不清晰导致租售价格难以界定，从而影响量化评估。
三、租售并举的模式及其影响租售并举是指将房屋出租并附加购买权，租户享有在一定期限内拥有首选购买权利的方式。
以租代售的法律规定法律规定(3篇)
第1篇随着我国房地产市场的不断发展，以租代售这一销售模式逐渐兴起。
以租代售，即开发商通过出租房屋的方式，让购房者先行使用房屋，待一定期限后，购房者可选择购买该房屋。
这种模式在一定程度上降低了购房者的资金压力，但也存在一定的法律风险。
本文将对以租代售的法律规定进行分析，以期为相关主体提供参考。
一、以租代售的法律定义以租代售，是指房地产开发企业将尚未取得房屋所有权证的房屋，通过出租的方式提供给购房者使用，并在一定期限内，购房者可以以一定价格购买该房屋的行为。
二、以租代售的法律规定1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、期限进行房地产开发。
房地产开发企业未取得房屋所有权证的，不得出租、出售房屋。
2. 《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第二百四十二条规定，出租人应当将租赁物的所有权转移给承租人。
但是，法律另有规定的除外。
3. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁期限届满，承租人要求继续租赁房屋，出租人同意的，可以按照原租赁合同约定的租赁期限续订租赁合同。
三、以租代售的法律风险1. 房屋所有权问题以租代售模式下，房屋尚未取得所有权证，存在房屋所有权不明确的风险。
一旦房屋发生纠纷，购房者可能无法享有房屋所有权。
2. 合同效力问题以租代售合同属于租赁合同，若合同中约定购房者购买房屋的内容，可能因违反法律规定而无效。
3. 租赁期限问题租赁期限届满后，购房者若未购买房屋，则需搬离租赁房屋，可能面临找不到新住处的困境。
4. 房屋质量与配套设施问题以租代售的房屋可能存在质量问题，购房者在使用过程中可能遭受损失。
四、以租代售的法律建议1. 购房者（1）在签订租赁合同时，应仔细阅读合同条款，了解房屋所有权、租赁期限、房屋质量等内容。
工业园区以租代售的流程
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新政策下住房租赁市场发展模式研究
现代物业Modern Property Management目前的租赁市场发展相对来说不平衡，产生了很多问题，而住房租赁市场的发展对于经济社会的持续健康发展有着十分重要的作用。
政府、市场等各方需要改变租赁市场旧模式，发展租赁关系稳定的住房租赁市场体系，使租赁市场健康稳定发展。
一、当前租赁市场的现状（一）房屋供给不能满足要求1.出现一定量的空房。
房屋持有者不急于出售或是不愿意以低租金出租，都会导致房屋空置。
住房的空置就意味着住房资源的闲置，在目前土地供给有限，房屋需求量增加的情况下，出现一定量的空房，表明住房资源存在浪费，资源没有被充分利用。
2.人们对房屋的要求不同。
在中心城区工作的人一般都会在附近租房，但是中心城区的房屋供给量不能满足每个人的需求。
远城区、郊区租赁房源则相对充足，虽然租金低廉，但会花费更多的时间和精力，工作的人大多不愿意选择，从而导致远城区、郊区的住房空置率远高于中心城区。
（二）租售比过低。
租售比过低，意味着房价持高。
以上海为例，2015年全市没有一个地方的租售比能够达到1:200，刚毕业的学生，如果在上海全款买房，然后收租，在522个月之后，他才能将所收的租金同当年买房的钱进行相抵。
租金只能反映当前的居住价值，而房价却是未来居住价值的折现，对买房者来说，未来房屋所处的地段有升值的趋势，他就会投资，这样一来，就会导致租售比的降低。
二、各地出台“租购同权”新政策，缓解租赁市场的矛盾“租购同权”带来的新局面，都说“房子是用来住的，不是用来炒的”，只有改变 “重购轻租”现象，才能令住房租赁市场健全发展。
在购房因素中，最重要的就是子女入学，望子成龙的家长们为了孩子能上好学校才不惜花血本买学区房。
推出“租购同权”政策，保证了租房居民的子女有学可上，平等接受教育的权利，能够在公共资源的分配方面平衡各方。
三、租赁市场的发展模式变化（一）“福利性出租方式”转变为“市场化出租方式”。
福利性出租市场，由国家或单位出资建造，然后分配给城镇居民或单位职工。
房屋以租代售的法律效力(2篇)
第1篇一、引言近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋租赁和销售市场也日益繁荣。
在房屋租赁过程中，一些出租人为了达到将房屋出售的目的，采取以租代售的方式，即先以租赁的形式出租房屋，再以出售的形式将房屋转让给承租人。
这种交易方式在法律上具有一定的争议，本文将就房屋以租代售的法律效力进行探讨。
二、房屋以租代售的定义及特点1. 定义房屋以租代售，是指房屋出租人将房屋出租给承租人，在租赁期间，出租人将房屋出售给承租人，并由承租人支付租金和购房款的一种交易方式。
2. 特点（1）租赁与销售相结合：房屋以租代售将房屋租赁与销售相结合，承租人在租赁期间即成为房屋的潜在买家。
（2）分期付款：承租人在租赁期间支付租金，租赁期满后支付购房款。
（3）产权转移：租赁期满后，房屋产权由出租人转移至承租人。
三、房屋以租代售的法律效力分析1. 租赁合同的法律效力房屋以租代售涉及租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同自双方达成一致意见时成立，具有法律效力。
在房屋以租代售中，租赁合同的法律效力主要表现在以下几个方面：（1）租赁合同的订立：出租人与承租人应依法订立租赁合同，明确双方的权利和义务。
（2）租赁合同的履行：出租人应按照合同约定将房屋交付承租人使用，承租人应按照合同约定支付租金。
（3）租赁合同的变更和解除：租赁合同依法可以变更和解除，但变更和解除合同应当符合法律规定。
2. 房屋买卖合同的法律效力房屋以租代售涉及房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。
房屋买卖合同自双方达成一致意见时成立，具有法律效力。
在房屋以租代售中，房屋买卖合同的法律效力主要表现在以下几个方面：（1）房屋买卖合同的订立：出租人与承租人应依法订立房屋买卖合同，明确双方的权利和义务。
（2）房屋买卖合同的履行：出租人应按照合同约定将房屋所有权转移给承租人，承租人应按照合同约定支付购房款。
对以租代售模式对不动产经济的影响分析
对以租代售模式对不动产经济的影响分析以租代售模式是指购房者通过签订租赁合同，先将房屋租赁一段时间后再进行购买。
这种模式在不动产市场中逐渐兴起，对不动产经济产生了一定的影响，本文将对这种模式对不动产经济的影响进行分析。
以租代售模式对不动产市场的影响。
以租代售模式的兴起，使得购房者有更多的选择权，他们可以在租房之后再进行购买，这对购房者来说是一个较为灵活的选择。
以租代售模式也可以帮助房产开发商更快地变现，降低其资金压力，提高其销售周期和销售率。
以租代售模式的兴起对不动产市场的活跃度、市场需求和供给都有一定的促进作用。
以租代售模式对购房者的影响。
以租代售模式使得购房者可以在租赁期间对房屋进行了解和考察，从而更全面地了解房屋的情况和周边环境，降低了购房者的购房风险。
以租代售模式也为购房者提供了一定的灵活性，可以在租期结束后再决定是否购买。
这对购房者来说是一种较为便利的选择。
以租代售模式也存在一些问题。
一方面，以租代售模式可能对购房者和房产开发商造成一定的信用风险。
购房者可能在租赁期间对房屋造成一定的损坏，而房产开发商可能在购房者租赁期间出现经营风险。
以租代售模式也可能使得一部分购房者在租赁期结束后并不选择购房，这可能带来一定的流动性风险。
以租代售模式对不动产经济的影响是多方面的。
它可以促进不动产市场的活跃度，降低购房者的购房成本，提高房产开发商的流动性，但也存在一定的信用风险和流动性风险。
对以租代售模式的推广和应用需要在政府和相关部门的指导下进行，同时也需要购房者和房产开发商加强信用管理和风险防范，以推动不动产经济的健康发展。
住房租赁市场发展模式及其相关政策问题研究
住房租赁市场发展模式及其相关政策问题研究近年来，我国住房租赁市场不断发展，对于社会经济的发展和居民生活质量的提升都起到了重要作用。
然而，随着市场需求的不断增加，市场发展模式和相关政策问题也逐渐浮出水面，亟待解决。
一、住房租赁市场发展模式问题在住房租赁市场发展过程中，市场主体和租房方式的多样性成为市场发展的重要趋势。
然而，多样性也给市场带来了一些问题。
首先，市场主体存在不平衡。
在住房租赁市场中，中介机构、房东和租户是市场的三大主体，但是在这三大主体中，中介机构和房东能够更加占据优势，通过影响市场秩序，获得更高的利润。
其次，租房方式存在问题。
目前的租房方式主要有整租和分租两种，而且整租为主。
然而，整租模式不适用于城市中的单身和小家庭，且租金较高，降低他们对租房市场的租房需求。
二、住房租赁市场政策问题在住房租赁市场中，政策的制定和执行不仅涉及到市场的顺利运营，还关系到千家万户的居住安全和生活质量。
首先，住房租赁市场需要更严格的法律保证。
租户的合法权益需要得到更充分的保护，对于违法租金的中介机构和房东也需要更高的处罚力度。
其次，高性价比住房的建设应该成为政策的重要目标。
当前，我国租赁市场的住房主要是在经济适用房和闲置房屋上实现的。
因此，在政策上，应该鼓励和支持开发和建设一些高性价比的住房，以满足租户的多样化需求。
三、解决问题的途径针对住房租赁市场发展模式和政策问题，以下是一些解决问题的途径。
首先，规范住房租赁市场的中介机构和房东。
市场主体之间的权力平衡必须得到保障，政府应该制定和实施对房东和中介机构的监管系统。
其次，加强住房租赁市场的监管和质量标准。
在租房标准上，租户需要更多和更好的选择，政府应当制定针对性的住房标准和装修标准，以确保租户的居住质量。
最后，政府应该积极引导社会资本进入住房租赁市场。
除了加大对于经济适用房的投资以外，政府应该还可以制订一些激励政策，帮助房地产投资者和开发商积极参与住房租赁市场的开发建设。
对以租代售模式对不动产经济的影响分析
对以租代售模式对不动产经济的影响分析【摘要】以租代售模式是一种新型的不动产交易方式，正在逐渐在房地产市场中流行起来。
本文从定义、发展现状和影响方面对以租代售模式进行了分析，探讨了其对不动产市场、房地产经济和整体经济发展的影响。
通过对相关数据和案例的分析，总体影响为积极向好，未来有望提升不动产市场的活跃度和可持续发展能力。
展望未来发展趋势，提出了相关建议和对策，以促进以租代售模式在不动产经济中的更好发展。
通过这篇文章的研究，可以更好地了解以租代售模式对不动产经济的影响，为相关领域的研究和实践提供参考和借鉴。
【关键词】以租代售模式、不动产经济、影响分析、房地产经济、经济发展、市场影响、影响分析、发展趋势、建议和对策。
1. 引言1.1 研究背景以租代售模式是指开发商将房产先出租给购房者，购房者在出租期间享有先购买权，出租期满后购买该房产的一种销售方式。
这种模式在一定程度上可以帮助购房者解决首付压力，减轻购房负担，同时也为开发商提供了更灵活的销售方式。
在当前经济形势下，以租代售模式对于房地产市场和经济发展具有重要影响。
深入研究以租代售模式对不动产经济的影响，对于加深对房地产市场运行规律和制定相关政策具有积极的意义。
1.2 研究目的本研究的目的是通过对以租代售模式对不动产经济的影响进行分析，深入探讨这一新型房地产交易模式在市场中的作用和影响。
通过对以租代售模式的定义和发展现状进行解析，我们将探讨该模式对不动产市场和房地产经济产生的影响，探讨其对经济发展的潜在推动作用。
我们将通过研究认识到以租代售模式对于房地产经济的重要作用，从而为相关政策制定和市场监管提供一定的参考和建议。
希望通过本研究能够全面了解以租代售模式对不动产经济的影响机制，为相关领域的研究者和决策者提供参考和借鉴。
1.3 研究意义研究意义在于，了解以租代售模式对不动产经济的影响，对于指导我国房地产政策的制定和实施具有重要意义。
通过深入分析以租代售模式的特点和发展趋势，可以为政府部门和相关机构提供决策建议，促进不动产市场的健康发展。
以租代售工业厂房案例
南京工大科技产业园热度激增（一）在复杂多变的市场环境中，中小科技企业由于体量有限、品牌不响，相对于大型企业，人力、物力、财力较少，抗风险能力较弱，因而在选择入驻场所时，常常左挑右选，慎之又慎。
如何才能选择一个适于中小科技企业孵化成长的平台，节约资金投入到关乎企业稳定发展的刀刃上，并在长期发展中保有市场拓展潜力及升值保障，成了让很多中小科技企业头疼的大事。
现在，只要选择入驻南京工大科技产业园，上述问题将会变得非常简单。
位于浦口区万寿路15号的南京工大科技产业园，志在打造成为一个适合企业研发创新的平台、孵化创业的基地，这里不但有可以根据企业需求提供量身定制式厂房、租赁、购买等灵活多样的进驻方式，并且在服务体系建设上不断完善，通过专业化的中介代办、商务活动等形式，让企业在优美的园区环境内安心生产、放心工作、舒心生活。
交通利好成本适宜巨大发展潜力吸引企业目光南京工大科技产业园身处浦口滨江黄金位置，与主城汉中门大街、草场门大街隔江相望，紧邻纬七路、纬三路过江隧道以及地铁一号线西延线，今后从这里去往市区各处都非常方便。
目前，南京工大科技产业园首期4万多平方米、共17幢建筑已投入使用，8幢标准化厂房、6幢独栋研发用房、1幢精装写字楼、1幢人才公寓、1幢商务会所构成人性化的建筑组合，方便入园企业员工不出园区即可解决吃住行问题。
针对不同的企业需求，产业园提供租售结合的合作方式，企业可以通过短租、长租、产权转让、以租代售、定制厂房等五种方式入驻产业园，其中定制式厂房是依据企业的需求量身打造，能够最大程度满足科技企业对生产研发场所的特殊要求。
不管企业需要两三百平方米的办公场所，还是一两千平方米的研发区域，都可以在这里找到适合的空间。
1500—2000平方米的独栋精品研发办公楼，整体购买或承租费用都不算高。
中小科技企业“聚首处” 产业氛围日益浓郁南京工大科技产业园周边的科技资源优势，为入驻企业构建了一个发展科技产业的高地。
小产权房以租代售问题研究
小产权房以租代售问题研究龙源期刊网 /doc/968326788.html,小产权房以租代售问题研究作者：陈小成黄洁玲来源：《时代经贸》2013年第21期【摘要】随着政府清理小产权房的政策越来越明确，多地出现了“以租代售”这种新的小产权房交易方式。
小产权房出租行为并不违反现行法律法规，但是接受“以租代售”方式对农村土地制度的影响有限。
本文提出了对小产权房“以租代售”的处理建议，包括对现存“以租代售”区分主体情况进行处理和延长租赁期限以及规范租赁行为。
【关键词】小产权房；以租代售；农村土地制度；城乡二元体制；房地产市场小产权房是指占用集体土地进行建设，并向本集体经济组织之外的人员出售的住房。
小产权房长时间以来备受社会关注，是社会热点问题。
2012年国务院下令停售停建小产权房，同时国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，这两个消息引起了业界和民众的广泛关注，小产权房的去留问题备受瞩目，引发众多猜测。
一直以来，国家在这方面没有明确的政策、法规来约束治理小产权房，使得小产权房发展越演越烈。
如今小产权房的清理越来越迫近，“以租代售”的做法渐渐发展起来以规避小产权房的产权问题。
那么“以租代售”现状如何？是否违法？对农村土地制度的改革能否起到推动作用？一、小产权房“以租代售”的现状小产权房数量巨大，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建筑面积达六十多亿平米，相当于中国正规房地产业近十年来的开发总量。
在深圳，小产权房建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。
在数量众多的小产权房当中，有相当一部分是地方政府组织建设，或者村集体与开发商合作建设的，这些小产权房大都存在占用农用土地甚至耕地的情况。
政府对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动清理的阶段。
在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。
据调查，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。
调整政策 售辅于租 以租为主——对当前我国经济适用房政策的思考
调整政策售辅于租以租为主——对当前我国经济适用房政策
的思考
曹星
【期刊名称】《改革与战略》
【年(卷),期】2006(0)5
【摘要】自1998年我国实行住房市场化以来,以市场化为导向的住房改革已经取得了巨大的成功,市场经济理念深入人心。
但市场原教旨主义的倾向也时有出现,不少人一味强调市场的作用,在推进住房制度改革的同时,忽视了公共住房保障制度的建设。
在还没有新的更好的制度代替经济适用住房以前,应着重在完善经济适用住房制度方面加大创新力度,为防止准入不严、高收入阶层以投资为主、私下出租严重等一系列问题,试行政府主导型的封闭运作模式。
【总页数】3页(P96-98)
【关键词】住房政策;经济适用房;市场化
【作者】曹星
【作者单位】北京理工大学
【正文语种】中文
【中图分类】F202
【相关文献】
1.经济适用房以租代售政策最快年底出台 [J],
2.调整政策以租为主以售为辅对当前我国经济适用房和租房政策的思考 [J], 曹星
3.租售并举、以租为主——经济适用房政策“变脸”进入倒计时 [J], 洪波
4.从“只售不租”到“租售并举”——谈经济适用房政策的变革 [J], 吴曦
5.我国经济适用房制度的现状和政策优化——以租值耗散的理论视角 [J], 刘永健因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
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规定工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记，对限整体转让的工业楼宇，可以栋为基本 单元进行房地产权登记。
2020/4/28 价格限制
创新型产业用房，租售价格为市场评估价的50%-70%。不利于开发商销售
销售条件 销售价格限制
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政策解读 商办、研发用房建筑平面禁用住宅套形式设计， 严控商办改住 M0单套套内建筑面积≥180㎡
2020/4/28
2014.5.7 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除 重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业 设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照 《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经 批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置； 5. 在套型建筑面积方面，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之
和，不得超过该层办公建筑面积的50%；研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米
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政策解读 套间式宿舍套内建面≤70㎡，单间式宿舍套内建面≤35㎡
政策解读
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工业配套+工业楼宇在受让时也必须是企业，必须符合 产业准入条件
受让人资格：依法注册登记的企业
工业 楼宇 转让 限制
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各 区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查
5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业
再
楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让
建筑设计规范
建筑类别
位置
宿舍建 筑
首层作为公共 活动空间
设置单层床的
设置双层床的
新型产 业建筑
首层 二层及以上
限值 标准值
备注
6.0m
除食堂外，不得另行设置厨房。 单间式宿舍除阳台以外的户内建筑面积
3.3m
2.2
不得超过35㎡，套间式宿舍不得超过 70㎡；且宗地内所有套间式宿舍规定建
筑面积之和不得超过宿舍总规定建筑
3、增值收益缴纳比例：除免缴增值收益的情形外，城市更新改造后形成的工 业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳： ①工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收 益； ②工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按 50%的比例上缴； ③工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分， 按60%的比例上缴； ④工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比
层内，设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一； 3. 严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥2；凹槽面宽与进深之比小
于2的，按层计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积； 4. 商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综
（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规 定情形的；
（三）经房改部门批准被纳入房改范围的； （四）市政府批准的其他情形。
政策解读
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免缴增值收益的范围及增值收益办法-工业楼宇首次转让按比
例上缴，二次转让，5年之内增值收益以100%计收，五年之后的免缴 增值收益。
3.9m
面积指标 的30%
6.0m 4.5m
具有居住功能（含宿舍、单身公 寓、办公式公寓、公寓式办公、 商务公寓等）的工业楼宇配套设 施且属于下列情形之一的除外： （一）本通知实施前已转让并办 理登记且不属于《办法》第五条 第二款规定情形的； （二）本通知实施前已签订预售 合同并备案且不属于《办法》第 五条第二款规定情形的； （三）经房改部门批准被纳入房 改范围的； （四）市政府批准的其他情形。
增值收益收缴规定：
1、增值收益免征条件：①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业 楼宇配套设施首次转让的；②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。
2、增值收益扣除项目：①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业 楼宇分摊的地价和工程造价）；②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际 已缴交的税费；③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费； ④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。
2020/4/28
对受让人的资格的限制规定进行了补充完善：
工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业，但《细则》第六 条规定的四种情形以及具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公 寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：
（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情 形的；
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》【主文件】
1+6文件
《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房意见》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》
2020/4/28
2017年5月12日，深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通 知》的通知，其中提到商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。该《通知》在建筑平面 设计方面有以下方面主要规定：
1. 在建筑平面布局方面，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计； 2. 卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，办公建筑单栋(座)建筑同一楼
文件细节解读
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2013.12.6《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》解读
补充 完善
2014.8.8《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》
这两文件明确和补充了： 对受让人的资格的限制规定 允许预售条件 明确免缴增值收益的范围 完善增值收益收缴比例及办法
例2上0缴2。0/4/28
（2）明确免缴增值收益的范围：
①对于工业楼宇再次转让发生在五年之后的; ②非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，如果用地批准文件或者土 地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的; ③非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让，发生在竣工验收之日起5年后 的;
销售限制
地价补缴
工业楼宇转让增 值收益按比例上 缴及时间限制
工业配套持有情况下，配套商业设施地价按照公告基准地价补缴，其他配套设施依照公告基准地价 的50%缴纳地价。
城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需按市场评估价补地价。 工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价。
政策解读
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创新型产 业用房
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创新型产业用房——价格、产业、政府回购方面都存在一 定限制
政府回购：政府可优先以建造成本加合理利润（一般按照 3%利润）回购
销售方式
政府不回购：产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价 格和准入条件租售
租售价格
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
政府基准价：原则上应为同片区同档次产业用房市场评估 价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定
政策解读
1+6文件解读
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地价补缴——地价补缴调整：工业配套持有情况下，配套商业设施
地价按照公告基准地价补缴，其他配套设施依照公告基准地价的50%缴纳 地价。
2014.5.7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的解读
2009.12.01 出台的《深圳城市更新办法》 第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目 升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的， 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地 价。
受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查， 经营情况：(1)最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；(2)最近1年实际缴纳入库的企业所 得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。
回迁房无再转让限制，不受“转让后5年内不得转让”的限制。
转
让
确需5年内转让：增值收益100%计提
特 殊 分 割 转 让
2020/4/28
当企业租赁物业满5年，可获得该物业 的购买权
对拟上市企业，可以申请购买
工业 配套 转让 限制
依法注册登记的 企业
自然人有条件 受让
《细则》规定的四种情形：因 人民法院、仲裁机构的生效法 律文书取得物权的；因继承、 受遗赠取得物权的；因共有分 割取得物权的；因政府行使优 先购买权的。
政策解读
1+6文件解读
HOPEFLUENT
针对解读1+6文件相关细则，关于哪些直接影响开发限制，特重点 研究以下条款：
条款
细则
影响
分割转让范围 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让，配套设施分割转让≤30，产业用房≥70
市场产品需求比例
受让人条件、回 迁房转售条件
受让人是经依法注册登记的企业，工业楼宇配套设施是居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、 公寓式办公、商务公寓等）受让人可为可自然人。
工改政策与以租代售
研究
1
深圳工改政策研究
深圳工改政策解读 深圳工改案例研究 工改政策突破建议
政策解读
1+6文件解读
工改工政策 “1+6文件要点解读”