房地产开发企业常见法律风险与防范对策

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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
（一） 项目直接转让
【项目直接转让的法律风 【防范对策】
险】
1.对行政变更的复杂性和
转让方对项目转让时必须
税费负担要有充分了解。
已完成了法定要求的投资， ·项目直接转让一是手续复杂；
否则将视为炒卖土地，不
二是需缴纳数额相当可观的过户税
仅转让合同无效，甚至存
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
4.1、合作开发的常见风险
u 【案例6】甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定： 甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理， 乙公司提供开发建设资金并进行项目管理，不论项目是 否赢利，乙公司均应向甲公司支付2000万元的收益。
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2、对于不符合完成投资 总额25%等法定条件的项 目，应根据项目的具体情 况，在现有法律框架下采 取灵活务实的其他变通方 案。
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•第一部分 房地产前期开发阶段 •三、项目转让的变通方式
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
1、增资扩股方式
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（二） 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
u 【项目标的风险】 u 标的公司对外担保等或有负债的风险加大
u 【防范对策】 u 除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受
让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察： u （1）标的公司的基本资料。 u （2）标的公司的资质等级及年检情况。 u （3）标的公司的经营情况。 u （4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。
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（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
u 【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协 议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目 公司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接 到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公 司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名 下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项 目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向 利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司 的损失实际已无法挽回。
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•第一部分 房地产前期开发阶段 •二、项目转让中的法律风险
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
（一）、项目直接转让
u 1、项目转让的特点： u （1）项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件
的房地产开发项目转让给第三方的行为。 u （2）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则
就可能是房屋转让。
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
u 【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地 开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万 元的价格购地20亩，在未进行任何动工建设的情况下， 于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一 家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局 将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人 共获利262万余元，案发后，林某三人被以非法倒卖土地 使用权罪追究刑事责任。
u （1）操作模式。可以用包销来代替项目转让，包销人按包 销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目 转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化 为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务
u （2）法律依据和特征 A 包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销 人按照《商品房销售管理办法》应是房地产中介服务机构。 B 签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后， 均不影响合同的效力。 C 包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。
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2、阶段性股权融资方式
阶段性股权投资即阶段性资金拆借，是在项目确定 以后进入成熟期之前，销售回款和项目贷款又没有落实 的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展 商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到 位或销售回款能够实现。
u （1）适用对象：具有短期融资目的房地产企业。 u （2）优势：阶段性股权融资的好处是不增加负债率，
u （1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引入投资者 进行合作的房地产企业 【案例5】
u （2）优势：可以便捷地实现股权融资功能，解决开发 商的资金不足问题。尤其是在分红时可按实缴出资比例 进行红利分取。
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1、增资扩股方式
u 【案例5】A公司是一家房地产开发公司，现有甲、乙两 股东，注册资本金600万元，拥有一个商品房开发项目， 但在缴清土地价款、取得土地使用权证后，就无力继续 开发建设了。于是，甲、乙、丙三方签订增资扩股协议， 由丙方以货币资金投资2400万元到A公司并将注册资本 金提高到3000万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例 从原来的100%缩小为20%，另80%的股权即项目权益 的80%转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工商变 更登记手续外，不需要向政府职能部门办理项目用地、 建设等方面的权属变更登记手续。
第一部分 房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式 四、合作开发
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•第一部分 房地产前期开发阶段 •一、项目收购中的法律风险
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（一） 直接收购项目方式
（1）取得土地使用权
（4）避免收购毛地的风险。
（2）按照出让合同约定进行投资 （5）确认是否存在分层设立的
开发，属于房屋建设工程的，完
土地使用权。
成开发投资总额的百分之二十五
以上，属于成片开发土地的，形
成工业用地或者其他建设用地条
件。转让房地产时房屋已经建成
的，还应当持有房屋所有权证书。
（3）国有划拨土地使用权的取得 问题。
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4、承包方式
1. （1）建设全过程承包：承包商根据开发商提供的开发项 目可行性报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采 购，组织工程施工，直至竣工，向业主交钥匙 【适用情况、优势】大型复杂的工程项目，便于充分利 用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及 丰富的组织管理经验，以图降低工程造价，缩短建设工期。
u 【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一 项目公司经理签订《某小区住宅项目转让协 议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约 受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香 港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过 户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的 条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立 案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案， 项目收购定金款亦未能追回。
常是指联营一方虽向联营体投资， 2）及时通过诉讼进行法律救济。
并ห้องสมุดไป่ตู้与共同经营，分享联营的赢利， 但不承担联营的亏损责任，在联营 体亏损时，仍要收回其出资和收取 固定利润的条款。
3）为保证联建方的权益，尽可 能通过设立项目公司的方式进 行合作开发。
联营合同中有保底条款的，联 营合同有效，但该保底条款无效。 属于无效民事行为。）
因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。
u （3）运作模式：项目确定下来之后、即将进入成熟期 之前，开发商从银行得到贷款支持越来越困难，房地产 开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项 目实现销售后溢价回购原所增股权。
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3、商品房包销方式
费
在刑事风险。
2.项目转让合同无效的风
险。注意在项目转让时完成法定
投资要求，达到法定转让条件。
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（二）、项目公司转让
u 1、项目公司转让的含义
u 2、项目公司转让的优势 u （1）手续简便、成本低 u （2）一般没有项目转让法定转让条件的
限制 u （3）项目的经营主体不发生变化
•第一部分 房地产前期开发阶段 •四、合作开发
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（一）、合作开发房地产合同的表现形式
u 表现形式：实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建 合同、合作建房协议均属于合作房地产合同
•（二）合作开发的特征和种类
1、特征：共同投资、共负盈亏 2、种类：共同成立项目公司、联建方式、参建方式三种
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（二）、项目公司转让
【项目公司转让的法律风 险】
在项目本身不符合法定转 让条件的情况下，项目公 司的股权转让存在“以合 法形式掩盖非法目的”的 风险。
【防范对策】
1、为审慎起见，对于只 拥有单一项目的纯粹项目 公司的股权转让，尤其是 全部股权转让，仍应注意 项目法定转让条件的限制。
2、联建协议不办理审批、备案手 续将导致提供资金的联建方形成实 质上的参建方，无法对土地、房屋 享有相应物权，存在不能直接取得 产权的重大风险
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第二部分 房地产施工建造阶段
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（一） 直接收购项目方式
【项目标的风险】
【防范对策】
1、项目标的现状风险。如地理位 （1）审查房地产项目的合法性。
置、交通条件、是否毛地、拆迁 （2）确认是否符合上述法定转
状况等。
让条件。
2、项目合法性风险。
（3）调查项目开发情况 。
（2）阶段承包：承包商承包建设过程中某一阶段或某些 阶段的工作。如：设计机构仅承担勘察设计，施工企业承包 施工。
【优势】发挥各专业承包单位专业特长。 【劣势】增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。
2.风险： （1）承包商选择不当的法律风险 （2）承包合同法律风险。
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
房地产开发企业常见法 律风险_与防范对策
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2020/11/19
房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
内容大纲
u 第一部分 房地产前期开发阶段 u 第二部分 房地产施工建造阶段 u 第三部分 房地产销售阶段 u 第四部分 物业管理阶段
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4.1、合作开发的常见风险
u 【案例8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资 金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责 全部的建设资金并完成20000平米的商品房建设，双方 按3比7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华 公司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证 等相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位 置的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份 额，被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房另行委 托第三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合 其按照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公 司回绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关 要求进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审 批手续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。
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（三）、合作开发的风险及防范
【法律风险 】
【防范对策】
1、合作开发的联营性质决定了参
建、联建协议不得设定保底条款， 否则将据实认定合同性质，并导致 无效合同的出现。 （联营合同中的“保底条款”，通
1）对于提供资金的联建方来说， 务必要通过审批、备案取得对 项目的物权保障。
房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
u 4.1、合作开发的常见风险
u 【案例7】大地公司与发展公司签订的联建协议中约定： 大地公司负责提供建设用地，并负责项目的建设管理， 发展公司负责提供签约后项目开发建设的全部资金并进 行项目管理，不论项目是否赢利，大地公司均应在房屋 销售完毕后十日内向发展公司支付6000万元的收益。