房地产销售法律风险预控四步曲
房地产销售中的风险管理与预防
房地产销售中的风险管理与预防在房地产销售中，风险管理与预防是至关重要的。
本文将介绍房地产销售中常见的风险，并提供一些管理和预防这些风险的方法。
一、市场风险市场风险是指由于市场供需关系变化，导致房地产价格波动、销售周期延长等情况。
房地产开发商需要对市场风险进行有效监测和预测，以便做出及时的调整。
以下是一些管理市场风险的方法：1.市场研究和数据分析：开发商可以通过市场研究和数据分析来了解当前市场的供需情况以及潜在的风险。
他们可以收集和分析相关的经济、政治和社会数据，从而判断市场的稳定性和潜在的增长潜力。
2.调整销售策略：根据市场情况的变化，开发商可以调整销售策略，例如降价、提供优惠政策或改变市场定位，以吸引更多的购房者。
3.多元化风险：开发商可以通过在不同市场开发不同类型的房地产来分散风险。
这样，即使一个市场出现问题，其他市场也可以为公司提供收入。
二、法律风险房地产交易涉及的法律问题很多，开发商必须遵守相关的法律法规，以免出现法律风险。
以下是一些管理法律风险的方法：1.合法合规：开发商在销售和推广房地产时必须确保遵守所有相关的法律和规定。
他们需要了解土地使用规划、商品房销售合同法律条款等，并确保销售合同的合法性和有效性。
2.合同管理：开发商应建立健全的合同管理制度，确保销售合同的签订、履行和变更符合法律规定，并保护开发商和购房者的权益。
3.风险评估：在进行房地产交易时，开发商需要对相关的法律风险进行评估，并采取相应的措施进行防范和解决。
三、财务风险财务风险是指由于房地产销售过程中的资金流动和项目投资等方面的风险。
以下是一些管理财务风险的方法：1.风险评估和规划：开发商需要对项目的财务风险进行评估，了解资金需求、现金流动情况和利润预测等。
他们应制定相应的财务规划，确保有足够的资金投入和储备。
2.融资和资金管控：开发商可以通过融资渠道来获取资金，但需要合理评估融资成本和风险，并进行有效的资金管控，以确保项目的稳定运行。
房地产企业营销阶段法律风险防范
背景
2007底以来，随着房地产市场的不断调整，广大房地产企 业特别中小房地产开发企业的生存和发展面临着日益增多 的法律风险，特别是今年以来，由于商品房价格急速下滑， 发展商资金链空前紧张，导致了大量退房索赔、断供风潮、 集团维权诉讼、承包商工程款诉讼等现象的接连发生，发 展商面临的法律风险急速增加。
对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣 传行为加以严格审查。
案例分析
XX精装修公寓楼逾期交房案
2004年12月16日，xx地产在《武汉晨报》上刊登广告称： “12月18日，XXSOHO开盘，精装修开盘惊爆价：2988元 /㎡起。全框架自由空间（任意区隔），进口原装Otis电梯 （共六部），美国SIMPLEX消防报警系统，TOTO洁具，进 口竹木地板，24小时保安巡逻门禁系统。”
售楼广告 3
知识产权风险
多家房地产广告滥用网络图片 被美公司索赔50万 2008-12-18 《武汉晚报》
本报讯 网上下载图片用进广告，被索赔50万元！从今年3月到11月，武汉 市多家房地产公司先后收到一家美国公司寄出的律师函，要求支付图片使用 费以及罚款。
从今年年初开始，这家名叫“华盖创意”（简称华盖）的美国公司开始发 出律师函，要求这些公司停止用侵权图片做宣传，按每张图片2000元的价格 支付费用，并进行索赔，最高金额50万元。
自出卖人交付商品房之日满 年后，如因出卖人的原因导 致买受人仍无法取得商品房权属证书的，买受人有权解除 合同，要求出卖人退还已付房款，并按照同期银行活期存 款利率支付利息。
通知方式条款 （第11条）
建议在补充协议中增加如下条款： 合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、报纸公告，
房地产法律风险排查与防控手册
房地产法律风险排查与防控手册一、引言房地产业作为国民经济的支柱产业，在推动经济增长和提高居民生活水平方面发挥着重要作用。
然而，由于房地产行业的复杂性和巨大的利益驱动，伴随而来的是各种法律风险。
为了帮助房地产企业进行风险排查与防控，本手册旨在总结和提供相关法律知识和措施，确保企业合法经营和可持续发展。
二、合规风险1. 法律法规合规：房地产企业应熟悉相关法律法规，合规经营，遵循土地使用、规划许可、建设工程、商品房销售等环节的法律规定，避免违法违规行为导致的处罚和风险。
2. 合同风险：房地产交易中，合同是一项至关重要的法律文件，包括买卖合同、租赁合同等。
企业应注意合同内容的明确性和完整性，防范风险和纠纷的发生。
同时，合同中的条款应符合法律法规的要求，避免不合法和不合理的条款产生法律风险。
三、土地与规划风险1. 土地使用权风险：在购买土地使用权之前，企业应进行详细的尽职调查，确保土地证照齐全、权益清晰，并通过合法合规的程序取得使用权，避免土地纠纷和法律诉讼。
2. 规划与建设风险：企业在进行房地产项目规划和开发时，应确保符合国家和地方的规划要求，避免规划违法和超面积建设等问题，减少后续风险。
四、建设工程风险1. 施工合同风险：企业与施工方签订施工合同时，应注意明确双方权益和责任，明确工期、质量标准和支付方式等条款，避免纠纷和风险的发生。
2. 施工安全与质量风险：企业应按照相关法律法规要求，落实施工安全和质量管理制度，并与施工方建立有效的监督机制，确保工程安全和质量，减少安全事故和质量问题对企业的影响。
五、营销与销售风险1. 广告与宣传风险：营销过程中，企业的广告宣传应符合法律法规的要求，避免误导消费者和夸大宣传，防范虚假宣传的法律风险。
2. 商品房销售风险：企业在进行商品房销售时，应确保销售合同的合法合规，遵循商品房预售、销售许可等程序，保护购房者的权益，减少纠纷和风险。
六、知识产权与合规风险1. 商标与专利风险：企业在产品推广和品牌建设中应注重商标和专利的保护，避免知识产权纠纷和侵权风险。
某地产销售法律风险控制
某地产销售法律风险控制介绍地产销售业务是一个高风险的领域，涉及各种法律风险。
对于地产开发商和销售人员来说，控制法律风险是至关重要的。
本文将介绍某地产销售法律风险的几个关键点，并提出相应的风险控制策略。
市场准入与资质审查在进行地产销售之前，开发商需要确保自己具备相应的市场准入资格和相关营业执照。
同时，开发商还需要申请相关的销售资质和备案手续。
这些程序的顺利进行，对于减少法律风险至关重要。
即便是已经拥有相关资质的企业，也需要定期进行资质审查，确保资质的有效性。
风险控制策略：建立健全的内部流程，确保申请市场准入和获取资质的时间节点准确把控；委托专业法律顾问对已有资质进行定期审查，及时发现潜在问题并加以解决。
合同风险控制地产销售合同是双方权益的保障，因此合同的签署应该十分谨慎。
地产销售合同应该明确规定房屋的产权归属、价格、交付标准、退款政策等细节事项。
在签署合同之前，开发商应该向购房者清楚地解释合同条款，并确保购房者对合同内容已经充分了解。
一旦合同生效后，双方应严格遵守合同约定，否则将面临法律风险。
风险控制策略：建立标准化的销售合同模板，并定期进行审查和更新；加强销售人员对合同内容的培训，确保合同条款清晰易懂；建立专门的法律团队，负责合同的审核和跟进执行。
广告宣传风险控制地产销售广告宣传是吸引购房者的重要手段，但同时也存在法律风险。
广告宣传必须遵守相关法律法规的规定，不得虚假宣传、误导消费者，否则将面临法律追责风险。
开发商在进行广告宣传时，应该核实广告内容的真实性，并确保广告语言符合法律的要求。
风险控制策略：严格遵守广告法和消费者权益保护法等相关法律法规；设立专门的广告宣传团队，负责广告语言和内容的审核；建立举报机制，及时处理消费者对虚假广告的投诉。
售后服务风险控制地产销售不仅仅是签订合同和交付房屋，还包括售后服务。
购房者在入住后可能会遇到各种问题，如果未能及时解决，可能引发法律纠纷。
因此，开发商需要建立完善的售后服务体系，及时回应购房者的需求，并解决问题。
房地产法律风险防范手册
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册一、引言随着房地产行业的迅速发展，相关法律风险也愈发凸显。
为了帮助从事房地产业务的人们更好地理解和防范法律风险，本手册将深入分析当前房地产领域的法律问题，并提供相关的防范策略和建议。
二、法律风险概述房地产法律风险主要涉及房屋买卖、租赁、转让、贷款等方面。
其中，常见的法律风险包括合同纠纷、土地纠纷、财产权纠纷等。
在进行房地产交易时，需要谨慎对待这些法律风险，并采取相应的措施进行防范。
三、合同风险防范房地产交易中的合同纠纷是最常见的法律问题之一。
为了降低合同风险，以下几点需要注意：1.合同条款明确合同中的条款需要明确详细，确保各方的权益得到充分保护。
特别是有关交易金额、交付时间、违约责任等内容，需要进行清晰约定。
2.充分了解合同内容在签订合同之前，各方应充分了解合同的内容，并确保能够履行合同义务。
如果发现合同存在问题，需要及时与对方协商解决或寻求法律援助。
3.寻求专业法律意见对于重要而复杂的合同，建议寻求专业律师的意见。
律师可以帮助分析合同条款的风险，并提供相应的修改建议。
四、土地纠纷防范土地纠纷是房地产领域常见的法律风险之一。
为了预防土地纠纷，以下几点需要注意：1.合法土地使用权在购买土地时，要确保卖方具有合法的土地使用权。
可以通过查阅土地证、相关批文等方式进行核实。
2.了解土地使用限制土地使用有一定的限制，需要了解土地规划、用途等限制条件。
如果存在限制条件，要确保购买土地的目的符合规定。
3.合理使用土地合理使用土地是预防土地纠纷的重要手段。
在进行房地产开发时，要遵守相关法律法规，确保土地使用符合规定。
五、财产权纠纷防范财产权纠纷是房地产交易中常见的法律问题之一，主要涉及产权归属、物权保护等方面。
以下是一些防范财产权纠纷的建议：1.购房前调查在购买房屋前，应进行充分调查，确保房屋的产权清晰明确。
可以通过查阅房屋登记簿、相关证书等方式进行核实。
2.合法转让房产如果要转让房产，要确保符合相关法律法规，办理转让手续时要依法履行义务，确保转让的合法有效。
房地产法律风险控制
房地产法律风险控制房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在经济发展和社会进步中起到了至关重要的作用。
但是，随着房地产市场的快速发展，该行业也面临着一系列的法律风险。
因此，建立并有效实施房地产法律风险控制措施，已成为房地产企业管理的关键问题之一。
一、合规管理房地产企业必须始终遵守相关的法律法规和政策，以确保合规经营。
首先，企业应建立健全内部合规机制，并确保全体员工理解并遵守法律法规。
其次，企业应加强对监管政策变化的关注，并及时将其落实到企业内部。
此外，企业还需要加强与政府主管部门的沟通与合作，确保政策执行的顺利进行。
二、风险预防房地产企业在推进项目开发过程中，必须认识到存在的潜在法律风险，并采取相应措施进行预防。
企业需要做好项目尽职调查工作，确保拿地的合法性和项目的可行性。
此外，企业还应加强对合同的审核和管理，确保与合作伙伴签订的协议符合相关法律法规，并能够保护企业的合法权益。
三、广告宣传合规房地产营销宣传活动是房地产企业推广产品、吸引客户的关键方式之一。
然而，不合规的广告宣传行为可能导致法律风险。
因此，房地产企业在广告宣传过程中必须遵循相关法律法规，确保广告内容真实、准确，并不得使用虚假宣传手段误导消费者。
四、优化纠纷解决机制房地产行业普遍涉及大量的合同纠纷，因此建立快速高效的纠纷解决机制对于法律风险控制至关重要。
企业可以建立自身的纠纷解决机构，或者与专业的仲裁机构进行合作，以保证纠纷能够得到及时解决。
此外，企业还可以探索调解、仲裁和诉讼三种方式相结合的纠纷解决模式，以尽可能降低纠纷成本和时间。
总结房地产法律风险控制是房地产企业管理的重要方面，也是确保企业可持续发展的基础。
通过建立合规机制、风险预防、合规宣传和优化纠纷解决机制，房地产企业可以有效应对法律风险，降低法律诉讼风险，实现稳定经营和可持续发展。
因此，房地产企业应高度重视法律风险控制，并且在日常运营中加以实践和落实。
新联康：房地产销售法律风险预控四步曲
房屋产权登记
确认房屋产权登记手续是否已经完 成，是否存在产权纠纷或产权不明 的情况。
房屋质量保修
确认房屋质量保修期限是否符合法 律规定，开发商是否承担质量保修 责任。
02 风险评估
风险发生概率评估
风险发生概率评估
对房地产销售过程中可能出现的法律风险进行概率评估，分析风 险发生的可能性。
风险发生概率评估方法
土地使用权变更
确认在房地产销售过程中， 土地使用权是否发生过变 更，是否符合相关法律法 规。
建设规划与许可风险
建设规划符合性
确认房地产项目的建设规 划是否符合当地城市规划 和土地利用规划。
建设许可手续
确认房地产项目是否已经 取得所有必要的建设许可 手续，是否存在未批先建 的情况。
建设工程质量
确认房地产项目的工程质 量是否符合国家相关标准， 是否存在安全隐患。
考核与反馈
对参加培训的销售人员进行考核，确保培训效果，并根据反馈不 断优化培训内容。
04 风险应对
风险发生前的应对策略
风险识别
对房地产销售过程中可能出现的 法律风险进行全面梳理和识别， 包括合同条款、产权归属、消费 者权益保护等方面。
预防措施
根据风险识别结果，制定相应的 预防措施，如完善合同条款、加 强内部培训、建立风险预警机制 等，以降低风险发生的可能性。
条款优化
根据法律法规和行业惯例，优化合同条款，增加 保护开发商权益的条款，降低风险。
合同履行监督
在合同履行过程中，对开发商和客户的履约情况 进行监督，确保合同得到正确执行。
法律咨询预防
法律意见书
01
定期邀请专业律师出具法律意见书，对房地产销售过程中可能
出现的法律风险进行评估和预警。
房地产开发法律风险防范
房地产开发法律风险防范房地产开发法律风险防范一、前言房地产开发是一个复杂而具有潜在风险的领域。
在进行房地产开发项目时，开发商需要充分了解相关法律风险，并采取相应的防范措施，以确保项目的顺利进行和合法合规。
本将详细介绍房地产开发过程中的法律风险，并提供相应的防范措施，供开发商参考。
二、土地获取与使用1.土地获取1.1. 土地出让合同的审查在与国家土地管理部门签订土地出让合同之前，开发商必须仔细审查合同的内容，确保合同的合法性和完整性。
详细检查土地权属、用途、面积等相关信息，防范可能存在的土地纠纷风险。
1.2. 土地拍卖或招标对于通过土地拍卖或招标取得土地的开发项目，开发商应充分了解相关法律法规，遵守拍卖或招标程序，确保取得的土地合法有效。
1.3. 农用地转用如果开发商需要将农用地转用为建设用地，必须遵守农用地转用手续，并确保取得相关批文和手续，以免因未经批准的农用地转用而导致法律风险。
2.土地使用2.1. 建设用地规划许可开发商在进行房地产开发项目前，需要获得建设用地规划许可，包括土地用途、建筑面积、容积率等详细规划要求。
未获得规划许可就进行开发，将面临违法建设的法律风险。
2.2. 土地使用权出让合同开发商在与土地使用权出让机构签订土地使用权出让合同时，应仔细核实合同的条款，包括土地使用期限、使用权转让等内容，以防止合同漏洞和争议。
2.3. 土地使用权确权和登记开发商应及时办理土地使用权确权和登记手续，确保土地使用权的合法性、完整性和稳定性。
三、前期开发准备1.项目规划与设计1.1. 规划审批开发商在进行项目规划时，需要依法取得相应的规划审批手续，包括规划许可证、详细规划方案审批等。
未经规划审批的项目规划将面临法律风险。
1.2. 设计方案审批开发商应确保项目的设计方案符合相关法律法规和技术标准，并获得设计方案审批批文，以保证项目的合法性和安全性。
2.融资与资金管理2.1. 融资合同开发商在进行融资活动时，必须与金融机构签订融资合同，明确双方权益、缴款期限、利息率等条款，防范可能的融资风险。
房地产法律风险防范手册
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册一、前言在房地产业务中，法律风险是不可避免的。
为了降低企业在房地产业务中的法律风险，保护企业的利益，本手册旨在提供全面的法律风险防范指南，帮助企业规避潜在的法律风险。
二、房地产市场法律环境分析1：法律法规概述- 房地产相关法律法规的主要内容和适用范围- 目前房地产市场法律环境的变化和趋势2：不动产登记制度- 不动产登记制度的基本原理和流程- 户口迁移对不动产登记的影响- 不动产登记中的常见问题和解决方法3：商品房销售合同法律风险- 商品房销售合同的基本要素和合同分类- 合同条款的风险点和应对策略- 合同违约的法律责任和维权途径4：房地产开发公司的法律责任- 房地产开发公司应遵守的法律规定和责任- 房地产开发过程中的法律风险和防范措施- 开发商与购房者的法律关系和纠纷解决途径5：土地使用权及发包合同- 土地使用权的获取和转让规定- 土地发包合同的主要内容和注意事项- 土地使用权纠纷的解决途径和案例分析6：房地产项目融资法律风险- 房地产项目融资的主要方式和法律风险点- 融资合同的要素和主要条款- 融资违约的法律责任和争议解决途径7：房屋买卖合同法律风险- 二手房交易合同的基本要素和风险点- 房屋交易过程中的法律合规问题和预防措施- 买卖合同纠纷的解决途径和案例分析附件：房地产法律风险防范附件清单1：不动产登记申请表格样本2：商品房销售合同范本4：土地使用权合同范本法律名词及注释：1：不动产登记：指主管部门按照法定权限，对不动产权利状况进行管理、登记和公示的行为。
2：商品房销售合同：指开发商与购房者之间签订的关于商品房买卖的合同。
3：开发商：指投资、开发房地产项目的企业或个人。
4：土地使用权：指国家授予个人、法人或其他组织对国有土地使用、收益和处置的权利。
5：融资合同：指借款人与贷款人之间就资金融通所订立的合同。
6：房屋买卖合同：指房屋买卖双方就房屋的买卖关系所订立的合同。
房地产法律风险防范手册
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册一、前言房地产行业是其中一种风险极高的行业，法律风险尤其需要重视。
本文档旨在为房地产公司提供完备的法律风险防范措施，以保障公司的营利和发展。
二、法律风险防范手册（一）开发前期1. 就地选择合适开发场地，确保地段、面积、用途等符合规划和法律法规。
2. 充分了解土地、环保、建设、工商等权责，进行风险评估和法律审核。
3. 筹备前期开发证明、投资协议、规划许可证等材料，保持与政府部门的密切联系。
4. 履行规划审批程序，获得相应的开发许可证和建设用地规划许可证等。
5. 编制开发投资协议，确立相关合同关系，保障开发公司合法权益。
（二）开发建设阶段1. 在开工前签订建设承包合同，合同中应包括建筑工程项目的基本情况、质量验收标准、施工时间、工程质量保证金等条款。
2. 在施工过程中，按照工程进度和质量要求定期进行监理、验收、材料检验等工作，确保工程质量符合规定。
3. 在竣工验收前，必须提交【房产权证、房屋竣工验收证明、竣工图审批文号】等材料，通过搜有关部门验收。
4. 竣工验收合格，取得相关证明，并办理相关手续才能售卖。
（三）销售配套阶段1. 严格执行政府制定的房地产市场管理法规和监管要求。
2. 在市场销售前，必须办理【商品房预售许可证、商品房销售合同】以及拍卖、公开招标等营销方案。
3. 按照法律要求编制、保管、公示【进度款支付计划、物业服务合同、房屋买卖合同】等相关合同。
4. 严格执行各种物业管理规定，并办理相关业务手续，保障消费者权益和房产市场稳定。
5. 保持政府及消费者之间的良好沟通，并尽最大可能处理相关纠纷和投诉问题。
三、附件列表1. 土地使用权证2. 规划许可证3. 建设许可证4. 建设用地规划许可证5. 房屋竣工验收证明6. 房产权证7. 商品房预售许可证8. 商品房销售合同9. 进度款支付计划10. 物业服务合同11. 房屋买卖合同四、法律名词及注释1. 建设用地规划许可证：是指予以使用建设用地的许可证明。
房地产法律风险控制
房地产法律风险控制一、房地产企业法律风险提示系统的建立（一）房地产企业法律风险的基本分类1、房地产开发前期的法律风险土地取得的法律风险：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完。
国家的土地政策近期有没有调整。
2、房地产建设期间的法律风险勘察、设计、施工、监理合同的签订，合同中法律风险的控制，工程质量、造价、工期的管理与控制。
验收、结算、交付的把握。
3、房地产销售阶段的法律风险房屋质量，面积，交付期限，产权证的办理，配套的完善，贷款的办理等，4、物业管理的法律风险物业的归属，如车位，绿地，楼顶花园等，物业委员会的成立、章程，物业服务公司的选择，物业服务合同的签订等。
（二）房地产企业风险管理人员体系建立以法律部为主，以其他部门为协助的工作体系。
可以考虑由公司律师分工负责不同阶段的法律风险预警，如张志晓负责前期和土地、合作开发部分（也可以增加建筑工程部分），聂晓岳负责房地产合同、销售部分，刘贤平负责物业服务部分。
（三）风险提示系统的工作方式1、会议、交流与预警：法律部相关负责律师与有关部门定期和不定期的沟通、交流，帮助业务部门发现问题，并争取在问题发生前能有及时的预警并提出应对方案。
2、新法通报和应用：将最新的法规影响公司的部分，及时向有关业务部门通报，并提出改进工作的意见，相应的修改有关的公司行为和合同。
3、提供对策：在问题发生后，及时提出法律上的对策，以化解风险，避免损失发生或声誉受影响。
4、改进建议：问题处理完毕后，法律部门进行总结，并举一反三，检查工作中存在的其他隐患，提出改进意见。
二、房地产公司规章制度的完善（一）工作内容1、对目前的公司管理制度进行清理、审查，检查有没有违反法律规定。
2、对公司的劳动合同、保密制度、竞业禁止的规定与合同进行审查，一方面看是否符合法律和劳动部的规定，另一方面看是否能够维护公司利益，防止泄密或出现竞业情况。
3、对公司的奖惩制度、绩效制度进行审查，看是否违反劳动法的有关规定。
房地产销售法律风险预控四步曲
房地产销售法律风险预控四步曲引言房地产销售领域存在着很多与法律相关的风险，对于开发商和中介机构而言，合理预控这些风险是确保业务稳健运转的关键。
本文将介绍一种房地产销售法律风险预控的四步曲，帮助从业人员提前识别、评估并规避潜在的法律风险。
第一步：了解相关法律法规在房地产销售过程中，了解相关的法律法规是非常重要的。
这些法律法规涉及到房地产销售合同、消费者权益保护、不动产登记等方面的规定。
从业人员应该熟悉相关法律法规，并且及时更新自己对于法律变动的认知。
以下是一些与房地产销售相关的法律法规示例：•《商品房销售管理办法》•《不动产登记暂行条例》•《消费者权益保护法》对于专业人士而言，可以通过参加相关培训、研讨会等活动来不断提升自己对于法律法规的理解和知识储备。
第二步：合理设置销售合同条款销售合同作为房地产销售的重要文件，承载着双方的权益和义务。
合理设置合同条款可以帮助降低法律风险的发生。
首先，合同条款应该明确规定双方的权利和义务。
例如，明确约定房屋的交付时间、质量标准、价格支付方式等，以确保双方在合同履行过程中的权益得到有效保障。
其次，合同条款应该明确房屋的转让手续和不动产登记程序。
购房者通常希望尽快完成房屋的过户手续并办理相关的不动产登记手续，因此，合同条款应该明确约定开发商和中介机构在此方面的责任和义务。
最后，合同条款应该明确约定解决争议的方式。
例如，可以约定争议由双方协商解决或者提交仲裁机构解决，以避免因争议产生的无谓诉讼和纠纷。
第三步：加强内部合规管理一个好的内部合规管理机制有助于预防和减少法律风险。
开发商和中介机构应该完善内部制度和流程，以确保遵循相关的法律法规和商业道德。
首先，建立一个合规部门或者有关人员负责监督和管理内部合规事务。
这些人员应该具备相关的法律、合规知识，并且能够及时响应和处理风险事件。
其次，建立合规培训机制，对从业人员进行相关的培训和教育。
这有助于提高从业人员对法律风险的认知，并且提升他们的法律素养和风险意识。
房地产风险控制
房地产风险控制房地产风险控制是指在房地产行业中，为了降低风险并保护投资者和市场利益，采取一系列措施和策略来管理和控制风险的过程。
房地产行业的风险主要包括市场风险、信用风险、流动性风险、法律风险等。
本文将详细介绍房地产风险控制的标准格式以及相关内容。
一、风险评估和监测房地产风险控制的第一步是进行风险评估和监测。
这包括对市场状况、经济环境、政策法规、竞争对手等进行全面分析，以了解潜在的风险因素。
同时，还需要建立有效的监测机制，定期采集和分析市场数据和相关信息，及时发现和评估风险。
二、风险防范和规避在风险评估的基础上，房地产企业需要制定相应的风险防范和规避策略。
这包括但不限于：1. 多元化投资：通过在不同地区、不同类型的房地产项目中进行投资，降低单一项目或者地区带来的风险。
2. 合理融资结构：建立合理的融资结构，避免过度依赖银行贷款，通过多元化的融资渠道降低融资风险。
3. 控制风险暴露：通过合理的项目选择和合同条款，降低市场风险、信用风险和法律风险。
4. 建立风险管理团队：组建专业的风险管理团队，负责对风险进行监测、分析和控制，及时应对潜在风险。
三、风险应对和应急预案在房地产行业，风险是无法彻底避免的，因此，建立风险应对和应急预案至关重要。
这包括但不限于：1. 建立风险管理制度：制定详细的风险管理制度和流程，明确各部门的职责和权限，确保在风险发生时能够快速响应和处理。
2. 建立应急预案：针对各类风险，制定相应的应急预案，明确应对措施和责任人，确保在风险发生时能够迅速应对和处理。
3. 加强危机公关能力：建立健全的危机公关机制，及时发布信息、回应市场关切，维护企业形象和声誉。
四、风险监管和合规管理房地产风险控制还需要依靠监管和合规管理来保障。
这包括但不限于：1. 遵守法律法规：严格遵守国家和地方的法律法规，确保企业的经营活动合法合规。
2. 建立内部控制制度：建立健全的内部控制制度，明确各部门的职责和权限，确保企业的经营活动规范和有效。
房地产法律风险防范手册
房地产法律风险防范手册房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范一、…………房地产公司收购法律风险防范二、合作开发房地产项目法律风险防范三、工程建设法律风险防范四、房屋销售法律风险防范五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范六、物业管理纠纷法律风险防范一、…………房地产公司收购行为法律风险防范（一）、收购房地产开发项目的法律风险1、项目不真实的法律风险：转让方虚构房地产开发项目或者虚构开发地块，骗取财产。
防范措施：签约前先向政府有关部门核实项目的真实性，必要时派出专业人员进行调查核实。
2、转让方法律主体资格存在的法律风险：（1）转让方公司是虚构的；（2）转让方不具备法人资格，没有独立行为能力；（3）转让方不是房地产项目的权利主体（如关联方或股东等）对所转让的房地产开发项目没有处分权。
防范措施：（1）签约前到政府有关部门核实转让方主体的真实性以及有无独立法人资格；（2）签约前先确定转让方与所转让的项目的权利人是否一致。
3、项目权利瑕疵的法律风险：（1）所要转让的权利如土地使用权等有无依法登记；《国有土地出让合同》能否得到履行，转让人有无违约情况以及是否要承担相应的责任等；（2）所要转让的权利有无设定抵押、设定地役权、有无出租等；（3）是否达到法律规定的转让条件，如是否按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，是否完成开发投资总额的百分之二十五以上等；（4）所要转让的国有土地是否政府划拨，有无政府不同意转让的情形；（5）房地产项目有无被司法机关查封；（6）土地用途、期限、面积和容积率等是否符合我方要求。
（7）建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立。
（8）土地使用权是否存在争议。
防范措施：（1）签约前除要求转让方提供相应的证件和文件的原件之外，还应当向政府有关部门、司法机关、金融机构进行核实；（2）约定转让方的违约责任和赔偿责任；（3）约定收购方单方解除合同的权利；（4）争议解决的方式尽可能避免选择仲裁。
房地产开发法律风险与防范措施
房地产开发法律风险与防范措施房地产开发是一个风险较高的行业，涉及到众多法律问题。
本文将探讨房地产开发的法律风险，并提出相应的防范措施。
一、土地法律风险与防范措施在房地产开发中，土地是核心资源，也是法律风险较大的方面之一。
以下是一些常见的土地法律风险和相应的防范措施：1.违法用地风险：开发商必须确保项目土地使用权的合法性，避免购买违法用地或使用没有取得合法土地使用权的土地。
开发商应仔细核实土地产权证书和相关文件的真实性，与政府部门取得土地使用权。
2.土地纠纷风险：房地产开发也常常面临土地纠纷的风险，如土地被其他人占用、土地权属争议等。
开发商应在合同中明确约定土地权属，并选择可靠的土地调查机构来估算土地价值和调查土地权属。
3.土地规划变更风险：土地规划的变更可能会导致项目无法按照原计划进行，给开发商带来损失。
开发商应在购买土地前仔细研究土地规划，并与政府相关部门进行沟通，确保土地规划的稳定性。
二、建设工程法律风险与防范措施建设工程是房地产开发的重要环节，也存在着一定的法律风险。
以下是一些常见的建设工程法律风险和相应的防范措施：1.施工质量风险：施工质量问题可能导致工程质量不合格，给开发商和购房者带来经济损失和法律纠纷。
开发商应在合同中明确规定施工质量标准，并选择有资质的建筑公司进行施工。
2.工程拖延风险：工程拖延可能导致项目延误交付，增加开发商的成本并引发购房者的不满。
开发商应在合同中明确工程进度，并对工期进行严格的监督与管理。
3.建筑安全风险：建筑安全事故可能导致人员伤亡和财产损失，并引发法律纠纷。
开发商应严格按照建筑安全标准进行施工，并购买合适的保险来应对可能的风险。
三、销售合同法律风险与防范措施销售合同是购房者和开发商之间的重要依据，也存在着一些法律风险。
以下是一些常见的销售合同法律风险和相应的防范措施：1.合同条款不明确风险：合同条款的不明确可能导致双方在权益、义务等方面存在纠纷。
开发商应在销售合同中明确规定房屋面积、交付标准、售后服务等内容，以保障购房者的权益。
房地产企业法律风险防控及对策
房地产企业法律风险防控及对策房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。
但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。
从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。
房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。
在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。
房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。
房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。
企业经营中机遇与风险是永远并存的。
如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。
以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。
其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。
事前防范的重要性不亚于事后的补救。
那么如何做好房地产企业的风险防范呢？1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。
对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。
事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。
实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。
2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。
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案例8：销售顾问因与客户激烈争执而被辞退
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某项目销售顾问XX在工作中行为失当，并与客户发 生激烈争执，项目营销经理及营销助理在事件中处 理措施不力并未及时将事件上报公司，使公司在相 关后续解决工作上处于被动。 XX的行为严重违反了销售顾问行为准则，给公司的 品牌形象和客户口碑带来严重的负面影响。经公司 研究决定，对其以解除劳动合同处分，免除项目营 销经理职务，同时给予营销助理通报批评处分。
教训之一：关注并主动告知红线内不利因素
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案例3：（南方某城市）开发商未披露屋内不利信息，合同被判 撤销
• 原告购买被告开发的商铺一套，合同附件房屋平面图未标注屋内 有排污管、横梁等设施。 • 房屋交付时，原告发现房屋屋内有排污管、横梁等设施，空间狭 小，严重影响使用，要求解除合同。 • 法院认为：双方签订买卖合同时，房屋尚未建成，原告对所购房 屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得知，但被告并未 将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方 式告知原告，原告在购房时对房屋空间结构存在重大误解。 • 法院判决：撤销原、被告的《商品房买卖合同》，被告向原告返 还购房款，并支付房款利息。 • 教训：关注特殊户型室内的不利因素
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案例2：模型被毁事件
• 某项目交付期间，某房屋业主投诉称：在其购房时，销售人员刻意隐 瞒其所购一楼房屋次卧紧靠配电间的情况，要求退房并赔偿。经多次 沟通，业主坚持要求高额赔偿：退房加房屋总价10%的违约金；或收 房加6万的赔偿金。在一次沟通过程中，业主一位朋友突然动手把小 区模型砸坏。
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案例4：某项目垃圾场事件
某项目一二期的业主入住后不久，发现这里的空气中老是散发着阵 阵恶臭。业主们经过调查，发现根源出在位于该小区东南方向的垃圾场, 该项目处于垃圾场的下风口，焚烧和翻垃圾时所产生的恶臭气体随风飘 散到附近楼盘内———夏季和东南风盛行的时候，情况尤甚。 业主认为：该项目的广告和宣传资料中没有关于垃圾场的标识和提 示，自己是在不知情的情况下作出购买决策的。 一些客户提出退房，已入住的业主要求赔偿，关于垃圾场异味问题 投诉激增，甚至业主集体冲击公司办公楼。
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知之为知之，不知为不知，避免大包大揽或想当然地回答；
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口头解说涉及下列内容时须特别慎重：
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案例6：境外人士购房问题
• 一对香港夫妻以各自名义购买某项目住宅各一套，付款时询问销售人 员能否将两套房屋的款项作为一笔汇入，销售人员咨询银行，银行未 给与明确答复。为不影响签约，销售人员告诉客户可以一笔汇入，客 户一 笔汇入，银行不予结汇，退回汇款，客户分两笔汇入，恰逢人民 币升值，汇率损失2万多人民币。 • 一新加坡客户签约时未签中文名，交易中心不予办理预告登记，只得 按退房办理注销登记手续。
教训：关注代理签约与第三人付款问题。
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案例１0：（北方某城市）合同附件标错 被判无效
• 起因：支付定金，签订《商品房预售契约》，并于签约后一次支付了 全部房款。房屋交付时，原告发现卧室与合同约定的不一样。 • 法院审理后查明：齐某购买的房屋属于非标准层，合同中标明的面积 及价款也是非标准层标准，只是合同附件的平面图为标准层平面图， 而这是开发商工作疏忽造成的。 法院判决：支持齐某请求，商品房预售契约无效，同时返还齐某的购 房款、利息及双倍定金共计69万多元。
• 红线外不利因素：包括可直接感知的显性不利因素，也包括精神禁 忌类不利因素。 噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站等； 恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场等； 污染：造纸厂、化工厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所； 禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱、看守所、刑场等； 辐射性：高压线路、微波信道、无线通讯基站； 环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设；
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• 教训：关注特殊户型，特别是户型图与交付标准
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风险预控对策３：严谨的签约程序
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注意合同空白条款的填写与选择，避免漏填、错填、漏选、涂 改。 注意合同附件以及签订时间与签字、盖章的完备与准确； 完善代理签约、第三人付款、更名、换房、退房等程序。 加强合同签订后的复核
房地产销售法律风险预控四步曲
仅供内部培训使用，请勿外传
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主要内容
1、苦练基本功，熟练掌握相关信息 2、准确解说，主动告知红线内外不利因素 3、严谨的签约程序
4、及时跟踪合同履行情况
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案例1：南方某城市某项目事件
该项目一期部分业主认为售房广告 不实，公司擅自变更售楼广告要约， 并对是否有三期和三期的高度存有疑 义。某业主称，售楼小姐明确地 对他说，那块三角形色块是一幢四层 （也有说六层的，最含糊的说为几层） 综合楼。在协商未果的情况下，部分 业主采取了多种“维权”措施：上网 投诉；拉横幅；贴标语（买房受骗）； 封堵施工场地；堵塞道路交通；冲击 售楼处；到信访办上访；到市政府请 愿；向法院起诉。 教训之一：注意口头解说的准确性
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案例１1：逾期交房纠纷
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某项目业主XX起诉到区人民法院 ，要求被告支付逾期交房的违 约金40多万元。 2006年8月，双方签订了《某市商品房出售合同》，总价款约人 民币1200万元，合同约定甲方在收到乙方全部房价款之日 起 30 天内交付房屋，逾期交房的违约金为日万分之五。 原告于2006年9月29日支付了全部房款，但财务未及时通知相 关部门，导致在2006年11月22日才发送《房屋交付通知书》， 通知客户于11月25日收房。客户以质量问题整改未完成为由， 拒绝收房，直到2007年1月12日才签定《房屋交接书》。 教训：内部信息传递不畅，未及时发送《房屋交付通知书》
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客户是最稀缺的资源！面对客户的不理性行为，我 们更多的应该是尊重理解与耐心沟通。
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风险预控对策1：熟练掌握相关信息和知识 • • • 熟悉项目内外各种信息（实地考察）； 熟悉销售合同文本(定金合同、预售合同、出售合同、前 期物业服务合同、业主公约、按揭贷款合同等)； 熟悉相关法规、政策以及政府、银行等单位的办事流程；
教训：关注相关部门的办事流程。
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案例7：客户投诉变电站承诺未兑现
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某客户向区消协投诉称：交房时客户想了解所购房屋附近的变电站 是否有辐射，销售部经理答应可以出具一份证明，证明该变电站不 会造成辐射，现客户想公司索要证明，被拒绝。
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教训：知之为知之，不知为不知，避免大包大揽。
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风险预控对策４：及时跟踪合同履行情况
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关注合同义务，一路呵护。
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小
结：
• 销售承诺投诉的原因： 告知虚假信息；隐瞒真实信息；真实信息在告知后发生变化。 • 不当销售承诺的来源 公司决策；公司与部门间的业务流程；部门内部流程；销售人员、 经办人员； • 不当销售承诺的主要风险 遭受行政处罚；承担违约责任；引起群体投诉； （公司品牌形象与声誉受损，失去客户） • 销售风险预控对策 熟练掌握相关信息；准确解说，主动告知红线内外不利因素；严 谨的签约程序；及时跟踪合同履行情况。
教训：主动告知红线外不利因素
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案例5：地下室面积问题
• 多层公寓地下室层高超过2.2米，计算建筑面积，公司在设计建设时 将地下室独立分割，只能从一楼房屋内分别进入，销售时一楼住宅附 赠地下室。 • 2005年12月，上海市房地局发布《关于地下建筑面积测绘和登记发 证中有关问题的通知》，要求将房屋建筑面积测算表中的“附属地下 面积”改为“地下建筑面积”，产证中的建筑面积改为包含地下建筑 面积，即附记“另有地下附属面积XX平方米”改为“建筑面积中含 地下建筑面积XX平方米”。产证记载方式变化带来的问题和投诉是： （1）大量普通住宅因超过面积标准而变为非普通住宅，二手房交易 时很可能需要多交税费。 （2）地下室面积也需要交纳物业管理费与维修基金。 教训：密切关注政策变化。
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规划指标： 占地面积、建筑面积、容积率、总户数、绿化指标（绿地率、绿化率、绿地面积）、水面面积、 间距等（这些数据是在销售前就全部确定的，也是需要业务员牢牢记住，准确性要求更高） 小区内外各种配套设施： 车位（需要明确：车位是地上还是地下；是卖还是租；面积有多大；地下车库是否有产权；何 时开始销售等） 会所（需要明确：会所位臵在哪里；有哪些服务设施；收费标准如何；是否对外等） 各类体育健身设施；学校、幼儿园、托儿所等教育设施（这些都是卖点，更加需要主动介绍， 但对于社区内带有的学校、幼儿园及托儿所不可胡乱夸大其等级） 商场、医院、邮局、银行（这些外部配套凸现社区的便利，要告之客户它们的具体位臵及用途， 可以采用如“步行**分钟就可到达”的说法让客户感到其便利） 物业管理： 管理单位、管理方法、服务内容、收费标准等（物业管理费的高低是取决于物业公司各项服务 的标准，直接关系着居民的日常生活，客户对于其重视程度是显而易见） 交通： 班车、地铁、高速、公汽等的现状与规划等（周边交通是否便利是客户购买的决定性因素之一， 因此更加需要强调该项内容，要表达得详尽完善）