某公寓营销策划报告PPT(共 46张)
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广告语一：作房东，就这么轻松！ 广告语二：低投入，高收益，轻轻松松作房东！
项目定位
价格定位
► 市场租金反推法 :
由于目前周边可比性的项目较少，按照众厦以往的经验， 通 过该片区三级市场租赁情况得知，项目周边租金均 价：42元/M2，但由于项目自身条件所限，我们取35元 /M2 ，作为推算依据，经过租金反推法得出本项目均价为：
据调查，福田保税区周边房地产市场一直保持供需两旺的势头， 住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公 寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型， 为区内带来大量高新技术企业高管、海外归国创业金领等，而 这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出 了迫切的需求 。
片区三级市场分析
2）销售资料完成（模型、价目表、海报、户型单张、广告计 划、周边购物场所设立展厅等）
3）销售人员培训完毕（<售楼100问>、跑盘、上岗考核等）
项目营销
各阶段销售策略
第一阶段
销售时间
正式销售期
2005.11.26-2006.2.26 销售50%
劣势W •周边商务配套不完善,展示面和形象 较差 •对于项目租客有一定的限制 •周边流动人口众多，治安状况复杂， 有一定的安全隐患 •项目使用年限对售价有一定的影响
机会O
•福田保税区经济快速发展，带来源源 不断的就业机会，加快对物业的需求
•随着CEPA的执行，更多的港人将北上 置业，将会带动片区的外销市场
目标客户群分析:
1）项目周边大型企业 2）部分看好该片区的投资客 3）工作在保税区，熟悉该片区的香港人 4）专业投资的公司
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客户定位
目标客户群特征描述
1
熟悉片区且常往返深港两地港人，看好深、港一体化 深圳经济发展有信心，具有长远投资眼光。
对
2 项目周边大型企业大量购买，做为员工宿舍。 3 专业投资公司看中物业的升值前景 ，批量买断。
深福保C栋公寓营销策划报告
目标沟通
迅速回笼资金 利润最大化 提升企业品牌知名度 销售持续增长
众厦对项目目标的理解
高利润率＋高销售率
高利润率
理想的销售价格 合理的销售周期
高销售率
通过高销售率形成市场热点
目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发
报告内容
►
市场篇
►
营销篇
►
推广篇
►
商业篇
市 场篇
► 租金推算公式： 平均租金*12个月*15年（住宅回笼成本年限一般15年左右）
=6300元/M 2
项目营销
入市时机选择
结合项目情况，正式发售的时机取决于楼盘包 装、宣传物料等的完成情况以及考虑房地产销 售的黄金季节等的因素。
• 计划： •——2005年11月26日正式开盘
项目营销
销售前提条件
1）现场包装完毕（接待厅、条幅、导视系统、围墙等）
•随着项目周边地块开发，片区商业环 境会更加成熟、完善
威胁T
•周边项目综合品质较高，无论在外 观、规模、配套都具有更大的优势
•到达本项目车辆较少，交通不太方 便对消费者有一定的心理阴影
市场小结：
► 随着消费者的日益成熟，购房渐趋理性，房地产营销推 广需要更加专业化的操作；
► 本项目作为工厂宿舍，不同于现售的“一手楼”，必 须要走差异化竞争路线，为目标客户提供高升值的利润 空间和理想投资回报，从而引起市场对本项目的关注；
39000
二房、三房
7100元/m2
目前剩余单位 均价
由于项目属于保税区内企业居住配套，在保税区内无可比性楼盘，与 保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。
小结：
目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主。
该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术 企业高管、私营企业主、海归、港人为主。
总套数 19 460 49 18 76 55 36
套数比 3% 65% 7% 3% 11% 8% 3%
项目分析
项目SWOT分析
优势S •本项目售价和周边物业形成较大的落 差，预留较大的升值空间 •项目周边有多个住宅小区，有一定的 生活氛围 • 面积小，总价低 •发展商较有实力，市场有一定的口碑 •有二年固定的租金回报 •周边同质化项目较少，竞争相对较弱
知己知彼，百战百胜！
片区市场特征
福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区， 是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地， 成为跨国物流企业争相抢占的焦点 ，目前，福田保税区的 入驻企业已超过600家 。
经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产 业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对 作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福 田保税区房地产市场大幅升温 。
► 把项目“包装”得精细而有特色，并符合目标客户群的 口味；在推广手法上采用 “实效营销” 、“点对点” 等针对性强、实效性强的复合营销体系，从而使项目在 片区脱颖而出，最终顺利实现项目销售目标！
营销篇
兵无常势，水无常形！
项目定位
客户类别： 以投资人士为主，周边大型企业购买为辅。
目标客户区域位置划分： 以项目周边为主，辐射区域和其它为辅 。
片区市场特征
兰桂 格兰海湾
华尔登府邸
片区楼市分析
现售楼盘价格
项目 规模 名称
格兰 高层 海湾
华尔 高层 登府
占地 面积 7609m2
21674m2
建筑 面积 34926.02m2
187402m2
主力户型 均价 二房、三房 7200元/m2 二房、三房 12000元/m2
兰桂 小高 10886.7 层
物业类型 售价均价 租金均价
住宅 6300元/M2 42元/M2
以上数据是通过今年三级市场成交价格统计得出。
项目基本情况：
地理位置：位于福田保税区桂花路 土地使用年限：1998.8-2068.8 总建筑面积：24691.58M2 占地面积：1287.96M2 总套数：713套
户型面积 21.83 26.99 27.71 27.8 28.84 38.75 39.38
定位思路
• 项目与片区楼盘较有一定差异化，从品质感、周边生活配套等给予客户 信心不足，为了树立产品新形象，加大客户的购买信心，使项目在该片 区脱颖而出，建议针对项目目标客户特征，将产品整体走投资的中档路 线，以产品升值前景赢得市场的认可。
项目定位
形象定位 • 广告语
► 形象定位: ► 广告推广语：
项目定位
价格定位
► 市场租金反推法 :
由于目前周边可比性的项目较少，按照众厦以往的经验， 通 过该片区三级市场租赁情况得知，项目周边租金均 价：42元/M2，但由于项目自身条件所限，我们取35元 /M2 ，作为推算依据，经过租金反推法得出本项目均价为：
据调查，福田保税区周边房地产市场一直保持供需两旺的势头， 住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公 寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型， 为区内带来大量高新技术企业高管、海外归国创业金领等，而 这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出 了迫切的需求 。
片区三级市场分析
2）销售资料完成（模型、价目表、海报、户型单张、广告计 划、周边购物场所设立展厅等）
3）销售人员培训完毕（<售楼100问>、跑盘、上岗考核等）
项目营销
各阶段销售策略
第一阶段
销售时间
正式销售期
2005.11.26-2006.2.26 销售50%
劣势W •周边商务配套不完善,展示面和形象 较差 •对于项目租客有一定的限制 •周边流动人口众多，治安状况复杂， 有一定的安全隐患 •项目使用年限对售价有一定的影响
机会O
•福田保税区经济快速发展，带来源源 不断的就业机会，加快对物业的需求
•随着CEPA的执行，更多的港人将北上 置业，将会带动片区的外销市场
目标客户群分析:
1）项目周边大型企业 2）部分看好该片区的投资客 3）工作在保税区，熟悉该片区的香港人 4）专业投资的公司
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客户定位
目标客户群特征描述
1
熟悉片区且常往返深港两地港人，看好深、港一体化 深圳经济发展有信心，具有长远投资眼光。
对
2 项目周边大型企业大量购买，做为员工宿舍。 3 专业投资公司看中物业的升值前景 ，批量买断。
深福保C栋公寓营销策划报告
目标沟通
迅速回笼资金 利润最大化 提升企业品牌知名度 销售持续增长
众厦对项目目标的理解
高利润率＋高销售率
高利润率
理想的销售价格 合理的销售周期
高销售率
通过高销售率形成市场热点
目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发
报告内容
►
市场篇
►
营销篇
►
推广篇
►
商业篇
市 场篇
► 租金推算公式： 平均租金*12个月*15年（住宅回笼成本年限一般15年左右）
=6300元/M 2
项目营销
入市时机选择
结合项目情况，正式发售的时机取决于楼盘包 装、宣传物料等的完成情况以及考虑房地产销 售的黄金季节等的因素。
• 计划： •——2005年11月26日正式开盘
项目营销
销售前提条件
1）现场包装完毕（接待厅、条幅、导视系统、围墙等）
•随着项目周边地块开发，片区商业环 境会更加成熟、完善
威胁T
•周边项目综合品质较高，无论在外 观、规模、配套都具有更大的优势
•到达本项目车辆较少，交通不太方 便对消费者有一定的心理阴影
市场小结：
► 随着消费者的日益成熟，购房渐趋理性，房地产营销推 广需要更加专业化的操作；
► 本项目作为工厂宿舍，不同于现售的“一手楼”，必 须要走差异化竞争路线，为目标客户提供高升值的利润 空间和理想投资回报，从而引起市场对本项目的关注；
39000
二房、三房
7100元/m2
目前剩余单位 均价
由于项目属于保税区内企业居住配套，在保税区内无可比性楼盘，与 保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。
小结：
目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主。
该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术 企业高管、私营企业主、海归、港人为主。
总套数 19 460 49 18 76 55 36
套数比 3% 65% 7% 3% 11% 8% 3%
项目分析
项目SWOT分析
优势S •本项目售价和周边物业形成较大的落 差，预留较大的升值空间 •项目周边有多个住宅小区，有一定的 生活氛围 • 面积小，总价低 •发展商较有实力，市场有一定的口碑 •有二年固定的租金回报 •周边同质化项目较少，竞争相对较弱
知己知彼，百战百胜！
片区市场特征
福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区， 是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地， 成为跨国物流企业争相抢占的焦点 ，目前，福田保税区的 入驻企业已超过600家 。
经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产 业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对 作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福 田保税区房地产市场大幅升温 。
► 把项目“包装”得精细而有特色，并符合目标客户群的 口味；在推广手法上采用 “实效营销” 、“点对点” 等针对性强、实效性强的复合营销体系，从而使项目在 片区脱颖而出，最终顺利实现项目销售目标！
营销篇
兵无常势，水无常形！
项目定位
客户类别： 以投资人士为主，周边大型企业购买为辅。
目标客户区域位置划分： 以项目周边为主，辐射区域和其它为辅 。
片区市场特征
兰桂 格兰海湾
华尔登府邸
片区楼市分析
现售楼盘价格
项目 规模 名称
格兰 高层 海湾
华尔 高层 登府
占地 面积 7609m2
21674m2
建筑 面积 34926.02m2
187402m2
主力户型 均价 二房、三房 7200元/m2 二房、三房 12000元/m2
兰桂 小高 10886.7 层
物业类型 售价均价 租金均价
住宅 6300元/M2 42元/M2
以上数据是通过今年三级市场成交价格统计得出。
项目基本情况：
地理位置：位于福田保税区桂花路 土地使用年限：1998.8-2068.8 总建筑面积：24691.58M2 占地面积：1287.96M2 总套数：713套
户型面积 21.83 26.99 27.71 27.8 28.84 38.75 39.38
定位思路
• 项目与片区楼盘较有一定差异化，从品质感、周边生活配套等给予客户 信心不足，为了树立产品新形象，加大客户的购买信心，使项目在该片 区脱颖而出，建议针对项目目标客户特征，将产品整体走投资的中档路 线，以产品升值前景赢得市场的认可。
项目定位
形象定位 • 广告语
► 形象定位: ► 广告推广语：