2019年全国房价收入比报告
2019年中国房地产市场总结及2019年展望20190304
（2）继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求 ➢ 中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实 ➢ 地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策 ➢ 货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求
60% 40%
20%
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数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
目录 一．2019年中国房地产市场总结
1. 市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大 2. 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健
二．未来中国房地产市场趋势展望
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开发企业：业绩总体好于过去两年，万科继续第一， 中海、保利逼近千亿，绿城、世茂增长快
比2019年11月高点（197万平方米）仍低5%。
2019年，青岛成交量与供应量持平，供需均衡，扭转了2019年供过于求的态势。
图：2019年至今青岛月度成交量和供应量走势
销售面积
年度月均销售面积
批准上市面积
年度月均新批上市面积
200
160
万
平 120 方 米
80
95
72 82
78
70
78
40
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0
从出清周期来看，由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月 底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为2019年二季度以来较低水平。
7000
6000
5000
万 平
4000
房产局房产市场运行情况报告
房产局房产市场运行情况报告近年来，随着中国经济的不断发展和居民收入水平的提高，房地产市场作为经济的风向标也逐渐受到广泛关注。
作为城市发展的重要组成部分，房产市场的运行情况对整个经济形势具有重要影响。
本文将对房产局房产市场运行情况进行全面分析和报告。
一、市场规模与供需状况房产局数据显示，截至目前，全国房产市场总体规模逐年扩大。
2019年全国总销售额达到X亿元，同比增长X%。
供需状况上，房产市场整体供应充足，但不同城市之间的供需矛盾较为突出。
一线城市及部分热点二线城市的需求旺盛，房源紧张，而三线及以下城市的供应过剩现象较为普遍。
二、房价与租金趋势分析在房价方面，全国房价整体呈现稳中有升的态势。
一线城市的房价持续上涨，涨幅稳定在X%左右。
二线城市的房价也有所回升，年涨幅约为X%。
三线及以下城市的房价相对稳定，涨幅较为有限。
租金方面，随着人口流动和居民消费结构升级，房屋租赁市场也呈现出快速增长的态势。
一线城市的租金水平较高，平均租金上涨幅度约为X%。
二线城市的租金稳步上涨，增幅约为X%。
三线及以下城市的租金相对稳定。
三、政策与调控为了规范房地产市场秩序和促进市场健康发展，房产局在过去几年加大了政策调控的力度。
例如，加强地方政府调控，实施限购和限贷政策，推动房地产市场平稳发展。
这些政策的出台有效遏制了房价的过快上涨，保障了市场的稳定。
四、市场投资情况房地产市场不仅是居民的刚性需求，也是投资的重要领域。
然而，在过去几年中，由于政策调控的影响，房地产市场的投资热度有所降低。
居民对房地产的投资热情下降，转向其他领域的投资。
同时，国内外资本对房地产市场的投资也出现了一定的回落。
五、未来展望随着城镇化进程的推进和经济结构的调整，未来房地产市场将呈现出一些新的发展趋势。
一方面，房地产市场将继续保持平稳发展的基调，政府将继续实施稳定房地产市场的政策措施。
另一方面，随着科技的不断进步和消费观念的升级，创新型住房产品的需求将增加，房地产市场将迎来一批新的机遇和挑战。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
2019年12月全国房地产市场简报
2019年12月全国房地产市场简报自2019年1月以来，中国房地产市场受到多项政策收紧的影响，房价增长速度有所放缓，市场整体小幅回落，然而，一线城市和核心二线城市的房价依然保持高位。
2019年12月，国家统计局公布了11月份70个大中城市的房价数据，数据显示全国房价同比涨幅为3.1%，环比涨幅为0.4%，其中一二线城市房价同比涨幅均在4%以上。
总体来看，2019年全国房地产市场总体稳中有降，成交量逐渐回升，库存持续下降，企业销售表现稳健，但是房价涨幅整体趋缓。
以下是中文简报的详细分析：1.房价增长11月份70个大中城市中，45个城市房价环比上涨，环比上涨城市数较10月份的18个城市有所增加。
其中，南京、广州、深圳、杭州和苏州等城市房价涨幅较大，环比涨幅均超过1%。
而一些城市的房价相对平稳，如北京、上海、天津等一线及核心二线城市，11月份房价环比上涨均未超过0.5%。
在全国范围内看，2019年全年房价涨幅均在4%以下，整体来看房价增速持续趋缓。
2.库存回落在政策收紧及市场调整阶段，企业销售压力增大，库存压力加剧。
不过，2019年12月，全国房地产行业库存总体下降，去库存压力逐渐减轻。
1-11月份，全国商品房待售面积规模比2018年末收缩1.02亿平方米，同比下降8.1%。
3.成交回升从1-11月份全国230个城市的总体房地产市场各指标来看，成交量持续回升。
与2018年相比，2019年1-11月份，全国房地产市场成交量增长5.5%，且成交均价仍稳步攀升。
目前，国内一些二线城市房地产市场的成交热情明显提升，部分城市的成交量环比出现明显上行。
4.企业销售表现稳健总体来看，2019年房地产市场在优化供给、规范中介、加强监管、调控市场等政策措施下，积极迎接市场调整期。
在此背景下，部分优质房企表现稳健，市场占有率逐步提升。
同时，房企获得更多融资渠道和产业链合作平台，提高了业务质量和效益。
综上所述，2019年全国房地产市场总体呈现稳中有降、逐渐回升的态势，成交量回升，库存回落，企业稳健销售表现，而房价增速整体趋缓。
2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测
2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测企业发展咨询首站【目录名称】2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测【交付方式】Email电子版/特快专递地产需求持续性较好，基建需求增速5-6月份底部持平2018年1-6月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增速 6.0%，增速环比1-5月份回落0.1个百分点，增速同比去年1-6月份回落 2.6个百分点。
图表：2018年1-6月固定资产投资同比增长 6.0%图表来源：公开资料整理从影响建材行业需求的房地产和基建来看：全国房地产开发投资1-6月同比增长9.7%，环比1-5月份下降0.5个百分点，同比去年1-6月份上升 1.2个百分点；全国房屋新开工面积同比增长11.8%，环比1-5月份上升 1.0个百分点，同比去年1-6月份上升 1.2个百分点；投资和新开工增速数据维持在较高位置。
商品房销售面积同比增长 3.3%，环比1-5月份提高0.4个百分点，同比去年1-6月份回落10.7个百分点；商品房销售在高基数基础上保持较强韧性；综合销售和新开工数据来看，地产库存仍处于低位，新开工具备持续性。
图表：2018年1-6月房地产开发投资同比+9.7%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月购置土地面积同比+7.2%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月累计销售面积同比+3.3%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月累计新开工面积同比+11.8%图表来源：公开资料整理图表：住宅销售和新开工图表来源：公开资料整理基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）1-6月同比增长7.3%，增速环比1-5月份继续回落 2.1个百分点，增速同比去年1-6月份回落9.5个百分点，累计增速已经回落到单位数增长，处于2004年以来较低水平；我们从累计数据倒推算出6月单月基建投资同比增速为 2.1%，已经处于很低的水平；值得注意的是，2018年2月、3月、4月、5月单月增速分别为16.1%、10.6%、11.3%、2.3%，5-6月份增速已经持平，我们需要重点关注后续政策和基建投资会否出现积极变化。
地产大数据分析报告(3篇)
第1篇一、摘要随着互联网和大数据技术的快速发展，房地产行业也迎来了大数据时代。
本报告通过对海量地产数据的采集、分析和挖掘，旨在为房地产企业、政府部门和投资者提供有价值的数据分析和决策支持。
报告将从市场趋势、区域分析、产品分析、价格分析、客户分析等多个维度进行深入探讨，以期为我国房地产行业的发展提供有益参考。
二、市场趋势分析1. 市场规模分析根据国家统计局数据，2019年全国房地产开发投资10.3万亿元，同比增长9.9%。
近年来，我国房地产市场持续保持稳定增长态势，市场规模不断扩大。
2. 政策环境分析近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，如限购、限贷、限价等，旨在抑制房价过快上涨，稳定市场预期。
政策环境对房地产市场的发展具有重要影响。
3. 市场供需分析通过分析地产大数据，可以看出，当前我国房地产市场供需矛盾依然存在。
一方面，一线城市和部分热点二线城市供不应求，房价持续上涨；另一方面，三四线城市供过于求，库存压力较大。
三、区域分析1. 一线城市一线城市房地产市场持续火热，需求旺盛。
从地产大数据来看，一线城市房价收入比相对较高，但仍有大量投资和自住需求。
2. 二线城市二线城市房地产市场发展迅速，部分城市房价涨幅较大。
从地产大数据来看，二线城市人口流入较多，购房需求旺盛。
3. 三四线城市三四线城市房地产市场库存压力较大，部分城市房价出现下跌。
从地产大数据来看，三四线城市人口流失严重，购房需求相对较弱。
四、产品分析1. 住宅产品从地产大数据来看，住宅产品依然是市场主流。
其中，改善型住宅需求旺盛，小户型住宅市场逐渐萎缩。
2. 商业地产商业地产市场发展迅速，购物中心、商业综合体等业态备受关注。
从地产大数据来看，商业地产投资回报率相对较高，但市场竞争激烈。
3. 办公地产办公地产市场逐渐升温，写字楼、产业园区等业态备受关注。
从地产大数据来看，办公地产市场需求稳定，投资价值较高。
五、价格分析1. 全国房价走势从地产大数据来看，全国房价总体呈上升趋势，但涨幅有所放缓。
美国次贷危机的成因及对中国的警示
2.3 金融创新方面 我国资产证券化的起步较晚，在2005年以前一直处
于理论研究阶段，2005年12月15日，中国建设银行率先启动
1.3 过度的金融创新与监管缺失
房地美和房利美通过政府信用背书，在贷款企业和 银行购买了抵押贷款，建立了资产池，并以这笔资产为基 础，发行了抵押支持债券(MBS)，向投资银行销售，实现了 资产的证券化。当联邦基金利率低且房价上升时，这种收 益率高且稳定的金融创新产品受到广大投资者的喜爱。根 据美国GN M A的数据所示，已发行的M BS总额在此期间 不断上升，截至2006年，全美抵押贷款支持债券(MBS)的 余额达到64920亿美元。
CDO的不同级别与其合成衍生品(CDOn)连同 CDS 分别被世界各地拥有不同风险偏好的投资者买走。根据 CEIC的数据，保险公司与银行等保守型投资者倾向于购 买 高 信用级 别的 C D O，而低 信用级 别的 C D O 的购买者 大 多为对冲基金。当市场处于繁荣阶段时，并未出现高风险 的情况，而 高 收 益也促使 对冲基 金把 购买的 C D O 作为 抵 押向银行贷款以继续购买更多的CDO。
这一低利率政策取得了显著的成效，当利率降低时， 银行支付的利息减少，民众和企业就会将钱从银行中取出 来，以进行消费或投资，再加上“低廉”按揭成本的推波助 澜，大量流动性资产涌入房地产市场，房地产业日益繁荣， 房价不断上升，推升了资产泡沫。
但由于1%利率的限制，传统配置品种，如国债等的收 益率已无法满足机构投资者的需求，他们也因此面临着 兑付危机。而房地产业的蓬勃发展则让他们看到了希望， 为了缓解“资产荒”的情况，投资机构选择了收益相对较高 的住房抵押贷款。因此在低利率政策实施后，住房抵押贷 款的规模开始爆发式增长，房地产泡沫逐渐膨胀。
中国房价收入比
中国房价收入比——国际上居民住房负担的“标准秤”看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的水平，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。
这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，同时也是有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，应该只是相当于每户居民3-6年的平均收入。
不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。
但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。
在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。
我们现在离人均30平方米的“初级小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。
就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。
这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。
而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。
除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋(单体别墅)，而我们95%以上住的是公寓房，他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平。
2019年全国房地产1
2019年全国房地产1-4月数据出炉摘要：前4个月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。
5月15日，国家统计局发布2019年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况，2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%。
1-4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。
前4月，商品房销售面积同比持续下滑，待售面积也在继续减少，而房屋新开工面积增速提高1.2个百分点，但购地面积同比再度出现降超三成的情况，国房景气指数则较3月有所提高。
统计局解读称，总的来看，4月份国民经济延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。
同时也要看到，外部环境依然错综复杂，不稳定不确定因素增加；国内发展不平衡不充分问题仍然突出，经济持续健康发展的基础仍需巩固。
一、房地产开发投资完成情况2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。
其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。
1-4月份，东部地区房地产开发投资19043亿元，同比增长10.8%，增速比1-3月份提高0.5个百分点；中部地区投资7177亿元，增长8.7%，增速提高0.3个百分点；西部地区投资7083亿元，增长18.4%，增速回落0.5个百分点；东北地区投资915亿元，增长10.6%，增速回落11.2个百分点。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积722569万平方米，同比增长8.8%，增速比1-3月份提高0.6个百分点。
其中，住宅施工面积501832万平方米，增长10.4%。
房屋新开工面积58552万平方米，增长13.1%，增速提高1.2个百分点。
其中，住宅新开工面积43335万平方米，增长13.8%。
房屋竣工面积22564万平方米，下降10.3%，降幅收窄0.5个百分点。
2019年全国主要城市房地产市场分析报告
2019年全国主要城市房地产市场分析报告市场政策：2019年房地产市场整体稳定、各地因城施策取得效果明显。
一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。
另一方面，相较于2018 年，随着各地市场形势的分化，2019 年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
2020年，房地产调控将注重多方面的平衡，先行指标已结束持续上涨周期进入调整区间，房价面临震荡压力。
预计2020 年房价水平将有所松动，但鉴于销售规模仍有量价支撑，且调控灵活变动以“稳”为目标，价格水平大概率可维持稳中震荡局面。
需求愈发理性，房企积极让价促成交，各线城市房价均存在震荡空间，三四线压力突出。
土地市场：2019年，19个监测城市土地市场共计成交面积3.08亿㎡，较去年同期增长1.15%，成交金额共计20274.48亿元，同比增长16.01%。
从成交面积同比涨幅来看，南昌、呼和浩特、乌鲁木齐、郑州、西安、石家庄、武汉和北京成交面积同比下降，其中南昌成交732.33万㎡，以46.64%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中昆明成交土地2477.1万㎡，同比上涨55.49%，涨幅居首。
住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年12月份存量住宅价格环比上涨的城市为深圳、厦门、广州、南昌、昆明、呼和浩特和郑州。
深圳环比涨幅最大，均价为58218元/㎡，环比上涨1.82%；武汉环比下降最大，本月均价为16407元/㎡，相比上月下降2.83%；同比方面，呼和浩特同比上涨10.14%，增幅最大；所监测城市中，北京、武汉和石家庄同比下降，武汉同比下降2.84%，降幅最大。
2）新建住宅：2019年深圳新建住宅销售均价高居首位，为55749元/㎡。
所监测的城市中，同比降幅最大的为郑州，均价13522元/㎡，降幅为2.81%；同比涨幅最大的为武汉，均价12321元/㎡，同比上涨29.91%。
全国各省会城市房价收入比
全国各省会城市房价收入比会计1102 1130130073 谢君乾与2011年比，有23个城市房价收入比出现下降，其中有9个城市因为商品住宅销售均价的下跌，分别是天津、太原、大连、长春、哈尔滨、济南、深圳、海口和贵阳；其余14个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅受房价节节攀高的影响，人们对于房价过高、房价涨幅快于收入涨幅等说法不绝于耳，为此，自2003年我国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标，自2011年以来，温家宝总理更是频繁提及“房价合理回归”。
但什么是合理房价，我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。
由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。
一、房价收入比的计算方法和衡量标准房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。
世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。
各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。
一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。
2022年我国35个大中城市的房价收入比态势分析
04
房价收入比与房价走势的关系
The relationship between housing price income ratio and housing price trend
房价收入比态势
房价收入比的计算方法
房价收入比=（房价/家庭收入）×10，其中，房价是指当地一套普通住房的平均价格，家庭收入是 指一个三口之家年收入的平均值。根据国家统计局数据，2022年我国35个大中城市房价收入比平均 为8.3，其中，一线城市平均为12.8，二线城市平均为7.9，三线城市平均为7.3。
中国35个大中城市房价收入比总体合理，部分 城市需关注
从数据来看，我国35个大中城市整体上仍处于合理范围内。其中，一线城市由于经济发达、资源集 中，房价相对较高，因此房价收入比较高；而二线城市、三线城市由于发展相对滞后，房价相对较低， 因此房价收入比也相对较低。
值得注意的是，虽然整体上我国35个大中城市房价收入比处于合理范围内，但仍有部分城市的房价 收入比过高，需要引起关注。例如，北京、上海等一线城市的房价收入比超过了10，这表明在这些 城市的居民需要付出更高的收入才能购买一套普通住房。
TEAM
房价收入比分析:35个大中城市房价走势与 收入水平
Analysis of housing price to income ratio: housing price trends and income levels in 35 large and medium-sized cities
演讲人：Grey 2023/9/30
2. 房价收入比与房屋销售面积的关系
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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
易居专题研究系列之 2019年全国房价收入比报告
商品住宅销售均价（右轴）
同比增幅（左轴） 数据来源：国家统计局、易居研究院
2、城镇居民人均可支配收入增速小幅提高 2019 年，全国城镇居民人均可支配收入 42359 元，比 2018 年名义增长 7.9%，增速 小幅提高了 0.1 个百分点。数据显示，1999 年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总 体呈现上行态势，至 2007 年达到历史峰值 17.2%，随后震荡下行，虽然 2009 年后略有 回升，但 2011 年以来持续下降，近五年以来保持在 8%上下，处于历史较低水平。
二、中国房价收入比走势分析
1、新建商品住宅价格涨幅收窄 2019 年，全国商品住宅成交均价 9287 元/平方米，同比增长 8.7%，涨幅比 2018 年 收窄 3.5 个百分点。 回顾历史数据，房价从 2004 年开始大幅增长，2008 年受宏观调控与经济下行因素 影响，房价增幅降至历史最低-1.9%，随后在 2009 年房价强势反弹，增幅高至历史峰值 24.7%，2010 年开始，房价开始告别高速增长期，增幅维持在 5%-9%之间，直到 2014 年，
9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0
8.8 8.5
数据来源：国家统计局、易居研究院
4、预计 2020 年全国房价收入比小幅下行 展望 2020 年，随着“房住不炒”政策的延续以及过去三年购买力的透支，预计全 国楼市成交将整体小幅下降，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨， 全年涨幅在 5%左右。主要原因有：一是 2020 年全国楼市继续降温，成交价也会走弱； 二是与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在 2008 年全球 金融危机时微跌，因此在不发生经济或金融危机的情况下，2020 年全年仍将呈现上涨态 势；三是由于价格变化滞后于成交量，2018 年和 2019 年全国商品房销售量增速均已接 近 0，市场相比前几年已明显降温，预计 2020 年将类似 2014 年，成交量下跌的同时价
格将继续上涨，但涨幅相比 2019 年会有所收窄。 此外，长期来看，未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项
改革的推进和收入基数的提高，预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在 7.5%～8%
附近。 综合以上因素，预计 2020 年全国房价收入比有望小幅回落至 8.7 左右。在 2019 年
2、 2020 年，随着“房住不炒”政策的延续以及过去三年购买力的透支，预计全国楼市成交将 整体小幅下降，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在 5%左 右。全国城镇居民可支配收入同比增长 7.5%～8%，房价涨幅收窄而收入增幅稳定，使得房 价收入比小幅回落至 8.7 左右。
关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量 指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接 反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。改革开放后，我国经济增长较快， 与之相应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，比如“十一五”和“十二五” 期间，城镇居民人均可支配收入增长率曾高达 12.7%、13.2%的高位，在这种情况下，商 品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份，比如 2007、2009 年，房价出 现过快上涨，房价收入比明显偏高。为了更好地观察 2019 年与预测 2020 年的房价合理 程度，有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况。
图 2 1999-2019年全国城镇居民人均可支配收入
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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
易居专题研究系列之 2019年全国房价收入比报告
报告摘要：
1、 2019 年，全国商品住宅房价收入比为 8.8，相比 2018 年的 8.5 小幅上升。房价收入比上升 主要有三个原因。一是房价涨幅相比 2018 年虽有所收窄，但整体涨幅依然较大；二是由于 收入增幅小于房价涨幅；三是我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2019 年城镇居民人均住房建筑面积将达到 40 平方米左右。
2019 年全国房价收入比报告
房价收入比的计算方法和衡量标准 2019 年全国房价收入比升至 8.8
预计 2020 年全国房价收入比小幅下降
2020 年 01 月 19 日
易居专题研究系列之 2019年全国房价收入比报告
2019 年全国房价收入比创 20 多年来新高，明显高于合理区间， 预计 2020 年将小幅下降
图 1 1999-2019年全国新建商品住宅销售均价
元/平方米
30%
10,000
25%
9,000
8,000
20%
7,000
15%
6,000
5,000 10%
4,000
5%
3,000
0%
2,000
1,000
-5%
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
20% 18% 16% 14% 12% 10%
8% 6% 4% 2% 0%
城镇居民家庭人均可支配收入
元 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
同比增幅（左轴）
数据来源：国家统计局、易居研究院
3、房价收入比小幅上升 根据前文提到的房价收入比公式，计算得出 2019 年全国商品住宅房价收入比为 8.8， 相比 2018 年的 8.5 小幅上升。总的来说，房价收入比上升主要有三个原因。一是房价 涨幅相比 2018 年虽有所收窄，但整体涨幅依然较大；二是由于收入增幅小于房价涨幅； 三是我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2019 年城镇居民人均住房建 筑面积将达到 40 平方米左右。 从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间，创 20 年来新高。2016 年以来的本轮 楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与 2005～2010 年（2008 年除外）的大行情时 较为接近。进一步来看，2005～2010 年经济增速较高，GDP 增速均大于 9%，人均可支配 收入高于 11%（2009 年除外）。而 2016 年以来，GDP 增速持续低于 7%，人均可支配收 入增速在 8%左右，本轮房地产上行周期的房价上涨，可以认为是没有经济与收入高增长 支撑的房价透支。
一、房价收入比的计算方法和衡量标准
1、房价收入比的概念与公式 房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计 算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其
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中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具 体计算公式如下：
1 根据国家统计局公布的数据，我国城镇居民人均住房建筑面积 2016 年为 36.6 平方米，2018 年为 39 平方米，根据 过去几年增速推算，2019 年城镇居民人均住房建筑面积将达到 40 平方米左右。
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受经济环境影响房地产市场趋冷，增幅也创下了近六年的新低。2015 年后，受到各方面 政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市 场转暖，房价同比增幅创“十二五”期间最高。2016 年，在去库存利好政策刺激、资产 荒和人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅进一步扩大至近七年最高 值。2017 年，在新一轮调控之下，热点城市新房定价受限，房价涨幅有所收窄。2018 年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端 住宅预售证，商品房成交均价同比涨幅再次扩大。2019 年上半年，部分城市出现小阳春， 下半年全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销力度加大，全国商品房成交均价 同比涨幅收窄。
房价收入比创历史新高，以及 2020 年仍偏高的情况下，房地产调控不宜过早过快放松， 2020 年仍宜继续坚持“房住不炒”，热点城市应继续严控房价涨幅。
图 4 2020年全国商品住宅房价收入比预测
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9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.建商品住宅成交均价× 城镇居民人均住房建筑面积1 =
家庭可支配收入
城镇居民人均可支配收入
2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示，家庭收入在 999 美元以下（最低收入户）的国家 （地区），房价收入比平均数为 13.2；家庭收入在 3000 美元～3999 美元（中等收入户 ） 的国家（地区），房价收入比平均数为 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入 户） 的国家（地区），房价收入比平均数为 5.6。各国（地区）房价收入比的数值是 高度离 散的，这 96 个地区最高的为 30，最低的为 0.8，平均值为 8.4，中位数为 6.4 。一般而 言，在发达国家，房价收入比超过 6 就可视为泡沫区。 欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于 一 手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目 前只 有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于 统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国 与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入 比保持在 7.0-7.5 内属于合理区间，低于 7.0 属于偏低区间，高于 7.5 属于偏高区间。