房地产项目开发的法律风险提纲

房地产项目开发的法律风险专题讲座

讲稿提纲（第五次修改）

第一部分合同法的基本知识与概念

一、合同的重要概念

合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。

二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别

三、附条件和附期限的合同

四、可变更可撤消合同

五、合同的主要条款

六、格式条款问题

七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等）

八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚）

第二部分房地产项目开发法律风险防范

第一个问题房地产开发管理基本制度

房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任）

第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险

一、开发项目用地的获取与灭失▲；

二、土地使用权法定登记的法律效力；

三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制；

四、国有划拨土地使用权的使用风险；

五、土地使用权抵押融资问题；

六、土地使用权的租赁问题；

七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践

第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险

一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得；

二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲；

三、房地产开发联营及有效条件▲

四、房地产合作开发的法律风险▲

(a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析；

(c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维

五、房地产开发的规划许可问题

六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题

七、房地产开发项目的竣工验收法律问题

八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区）

第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系

一、工程款结算的争议解决问题

二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理

三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理

四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果

五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策

六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理

七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理

八、建筑物的质量保修法律问题

九、工程建设合同担保和工程风险问题

十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理

第三部分、商品房销售中的主要法律问题与风险防范

第五个问题销售代理中主要的法律风险与防范

一、销售代理资格的法律规定

二、销售代理公司与开发商的法律关系（对销售代理的分析）

三、我国对销售代理的收费规定

四、销售代理违反国家规定所需要承担的法律责任

第六个问题商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题

一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型▲

(1)商品房环境方面的宣传；(2)商品房使用功能广告；(3)表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告；(4)、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。

二、商品房广告与宣传资料的法律性质定位

(1)要约邀请与要约概念 (2)我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定▲(3)认购书（包括内部认购书）的法律约束力(4)合同定金的认定及其处理（预付款、保证金关系）

三、虚假商品房广告应承担的法律责任▲

第七个问题商品房包销行为的法律规范与风险

一、商品房包销行为的法律性质

二、包销合同里的法律关系

三、常见的包销合同纠纷的法律问题

(1)、包销人主体资格的法律效力问题；(2)、包销人参与开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任；(3)、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题；(4)、包销人不按照包销合同约定的价格销售商品房，是否应承担违约责任的问题；(5)、开发商将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失问题；(6)、商品房包销中的税金问题

第八个问题商品房销售（预售与现售）法律规定与司法实践

一、商品房预售基本概念

(1)商品房预售合同适用分析；(2)商品房预售条件；(3)商品房出售时的法定证明文件；(4)商品房预售合同登记备案的法律效力及争议处理▲

二、国家禁止的商品房销售类型

三、商品房按建筑面积销售计价应注意的问题▲

四、商品房时按套内建筑面积销售计价应注意的问题▲

五、商品房销售时候出现面积误差的处理▲

六、商品房预售后规划、设计变更的争议处理▲

七、商品房销售中的诚信失守的惩罚（一房多卖）▲

八、商品房销售时违约金数额和损害赔偿计算方法▲

九、无须合同约定购房者可以依法退房的类型▲

十、商品房共摊面积的计算方法

第九个问题、预购商品房再转让的法律分析（期房买卖）

一、预购商品房再转让（期房转让）的法律支持与政策规定

二、预购商品房再转让（期房转让）的条件

三、预购商品房再转让的本质意义

四、预售商品房转让的程序

五、预购商品房再转让与附期限或附条件合同的区别

第十个问题、商品房买卖的贷款法律分析

一、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同

二、住房公积金贷款的限制、条件、期限

三、签订商品房买卖合同时对按揭贷款条款应注意问题

四、贷款合同与商品房买卖合同关系

第十一个问题、商品房交付使用及其质量保证