某公寓营销策划报告PPT(共 46张)
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酒店式公寓营销策划方案PPT(共71页)
盛世嘉寓区域引索
关于自己 地域陈述
我——普陀区长风生态商务区内，国盛中心区块内，大渡河路388弄2号 我的周围，有完善的交通体系——普陀南部，东起长风公园，西至真北路中 环线，南临苏州河，岸线长达2.7公里，北以金沙江路为界。 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——市首批重点推进现代服务 业集聚区中唯一以“生态”为主题的集聚区，绿化占地面积合计100万平方 米。
长风国盛酒店公寓提案
引语
走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我 的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生 中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中 寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想 离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点……但是，我舍弃 不了城市。我，已经成为城市的组成部分。
潜在购房客户配套需求分析
交通, 20. 99%
其它, 1 . 1 9%
学校, 34.目83前%没有投入使用
商业, 22. 91 %
幼儿园, 20. 07%
学校 幼儿园 商业 交通 其它
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
关于自己 我的总结
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美
关于自己 市场调研
经策划单位为期一周人群调查问卷，并进行后期问卷分析。其中，参与调查的年 龄组成为：Βιβλιοθήκη 42-50岁, 10.34%
50岁以上, 5.17%
18-25岁, 2.79%
26-33岁, 39.11%
34-42岁, 42.60%
18-25岁 26-33岁 34-42岁 42-50岁 50岁以上
小户型公寓营销策划报告.pptx
针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行。
20%
调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不 15% 变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制投资投 10%
机性需求，适时监督各地落实限购等政策。
5%
图：2000-2011年固定资产投资及各类别投资增速对比
全社会固定资产投资
制造业
房地产业
基础设施建设
其他
20.1% 18.5%
4.6%
2004
2005
存准率(左)
2006
2007
2008
2009
2010
图：2007年至今货币政策变化
一年期存款利率(左)
一年期贷款利率(左)
2011 2012:1-5
CPI当月同比(右)
10%
20% 8%
2011.12、2012.2、
2012.5三次下调存准 6%
3.0% 4%
宏观市场分析
地方政府：“积极”出台各类政策鼓励合理需求
根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数
为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两
次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，
注：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、厦门、贵阳、温州、东莞、惠州、包头为商品住宅交易数据； 重庆、 昆明、宁波、扬州为商品房交易数据。
图：2012年上半年代表城市成交量同比增速
200%
上半年同比增速
显著，三线城市同比下降。一线城市成交量增 150%
长7%，北京增速最高，为21%。二线代表城市受 100%
时代公寓营销策划报告书(ppt 34页)
观点 2
目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限， 但个别优质产品仍然会实现价格突破
•近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势 •诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用 •房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发商对资金回笼 的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨
万科皖安地块，占地 10万，建面9万
万科江淮地块，占地 11万，建面42万，计 划08年10月入市
1
1
2
2
21 21
43 4
万科楼盘 绿地楼盘 华润楼盘 绿城楼盘
房地产特征分析
外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥 消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接 受力比较强
空中庭院，计一半 面积，可隔成一间 房间
华润集团：澜 溪镇，依托蜀
山风景区，产
品引入挑高阳
台、空中庭院
等新概念，单 价达到55009000元/平方 米，是华润在
合肥树立口碑 的奠基之作
绿城集团：百合 公寓项目，注重 产品品质、环境 塑造及细节的把 握，以整体均好 性受到合肥消费 者欢迎，在合肥 市场树立了良好 的口碑，均价 6300元/平方米
合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品 牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆
观点 3
受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式 将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式
观点 4
在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观 优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路， 以满足高端消费需求
二、时代公寓自身分析
本案所处区域分析
针对本项目所在地黄山路版块，我们将 其分割为2个半区，即北半区和南半区。 如图示，黄山路以西云集了象颐和花园、 新华学府春天、大溪地等先期开发的楼 盘；黄山路以南则雄踞了如百合公寓， 香樟雅苑，以及稍远大盘学府名都和光 明世家。新旧名盘争相角逐黄山路版块， 这就给这一区域楼盘形成了前所未有的 激烈竞争态势，誰将在潜山路脱颖而出？ 请记住狄更斯的那句开场白吧：这是最
目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限， 但个别优质产品仍然会实现价格突破
•近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势 •诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用 •房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发商对资金回笼 的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨
万科皖安地块，占地 10万，建面9万
万科江淮地块，占地 11万，建面42万，计 划08年10月入市
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21 21
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万科楼盘 绿地楼盘 华润楼盘 绿城楼盘
房地产特征分析
外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥 消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接 受力比较强
空中庭院，计一半 面积，可隔成一间 房间
华润集团：澜 溪镇，依托蜀
山风景区，产
品引入挑高阳
台、空中庭院
等新概念，单 价达到55009000元/平方 米，是华润在
合肥树立口碑 的奠基之作
绿城集团：百合 公寓项目，注重 产品品质、环境 塑造及细节的把 握，以整体均好 性受到合肥消费 者欢迎，在合肥 市场树立了良好 的口碑，均价 6300元/平方米
合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品 牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆
观点 3
受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式 将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式
观点 4
在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观 优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路， 以满足高端消费需求
二、时代公寓自身分析
本案所处区域分析
针对本项目所在地黄山路版块，我们将 其分割为2个半区，即北半区和南半区。 如图示，黄山路以西云集了象颐和花园、 新华学府春天、大溪地等先期开发的楼 盘；黄山路以南则雄踞了如百合公寓， 香樟雅苑，以及稍远大盘学府名都和光 明世家。新旧名盘争相角逐黄山路版块， 这就给这一区域楼盘形成了前所未有的 激烈竞争态势，誰将在潜山路脱颖而出？ 请记住狄更斯的那句开场白吧：这是最
某酒店式公寓建筑营销策划(ppt 29页)
如今酒店式公寓多指位于大型商 圈内，保持统一装修模式、配置 一整套高标准硬件设施和酒店服 务系统、聘请专业酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司并由 其统一经营和管理、区别于纯酒 店单间的公寓，其大多会被用作 投资使用。
3
2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
4
雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
17
大堂
餐厅
茶馆
书房
房间
客厅
特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度.
18
19
碧玉108——酒店式公寓100强第七名
碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，2—4 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。
中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华1Βιβλιοθήκη 酒店式公寓的概念2
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
22
23
旺座中心——酒店式公寓100强第九名
旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7月28日，销售 均价为：24000元/平米。
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2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
4
雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
17
大堂
餐厅
茶馆
书房
房间
客厅
特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度.
18
19
碧玉108——酒店式公寓100强第七名
碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，2—4 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。
中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华1Βιβλιοθήκη 酒店式公寓的概念2
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
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旺座中心——酒店式公寓100强第九名
旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7月28日，销售 均价为：24000元/平米。
公寓销售方案ppt课件
说辞欠 感染力
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外患
降价 单价降幅00元/平
市
场
竞
争 无
超低 首付
最低首付1万
底
线
回购 交房可回购
xx0万的公寓 任务如何完成
措施
提士气
1
强说辞
2
拓客源
3
销售策略
4
一、提士气
目标
召之即来， 来之即战， 战则必胜
（狼性团队）
现
AB组PK (一人命运决定全组命运）
金
+
带
薪
休
红黑榜周周更新（考核签约+回款）
渠道xx万
300 250 200 150 100 50
0 渠道任务 已经完成
兼职板块 电销 中介
渠道动作分析
竞盘拦截
动作分析：客户到访量的主要来源
电话营销 中介分销关键人
动作分析；回访数据报备，成交到访明显提高
动作分析:中介门店维护与物料植入，中介 关键人合同签订筹备。
第一PPT模板网：
策划：示范区商业包装氛围 渠道：加强渠道人员培训，提高来访量及到访质量
做到真正的渠道营销，找到公寓目标客群
回款工作评估
3月回款任务
按揭：987.4万 非按揭：1232万
合计：2219.4万
xx月完成情况
按揭： xx万，完成率57.78% 非按揭：xx万 ，完成率54.09% 合计完成：xx万，完成率：55.48%
xx xx
xx xx xx
费用 0.3万 xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx xx
按照2.5%费率计算，除以上费用，结余费用xx万元
酒店式公寓营销策略PPT精选文档
2
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
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PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
天盛广场LOFT精装公寓项目营销策划报告最终PPT课件
天盛广场—高品质Loft公寓
区域竞品
项目SWOT
Ø 区位：海勃湾区海拉南与清泉街交汇处。 Ø 基本情况：由贺友置业投资5亿元打造的城市综合体，包括清泉住宅小区，“派”公寓、情景式主题商业街，以快时尚为
主，引领乌海新潮流。 Ø套数：本项目共A、B两栋loft公寓，共12层，其中LOFT公寓40-70㎡168套，70㎡14套，110㎡28套，平层公寓30套。
3、会让人变懒的房子 公寓精装修采用现代简约风格设计，为您节省繁杂的装修时 间。海尔U-home系统平台，使全套家居电子智能化。“购” 商场为您提供最便捷的生活。
.
区域竞品
项目SWOT
明智机构（1中2 国）
天盛广场SWOT分析
优势： 1、精装交付 2、科技含量高 3、恒湿系统 4、空间可塑性强 5、大型商业配套齐全 6、5.3米层高，4.2米面宽 7、买一层，送一层
价格表制作过程
总体均价制定 各层价差制定 临街与背街价差制定 同层价差制定 折扣率及销售促销折算 价格表完成
价格验证
29
.
明智机构（2中9 国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
天盛广场项目均价定价法（以万达项目做为区域参照）
价格影响 因素
均价 地理位置 交通状况 周边配套 社区规模 社区配套 户型结构 建筑形式 园林规划 物业管理 发展商品牌 权重分值
客户定位
项目特征提炼
客户定位
客户梳理
乌海市 周边区域
居住区域：海勃湾、乌达、海南 居住、投资
棋盘井、蒙西、乌斯太 居住、投资
.
明智机构（1中6 国）
客户定位
投资客
项目特征提炼
客户定位
公寓项目营销策略报告PPT课件( 92页)
闯族青年人生观
I have a dream
高知青年人生观
Wednesday, June 19, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 ——
人生观关键词：
追求独立 特立独行 勇敢面对 创造美好
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
客户定位
CUSTOMERS & POSITION
偏安武进一隅，18万方纯商办产权小公寓，卖给谁？
赠送面积较多或是挑高类附加值市 场接受度较高
价格竞争激烈，在现金为王的开发 领域，价格战已逐渐成为主流
市场 迷局
产品 困境
产品单一， 体量巨大
位置较偏， 配套不全
生活氛围不 浓，人气冷
淡
容积率过高，品 质难以保障
附加值 不高
自我审视
产品及形象导向
寻找市场空白
产品
差异化精神内核塑造
形象
市场定位关键词
方向1： 周边区域的投资客
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
产品定位
PRODUCTS & POSITION
20-40㎡主力小公寓，如何在已有基础之上产生更多价值？
产品定位模型
精致品味
超小产品面积段
多功能青年主题产品
覆盖人群的共性需求
定位方向
主题性
差异性 功能性
便捷性
客群分类 高力公寓项目目标客群分析
主力客群方向界定 根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向
安内纳外！
从投资及使用两角度，以区域客为主，向外逐 步拓展客户。
方向2： 实际使 用群体
方向1： 周边区域的投资客
产品定位之——主题鲜明
内部广场采用艺术性、符号性强的表现手法，契合现代年轻人的审美观以及潮流，以主题广场的形式与满足年轻 人主题消费的商业进行结合，将项目的主题性表现的更加淋漓尽致。
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39000
二房、三房
7100元/m2
目前剩余单位 均价
由于项目属于保税区内企业居住配套，在保税区内无可比性楼盘，与 保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。
小结：
目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主。
该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术 企业高管、私营企业主、海归、港人为主。
劣势W •周边商务配套不完善,展示面和形象 较差 •对于项目租客有一定的限制 •周边流动人口众多，治安状况复杂， 有一定的安全隐患 •项目使用年限对售价有一定的影响
机会O
•福田保税区经济快速发展，带来源源 不断的就业机会，加快对物业的需求
•随着CEPA的执行，更多的港人将北上 置业，将会带动片区的外销市场
► 把项目“包装”得精细而有特色，并符合目标客户群的 口味；在推广手法上采用 “实效营销” 、“点对点” 等针对性强、实效性强的复合营销体系，从而使项目在 片区脱颖而出，最终顺利实现项目销售目标！
营销篇
兵无常势，水无常形！
项目定位
客户类别： 以投资人士为主，周边大型企业购买为辅。
目标客户区域位置划分： 以项目周边为主，辐射区域和其它为辅 。
知己知彼，百战百胜！
片区市场特征
福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区， 是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地， 成为跨国物流企业争相抢占的焦点 ，目前，福田保税区的 入驻企业已超过600家 。
经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产 业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对 作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福 田保税区房地产市场大幅升温 。
总套数 19 460 49 18 76 55 36
套数比 3% 65% 7% 3% 11% 8% 3%
项目分析
项目SWOT分析
优势S •本项目售价和周边物业形成较大的落 差，预留较大的升值空间 •项目周边有多个住宅小区，有一定的 生活氛围 • 面积小，总价低 •发展商较有实力，市场有一定的口碑 •有二年固定的租金回报 •周边同质化项目较少，竞争相对较弱
深福保C栋公寓营销策划报告
目标沟通
迅速回笼资金 利润最大化 提升企业品牌知名度 销售持续增长
众厦对项目目标的理解
高利润率＋高销售率
高利润率
理想的销售价格 合理的销售周期
高销售率
通过高销售率形成市场热点
目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发
报告内容
►
市场篇
►
营销篇
►
推广篇
►
商业篇
市 场篇
广告语一：作房东，就这么轻松！ 广告语二：低投入，高收益，轻轻松松作房东！
项目定位
价格定位
► 市场租金反推法 :
由于目前周边可比性的项目较少，按照众厦以往的经验， 通 过该片区三级市场租赁情况得知，项目周边租金均 价：42元/M2，但由于项目自身条件所限，我们取35元 /M2 ，作为推算依据，经过租金反推法得出本项目均价为：
定位思路
• 项目与片区楼盘较有一定差异化，从品质感、周边生活配套等给予客户 信心不足，为了树立产品新形象，加大客户的购买信心，使项目在该片 区脱颖而出，建议针对项目目标客户特征，将产品整体走投资的中档路 线，以产品升值前景赢得市场的认可。
项目定位
形象定位 • 广告语
► 形象定位: ► 广告推广语：
目标客户群分析:
1）项目周边大型企业 2）部分看好该片区的投资客 3）工作在保税区，熟悉该片区的香港人 4）专业投资的公司
客户定位
目标客户群特征描述
1
熟悉片区且常往返深港两地港人，看好深、港一体化 深圳经济发展有信心，具有长远投资眼光。
对
2 项目周边大型企业大量购买，做为员工宿舍。 3 专业投资公司看中物业的升值前景 ，批量买断。
片区市场特征
兰桂 格兰海湾
华尔登府邸
片区楼市分析
现售楼盘价格
项目 规模 名称
格兰 高层 海湾
华尔 高层 登府
占地 面积 7609m2
21674m2
建筑 面积 34926.02m2
187402m2
主力户型 均价 二房、三房 7200元/m2 二房、三房 12000元/m2
兰桂 小高 10886.7 层
•随着项目周边地块开发，片区商业环 境会更加成熟、完善
威胁T
•周边项目综合品质较高，无论在外 观、规模、配套都具有更大的优势
•到达本项目车辆较少，交通不太方 便对消费者有一定的心理阴影
市小结：
► 随着消费者的日益成熟，购房渐趋理性，房地产营销推 广需要更加专业化的操作；
► 本项目作为工厂宿舍，不同于现售的“一手楼”，必 须要走差异化竞争路线，为目标客户提供高升值的利润 空间和理想投资回报，从而引起市场对本项目的关注；
物业类型 售价均价 租金均价
住宅 6300元/M2 42元/M2
以上数据是通过今年三级市场成交价格统计得出。
项目基本情况：
地理位置：位于福田保税区桂花路 土地使用年限：1998.8-2068.8 总建筑面积：24691.58M2 占地面积：1287.96M2 总套数：713套
户型面积 21.83 26.99 27.71 27.8 28.84 38.75 39.38
据调查，福田保税区周边房地产市场一直保持供需两旺的势头， 住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公 寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型， 为区内带来大量高新技术企业高管、海外归国创业金领等，而 这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出 了迫切的需求 。
片区三级市场分析
2）销售资料完成（模型、价目表、海报、户型单张、广告计 划、周边购物场所设立展厅等）
3）销售人员培训完毕（<售楼100问>、跑盘、上岗考核等）
项目营销
各阶段销售策略
第一阶段
销售时间
正式销售期
2005.11.26-2006.2.26 销售50%
► 租金推算公式： 平均租金*12个月*15年（住宅回笼成本年限一般15年左右）
=6300元/M 2
项目营销
入市时机选择
结合项目情况，正式发售的时机取决于楼盘包 装、宣传物料等的完成情况以及考虑房地产销 售的黄金季节等的因素。
• 计划： •——2005年11月26日正式开盘
项目营销
销售前提条件
1）现场包装完毕（接待厅、条幅、导视系统、围墙等）